TJ 68224, 10 juin 2026, RG 25/02902

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/02902 - N° Portalis DB2G-W-B7J-JRA3
Section 2
[C]
République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 10 juin 2026

PARTIE DEMANDERESSE :

Société Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], pris en la personnede son syndic, la société FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE COMTE ayant son siège social [Adresse 5] à [Localité 2], dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Me Leslie ULMER, avocat au barreau de Strasbourg

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [L] [B]
né le 25 Octobre 1947 à ALGÉRIE, demeurant [Adresse 7]

non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Demande en paiement des charges ou des contributions - Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Charlotte SALM : Président
Victor ANTONY : Greffier

DEBATS : à l’audience du 26 Mars 2026

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 10 juin 2026 et signé par Charlotte SALM, Président, et Natacha LANDAUER, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [L] [B] est propriétaire des lots n°50 et n°8 composés d'un appartementet d'une cave au sein d’un ensemble de la copropriété [Adresse 4] sise [Adresse 8].

Par acte de commissaire de justice en date du 4 novembre 2025 signifié à étude, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Localité 3] U, représenté par son syndic la SAS FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE-COMTÉ, a assigné M. [L] [B] devant le tribunal judiciaire de Mulhouse en paiement des charges de copropriété et des dommages et intérêts.

Les parties ont été convoquées à l’audience 26 mars 2026 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue.

À cette audience, aucun représentant du syndicat des copropriétaires n’a comparu mais il s’est fait représenter par son Conseil, Me [Z], et a sollicité le bénéfice de son assignation demandant au tribunal de condamner M. [L] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Localité 3] U les sommes de :
- 5 942,86 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 mars 2025, pour les lots n°50 et 8 au titre des appels de fonds des 3ème et 4ème trimestres 2024, des 1er, 2ème et 3ème trimestres 2025 et de l'appel de fonds travaux de rénovation énergétique ;
- 838 euros à titre de dommages et intérêts relatifs aux frais de relance, de mise en demeure, de transmission du dossier à l’avocat et au commissaire de justice, augmentée des intérêts aux taux légaux à compter du jugement à intervenir ;
- 500 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice moral subi par le syndicat de copropriétaires ;
- 1 200 euros au titre des frais irrépétibles,
- Les entiers frais et dépens de la procédure, en ce compris les frais de signification par commissaire de justice de la sommation de payer 203,46 euros.
M. [L] [B] n’a pas comparu personnellement et ne s’est pas fait représenter.

Il est référé au dossier de la procédure, aux pièces versées aux débats et aux conclusions des parties, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions.

A l'issue des débats en audience publique, l'affaire a été mise en délibéré à la date du 10 juin 2026, la présidente ayant informé les parties que la décision serait prononcée par application de l'article 450 du code de procédure civile, par sa mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 473 du code de procédure civile, le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d'appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. L’article 472 du code de procédure civile dispose qu' il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] s’est fait représenter à l’audience par son Conseil. M. [L] [B] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter bien que régulièrement cité à l’audience conformément aux dispositions du code de procédure civile. Il sera donc statué par jugement réputé contradictoire.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

Il en résulte que les charges communes générales doivent être réparties en fonction des tantièmes de copropriété affectés à chaque lot et que la contribution aux charges générales est obligatoire.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de la qualité de copropriétaire de M. [L] [B] par la production de l’extrait du registre du livre foncier de Mulhouse.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi de l’existence de l’obligation de ceux-là de s’acquitter des charges communes.

Il résulte des dispositions de l’article 14-1 que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

L’article 14-2 ajoute que le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

S’agissant des charges communes générales et du fonds travaux visées par les dispositions précitées, le caractère obligatoire de la contribution des copropriétaires ne dispense pas le Syndicat des copropriétaires de justifier de sa créance en son quantum par la production du règlement de copropriété (règle de répartition) et surtout des procès-verbaux d’assemblées générales approuvant les comptes de l’exercice ainsi que les comptes prévisionnels des exercices sur la base desquels sont calculés les provisions de charges incombant aux copropriétaires.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse au débat le contrat de syndic, les procès-verbaux d’assemblée générale ordinaire des 25 septembre 2023 et 11 juin 2024 ainsi que celui de l’assemblée spéciale du 5 décembre 2024 ayant statué sur les budgets et fonds à appeler sur les exercices de charges litigieux, les appels de fonds pour l’intégralité des périodes et motifs visés.

Il convient d’ajouter qu’à l’occasion de l’assemblée générale du 25 septembre 2023 les copropriétaires ont approuvé la résolution n°9 visant à la constitution d’une avance exceptionnelle de trésorerie exigible les 1er novembre 2023, 1er janvier 2024 et 1er mars 2024 pour le solde, avance constituée à raison d’un manque temporaire causé par l’augmentation du prix du gaz.

A la date de l’assignation, M. [L] [B] était débiteur d’une somme de 5942.86€ déduction étant faite des intérêts de retard, frais de relance, mise en demeure, constitution dossier avocat et huissier, somme arrêtée à la date du 21 juillet 2025.

M. [L] [B] sera donc condamné à payer une somme de 5942.86€ en deniers et quittances, compte devant être fait des virements intervenus depuis le 21 juillet 2025.

Cette somme produit intérêts au taux légal à compter du 06 mars 2025, date de la mise en demeure.

Sur la demande en dommages et intérêts

L'article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé par sa mauvaise foi un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires soutient l’impayé provoque des difficultés de gestion puisque pour recouvrer les charges impayées il doit exposer des frais de sommation, frais de transmission à l’huissier ainsi que des frais de transmission à l’avocat.

Or, précisément l'article 10-1 de la loi de 1965 relative aux copropriétés dispose que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

Par conséquent la demande qualifiée de demande de dommages et intérêts s’analyse en réalité, au visa de l’article 10-1.

Il convient de retenir au vu des justificatifs produits, la mise en demeure du 6 mars 2025 (40€) dont il est justifié de l’envoi en recommandé.

Enfin, les formalités de constitution du dossier à l’huissier, si elles sont chiffrées dans le contrat de syndic à la somme de 399€ TTC, ne sont mises en compte qu’en cas de « diligences exceptionnelles », ce qui en l’espèce, n’est pas démontré.

Les formalités de constitution de dossier à l’avocat ne sont pas chiffrées par le contrat et ne sont dues qu’en cas de diligences exceptionnelles, ce qui en l’espèce n’est ni expliqué, ni justifié.

Le syndicat des copropriétaires sollicite en outre la réparation d’un préjudice moral. Il expose que la résistance abusive et l’impayé génèrent un préjudice distinct qu’il convient de réparer.

Or, le syndicat des copropriétaires échoue à rapporter la preuve d’une faute, autre que le simple défaut de paiement, qui permettrait de qualifier le comportement de M. [L] [B] d’abusif. Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires qui procède par voie d’affirmations générales en référence à des jurisprudences de la cour d’appel de [Localité 4], ne caractérise pas, in concreto, son propre préjudice moral. Cette demande sera rejetée.

Au total, M. [L] [B] sera condamnée à payer la somme de 40€ au titre de divers frais nécessaires et exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement de la créance.

Sur les autres demandes

Sur les dépens
L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, M. [L] [B] partie perdante, sera condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles
En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, M. [L] [B] qui supporte les dépens, sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] une somme qu’il est équitable de fixer à 1000 euros.

Sur l’exécution provisoire
En application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, l'exécution provisoire du présent jugement à l'égard du défendeur est de droit au regard de l'assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020.

L’exécution provisoire, de droit, sera constatée.

PAR CES MOTIFS