TJ 13055, 16 juin 2026, RG 23/11853

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A

JUGEMENT
du 16 Juin 2026

Enrôlement : N° RG 23/11853 - N° Portalis DBW3-W-B7H-4GDO

AFFAIRE : S.D.C. [Adresse 1] (Me Nicolas MERGER)
C/ S.D.C. IMMEUBLE [Adresse 2] (Maître Philippe CORNET de la SELARL MASCARON AVOCATS)

DÉBATS : A l'audience Publique du 17 Mars 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président: Madame Elise CSAKVARY, Juge

Greffier: Madame Sylvie HOBESSERIAN, Greffier

A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 02 Juin 2026 puis prorogée au 16 juin 2026.

PRONONCE : Publiquement le 16 juin 2026.

Par Madame Elise CSAKVARY, Juge
Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

S.D.C. DE L’IMMEUBLE [Adresse 3], représenté par son syndic la société SEBASTIAN IMMO, immatriculé au RCS de [Localité 1] sous le n° 912 911 138, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Me Nicolas MERGER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

C O N T R E

DEFENDERESSE

S.D.C. DE L’IMMEUBLE [Adresse 5], représenté par son syndic la SOCIETE DURAND IMMO, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 849 896 907, dont le siège social est sis [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Philippe CORNET de la SELARL MASCARON AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

***

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

L’immeuble situé au [Adresse 7] à [Localité 2] est administré par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], situé [Adresse 7] à [Localité 2], représenté par son syndic, la société SEBASTIAN IMMOBILIER.

L’immeuble voisin, situé au [Adresse 8], est quant à lui administré par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], situé au [Adresse 8] à [Localité 2], représenté par son syndic, la société DURAND IMMOBILIER.

Les immeubles étant reliés en sous-sol, par acte du 24 mai 2005, il a été établi une servitude de passage conventionnelle permettant aux propriétaires de l’immeuble [Adresse 5] d’accéder aux différents sous-sols en empruntant les allées, voies de circulation et rampes d’accès de l’immeuble voisin afin de rejoindre la voie publique [Adresse 9], en contrepartie de la prise en charge d’une partie des frais d’entretien, selon la répartition suivante :
- 6 330/10 000 pour le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3]
- et 3 670/10 000 pour le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5].

***

Estimant le syndicat voisin redevable de charges à son égard, par acte de commissaire de justice en date du 22 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins de règlement.

Par ordonnance rendue le 10 septembre 2024, le juge de la mise en état a déclaré irrecevables comme étant prescrites les demandes formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] au titre des sommes réclamées pour la période antérieure au 23 novembre 2018.

Une ordonnance de clôture de l’instruction a été rendue le 17 février 2026.

***

Par dernières conclusions notifiées le 21 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], situé [Adresse 7] à [Localité 2], représenté par son syndic, la société SEBASTIAN IMMOBILIER, demande :
- la condamnation du syndicat des copropriétaires [Adresse 5] à lui payer la somme de 15 665,20 euros, arrêtée au 30 septembre 2023, avec intérêts de retard à compter du 17 novembre 2023,
- le rejet des demandes adverses
- et la condamnation du défendeur à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Nicolas MERGER.

Par dernières conclusions notifiées le 1er décembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], situé au [Adresse 8] à [Localité 2], représenté par son syndic, la société DURAND IMMOBILIER demande :
- de ramener la somme à 10 248,98 euros et de rejeter le surplus des demandes,
- à titre reconventionnel, la condamnation du demandeur à lui payer la somme de 4 639,46 euros,
- la compensation entre les sommes sollicitées
- et la condamnation du demandeur à lui payer la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Pour un exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

***

A l’audience de plaidoirie qui s’est tenue le 17 mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 2 juin 2026 prorogé au 16 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I – Sur la demande de règlement des dépenses d’entretien

Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

A – Sur les charges de l’exercice courant du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019

En l’espèce, il ressort des justificatifs produits (pièces 9-35 à 9-38), que pour l’exercice susvisé, une facture datée du 10 juin 2019 mentionne des prestations effectuées à hauteur de 133,50 euros HT mais présente un total HT de 312 euros. Aussi, il convient de déduire la somme de 196,36 euros (343,21€ TTC - 146,85 TTC) des sommes comptabilisées au titre des travaux d’électricité.

Il ressort en outre des justificatifs produits (pièces 9-43 à 9-46) que des badges ont été sollicités par les copropriétaires de l’immeuble CAP MARTIN 2 pour un montant total de 244,58 euros. Il n’est pas justifié que lesdits copropriétaires ont remboursé la somme directement au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3]. Aussi, ces sommes doivent être incluses dans les charges dues par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble CAP MARTIN 2 au syndicat des copropriétaires de l’immeuble voisin, à charge pour le syndicat des copropriétaires de l’immeuble CAP [Adresse 10] de répartir les sommes dues entre ses différents copropriétaires.

Ainsi, au titre de l’exercice 2018-2019, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble CAP MARTIN 2 est redevable de la somme de 2 882,17 euros ((7 805,10€ + 244,58€ - 196,36€) x 3 670/10 000).

B – Sur les charges de l’exercice courant du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020

Il ressort des factures produites (pièces 10-1 et 10-2) que le coût de nettoyage des garages s’élève à la somme mensuelle de 73,46 euros, soit la somme annuelle de 1 057,80 euros TTC. Il n’est donc pas suffisamment démontré que les sommes comptabilisées dans les coûts de nettoyage comprennent celui de débarras du local poubelle de l’immeuble [Adresse 3]. Ainsi, la somme comptabilisée au titre du nettoyage doit être fixée à 256,15 euros, conformément au décompte établi par le syndicat des copropriétaires [Adresse 3].

Il n’est en outre pas suffisamment démontré que les factures d’un montant de 1 096,84 euros TTC et 726,88 euros TTC concernent les garages (pièces 10-8 à 10-10). Aussi, seule la somme de 359,12 euros (308€ TTC + 51,12€ TTC) doit être comptabilisée au titre de la sécurité incendie.

Par ailleurs, une facture de 121 euros TTC datée du 5 mars 2019 (pièce 10-22) a d’ores et déjà comptabilisée pour l’exercice 2018-2019. Ainsi, seule la somme de 159,50 euros TTC doit être comptabilisée au titre des travaux pour fuites.

Concernant les travaux de portes, il n’est pas suffisamment démontré que la facture produite (pièce 10-23) correspond à une prestation relative aux garages. Aussi, la somme de 250,86 euros ne doit pas être comptabilisée.

En conséquence, au titre de l’exercice 2019-2020, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] MARTIN 2 est redevable de la somme de 2 475,17 euros ((8 939,92€ - 1 096,84€ - 726 ,88€ - 121€ - 250,86€) x 3 670/10 000).

C – Sur les charges de l’exercice courant du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021

Il ressort des pièces produites (11-1 à 11-11) que le coût de nettoyage des garages s’élève à la somme mensuelle HT de 73,46 euros, soit la somme annuelle TTC de 1 057,82 euros. Ainsi, la somme comptabilisée au titre du nettoyage doit être fixée à 979,54 euros, conformément au décompte établi par le syndicat des copropriétaires [Adresse 3].

Il n’est en revanche pas démontré que la facture produite (pièce 11-24) pour un montant de 814,18 euros TTC concerne les copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5].

En conséquence, au titre de l’exercice 2020-2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble CAP MARTIN 2 est redevable de la somme de 2 479,25 euros ((7 569,54€ - 814,18€) x 3 670/10 000).

D – Sur les charges de l’exercice courant du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022

Il n’est pas démontré que la facture d’un montant de 1 125,68 euros TTC (pièce 12-11) concerne les garages. Sur la facture d’un montant de 745,36 euros (pièce 12-13), seule la somme de 316,77 euros TTC est relative aux garages. Sur la facture d’un montant de 818,09 euros TTC, seule la somme de 557,97 euros TTC concerne les garages. Ainsi, au titre de la sécurité incendie, la somme de 1 151,05 euros (2 965,44€ - 1 125,68€ - 428,59€ - 260,12€) doit être comptabilisée.

En conséquence, au titre de l’exercice 2021-2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] est redevable de la somme de 2 632,65 euros ((8 987,81€ - 1 814,39€) x 3 670/10 000).

E – Sur les charges de l’exercice courant du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023

Il ressort des factures produites (pièces 14-1 à 14-24) que les frais d’entretien concernent les garages des deux copropriétés. L’acte de constitution de la servitude de 2005 et le règlement de copropriété de l’immeuble [Adresse 3] prévoient que les dépenses d’entretien liées aux voies d’accès font l’objet d’une répartition entre les deux syndicats. Il n’est donc pas stipulé que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] entretient les parties communes situées au sous-sol de l’immeuble [Adresse 5]. Néanmoins, sont compris dans ces frais les coûts de nettoyage de l’assiette de la servitude de passage et il n’est pas suffisamment démontré que le nettoyage des garages peut faire l’objet de deux interventions différentes ou que l’immeuble [Adresse 5] s’est opposé au nettoyage du sous-sol de son immeuble au cours de l’exercice ou encore qu’il a lui-même mandaté un prestataire pour le nettoyage du sous-sol de l’immeuble [Adresse 5]. Aussi, et en l’état des débats, le coût de nettoyage des garages doit être mis à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], conformément à la clé de répartition stipulée dans l’acte de constitution de la servitude.

La facture du 26 août 2022 (pièce 14-26) porte sur la maintenance des fermes-portes permettant l’accès aux bâtiments de l’immeuble [Adresse 3]. La somme de 170,50 euros TTC ne doit ainsi pas être comptabilisée. En revanche, il n’est pas suffisamment démontré que la facture du 9 juin 2023 ne porte pas sur l’assiette de la servitude de passage dès lors qu’elle concerne les trappes de désenfumage des garages. Aussi, et au titre de la sécurité incendie, la somme de 2 634,04 euros doit être retenue.

Concernant les badges, ces sommes doivent être incluses dans les charges dues par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] au syndicat des copropriétaires de l’immeuble voisin, à charge pour le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] de répartir les sommes dues entre ses différents copropriétaires dès lors qu’elle permettent aux copropriétaires d’accéder à l’assiette de la servitude de passage et qu’il n’est pas démontré que les copropriétaires concernés ont directement réglé le coût des badges au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3].

Enfin, il n’est pas démontré que la facture ISTA (pièce 14-34) concerne la servitude de passage ou l’immeuble [Adresse 5]. Aussi, il convient de l’imputer des sommes comptabilisées.

En conséquence, au titre de l’exercice 2022-2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble CAP MARTIN 2 est redevable de la somme de 2 825,42 euros ((8 715,57€ - 170,50€ - 846,38€) x 3 670/10 000).

F – Sur les intérêts de retard

Par courrier daté du 16 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] a sollicité le règlement des charges pour les années 2012 à 2021. Par courrier daté du 22 novembre suivant, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] a sollicité la communication des factures correspondantes aux sommes réclamées. Il n’est ni allégué, ni démontré que le syndicat des copropriétaires demandeur a communiqué au défendeur les justificatifs des sommes réclamées avant d’engager la présente procédure.

Aussi, la mise en demeure du 17 novembre 2023 ne porte pas interpellation suffisante au sens des dispositions de l’article 1 344 du code civil. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] sera donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] la somme de 13 294,66 euros, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

II – Sur la demande reconventionnelle

Aux termes des articles 1302 et 1302-1 du code civil, tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.
La restitution n'est pas admise à l'égard des obligations naturelles qui ont été volontairement acquittées.
Celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l'a indûment reçu.

L’article 1103 du même code dispose en outre qu’en dehors des cas de gestion d'affaires et de paiement de l'indu, celui qui bénéficie d'un enrichissement injustifié au détriment d'autrui doit, à celui qui s'en trouve appauvri, une indemnité égale à la moindre des deux valeurs de l'enrichissement et de l'appauvrissement.

Si le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] soutient que la demande reconventionnelle n’a pas un lien suffisant avec ses prétentions, il ne forme, au dispositif de ses conclusions, aucune demande d’irrecevabilité à ce titre. Au surplus, la demande reconventionnelle présente un lien suffisant avec les prétentions du demandeur dès lors qu’elle concerne des sommes réglées à tort au titre de l’entretien de la servitude de passage.

Il est démontré par les pièces produites aux débats que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] a réglé au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] la somme de 3 793,08 euros au titre de prestations effectuées par la société SIEMP et qu’il a réglé la somme de 846,38 euros à la société ISTA. Il n’est pas contesté que ces dépenses concernent l’entretien de l’ascenseur de l’immeuble [Adresse 3] et une prestation de relevé des compteurs relatifs aux appartements de l’immeuble [Adresse 3].

Aussi, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] sera condamné à reverser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] la somme de 4 639,46 euros.

Après compensation, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] reste redevable de la somme de 8 655,20 euros.

III - Sur les mesures de fin de jugement

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], situé au [Adresse 8] à [Localité 2], représenté par son syndic, la société DURAND IMMOBILIER, partie perdante à l’instance en cours, sera condamné aux dépens. Conformément aux dispositions de l’article 699 du même code, les dépens seront assortis d’un droit de recouvrement direct au profit de Maître Nicolas MERGER.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Il n’est pas suffisamment démontré que les justificatifs des sommes réclamées ont été régulièrement transmis au syndicat des copropriétaires défendeur avant l’engagement de la présente procédure. Aussi, il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires demandeur les frais non compris dans les dépens qu'il a exposés dans le cadre de la présente instance.
Les demandes formées au titre des frais irrépétibles seront donc rejetées.

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, le jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS