TJ 68224, 11 juin 2026, RG 25/01876

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/01876 - N° Portalis DB2G-W-B7J-JMQS
Section 3
VB
République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 11 juin 2026

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

E.P.I.C. OPH [Localité 2] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT, pris en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 4]

représentée par Maître Sophie PUJOL-BAINIER de la SCP BSP² AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 41

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [V] [Z], née le 04 Septembre 1973 à [Localité 3] (REPUBLIQUE TCHEQUE), de nationalité Tchèque, demeurant [Adresse 5]

comparante en personne à l’audience du 08 janvier 2026

Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie ROSSIGNOL : Président
Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 07 Mai 2026

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 11 juin 2026 et signé par Sophie ROSSIGNOL, juge placée près la Première Présidente de la Cour d’Appel de [Localité 4], déléguée en qualité de juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 12 janvier 2018, l'Office Public de l'Habitat [Localité 2] Alsace Agglomération Habitat a donné en location à [Z] [V], un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel de 672,37 €, provision sur charges comprises.

Le 30 novembre 2023, l'Office Public de l'Habitat [Localité 2] Alsace Agglomération Habitat a fait délivrer à [Z] [V] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 6 557,92 € selon décompte arrêté au 16 novembre 2023.

A la même date, l'Office Public de l'Habitat [Localité 2] Alsace Agglomération Habitat a sommé la locataire d’indiquer les modalités de remboursement des impayés. La locataire a alors déclaré avoir déposé un dossier de surendettement accepté le 16 novembre 2023.

Par courrier du 8 juin 2018, l'Office Public de l'Habitat [Localité 2] Alsace Agglomération Habitat a informé la Caisse d’Allocations Familiales de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Par courrier recommandé avec accusé réception du 8 octobre 2024 l'Office Public de l'Habitat [Localité 2] Alsace Agglomération Habitat a mis en demeure la locataire de régler la somme de 1028,21 € suite à de nouveaux impayés locatifs.

Par assignation délivrée à étude le 25 juin 2025, l'Office Public de l'Habitat Mulhouse Alsace Agglomération Habitat a attrait [Z] [V] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Mulhouse, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

Aux termes de son acte introductif d'instance, l'Office Public de l'Habitat [Localité 2] Alsace Agglomération Habitat sollicite :
- de constater la résiliation de plein droit du bail, et à défaut de prononcer la résiliation du bail ;
- d'ordonner l'expulsion de [Z] [V] ainsi que de tous occupants de son chef,
- de condamner [Z] [V] au paiement des sommes suivantes:
- 8 438,25 € au titre de l’arriéré locatif outre intérêts ;
- une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant aux loyers actualisés augmentés des charges, jusqu'à la libération effective des lieux,
- 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- ainsi qu'aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le commandement de payer
- de rappeler l'exécution provisoire

Le 26 juin 2025, l'Office Public de l'Habitat [Localité 2] Alsace Agglomération Habitat a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

Le dossier a été retenu à l'audience en date du 7 mai 2026.

Lors de l’audience, l'Office Public de l'Habitat [Localité 2] Alsace Agglomération Habitat, représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 5 mai 2026, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 320,59 €, frais déduits.

Le demandeur indique s’être renseigné concernant une procédure de traitement du surendettement au profit de [Z] [V].

[Z] [V], présente à la première audience du 08 janvier 2026 mais absente à celle de renvoi du 7 mai 2026, ne conteste ni le principe ni le montant de la dette locative et avait indiqué avoir déposé un dossier de surendettement et bénéficier d’une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire mais ne pas en avoir encore informé le bailleur.

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l'audience. Il en ressort qu’un premier dossier de surendettement a été déposé en 2023, puis un nouveau le 13 octobre 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, l'Office Public de l'Habitat [Localité 2] Alsace Agglomération Habitat verse aux débats un décompte arrêté au 5 mai 2026 établissant l’arriéré locatif à la somme de 320,59 €. Il s’en dégage qu’à compter du 24 février 2026 la précédente dette locative a été effacée mais qu’à compter du mois de mars 2026 les impayés locatifs ont repris.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de l'Office Public de l'Habitat [Localité 2] Alsace Agglomération Habitat est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner [Z] [V] à verser à l'Office Public de l'Habitat [Localité 2] Alsace Agglomération Habitat la somme de 320,59 € actualisée au 5 mai 2026, au titre de l’arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la résiliation et l'expulsion

Sur la recevabilité de la demande
Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 26 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023.

De même, en application des dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, il est justifié de la saisine de la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois avant la délivrance de l'assignation, soit le 8 juin 2018.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Selon l'article 24-I de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l'article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à [Z] [V] le 30 novembre 2023, pour un montant principal de 6 557,92 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.

Les dispositions du nouvel article 24 de la loi du 6 juillet 1989 fixent un délai de six semaines aux locataires pour régler leur dette locative à compter du commandement de payer. La loi nouvelle régissant immédiatement les effets légaux des contrats en cours, il y a lieu de l'appliquer aux commandements de payer délivrés à compter du 28 juillet 2023, y compris lorsque la clause résolutoire contractuelle prévoyait un délai de régularisation de deux mois.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 11 janvier 2024, soit six semaines après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur l'expulsion
[Z] [V] est donc désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Par conséquent, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de [Z] [V] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code.

Sur le paiement d'une indemnité d'occupation
L’occupation illicite des lieux par [Z] [V] cause manifestement et nécessairement un préjudice à l'Office Public de l'Habitat [Localité 2] Alsace Agglomération Habitat qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du dernier loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail.

Il y a donc lieu de condamner [Z] [V] au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En conséquence, il convient de condamner [Z] [V] qui succombe, au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 30 novembre 2023.

Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.

En l'espèce, l'équité commande de dispenser [Z] [V] de condamnation au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS