TJ 75056, 24 avr. 2026, RG 25/07556

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le : 24/04/2026
à : Madame [Z] [M]

Copie exécutoire délivrée
le : 24/04/2026
à : Maitre Karim DJARAOUANE

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 25/07556
N° Portalis 352J-W-B7J-DAUSY

N° MINUTE : 1/2026

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 24 avril 2026

DEMANDERESSE
Madame [A] [R], demeurant [Adresse 1]
représentée par Maitre Karim DJARAOUANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0511

DÉFENDERESSE
Madame [Z] [M], demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Delphine VANHOVE, Cadre Greffière,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 19 mars 2026

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 24 avril 2026 par Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Delphine VANHOVE, Cadre Greffière,
Décision du 24 avril 2026
PCP JCP référé - N° RG 25/07556 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAUSY

EXPOSE DU LITIGE
Par acte du 13 février 2024, Mme [A] [R] a donné à bail meublé à Mme [Z] [M] un studio dans un immeuble à usage d'habitation, situé [Adresse 3] pour un loyer de 1665 €.
Mme [A] [R] a délivré un congé pour vente par acte de commissaire de justice du 11 octobre 2024 en vue du 15 février 2025 auquel Mme [Z] [M] n’a pas donné suite mais s’est maintenue dans les lieux.
C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice en date du 30 juillet 2025, Mme [A] [R] a fait assigner Mme [Z] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé aux fins, au visa de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- constater la validité du congé pour vente et en conséquence la résiliation du bail,
- constater l’occupation sans droit ni titre des lieux par Mme [Z] [M] depuis le 15 février 2025,
- d'ordonner son expulsion immédiate et sans délai, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous astreinte de 100 € par jour de retard,
- condamner Mme [Z] [M] au paiement à titre provisionnel d'une indemnité d'occupation correspondant au montant du loyer contractuel depuis le 16 février 2025 jusqu’à la libération des lieux,
- condamner Mme [Z] [M] au paiement à titre provisionnel de la somme de 918,75 euros du 1er au 15 février 2025 (arriérés de loyers) ainsi de 796,25 € du 16 février 2025 jusqu’au 28/02/2025 (arriérés d’occupation) ;
- à titre de dommages et intérêts, sur le fondement de l’article 1240 du code civil,
- condamner Mme [Z] [M] au paiement d’une somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
Dans ses conclusions récapitulatives et d’actualisation, elle demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
- prononcer la validité du congé pour vente et en conséquence la résiliation du bail,
- constater l’occupation sans droit ni titre des lieux par Mme [Z] [M] du 15 février 2025 au 25 novembre 2025, date de remise des clés
- condamner Mme [Z] [M] au paiement à titre provisionnel d'une indemnité d'occupation correspondant au montant du loyer contractuel depuis le 16 février 2025 jusqu’à la libération des lieux, soit 6574, 17 € au 25 novembre 2025.
- ordonner la compensation entre cette somme et le montant du dépôt de garantie de 3330 €,
- condamner Mme [Z] [M] au paiement de la somme 3244.17 € après compensation,
- condamner Mme [Z] [M] au paiement d’une somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens incluen t le coût du congé et de l’assignation.

A l’audience du 19 mars 2026, Mme [A] [R], représentée par son conseil, a repris et soutenu les termes de ses conclusions récapitulatives et d’actualisation.
Bien que régulièrement assignée à l’étude du commissaire de justice, Mme [Z] [M] n’a pas comparu et ne s‘est pas faite représenter.
Décision du 24 avril 2026
PCP JCP référé - N° RG 25/07556 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAUSY

La décision a été mise en délibéré au 24 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge statue néanmoins sur la demande mais n’y fait droit que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail et le statut d'occupant sans droit ni titre
En application de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

En vertu de l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L'occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue un trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.

Le trouble résultant de la poursuite de l'occupation du bien loué après la date d'effet d'un congé n'est manifestement illicite que si la perte du titre est évidente et que la validité du congé ne peut pas être sérieusement contestée.

Il résulte de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 auquel est soumis le bail d'habitation liant les parties, que le propriétaire d'un logement peut donner congé aux locataires qui l'occupent s'il est justifié , notamment, par sa décision de vendre le bien.
Le congé doit être notifié au locataire par lettre recommandée avec avis de réception signifié par acte de commissaire de justice, en notifiant le motif allégué et en respectant un délai de préavis de trois mois avant la fin du bail.
En l'espèce, Mme [A] [R] a délivré un congé motivé pour vente concernant l’appartement n° 122 sis [Adresse 3] à Mme [Z] [M] par acte de commissaire de justice du 11 octobre 2024, soit plus de six mois avant la fin du bail le 15 février 2025.
Il est donc régulier en la forme.
Mme [Z] [M] n’a pas contesté le motif du congé. Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail d'habitation à la date du 15 février 2025 à minuit.
Il y a également lieu de constater qu’à compter du 15 février 2025 à minuit, Mme [Z] [M] était déchue de tout titre d'occupation des lieux loués.

Sur l'indemnité d'occupation
Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier.
Le maintien dans des lieux sans droit ni titre constitue une faute civile de nature quasi délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
Décision du 24 avril 2026
PCP JCP référé - N° RG 25/07556 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAUSY

En l’espèce, afin de préserver les intérêts de Mme [A] [R] , il convient de dire que Mme [Z] [M] est redevable, à son égard, d'une indemnité d'occupation mensuelle à compter du 15 février 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu'à libération effective des lieux volontaire, caractérisée par la remise des clefs, ou ensuite de l’expulsion.
Compte tenu, d'une part, des caractéristiques des lieux occupés, de sa localisation, et d'autre part, de la nécessité de rendre dissuasive l'occupation tout en compensant le préjudice subi par Mme [A] [R], l'indemnité d'occupation peut être valablement fixée à 1715 euros par mois.
Cela étant, Mme [R] fait état de paiements d’échéances de Mme [Z] [M] jusqu’en juillet 2025, mois de juillet 2025 inclus. Seuls les mois suivants peuvent donc faire l’objet d’une indemnité d’occupation.
Or, s’il ressort de l’assignation de la locataire et de sa non comparution que Mme [Z] [M] s’est maintenue dans les lieux après le 15 février 2025, et à tout le moins jusqu’à la date de l’assignation le 30 juillet 2025, le fait qu’elle se serait maintenue jusqu’ au 25 novembre 2025 , date de la restitution des clés, ne ressort que des déclarations de Mme [R]. Cependant, cette allégation de date n’est étayée par aucun reçu ou courrier émanant de la locataire, et les conclusions en faisant état n’ont, contrairement à l’assignation, pas été portées à la connaissance de Mme [Z] [M], ce qui aurait permis à tout le moins de déduire de son absence de comparution son abdication à s’en défendre.
Il n’est donc pas possible de condamner la locataire à payer l’indemnité d’occupation jusqu’au 25 novembre 2025, date de libération des lieux non objectivement constatée ou souverainement appréciable par le juge. Elle est donc due jusqu’à la date de l’assignation du 30 juillet 2025, seule date opérante au contradictoire.
Or, il ressort des déclarations de Mme [R] que Mme [Z] [M] s’est acquittée de ses mensualités jusqu’en juillet 2025, mois de juillet 2025 inclus.
Mme [Z] [M] ne peut donc être condamnée à acquitter une indemnité d’occupation postérieurement à cette date au titre d’une occupation non objectivée.
En revanche, sous réserve d’un état des lieux témoignant de dégradations à la charge de la locataire, Mme [R] sera tenue de restituer son dépôt de garantie de 3300 € à Mme [M], même si le juge, non saisi de cette demande par la locataire, ne peut prononcer de condamnation à ce titre.

Sur les demandes accessoires
Etant donné la solution apportée au procès, il y a lieu de dire que Mme [A] [R] supportera la charge de ses dépens, sauf le coût de l’assignation qui incombera à Mme [M]. Il n’est pas question en revanche de lui faire supporter le coût du congé pour vendre, lequel acte résulte de la seule volonté de la bailleresse dans le cadre de sa gestion locative, sans aucune faute de Mme [M] à cette époque.
Bien que ses demandes n’aient pas abouti, il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [A] [R] les frais qu’elle a dû exposer pour les besoins de la présente instance, laquelle était rendue nécessaire par le maintien dans les lieux de la locataire à l’époque où la bailleresse a mandaté le commissaire de justice. Au nom de l’équité, la somme de 800 euros lui sera allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS