TJ 78646, 12 juin 2026, RG 23/04006

Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Deuxième Chambre
JUGEMENT COLLÉGIAL du 12 JUIN 2026

N° RG 23/04006 - N° Portalis DB22-W-B7H-RMXK.

DEMANDERESSE :

Madame [V] [C], née le 23 Mars 1992 à [Localité 1], de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Charlyne HURTEVENT, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

DEFENDEURS :

Monsieur [T] [G], né le 21 janvier 1996 à [Localité 2] (78), de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]
né le 21 Janvier 1996 à [Localité 2]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Typhanie BOURDOT, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

Madame [J] [E], née le 13 décembre 1996 à [Localité 3] (14), de nationalité Française, demeurant [Adresse 4],
représentée par Me Typhanie BOURDOT, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

LA SARL GROUPE 78 IMMOBILIER, Société à responsabilité limitée dont le siège social est [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
représentée par Me Brigitte BEAUMONT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, Me Marion CORDIER, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant

SAS JACQUELIN HOFFMANN CHABLE COUDERT ET ASSOCIES, Société par actions simplifiée immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le N° 350 344 040 dont le siège social est sis [Adresse 6] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège.
représentée par Me Isabelle DELORME-MUNIGLIA, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

ACTE INITIAL du 30 Juin 2023 reçu au greffe le 17 Juillet 2023.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 07 Avril 2026, les avocats en la cause ont été entendus en leurs plaidoiries, puis l’affaire a été mise en délibéré au 12 Juin 2026.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Madame LUNVEN DE CHANROND, Vice-Présidente
Madame RODRIGUES, Vice-Présidente
Madame LECLERC, Vice-Présidente

GREFFIER :
Madame SOUMAHORO.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 24 mai 2022 par l’intermédiaire de l'agence immobilière, la SARL GROUPE 78 IMMOBILIER, Monsieur [T] [G] et Madame [J] [E] épouse [G] se sont engagés à vendre à Madame [V] [C], le bien immobilier en copropriété leur appartenant sis [Adresse 1] à [Localité 4].

A cette occasion, les procès-verbaux des années 2019, 2020 et 2021 des assemblées générales ont été communiqués à Madame [V] [C].

La vente a été réalisée suivant acte authentique reçu le 19 août 2022 par la SAS JACQUELIN HOFFMANN CHABLE COUDERT ET ASSOCIES en la personne de Maître [O] [R], notaire, pour un prix de 219.000 euros.

Madame [V] [C] a expliqué avoir été informée, après son emménagement, par le syndic de l'immeuble, la société FONCIA, et les autres copropriétaires qu’une assemblée générale s’était tenue le 19 avril 2022, le procès-verbal de ladite assemblée générale ayant été notifié aux copropriétaires, dont les époux [G], courant du mois de mai 2022, soit avant la signature du compromis de vente et de l’acte authentique de vente.

Madame [V] [C] reprochant aux époux [G] de ne pas l’avoir informée de l’existence de cette dernière assemblée générale au cours de laquelle ont été votées une augmentation des charges de la copropriété ainsi qu’une étude pour le ravalement et la réfection des balcons pour une somme particulièrement importante, elle a fait adresser, par l'intermédiaire de son conseil, un courrier recommandé le 9 décembre 2022 à l'ensemble des parties afin de trouver une solution amiable.

Les époux [G] ont contesté leur responsabilité par courrier non daté adressé au conseil de Madame [V] [C].

Par courrier émanant de son conseil du 26 décembre 2022, la SARL GROUPE 78 IMMOBILIER a contesté toute réclamation formée à son encontre.

Enfin, le notaire a indiqué, par courrier du 19 décembre 2022, transmettre le dossier à son conseil pour que ce dernier prenne attache avec le conseil de Madame [V] [C] dont ce dernier a indiqué n’avoir eu aucune nouvelle.

C’est dans ce contexte que Madame [V] [C] a fait assigner les époux [G], la SARL GROUPE 78 IMMOBILIER et la SAS JACQUELIN HOFFMANN CHABLE COUDERT ET ASSOCIES, par actes de commissaire de justice du 30 juin 2023, devant le tribunal judiciaire de Versailles aux fins d’indemnisation de ses préjudices.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 30 juillet 2024, Madame [V] [C] demande au tribunal de :
Vu l’article L.721-2 du Code de la construction,
Vu l’article 1240 du Code Civil,
Vu la jurisprudence citée,
Vu les pièces communiquées,
DIRE que Madame [C] est recevable et bien fondée en ses demandes.
DIRE que Monsieur et Madame [G] n’ont pas communiqué à Madame [C] le Procès verbal d’Assemblée Générale en date du 19 avril 2022 lors de la signature du compromis de vente en date du 24 mai 2022 et de la signature de l’acte authentique de vente en date du 19 août 2022. DIRE que Monsieur et Madame [G] ne pouvaient ignorer qu’ils devaient communiquer ce dernier Procès-verbal d’Assemblée Générale.
DIRE que Monsieur et Madame [G] ont commis une faute et engagent leur responsabilité délictuelle.
DIRE que l’agence immobilière GROUPE 78 IMMOBILIER n’a pas communiqué à Madame [C] le Procès-verbal d’Assemblée Générale en date du 19 avril 2022 lors de la signature du compromis de vente en date du 24 mai 2022.
DIRE que l’agence immobilière GROUPE 78 IMMOBILIER engage sa responsabilité au vu du défaut de conseil et d’information envers Madame [C], en sa qualité de rédacteur du compromis de vente signé le 24 mai 2022
DIRE que l’étude notariale JACQUELIN HOFFMANN CHABLE COUDERT ET ASSOCIES n’a pas communiqué à Madame [C] le Procès-verbal d’Assemblée Générale en date du 19 avril 2022 lors de la signature de l’acte authentique de vente en date du 19 août 2022.
DIRE que l’étude notariale JACQUELIN HOFFMANN CHABLE COUDERT ET ASSOCIES a commis une faute de négligence et engage sa responsabilité.
En conséquence
CONDAMNER in solidum Monsieur et Madame [G], la SARL GROUPE 78 IMMOBILIER et la SAS JACQUELIN HOFFMANN CHABLE COUDERT ET ASSOCIES à payer à Madame [C] la somme de 495 euros au titre de l’augmentation de charges pour l’année 2023.
CONDAMNER in solidum Monsieur et Madame [G] à payer à Madame [C] la somme de 139,93 euros au titre des frais payés pour l’étude de rénovation énergétique.
CONDAMNER in solidum Monsieur et Madame [G], la SARL GROUPE 78 IMMOBILIER et la SAS JACQUELIN HOFFMANN CHABLE COUDERT ET ASSOCIES à payer à Madame [C] la somme de 27 260 euros au titre des travaux de rénovation énergétique.
CONDAMNER in solidum Monsieur et Madame [G], la SARL GROUPE 78 IMMOBILIER et la SAS JACQUELIN HOFFMANN CHABLE COUDERT ET ASSOCIES à payer à Madame [C] la somme de 5.000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral. CONDAMNER in solidum Monsieur et Madame [G], la SARL GROUPE 78 IMMOBILIER et la SAS JACQUELIN HOFFMANN CHABLE COUDERT ET ASSOCIES à payer à Madame [C] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du CPC.
CONDAMNER in solidum Monsieur et Madame [G], la SARL GROUPE 78 IMMOBILIER et la SAS JACQUELIN HOFFMANN CHABLE COUDERT ET ASSOCIES aux entiers dépens conformément à l’article 699 du CPC.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 11 mai 2025, les époux [G] demandent au tribunal de :
Vu l’article L 721-2 du code de la construction,
Vu l’article 1240 du code civil,
Vu les pièces versées aux débats,
Vu la jurisprudence citée,
- Recevoir Monsieur [G] et Madame [E] en leurs demandes, fins et prétentions, et les y déclarer bien fondés,
A titre principal :
- JUGER que Monsieur [G] et Madame [E] n’ont commis aucune faute dans le cadre de la vente de leur appartement à Madame [C],
En conséquence,
- REJETTER toutes les demandes formulées par Madame [V] [C],
A titre subsidiaire, si une faute était retenue à l’encontre de Monsieur [G] et Madame [E] :
- JUGER que la Société l’Agence GROUPE 78 IMMOBILIER a manqué à son devoir de conseil,
- JUGER que la SAS JACQUELIN HOFFMANN CHABLE COUDERT ET ASSOCIES a manqué à son obligation de conseil,
En conséquence,
- CONDAMNER la Société l’Agence GROUPE 78 IMMOBILIER et la SAS JACQUELIN HOFFMANN CHABLE COUDERT ET ASSOCIES à garantir Monsieur [G] et Madame [E] des condamnations prononcées à leur encontre,
- REJETTER toutes autres demandes,
En tout état de cause,
- CONDAMNER tous succombants à régler à Monsieur [G] et Madame [E] la somme de 3.240 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- CONDAMNER tous succombants aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL MBD AVOCATS au titre de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 1er octobre 2025, la SARL GROUPE 78 IMMOBILIER demande au tribunal de :
CONSTATER l’absence de faute de la société GROUPE 78 IMMOBILIER et JUGER en tout état de cause que Madame [C] n’a subi aucun préjudice indemnisable ;
CONSTATER qu’elle ne démontre pas un quelconque lien de causalité entre une éventuelle faute de la société GROUPE 78 IMMOBILIER et les préjudices qu’elle invoque ;
PRONONCER purement et simplement la mise hors de cause de la société GROUPE 78 IMMOBILIER ;
DEBOUTER Madame [C] de l’ensemble de ses demandes ;
En cas de condamnation in solidum ou solidaire de la société GROUPE 78 IMMOBILIER ;
JUGER que la responsabilité de la société GROUPE 78 IMMOBILIER ne saurait excéder 5 %, de sorte que dans les rapports entre les codéfendeurs, la charge finale des condamnations devra être supportée à hauteur de 95 % par les consorts [G] d’une part, et la SAS JACQUELIN HOFFMANN CHABLE COUDERT ET ASSOCIES d’autre part,
En conséquence,
STATUER ce que de droit sur le partage de responsabilité entre les consorts [G] d’une part, et la SAS JACQUELIN HOFFMANN CHABLE COUDERT ET ASSOCIES d’autre part, CONDAMNER les consorts [G] d’une part, et la SAS JACQUELIN HOFFMANN CHABLE COUDERT ET ASSOCIES d’autre part, à garantir la société GROUPE 78 IMMOBILIER dans les proportions qui auront été arrêtées par votre juridiction, des condamnations en principal, intérêts et accessoires qui seront prononcées ;
En tout état de cause,
DEBOUTER les consorts [G] d’une part, et la SAS JACQUELIN HOFFMANN CHABLE COUDERT ET ASSOCIES de leur demande et de leur appel en garantie dirigé contre la société GROUPE 78 IMMOBILIER
CONDAMNER tout succombant aux dépens et à verser à la société GROUPE 78 IMMOBILIER la somme de 3500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 9 septembre 2025, la SAS JACQUELIN HOFFMANN CHABLE COUDERT et ASSOCIES demande au tribunal de :
Vu le compromis de vente en date du 24 mai 2022
Vu l’acte de vente en date du 19 août 2022
Vu les articles 1240 du Code Civil, 9 du Code de Procédure Civile,
Vu la jurisprudence citée,
RECEVOIR la SAS JACQUELIN HOFFMANN CHABLE COUDERT ET ASSOCIES en ses écritures, l’y déclarer bien fondée et y faisant droit,
JUGER que la SAS JACQUELIN HOFFMANN CHABLE COUDERT ET ASSOCIES n’a commis aucune faute à l’origine des préjudices dont Madame [C] demande réparation,
En conséquence,
DEBOUTER Madame [C] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la SAS JACQUELIN HOFFMANN CHABLE COUDERT ET ASSOCIES,
PRONONCER purement et simplement la mise hors de cause de la SAS JACQUELIN HOFFMANN CHABLE COUDERT ET ASSOCIES,
A titre subsidiaire,
DEBOUTER la SARL GROUPE 78 IMMOBILIER de sa demande de garantie dirigée à l’encontre de la SAS JACQUELIN HOFFMANN CHABLE COUDERT ET ASSOCIES,
DEBOUTER également Monsieur [T] [G] et Madame [L] [E] épouse [G], de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions en tant que dirigées à l’encontre de la SAS JACQUELIN HOFFMANN CHABLE COUDERT ET ASSOCIES,
A titre subsidiaire, si par impossible un partage de responsabilité venait à être retenue,
STATUER ce que de droit sur le partage de responsabilité entre la société GROUPE 78 IMMOBILIER, d’une part, et Monsieur [T] [G] et Madame [L] [E] épouse [G], d’autre part,
CONDAMNER Monsieur [T] [G] et Madame [L] [E] épouse [G], d’une part, et la société GROUPE 78 IMMOBILIER, d’autre part, à garantir dans les proportions qui seront fixées par le jugement à intervenir, des condamnations en principal, intérêts et accessoires qui pourraient être prononcées.
En tout état de cause,
CONDAMNER Madame [C] et le cas échéant, tous succombants, avec solidarité, au profit de la SAS JACQUELIN HOFFMANN CHABLE COUDERT ET ASSOCIES à payer la somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du C.P.C.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties susvisées quant à l'exposé détaillé de leurs prétentions et moyens.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 19 janvier 2026. L'affaire a été fixée pour être plaidée à l'audience du 7 avril 2026 et les parties ont été informées qu'elle a été mise en délibéré au 12 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la responsabilité des vendeurs

Madame [V] [C] considère que les époux [G] ont commis une faute délictuelle à son égard pour lui avoir volontairement caché le procès-verbal l’assemblée générale du 19 avril 2022 diffusé aux copropriétaires le 2 mai 2022 qu’ils avaient l’obligation de lui communiquer avant la vente conformément à l’article L721-2 du code de la construction et de l’habitation.

Elle ajoute que les vendeurs savaient parfaitement que la communication du procès-verbal de cette assemblée générale pouvait compromettre la vente compte tenu des charges supplémentaires pour le futur acquéreur puisqu’avaient été votées une augmentation des charges pour 2023 ainsi qu’une étude sur la rénovation énergétique de l’immeuble et qu’ils savaient que des travaux de rénovation énergétique allaient être votés.

Elle souligne que les vendeurs n’ont fourni ce document ni à l’agence immobilière ni au notaire et que, lors de la signature des actes, ils n’ont jamais soulevé le fait que le procès verbal de l’assemblée générale de 2022 n’était pas joint ; que les vendeurs ne peuvent reporter la faute sur elle dès lors qu’elle ne pouvait pas prédire l’attitude dolosive des vendeurs.

Elle précise que la responsabilité des vendeurs est d’autant plus engagée qu'ils ont rédigé le « pré-état daté » lors de la signature du compromis de vente en faisant le choix de ne pas solliciter ce document du syndic.

Les époux [G] répondent que les procès-verbaux des trois dernières années ont été communiqués dès le stade de la promesse de vente ; qu’ils ont par ailleurs communiqué, par mail adressé à l’agence immobilière, une copie de leur convocation à l’assemblée générale du 19 avril 2022 avec ses annexes et les sujets abordés ; que l’information sur les éventuels travaux de rénovation énergétique n’a pas été cachée à Madame [C] puisque l’agence en était informée et qu’à l’occasion de la première visite de l’appartement, ce point a été signalé à l’acquéresse.

Ils ajoutent que, dans le pré-état daté, il était fait mention de la date de la dernière assemblée générale du 19 avril 2022 ainsi que de l’étude énergétique et de son règlement.

Ils en déduisent que Madame [V] [C] ne peut se prévaloir de sa propre turpitude et qu’aucune faute ne peut leur être reprochée.

***

Madame [V] [C] se plaint de l’attitude dolosive des vendeurs auxquels elle reproche de lui avoir volontairement caché le procès-verbal l’assemblée générale du 19 avril 2022 diffusé aux copropriétaires le 2 mai 2022.

Doivent donc être appliquées les dispositions de l’article 1137 du code civil aux termes duquel constitue un dol, le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges, ou encore par la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.

Le dol suppose la preuve d'un élément matériel, à savoir des manœuvres en vue de surprendre le consentement de son cocontractant, qui peuvent résider dans le silence conservé par une partie sur une information déterminante du consentement de son cocontractant et d'un élément moral caractérisé par une intention de tromper.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. La responsabilité civile délictuelle exige que soient rapportées les preuves d’un dommage, d’une faute et d’un lien de causalité.
En application des articles 1137 et 1240 du code civil, la partie lésée par le dol de son cocontractant peut demander réparation de son dommage.

En l’espèce, il ressort des débats que le procès-verbal de l’assemblée générale du 19 avril 2022 dont Madame [V] [C] a obtenu confirmation par le syndic qu’il a été envoyé aux copropriétaires le 2 mai 2022, les époux [G] ne contestant d’ailleurs pas en avoir été destinataires, n’a pas été communiqué par les vendeurs à l’acquéresse alors que cette assemblée générale a précédé de quelques semaines la signature, le 24 mai 2022, du compromis de vente.

Il est constant que la communication des procès-verbaux d’assemblée générale des trois dernières années, c’est-à-dire 2019, 2020 et 2021, a effectivement été assurée conformément aux dispositions de l’article L721-2 du code de la construction et de l’habitation.

La mise en cause de la responsabilité des époux [G] pour réticence dolosive tenant à l’absence de communication du procès-verbal de l’assemblée générale du 19 avril 2022 laquelle ne relevait pas de l’obligation légale ci-dessus rappelée, suppose la démonstration d’une intention dolosive de leur part et du caractère déterminant des informations qu’elle contenait sur le consentement de Madame [V] [C].

L’assemblée générale du 19 avril 2022 a voté une augmentation du budget prévisionnel de l’ordre de 13% suivant les propres calculs de la demanderesse, ce qui était à prévoir puisqu’il était resté au même niveau depuis 2019 au vu des précédentes assemblées générales régulièrement communiquées à l’acquéresse, ainsi qu’une étude de rénovation énergétique dont il importe de préciser qu’elle allait être à la charge intégrale des vendeurs conformément au compromis de vente prévoyant que le vendeur supporterait le coût des travaux de copropriété décidés jusqu’au 24 mai 2022, date de signature du compromis.

Force est de constater l’absence de démonstration par Madame [V] [C] du caractère déterminant des informations qu’elle dit lui avoir été dissimulées, précision ici faite qu’il ne peut être valablement soutenu que les vendeurs savaient que des travaux de rénovation énergétique seraient votés alors qu’à ce stade, seul pouvait être envisagé de soumettre au vote d’une assemblée générale d’éventuels travaux de rénovation dans l’hypothèse où ils seraient recommandés par l’étude entreprise.

Le mail que les vendeurs ont écrit le 11 décembre 2022 à la demande de l’agence immobilière suite aux réclamations pré-contentieuses de Madame [V] [C] où ils déclarent avoir remis à l’acquéresse le matin de la signature de l’acte de vente « un courrier concernant les futurs travaux énergétiques prévus dans (la) copropriété » ne peut avoir le sens que lui prête la demanderesse.

Il sera par ailleurs relevé que les époux [G] versent aux débats le mail qu’ils ont adressé à l’agence immobilière le 29 avril 2022 lequel comporte en objet « AG DU 19.04.2022 » et une pièce jointe que les défendeurs indiquent être la convocation à l’assemblée générale en cause accompagnée de ses annexes, ce qui est cohérent avec l’objet du message.

Si l’agence immobilière, dont la responsabilité est également recherchée, conteste la valeur probante du mail dont s’agit en ce qu’il est vierge de tout mot d’accompagnement et que la pièce jointe ne renvoie pas au procès-verbal de l’assemblée générale, force est de constater que Madame [V] [C] ne reprend pas à son compte cette argumentation, que les époux [G] ne prétendent pas avoir assuré la communication du procès-verbal de l’assemblée générale par ce mail et que l’agence immobilière ne conteste pas la rectitude de son adresse mail à partir de laquelle elle a d‘ailleurs correspondu avec les époux [G] en décembre 2022.

La preuve est donc ainsi rapportée que les époux [G] ont mis à disposition de l’acquéresse, via l’agence immobilière qu’ils avaient chargée de la vente, la convocation à l’assemblée générale comportant l’ordre du jour précisant chacune des questions soumises à la délibération de l'assemblée conformément à l’article 9 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Cette mise à disposition de la convocation faisant nécessairement apparaître les questions d’augmentation du budget prévisionnel et de réalisation d’une étude de rénovation énergétique qui allaient être soumises au vote des copropriétaires n’est pas compatible avec l’intention des vendeurs de dissimuler cette assemblée générale qui leur est prêtée par Madame [V] [C].

Par ailleurs, aucune disposition ne contraignant les vendeurs à faire établir le pré-état daté par le syndic, à la différence de l’état daté requis au moment de la vente, la circonstance que les époux [G] s’en soient chargés eux-mêmes, n’est pas plus révélateur d’une volonté de dissimulation de leur part.

Il sera ici rappelé que l’établissement d’un pré-état daté n’est pas obligatoire. En revanche, l’article L721-2 code de la construction et de l’habitation fait obligation aux vendeurs de communiquer les informations financières suivantes:
a) Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente ;
b) Les sommes susceptibles d'être dues au syndicat des copropriétaires par l'acquéreur ;
c) L'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs.

Les époux [G] ont renseigné le formulaire de pré-état daté couramment utilisé dont les informations financières ne pouvaient donner lieu à dissimulation puisque se rapportant aux deux exercices comptables précédents.

C’est l’état daté établi par le syndic le 21 juillet 2022 en vue de la vente, lequel doit comporter des rubriques supplémentaires par rapport aux informations à communiquer par les vendeurs au stade du pré-contrat de vente, qui a fait mention de la dernière assemblée générale du 19 avril 2022 et de l’étude de rénovation énergétique.

Madame [V] [C] échoue donc à démontrer l’intention dolosive des époux [G], le seul défaut de communication par eux du procès-verbal de la dernière assemblée générale ne suffisant pas l’établir, même s’ils ne fournissent aucune explication à ce sujet, à partir du moment où l’information que l’augmentation des charges et une étude de rénovation énergétique seraient soumises au vote de l’assemblée générale avait été mise à disposition par eux par la communication de la convocation à cette assemblée générale.

Par voir de conséquence, Madame [V] [C] ne peut qu’être déboutée des demandes qu’elle formule à l’encontre des époux [G].
Il n’y a donc pas lieu de statuer sur les appels en garantie que les époux [G] ont formés à titre subsidiaire à l’encontre de l’agence immobilière et du notaire.

Sur la responsabilité de l’agence immobilière

Madame [V] [C] considère qu’à défaut de l’avoir informée sur la situation de l’immeuble, la SARL GROUPE 78 IMMOBILIER n’a pas respecté ses obligations de conseil et d’information en tant que professionnel de l’immobilier et engage sa responsabilité pour ne pas avoir communiqué le procès-verbal de l’assemblée générale du 19 avril 2022 dont elle devait chercher à obtenir communication auprès des acquéreurs. Elle souligne que l’agence immobilière ne pouvait ignorer que des travaux étaient à réaliser concernant les balcons et la façade ainsi qu’une étude énergétique puisque cette dernière commercialisait le bien ; qu’en tant que rédacteur du compromis de vente, elle devait vérifier les informations fournies par les parties et aurait dû prendre attache avec le syndic pour obtenir un pré-état daté.

Elle en conclut que la SARL GROUPE 78 IMMOBILIER a commis une faute dans la rédaction du compromis de vente du bien. Elle précise qu’elle n’aurait jamais acheté ce bien immobilier si elle avait su qu’elle devrait payer plus de 25.000 euros de travaux dans les premières années d’acquisition.

La SARL GROUPE 78 IMMOBILIER répond que sa mission première était l’estimation du bien immobilier et la recherche d’un acheteur suivant le mandat conclu avec les époux [G] ; qu’elle ignorait la tenue d’une assemblée générale le 19 avril 2022 et n’a jamais eu communication du procès-verbal de cette assemblée, contestant la valeur probante du mail du 29 avril 2022 produit par les époux [G] au motif qu’il est vierge de tout mot d’accompagnement et que la pièce jointe ne renvoie pas à un procès-verbal d’assemblée générale. Elle souligne que les vendeurs ont établi le pré état daté sous leur seule responsabilité.

Elle relève que lors de l’assemblée générale, il a été notamment décidé de la réalisation d’une étude énergétique dont les frais ont été pris en charge par les vendeurs et qu’aucuns travaux supplémentaires n’ont été votés, la résolution sur les balcons ne concernant pas Madame [C] dont l’appartement est au rez-de-chaussée.

Elle ajoute qu’elle n’était tenue qu’à une obligation de moyen à l’égard de l’acheteur.

***

L’agent immobilier, qu'il soit ou non rédacteur d'acte, est tenu à une obligation d'information et de conseil envers le cocontractant du mandant qui implique non seulement qu'il délivre loyalement toutes les informations en sa possession de nature à influer sur la décision de l'acquéreur, mais aussi qu'il se renseigne lui-même sur tous les points d'une certaine importance.

La responsabilité de l’agent immobilier de nature délictuelle ou quasi-delictuelle peut être recherchée pour ne pas avoir indiqué à l’acquéreur certaines informations qu’il connaissait ou aurait dû connaître, s’il s’était suffisamment renseigné auprès du vendeur. Il a aussi l’obligation de vérifier l’exactitude des renseignements qu’il donne aux parties.
Conformément à l’article 1241 du code civil, le tiers acquéreur qui prétend engager la responsabilité d’un agent immobilier sur le fondement de la violation d’une obligation générale d’information et de conseil, doit caractériser ce manquement, le préjudice subi et le lien de cause à effet entre le manquement et le préjudice allégués.

Il est également de principe que l’intermédiaire professionnel, négociateur et rédacteur d’un acte, est tenu de s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention.

En l’espèce, il est constant que la SARL GROUPE 78 IMMOBILIER est la rédactrice du compromis de vente signé le 24 mai 2022.

L’agence immobilière s’étant vue transmettre par les vendeurs la convocation à l’assemblée générale du 19 avril 2022 par mail du 29 avril 2022 dont elle ne peut valablement contester la bonne réception pour les raisons précédemment exposées, il lui appartenait, à partir du moment où elle était informée de la tenue de cette assemblée générale, d’obtenir des époux [G] la communication du procès-verbal dressé à cette occasion.

La SARL GROUPE 78 IMMOBILIER devait, en sa qualité d’intermédiaire professionnel chargé à la fois de la négociation de la vente mais également de la rédaction du compromis de vente, en vérifier le contenu et l’absence de difficultés éventuelles pouvant faire obstacle à la signature d’un acte particulièrement engageant dès lors que le compromis de vente vaut vente.

Il incombait à l’agence immobilière d’assurer la transmission du procès-verbal de la dernière assemblée générale à Madame [V] [C] à laquelle elle devait une information complète lui permettant de faire un choix éclairé, les procès-verbaux des assemblées générales des propriétaires faisant partie des éléments importants pour un futur acquéreur indépendamment de l’appréciation qui peut être faite de la portée des décisions prises par la copropriété.

La responsabilité de la SARL GROUPE 78 IMMOBILIER doit donc être retenue pour manquement à son obligation d’information à l’égard de Madame [V] [C].

Sur la responsabilité du notaire

Madame [V] [C] indique que la SAS JACQUELIN HOFFMANN CHABLE COUDERT et ASSOCIES représentait aussi bien le vendeur que l’acquéreur et avait donc une obligation de conseil et d’information envers les deux parties.

Elle considère que le notaire a commis une faute de négligence en ne vérifiant pas les informations et document communiqués.

En réponse au notaire qui décline toute responsabilité aux motifs qu’il n’a pas participé à la rédaction du compromis rédigé par l’agence immobilière, Madame [V] [C] fait valoir que s’agissant d’un élément nouveau non transmis entre le compromis et l’acte authentique, elle aurait pu se rétracter puisqu’un nouveau délai de rétractation lui aurait été accordé, la communication d’un nouveau procès-verbal d’assemblée générale ayant pour conséquence le changement substantiel des conditions du contrat.

Elle considère que la jurisprudence invoquée par le notaire, excluant toute responsabilité lorsque le notaire a été tenu à l’écart des négociations et n’est intervenu qu’une fois que la convention des parties était parfaite, n’est pas applicable puisqu’elle concerne un cautionnement alors qu’il est reproché à la SAS JACQUELIN HOFFMANN CHABLE COUDERT et ASSOCIES un défaut d’information et de communication de pièces.

Elle ajoute que le simple fait que la vente soit parfaite après signature du compromis de vente ne justifie pas l’absence de faute du notaire puisque ce dernier n’a pas pris en compte les informations reçues concernant l’état daté mentionnant la dernière assemblée générale de 2022 qu’il devait recouper avec les procès-verbaux d’assemblée générale communiqués.

La SAS JACQUELIN HOFFMANN CHABLE COUDERT et ASSOCIES fait valoir qu’à la date où elle a été saisie la vente était parfaite, son intervention ayant été limitée à la régularisation du compromis de vente signé par l’intermédiaire de l’agence immobilière laquelle a purgé le délai de rétractation sans mentionner l’existence du dernier procès-verbal d’assemblée générale. Le notaire invoque la jurisprudence en vertu de laquelle la responsabilité du notaire ne peut plus être recherchée, s’il a été tenu à l’écart des négociations et n’est intervenu qu’une fois la convention des parties devenue parfaite.

Le notaire ajoute qu’en toute hypothèse, Madame [C] ne peut justifier, au vu du procès-verbal de l’assemblée générale du 19 avril 2022, d’éléments dont elle n’aurait pas eu connaissance préalablement à la régularisation de la vente, alors qu’elle a été informée des travaux, et que ces éléments auraient pu modifier son consentement.

Il relève que l’assemblée générale du 19 avril 2022 a rejeté la résolution proposant la réalisation des travaux de réparation des balcons de la résidence, résolution déjà rejetée par les assemblées générales de 2021 et 2020 qui lui ont été communiquées ; qu’aucun coût n’est engendré à ce titre ; que la réalisation d’une étude relative à la rénovation énergétique de la résidence a été votée lors de l’assemblée générale du 19 avril 2019 ; que le coût de la réalisation de cette étude a été supporté par le vendeur ; que la décision de la réalisation ou non de ces travaux a été soumise au vote des copropriétaires près de deux ans après l’acquisition par Madame [C] du bien.

Le notaire ajoute que cette étude, dont les conclusions n’étaient pas connues à la date où Madame [C] a acheté son appartement, ne permettait pas d’affirmer que des travaux de rénovation énergétique seraient réalisés.

La SAS JACQUELIN HOFFMANN CHABLE COUDERT et ASSOCIES souligne que le budget prévisionnel pour l’exercice 2023 voté lors de l’assemblée générale du 19 avril 2022 a dû faire l’objet d’un ajustement lors de l’assemblée générale de 2023 que Madame [C] s’est abstenue de communiquer.

Le notaire ajoute que les chiffres des années précédentes démontrent qu’il existe une nette diminution entre la quote-part appelée et la quote-part réelle et que cette augmentation de budget apparaît sur l’état daté annexé à l’acte de vente dont elle ne peut prétendre ne pas avoir eu connaissance.

***

Le notaire, en qualité d'officier public, est chargé d'assurer l'efficacité juridique des actes qu'il instrumente et est tenu, dans ce cadre, à un devoir d'information et de conseil à l'égard de toutes les parties à l'acte.

Les notaires doivent également, avant de dresser les actes, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l’utilité et l’efficacité des actes auxquels ils prêtent leur concours.

Tout manquement est susceptible d’être sanctionné sur le terrain de la responsabilité délictuelle ou quasi-délictuelle de l’article 1240 du code civil, ce qui suppose la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En l’espèce, si la SAS JACQUELIN HOFFMANN CHABLE COUDERT et ASSOCIES n’était pas en charge de la rédaction du compromis de vente, elle devait s’assurer, l’acte réitératif de la vente reposant sur la régularité dudit compromis, de la cohérence entre les énonciations de cet acte avec les informations et documents devant être mis à disposition de l’acquéresse.

Or, le notaire ne pouvait manquer de relever que l’état daté dont il a sollicité la communication auprès du syndic faisait mention d’une assemblée générale tenue le 19 avril 2022 et que le compromis de vente ne visait pas, dans les documents remis à l’acquéresse, le procès-verbal de cette assemblée générale. Le notaire, qui n’avait en mains que les procès-verbaux des assemblées générales des années 2019, 2020 et 2021 et qui ne prétend pas avoir réclamé le procès-verbal manquant ce dont il doit être déduit qu’il ignorait lui-même le contenu, a commis une faute de négligence à l’égard de l’acquéresse à laquelle il devait signaler le défaut d’information pré-contractuelle dont il n’était certes pas à l’origine mais que ses diligences auraient dû révéler.

Il est à noter que les conséquences de ce défaut d’information pré-contractuelle n’ont d’incidence que sur la détermination du préjudice et non sur l’appréciation de la faute du notaire qui est ici caractérisée.

Sur les préjudices invoqués par Madame [C]

Madame [V] [C] soutient avoir subi un préjudice financier du fait de l’absence de communication du procès-verbal de l’assemblée générale du 19 avril 2022 en raison de l’augmentation des charges de 475 euros qu’elle a subi uniquement pour l’année 2023 et des travaux de rénovation énergétique, incluant les travaux de réfection des balcons, qui ont été votés mettant à sa charge une somme de 27.260 euros.

Elle souligne que ces travaux ne valorisent pas le bien à hauteur du préjudice causé et qu’il ne s’agit pas d’un préjudice hypothétique ou même d’une perte de chance.

La SARL GROUPE 78 IMMOBILIER répond que les préjudices invoqués par Madame [C] sont sans lien de causalité avec son éventuelle faute ; que les décisions de l’assemblée générale prises en 2022 n’ont aucune conséquence financière pour Madame [C] puisque le coût de l’étude énergétique était pris en charge par les vendeurs; que Madame [C] ne démontre pas que les travaux votés en 2024 auraient un lien direct avec la résolution n°15 de l’assemblée générale du 19 avril 2022 ; qu’aucun acheteur ne peut se prémunir définitivement contre la réalisation de travaux de rénovation énergétique compte tenu de la réglementation en vigueur ; que le préjudice de la demanderesse est totalement inexistant ou simplement constitutif d’une perte de chance.

Elle relève que Madame [C] n’apporte aucun élément démontrant que si elle avait eu connaissance de l’étude énergétique, elle n’aurait pas acheté le bien.

L’agence immobilière ajoute que les travaux de mise aux normes des balcons ne concernent pas Madame [C] dont l’appartement se situe au rez-de-chaussée ; que l’augmentation des charges courantes correspond simplement à l’évolution des dépenses de gestion courantes, ce poste n’étant pas un poste indemnisable puisque les charges constituent une obligation légale des propriétaires.

L’agence immobilière fait valoir que les époux [G] n’ont pas diffusé le procès-verbal de l’assemblée générale du 19 avril 2022 en temps utile ; que ce procès-verbal figurant dans l’état commandé par le notaire le 21 juillet 2022, il appartenait à Madame [C] de suspendre toute signature avant d’en avoir pris connaissance ; qu’elle a été informée par les vendeurs des futurs travaux énergétiques; que la négligence fautive de Madame [C] a contribué à son préjudice de sorte qu’elle doit être déboutée de ses demandes.

La SARL GROUPE 78 IMMOBILIER relève que Madame [C] ne produit aucun élément qui démontre un préjudice moral ou un quelconque stress lié à la vente.

Elle fait valoir que sa responsabilité ne saurait excéder 5 %, sa faute étant mineure par rapport aux deux autres parties défenderesses.

La SAS JACQUELIN HOFFMANN CHABLE COUDERT et ASSOCIES invoque l’absence de lien de causalité dès lors que rien ne permet d’établir que Madame [C] aurait renoncé à la vente ou qu’elle aurait pu renégocier le prix de vente à la baisse si elle avait été informée de l’assemblée générale du 19 avril 2022.

L’office notarial fait valoir par ailleurs que les sommes réclamées par Madame [C], qui portent en réalité sur une réduction du prix de vente, ne revêtent pas le caractère de préjudice indemnisable par le notaire, qui est un tiers à l’acte de vente.

Le notaire souligne enfin que Madame [C] ne peut justifier d’aucun préjudice ; que le coût de l’étude de rénovation énergétique était pris en charge par les vendeurs, les travaux de mise aux normes des balcons avaient fait l’objet d’un rejet au moment de la signature de l’acte de vente et aucune décision n’avait été prise concernant les travaux de rénovation énergétique.

La SAS JACQUELIN HOFFMANN CHABLE COUDERT et ASSOCIES fait valoir que la somme sollicitée au titre du préjudice moral n’est justifiée ni dans son principe ni dans son quantum.

Elle ajoute que le préjudice né du manquement à une obligation de mise en garde ou d’un devoir de conseil s’analyse en une perte de chance de ne pas contracter, Madame [C] ne démontrant pas que conseillée ou informée différemment, elle aurait agi différemment.

***

Conformément aux règles de preuve, il incombe à la victime, demanderesse à l'action en responsabilité, de rapporter la preuve, par tous moyens, de l'existence de son préjudice, en lien avec le manquement contractuel ou la faute retenue, et de fournir au tribunal les éléments propres à en permettre l'évaluation.

Le préjudice causé par les manquements de professionnels à leurs obligations d’information et de conseil ne peut s’analyser qu’en une perte de chance.
Le principe de réparation intégrale des préjudices implique que le responsable du dommage doit indemniser tout le dommage mais uniquement le dommage sans qu’il n’en résulte ni enrichissement, ni appauvrissement de la victime.

La perte d'une chance, définie comme la disparition certaine d'une éventualité favorable, est un dommage certain et actuel et comme tel indemnisable à la condition que la chance perdue soit réelle et sérieuse.
Ainsi, lorsque la certitude d’une chance perdue est acquise, la victime ne peut obtenir indemnisation que de la chance perdue, qui constitue nécessairement une fraction du préjudice final puisque la réparation d'une perte de chance doit être mesurée en considération de l'aléa jaugé et ne saurait, en toute hypothèse, être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée.

En l’espèce, les manquements conjugués de l’agence immobilière et du notaire ont fait perdre une chance à Madame [V] [C], qui n’a pas reçu une information complète sur le bien avant d’en faire l’acquisition, de ne pas contracter ou de contracter à des conditions plus avantageuses.
Il reste à évaluer cette perte de chance étant d’emblée relevé que Madame [V] [C] ne peut valablement soutenir, encore qu’elle ne l’ait pas développé dans la discussion sur le préjudice, qu’elle n’aurait pas acheté son appartement actuel si elle avait su qu’elle devrait payer plus de 25.000 euros de travaux dans les premières années d’acquisition.
En effet, le vote à l’assemblée générale du 19 avril 2022 d’une simple étude de rénovation énergétique, que beaucoup de copropriété sont amenées à lancer au regard d’une réglementation de plus en plus exigeante, n’impliquait nullement le vote ultérieur des travaux éventuellement préconisés par cette étude qui restait encore à mener.
Comme déjà relevé, l’augmentation du budget prévisionnel d’un peu de plus 13 % voté par cette même assemblée générale après trois années de stabilité n’avait rien étonnant ou d’excessif.

Autrement dit, ces informations étaient d’importance relativement secondaire sur la vente à intervenir.

Enfin, on ne peut que constater que l’état daté communiqué au moment de la vente faisait clairement ressortir l’augmentation du budget prévisionnel et qu’il y était également fait mention de l’étude de rénovation énergétique. S’il a été jugé que l’agence immobilière comme le notaire ont engagé leur responsabilité à l’égard de Madame [V] [C] pour non communication du procès-verbal de la dernière assemblée générale, l’absence d’attention portée par l’acquéresse sur ce document relativise l’importance qu’elle donnait aux informations concernant la copropriété.
Il doit en être déduit que la probabilité que Madame [V] [C] ait renoncé à son acquisition ou qu’elle soit parvenue à négocier un prix à la baisse au vu des résolutions prises par la dernière assemblée générale des copropriétaires dont elle n’a pas eu communication est très réduite.
Il est justifié par la production du procès-verbal du 24 avril 2024 du vote des travaux de rénovation énergétique, le scénario 1 ayant été retenu, et de la simulation individuelle établie par le bureau d’étude, que la quote-part de Madame [V] [C] s’établit à la somme de 27.260 euros.
Il n’est en revanche pas justifié de la quote-part de charges effectivement supportée par Madame [V] [C] pour l’année 2023.
La perte de chance sera évaluée à 10 % de sa quote-part de travaux et d’augmentation de charges, soit la somme de 2.726 euros à laquelle la SARL GROUPE 78 IMMOBILIER et la SAS JACQUELIN HOFFMANN CHABLE COUDERT et ASSOCIES seront condamnées in solidum pour avoir toutes les deux participé au dommage.
La SARL GROUPE 78 IMMOBILIER sera donc déboutée de sa demande de limitation de sa part de responsabilité à 5 %.

Le sens de la présente décision exclut qu’il soit fait droit à la demande de Madame [V] [C] au titre du préjudice moral d’autant qu’il n’est produit aucun élément au soutien de cette demande.
Elle en sera déboutée.

Sur l’appel en garantie de la SARL GROUPE 78 dirigé à l’encontre des époux [G] et de la SAS JACQUELIN HOFFMANN CHABLE COUDERT et ASSOCIES

Suivant l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
En l’espèce, force est de constater que l’appel en garantie de la SARL GROUPE 78 dirigé à l’encontre des époux [G] et de la SAS JACQUELIN HOFFMANN CHABLE COUDERT et ASSOCIES figurant au dispositif n’est soutenu par aucun moyen.
Il n’y a donc pas lieu pour le tribunal de statuer sur cette prétention.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Madame [V] [C] succombant en ses demandes dirigées contre les époux [G], elle sera condamnée aux dépens exposés par ces derniers en application de l’article 696 du code de procédure civile dont distraction au profit de la SELARL MBD AVOCATS conformément à l’article 699 du code de procédure civile et sera déboutée de la demande qu’elle formule à l’encontre des vendeurs au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, elle sera condamnée à payer aux époux [G] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL GROUPE 78 IMMOBILIER et la SAS JACQUELIN HOFFMANN CHABLE COUDERT et ASSOCIES succombant sur les demandes dirigées à leur encontre par Madame [V] [C], elles seront condamnées in solidum aux dépens exposés par Madame [V] [C] en application de l’article 696 du code de procédure civile et seront déboutées de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La SARL GROUPE 78 IMMOBILIER et la SAS JACQUELIN HOFFMANN CHABLE COUDERT et ASSOCIES seront condamnées in solidum à payer à Madame [V] [C] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

Enfin, il sera rappelé que selon les dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le présent jugement est donc assorti de l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS