TJ 78646, 12 juin 2026, RG 25/01336

MINUTE N°
N° RG 25/01336 - N° Portalis DB22-W-B7J-TURI

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1]

C/

Madame [Y] [V] [I]
Monsieur [O] [V] [I]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 12 JUIN 2026

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, société par actions simplifiée, dont le siège social est sis [Adresse 4], immatriculée au RCS PARIS sous le numéro B 529 196 412, et plus précisément en son agence de NANTERRE, [Adresse 5], elle-même agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, représenté par Maître Bruno ADANI, avocat au barreau de VAL D’OISE, substitué par Maître Isabelle ADANI, avocat au barreau de VAL D’OISE
d'une part,

DÉFENDEURS :

Madame [Y] [V] [I], demeurant [Adresse 6], comparant en personne

Monsieur [O] [V] [I], demeurant [Adresse 6],
non-comparant, ni représenté
d'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sophie VERNERET-LAMOUR
Greffier : Hoang Oanh LE-THANH

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Bruno ADANI

1 copie certifiée conforme à : - Madame [Y] [V] [I]
- Monsieur [O] [V] [I]
EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 26 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] (ci-après “le syndicat des copropriétaires”), représenté par son syndic la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE a fait assigner Monsieur [O] [V] [I] et Madame [Y] [V] [I], devant le tribunal de proximité de SAINT-GERMAIN-EN-LAYE afin d'obtenir leur condamnation solidaire à lui payer, les sommes suivantes :

-7.118,20 euros, majorée des intérêts au taux légal à compter du 6 février 2023, date de la mise en demeure, jusqu’à parfait paiement,
-1500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
-1200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
- les entiers dépens,
- dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

L’affaire a été fixée à l’audience du 27 janvier 2026 et renvoyée à l’audience du 14 avril 2026.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires a comparu représenté par son conseil et a maintenu oralement les prétentions formulées dans son assignation.

Bien que régulièrement cité à l’étude du commissaire de Monsieur [O] [V] [I]
n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Madame [Y] [V] [I] a comparu en personne. Elle indique ne pas contester les sommes dues au titre des charges de copropriété de cet appartement qui est un bien locatif. Elle explique qu’une procédure de divorce est en cours ; que son mari perçoit les loyers mais ne paye pas les charges. Elle souhaite que cette somme soit mise au passif de la communauté. Elle sollicite des délais de paiement. Elle ajoute être en train de terminer ses études d’infirmière et qu’elle est mère de 4 enfants et avoir un autre bien locatif dans l’Aisne.

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 12 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.
Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété et des frais de recouvrement

En vertu de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun ainsi qu'à celles relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

-la matrice cadastrale selon laquelle Monsieur [O] [V] [I] et Madame [Y] [V] [I] sont propriétaires des lots 139 et 406 au sein de la résidence,
-le décompte des sommes dues au 28 octobre 2025,
-les appels de charges pour la période correspondante,
-les justificatifs de frais,
-le contrat de syndic,
- les procès-verbaux d’assemblée générale du 15 février 2021, 16 décembre 2021, 27 décembre 2022, 9 février 2024 et 30 avril 2025 ayant régulièrement approuvé les comptes afférents à la période précédente et voté le budget prévisionnel relatif à la la période à venir et les attestations de non recours,
-les lettres de mise en demeure et relances,
-lettre de dernière démarche amiable en date du 12 septembre 2024,
-protocole d’accord
-l’extrait du règlement de copropriété,

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir mis en demeure Monsieur [O] [V] [I] et Madame [Y] [V] [I] de payer la somme de 2.579,28 euros, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 6 février 2023.

Le décompte produit par le demandeur laisse apparaître que le solde débiteur s’élève à la somme de 5.413,56 euros au titre des charges de copropriété et des appels de travaux.

En l’absence de contestation et de recours formé à l’encontre de la décision d’assemblée générale, le syndicat des copropriétaires justifie être créancier de Monsieur [O] [V] [I] et Madame [Y] [V] [I] pour la somme de 5.413,56 euros au titre des charges dues du 1er janvier 2023 au 28 octobre 2025 (4ème trimestre 2025 inclus).

Monsieur [O] [V] [I] et Madame [Y] [V] [I] seront par conséquent solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires cette somme de 5.413,56 euros avec intérêts au taux légal à compter du 6 février 2023, date de la mise en demeure.

S’agissant des frais réclamés, le juge peut les réduire ou supprimer en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Ainsi, si les frais de relance, mise en demeure, sommation sont nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et comme tels, dus en principe par le copropriétaire débiteur, le juge a le pouvoir de supprimer ceux qu’il considère abusifs, comme augmentant artificiellement la dette.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, verse aux débats les lettres de relance et de mise en demeure envoyées par le syndic le 6 février et 22 février 2023, le 22 mai et 11 juin 2024, ainsi que la lettre de mise en demeure par avocat du 16 septembre 2024, pour un montant total de 379,76 euros.

Il convient également de comptabiliser les frais de rejet des prélèvements pour un montant total de 100,80 euros, ainsi que les frais relatifs au protocole d’accord signés entre les parties pour un montant de 124,91 euros.

Le syndicat des copropriétaires impute au débit du compte du copropriétaire des frais de mise au contentieux pour un montant de 343,17 euros, de suivi de procédure pour un montant de 180 euros qui ne peuvent caractériser des frais nécessaires au recouvrement.
Par ailleurs , les frais d’assignation sont inclus dans les dépens et le syndicat est défaillant à démontrer avoir effectué les démarches pour la prise d’une hypothèque légale.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les défendeurs seront condamnés à payer au titre des frais de recouvrement la somme de 605,47 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de délais de paiement

Il convient de débouter Madame [Y] [V] [I] de sa demande de délais de paiement, celle-ci n’apportant pas d’éléments s’agissant de sa capacité financière à apurer la dette dans un délai de 24 mois. Par ailleurs, la mise en place d’un échéancier alors que Monsieur [V] [I] n’est pas comparant et qu’une procédure de divorce est en cours n’est pas opportune.

Sur la demande de dommages et intérêts
Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d'une certaine somme, “les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.”

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d'un préjudice distinct du retard indemnisé par l'octroi des intérêts au taux légal. En effet, la seule privation légitime de rentrées de fonds pendant plusieurs mois subie par le syndicat ne suffit pas à justifier une condamnation à des dommages et intérêts.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages-intérêts.

Sur les autres demandes

Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [O] [V] [I] et Madame [Y] [V] [I] qui succombent, seront solidairement condamnés aux dépens.

Il est de plus équitable de condamner solidairement ces derniers à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS