TJ 50147, 27 avr. 2026, RG 25/00322

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COUTANCES

Greffe civil
-
Juge des Contentieux de la Protection

AFFAIRE : N° RG 25/00322 - N° Portalis DBY6-W-B7J-EASJ

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION RENDU LE 27 AVRIL 2026

ENTRE :

DEMANDERESSE :

La S.A. H.L.M. COUTANCES GRANVILLE
immatriculée au RCS de COUTANCES (Manche) sous le n°946620119 (n° SIRET : 946 620 119 00036 - APE 702A)
dont le siège social est sis 97 bis rue Geoffroy de Montbray BP 419 50204 COUTANCES CEDEX
Prise en la personne de son directeur général Monsieur [R] [K], non comparant représenté par Maître Véronique DELALANDE (SELARL BOBIER DELALANDE MARIN), avocate inscrite au barreau de COUTANCES-AVRANCHES,

ET

DÉFENDERESSE :

Madame [X] [Z]
née le 11 février 1983 à LEVALLOIS-PERRET (HAUTS-DE-SEINE)
demeurant 7 Rue de la Gare - 50200 COUTANCES
comparante en personne,

Débats à l’audience publique du 19 janvier 2026 :

Juge des Contentieux de la Protection : Madame [Q] [E], en présence de Madame [O] [W], auditrice de justice, siégeant en surnombre,
Greffier : Madame Julie LOIZE, lors des débats et de la mise à disposition au greffe

Après débats à l'audience publique du 19 janvier 2026, l'affaire a été mise en délibéré au 27 avril 2026, date à laquelle le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe selon les dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 avril 2013, la SA HLM COUTANCES-GRANVILLE a donné à bail à Mme [X] [Z] un local à usage d’habitation situé 7 rue de la Gare à COUTANCES (50200), moyennant un loyer mensuel révisable de 392,16 euros euros par mois, outre 39,35 euros de charges, et le versement d'un dépôt de garantie égal à un mois de loyer.

Le loyer actualisé s’élève à la somme de 498,79 euros, charges comprises.

Par lettres recommandées avec accusé de réception en date du 21 février 2025 et du 20 mars 2025, la SA HLM COUTANCES-GRANVILLE a mis en demeure Mme [X] [Z] de payer ses retards de loyers.

La SA HLM COUTANCES-GRANVILLE a sasisi le conciliateur de justice qui a dresé un constat de carence le 2 juillet 2025 en l’absence de Mme [X] [Z].

Par acte de commissaire de justice du 15 juillet 2025 signifié à personne physique, la SA HLM COUTANCES-GRANVILLE a fait signifier à Mme [X] [Z] un commandement de payer la somme de 1068,69 euros en principal, correspondant aux loyers et charges échus à la date du 2 juillet 2025. Ce commandement est demeuré infructueux.

Par acte d'huissier de justice du 24 septembre 2025 signifié à personne physique, la SA HLM COUTANCES-GRANVILLE a fait assigner Mme [X] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Coutances, aux fins de :
-constater la résiliation de plein droit du bail à la date du 16 septembre 2025 par le jeu de la clause résolutoire y insérée, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
-ordonner en conséquence l’expulsion de Mme [X] [Z], ainsi que celle de toutes personnes et de tous objets se trouvant dans les lieux loués de son chef, si besoin avec le concours de la force publique,
-condamner Mme [X] [Z] à payer à la SA HLM COUTANCES-GRANVILLE le montant des loyers et charges dus à la date du commandement, soit la somme de 1068,69 euros, outre les loyers et charges échus ou à échoir jusqu’à la date de résiliation du bail, augmentés des frais de procédure, ladite somme portant intérêts judiciaires sur le fondement de l’article 1344-1 du code civil,
-condamner Mme [X] [Z] à payer à la SA HLM COUTANCES-GRANVILLE à compter de la résiliation du bail et à titre d’indemnité d’occupation une somme au moins égale au montant des loyers y compris suivant la clause contractuelle d’indexation, surloyers et charges qu’elle aurait dû payer si elle était restée locataire, et ce jusqu’à la libération effective des lieux loués,
-condamner Mme [X] [Z] à payer à la SA HLM COUTANCES-GRANVILLE la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
-condamner Mme [X] [Z] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût de la présente assignation et de ses suites en vertu des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

A l’audience du 19 janvier 2026, la SA HLM COUTANCES-GRANVILLE, représentée par son conseil, indique que la locataire a repris le paiement des loyers depuis la fin de l’année 2025, qu’un accord de réglement est intervenu avec la défenderese et qu’un échéancier de paiement a été mis en place. Elle actualise la dette locative à la somme de 1827,34 euros.

Mme [X] [Z], comparante en personne, ne conteste pas la dette et précise avoir eu un accident de travail. Elle indique souhaiter rester dans le logement et officialiser l’échéancier mis en place, ce dernier prévoyant le paiement de la somme de 70 euros par mois en sus du loyer courant jusqu’en septembre 2028.

Le diagnostic social et financier indique que Mme [X] [Z] est en arrêt maladie depuis le 26 septembre 2025. Elle est en CDI chez GAEC “des mille saveurs” à la Luzerne situé à côté de Saint Lô. Elle indique avoir confié la gestion du paiement des factures d’eau et d’électricité à sa fille qui n’a pas réglé les factures, de sorte qu’elle se retrouve avec des dettes auprès de ses fournisseurs d’eau et d’électricité qu’elle envisage d’apurer. Elle assume toutefois les frais de cantine, de garderie et le minimum d’assurance pour ses deux enfants mineurs. Elle précise ne pas avoir de découvert bancaire. Elle souhaite rester dans le logement afin de préserver les liens sociaux de ses enfants. Elle envisage de demander la reprise du travail afin de percevoir un salaire plus conséquent.

L'affaire a été mise en délibéré au 27 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

Aux termes de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à l'espèce, telle que modifiée par la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, la notification de l'assignation au représentant de l'État dans le département doit être effectuée six semaines avant la date de l’audience. C’est une contrainte de forme et de délai. Elle est une condition de recevabilité de la demande du propriétaire en résiliation de bail. Le IV du même article précise que ces dispositions sont applicables lorsque la résiliation est motivée par une dette locative du preneur.

Par ailleurs, aux termes de l’article 24 II alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la sous-préfecture de la Manche par voie électronique avec avis de réception le 25 septembre 2025, soit plus de six semaines avant la date de l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA HLM COUTANCES-GRANVILLE justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 2 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, “le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ; [...]

g) De s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa”.

Aux termes de l’article 24 I alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l'espèce : “toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.”

Par avis de la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation en date du 13 juin 2024, les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat conclu le 18 avril 2013 entre les parties prévoit une clause de résiliation du bail pour défaut de paiement.

Par acte de commissaire du 15 juillet 2025, la SA HLM COUTANCES-GRANVILLE a fait délivrer à Mme [X] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 1068,69 euros, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 2 juillet 2025.

Mme [X] [Z] n’a pas réglé les sommes visées au commandement du 15 juillet 2025 dans le délai de deux mois, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour ce motif sont réunies à la date du 16 septembre 2025.

Sur les conséquences de la résiliation du bail

Sur la demande en paiement

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SA HLM COUTANCES-GRANVILLE justifie de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail et le commandement de payer.

Elle produit également un décompte actualisé de la créance démontrant que Mme [X] [Z] reste débitrice de la somme de 1827,34 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation dus jusqu’au 19 janvier 2026 inclus.
Mme [X] [Z] n’a pas contesté le principe ni le montant de sa dette.
Mme [X] [Z] sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 1827,34 euros au 19 janvier 2026, ladite somme portant intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Aux termes du V dudit article, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dont l’application est immédiate à toutes les instances en cours, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, Mme [X] [Z], comparant à l’audience, a fait part de son souhait de solliciter des délais de paiement. Il résulte de l’analyse du dernier décompte produit la SA HLM COUTANCES-GRANVILLE qu’elle a repris le paiement intégral du loyer depuis le 17 novembre 2025.

La SA HLM COUTANCES-GRANVILLE ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement et verse aux débats un échéancier de paiement conclu avec Mme [X] [Z] le 5 janvier 2026 selon lequel cette dernière s’engage à s’acquitter de sa dette locative en versant la somme de 70 euros par mois en sus de son loyer jusqu’en août 2028 outre une dernière mensualité de 4,67 euros en septembre 2028.

En conséquence, il convient de constater l’accord intervenu entre les parties et de faire droit à la demande de délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes du VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dont l’application est immédiate à toutes les instances en cours, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [X] [Z] a sollicité la suspension du jeu de la clause résolutoire.

En raison de la reprise du règlement intégral de son loyer depuis le 17 novembre 2025 et de l’absence d’opposition du bailleur, il y a lieu en conséquence de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Au contraire, en cas de non-paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Mme [X] [Z] et de tout occupant de son chef sera autorisée.

Elle sera alors redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, jusqu’à la libération effective des lieux.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les autres demandes

Mme [X] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SA HLM COUTANCES-GRANVILLE les sommes exposées par elle dans la présente instance et non comprises dans les dépens.

Il convient donc de la débouter de sa demande sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire conformément aux dispositions des articles 514 et 515 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS