TJ 77284, 13 mai 2026, RG 26/00278

Min N° 26/00507
N° RG 26/00278 - N° Portalis DB2Y-W-B7K-CEIJC

Société ALLIANZ IARD

C/
Mme [R] [G] épouse [W]
M. [Y] [B] DIT [S]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 13 mai 2026

DEMANDERESSE :

Société ALLIANZ IARD
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Me Thibaut EXPERTON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Madame [R] [G] épouse [W]
[Adresse 2]
[Localité 2]

non comparante

Monsieur [Y] [B] DIT [S]
[Adresse 2]
[Localité 2]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noel
Greffier : Madame DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 11 mars 2026

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Thibaut EXPERTON

Copie délivrée
le :
à : Madame [R] [G] épouse [W] +
Monsieur [Y] [B] DIT [S]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 27 janvier 2018, ayant pris effet le 27 février 2018, Mme [U] [H] a donné à bail à M. [Y] [B] DIT [S] et Mme [R] [G] épouse [W] un logement sis [Adresse 3] pour un loyer mensuel initial de 1 100 euros, outre un dépôt de garantie de 1 100 euros.

Un état des lieux d’entrée a été dressé contradictoirement le 06 février 2018.

Mme [N] [H] épouse [M] et M. [O] [M] (ci-après, les époux [M]) ont acquis ce bien suivant acte authentique du 14 décembre 2020 et en ont confié la gestion locative à la SARL AGENCE DU PALAIS, laquelle a souscrit auprès de la SA ALLIANZ IARD une assurance visant à les garantir contre les risques d’impayés locatifs, les détériorations immobilières, les contentieux locatifs et les risques annexes.

Par courrier reçu le 07 novembre 2024, les locataires ont donné congé aux bailleurs, sous condition d’un préavis rapporté à la date du 31 décembre 2024.

Un état des lieux de sortie a été dressé par commissaire de justice le 07 janvier 2025.

Les époux [M] ont accepté, selon quittance subrogative signée le 19 novembre 2025, la somme de 5 832,88 euros correspondant à l’indemnisation des loyers impayés (4 742,96 euros), des frais de procédure (461,97 euros) et les dégradations immobilières (627,95) et ont subrogé la SA ALLIANZ IARD dans l’ensemble de ses droits et actions à l’encontre de M. [Y] [B] DIT [S] et Mme [R] [G] épouse [W].

Par actes de commissaire de justice du 30 décembre 2025, la SA ALLIANZ IARD a fait assigner M. [Y] [B] DIT [S] et Mme [R] [G] épouse [W] à l’audience du 11 mars 2026 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
– condamner solidairement M. [Y] [B] DIT [S] et Mme [R] [G] épouse [W] à lui payer la somme de 4 742,96 euros au titre des loyers impayés ;
– condamner solidairement M. [Y] [B] DIT [S] et Mme [R] [G] épouse [W] à lui payer la somme de 627,95 euros au titre des dégradations locatives ;
– condamner solidairement M. [Y] [B] DIT [S] et Mme [R] [G] épouse [W] à lui payer la somme de 461,97 euros au titre des frais de procédure ;
– condamner in solidum M. [Y] [B] DIT [S] et Mme [R] [G] épouse [W] à lui payer la somme de 3 000 euros de dommages et intérêts en raison de la mauvaise foi des défendeurs ;
– condamner in solidum M. [Y] [B] DIT [S] et Mme [R] [G] épouse [W] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Lors de cette dernière audience, la SA ALLIANZ IARD, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance.

M. [Y] [B] DIT [S] et Mme [R] [G] épouse [W] ne comparaissent pas ni ne sont représentés.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la qualification de la décision et la non-comparution des défendeurs

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 474 du code de procédure civile prévoit qu’en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

En l’espèce, bien que régulièrement assignés selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, M. [Y] [B] DIT [S] et Mme [R] [G] épouse [W] n’ont pas comparu ni n’étaient représentés lors d’aucune de l’audience. La présente décision étant susceptible d’appel, elle sera dès lors réputée contradictoire.

Par ailleurs, il sera fait application des dispositions de l’article 472 susmentionnées.

2. Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

L’article 7 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables.

L’article 1346-1 du code civil dispose en outre que la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier.

En l’espèce, le bail signé le 27 janvier 2018, le commandement de payer délivré le 03 décembre 2024 et le décompte de la créance actualisé au 10 avril 2025, démontrent l’existence d’un arriéré de loyers et charges dû par les locataires, pour un total de 5 387,01 euros, calculé au prorata de la durée d’occupation et jusqu’à la date d’état des lieux de sortie du 07 novembre 2024, soit moins de trois mois après le donné congé, en conformité avec l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989. Après déduction du dépôt de garantie de 1 100 euros en application de l’article 22 de la loi du 06 juillet 1989, cette somme est ramenée à 4 287,01 euros

Les époux [M], en qualité de bailleurs, sont par nature les créanciers principaux de cette somme.

Toutefois, par quittance subrogative du 19 novembre 2025, ils ont reconnu avoir reçu de la SA ALLIANZ IARD la somme totale de 4 742,96 euros en garantie des loyers et charges impayés par les locataires. Cette quittance précise que la SA ALLIANZ IARD est subrogée dans les droits des bailleurs, en application des articles 2306 et 1346 du code civil, à hauteur des sommes qu’elle lui aurait versées.

Cependant, le montant visé dans la quittance ne correspond pas au montant des sommes restant dues au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation tel que vu plus haut. Par ailleurs, le bail ne fait pas mention de solidarité entre les locataires et leur condamnation, s’agissant d’une obligation contractuelle, ne peut dès lors être que conjointe.

En conséquence, il y a lieu de condamner conjointement M. [Y] [B] DIT [S] et Mme [R] [G] épouse [W] à payer à la SA ALLIANZ IARD, en qualité de créancier subrogé, la somme de 4 287,01 euros au titre de la dette locative composée des loyers et charges, selon décompte arrêté au 10 avril 2025, échéance de février 2025 incluse.

3. Sur la demande en paiement au titre des dégradations locatives

Conformément aux dispositions des articles 1732 et 1735 du code civil et aux dispositions des articles 7 c) et d) de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est obligé :
– de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement,
– de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Lorsque les dégradations sont constatées lors de la restitution des lieux, le preneur est présumé en être responsable, la charge de la preuve d’un cas de force majeure ou d’une faute du bailleur ou d’un tiers lui incombant. Il appartient cependant au bailleur de rapporter la preuve de l’existence des dégradations locatives.

La vétusté est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.

Ainsi, les réparations locatives n’impliquent pas la remise à neuf des papiers peints, peintures au revêtement de sol dès lors que leur dégradation provient d’un usage normal et légitime de la chose louée et de la vétusté.

Au titre des dégradations locatives, le bailleur a droit à la réparation intégrale de son préjudice qui relève du pouvoir d’appréciation du juge. Les sommes auxquelles peut prétendre le bailleur à ce titre ont un caractère indemnitaire, le bailleur n’étant pas tenu de démontrer qu’il a effectivement procédé aux réparations locatives pour lesquelles il sollicite une indemnisation.

Enfin, conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la SA ALLIANZ IARD produit un état des lieux d’entrée ainsi qu’un état des lieux de sortie dressé par un commissaire de justice d’agissant du dernier.

Elle s’appuie par ailleurs sur la quittance subrogative du 19 novembre 2025, laquelle mentionne qu’elle était subrogée dans les droits des bailleurs à hauteur de 627,95 euros s’agissant des dégradations locatives indemnisées.

Cependant, ce montant ne correspond pas à celui mentionné dans le décompte produit, qui fait état d’un débarras du logement le 01er avril 2025, pour un montant de 800 euros, ainsi que des travaux de remise en état pour 6 000 euros.

Il ne correspond pas davantage à celui du « tableau estimation dommages garantis » qui impute aux locataires des dégradations locatives à hauteur de 1 083,90 euros pour un remplacement des moteurs des volets roulants, une réfection du mur de la chambre et du bureau et un remplacement du sol souple outre la reprise des murs des combles.

Enfin, dans ses conclusions, la SA ALLIANZ IARD ne s’explique pas davantage sur les dégradations locatives qu’elle impute aux locataires et sur leur calcul.

Dans ces conditions, dès lors qu’il ne revient pas au juge des contentieux de la protection de se substituer à une des parties pour prouver les faits nécessaires à ses prétentions en procédant à un recensement des dégradations et des manquements qui pourraient être imputables aux locataires, il convient de rejeter la demande de la SA ALLIANZ IARD à ce titre.

4. Sur la demande en paiement au titre des frais de procédure

En vertu de l’article 4 p) de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, le bailleur ne peut faire supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, la SA ALLIANZ IARD s’appuie sur la quittance subrogative du 19 novembre 2025 pour solliciter le paiement d’une somme de 461,97 euros correspondant à des « frais de procédure », montant pour lequel elle est subrogée dans les droits du bailleur.

Cependant, outre que ces frais ne sont nullement justifiés et n’apparaissent dans aucun des décomptes produits, il résulte des dispositions qui précèdent qu’ils ne sont pas imputables aux locataires.

Dans ces conditions, la SA ALLIANZ IARD sera déboutée de sa demande à ce titre.

5. Sur la demande en dommages et intérêts

Il résulte de l’article 1104 du code civil que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En vertu de l’article 1217 du même code, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement peut demander réparation des conséquences de l’inexécution.

En l’espèce, à défaut pour la SA ALLIANZ IARD de rapporter la preuve d’un préjudice qui ne serait pas suffisamment réparé par la condamnation au paiement du montant précité, elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

6. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner conjointement M. [Y] [B] DIT [S] et Mme [R] [G] épouse [W] aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA ALLIANZ IARD les frais irrépétibles exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner conjointement M. [Y] [B] DIT [S] et Mme [R] [G] épouse [W] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS