TJ 75056, 3 juin 2026, RG 26/01444

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [S] [Y]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Antonis VAROUDAKIS

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 26/01444 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCBZ6

N° MINUTE : 11/2026

JUGEMENT
rendu le 03 juin 2026

DEMANDERESSE
Madame [K] [T]
demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Antonis VAROUDAKIS, avocat au barreau de PARIS,vestiaire E1259

DÉFENDEUR
Monsieur [S] [Y]
demeurant [Adresse 2]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Eric TRICOU, Juge des contentieux de la protection
assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 27 mars 2026

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 03 juin 2026 par Eric TRICOU, juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 03 juin 2026
PCP JCP ACR fond - N° RG 26/01444 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCBZ6

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 14 septembre 2025, Mme [K] [T] a consenti un bail d’habitation à M. [S] [Y] sur des locaux situés au [Adresse 3], à [Localité 2] avec cave N° 111, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 850 euros et d’une provision pour charges de 700 euros.

Des loyers sont restés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 7 novembre 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3.950 euros au titre de l'arriéré locatif (hors frais) dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [S] [Y] le 18 novembre 2025.

Par assignation du 4 février 2026, Mme [K] [T] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [S] [Y] avec astreinte de 100 euros par jour de retard, voir dire qu’il ne bénéficiera pas du délai légal des deux mois de carence, voir statuer sur le sort de ses biens mobiliers et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
−

Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 2.015 euros, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,6.200 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 5 février 2026, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 27 mars 2026, Mme [K] [T] représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 18 mars 2026, s'élève désormais à 9.300 euros. Mme [K] [T] considère qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [S] [Y] expose qu’il est retraité et perçoit une pension mensuelle de 1.850 euros ; il conteste le montant des charges qu’il estime trop élevées ; il propose de solder l’arriéré en versant chaque mois 500 euros durant 20 mois en plus du loyer courant.

M. [S] [Y] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [S] [Y] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Mme [K] [T] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 7 novembre 2025. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 3.950 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 20 décembre 2025.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de M. [S] [Y] (1.850 euros) ne lui permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel (1.550 euros) ni, à plus forte raison, d'envisager un plan d'apurement de la dette.
Par ailleurs, M. [S] [Y] n’a pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience.

Dans ces conditions, la demande de délais de paiement sera rejetée.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [K] [T] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Sur la demande d’astreinte

L’astreinte constitue une mesure de contrainte destinée à assurer l’exécution d’une obligation, dont le prononcé relève du pouvoir souverain d’appréciation du juge.

En l’espèce, le locataire est condamné à libérer les lieux, son expulsion pouvant, le cas échéant, être poursuivie par les voies légales, avec le concours de la force publique dans les conditions prévues par la loi.

Il n’apparaît toutefois pas nécessaire d’assortir cette obligation de quitter d’une astreinte, dès lors que les modalités d’exécution forcée de la décision sont suffisamment encadrées par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution et que l’astreinte ne présenterait pas, en l’état, de caractère utile ou proportionné.

En outre, l’astreinte, qui aurait pour effet d’aggraver la situation financière du locataire sans garantir une libération plus rapide des lieux, ne se justifie pas au regard des circonstances de l’espèce et de la situation personnelle du débiteur.

La demande tendant au prononcé d’une astreinte sera en conséquence rejetée.

Il résulte de l’article Article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un occupant d’un local affecté à l’habitation ne peut intervenir qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, sauf lorsque le juge constate que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait ou qu’une circonstance particulière justifie la suppression ou la réduction de ce délai.

En l’espèce, le bailleur sollicite que soit écartée l’application de ce délai au motif qu’une circonstance particulière justifierait sa suppression.

Cependant, il ne résulte d’aucune des pièces produites aux débats l’existence d’une circonstance caractérisée de nature à justifier une dérogation aux dispositions protectrices prévues par l’article précité.

En particulier, il n’est ni allégué ni démontré l’existence de violences, de dégradations graves, de troubles manifestement illicites persistants, d’occupation sans droit ni titre consécutive à une voie de fait, ni encore d’un péril particulier affectant les lieux ou les occupants.

Dans ces conditions, le bailleur échoue à démontrer l’existence de circonstances exceptionnelles permettant de priver le locataire du délai légal de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux.

Il convient en conséquence de rejeter la demande tendant à voir supprimer ou réduire le délai prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Mme [K] [T] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 18 mars 2026, M. [S] [Y] lui devait la somme de 9.300 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [S] [Y] conteste le montant des charges locatives réclamées.
Cependant, il résulte du contrat de bail signé par le locataire le 14 septembre 2025 que les parties sont convenues du versement d’une provision mensuelle sur charges fixée à la somme de 700 euros.

Le locataire ne conteste, ni avoir signé ce contrat, ni que cette stipulation y figure de manière expresse et non équivoque.

Par ailleurs, il n’est pas allégué que le montant de cette provision aurait été modifié postérieurement à la conclusion du bail, ni qu’il aurait évolué depuis l’entrée dans les lieux du locataire.

Dès lors, le locataire, qui s’est contractuellement engagé au paiement de cette provision sur charges, ne peut utilement soutenir que l’appel de charges serait injustifié alors même qu’il correspond exactement aux stipulations contractuelles librement acceptées lors de la signature du bail.

En conséquence, la contestation élevée par le locataire relativement au montant des provisions sur charges sera rejetée, les sommes réclamées à ce titre étant dues conformément aux stipulations du contrat de bail.

Ainsi, n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause le montant de la somme de 9.300 euros, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2025 sur la somme de 3.950 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 2.250 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.
Cette indemnité sera égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.
En l’espèce, le préjudice n’étant pas supérieur à la perte du montant du loyer, il n’y a pas lieu de majorer de 30% le montant de cette indemnité d’occupation.
L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 20 décembre 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [K] [T] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [S] [Y], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 800 euros à la demande de Mme [K] [T] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,