TJ 38185, 7 mai 2026, RG 25/02142
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Texte de la décision
4ème CHAMBRE CIVILE - 4.3 JCP
REFERES
DOSSIER N° : N° RG 25/02142 - N° Portalis DBYH-W-B7J-MZST
AFFAIRE : [C] C/ [R], [H]
Le : 07 Mai 2026
Copie exécutoire
à :
Maître Véronique LUISET de la SCP SAUNIER-VAUTRIN LUISET
Copie certifiée conforme à :
Me Anne GUENGANT Madame [L] [H]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE
4ème CHAMBRE CIVILE - 4.3 JCP
ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 07 MAI 2026
Par Mme Françoise SILVAN, Magistrat à titre temporaire des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de GRENOBLE statuant en référé, assistée de Mme Ouarda KALAI, Greffier ;
ENTRE :
DEMANDEUR
Monsieur [S] [C]
né le 04 Mai 1982 à [Localité 1] (MONGOLIE)
demeurant [Adresse 1] [Localité 2] [Adresse 2]
représenté par Maître Véronique LUISET de la SCP SAUNIER-VAUTRIN LUISET, avocat au barreau de GRENOBLE
D’UNE PART
ET :
DEFENDEURS
Monsieur [E] [X] [R]
né le 11 Janvier 2001 à [Localité 3] (CAMEROUN)
demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Anne GUENGANT, avocat au barreau de GRENOBLE
Madame [L] [H]
née le 06 Janvier 1983 à [Localité 4] (DROME)
demeurant [Adresse 4]
non comparante
D’AUTRE PART
A l’audience publique du 17 Mars 2026 tenue par Mme Françoise SILVAN, Magistrat à titre temporaire des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, assistée de Mme Ouarda KALAI, Greffier, en présence de Mme [F] [J], Greffier stagiaire ;
Après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 07 Mai 2026, date à laquelle Nous, Mme Françoise SILVAN, Magistrat à titre temporaire, avons rendu par mise à disposition au Greffe l’ordonnance dont la teneur suit :
FAITS ET PROCÉDURE :
Le 24 janvier 2024, M. [S] [C] (le bailleur) a donné à bail à M. [E] [R] (le locataire) un logement situé [Adresse 5].
Mme [L] [H] s’est portée caution du paiement du loyer et des charges.
Par acte de commissaire de justice du 4 décembre 2025 le bailleur a assigné le locataire et la caution devant le juge des contentieux de la protection aux fins de voir :
-constater l’acquisition de la clause résolutoire d’expulsion insérée au bail pour défaut de paiement des loyers et, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de bail,
-ordonner l’expulsion de M. [E] [R] ainsi que tout occupant, au besoin avec le concours de la force publique,
- condamner solidairement M. [E] [R] et Mme [L] [H] en qualité de caution à payer :
la somme de 4 719,93 euros à valoir sur l’arriéré de loyer arrêté au 4 décembre 2025,une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux,- condamner in solidum M. [E] [R] et Mme [L] [H] en qualité de caution aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 1 500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.
Le locataire s'est rendu à l'enquête sociale prévue par l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
A l’audience du 17 mars 2026, le bailleur actualise sa créance à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 4 mars 2026 à la somme de 2 606,52 euros.
A la même audience, le conseil de M. [E] [R] demande de régler la dette sur 36 mois.
Mme [L] [H] en qualité de caution n’a pas comparu.
A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 7 mai 2026.
MOTIVATION :
Sur la recevabilité de la demande :
Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation du 04 décembre 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception électronique du 04 décembre 2025.
En application de ce même texte, le représentant de l'Etat dans le département fixe, par arrêté, le montant et l'ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par l'huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Ce signalement est fait dès lors que l'un des deux seuils est atteint. Par arrêté du 24 février 2020, le Préfet de l’Isère a fixé, pour une durée de 6 ans, les seuils susvisés à un impayé de loyers ou de charges locatives sans interruption depuis 3 mois et à une dette de loyer ou de charges locatives équivalente à 3 fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives.
La demande est donc recevable.
Sur la résiliation du bail :
Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers après un commandement de payer resté infructueux.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 a été signifié à M. [E] [R] et Mme [L] [H] en qualité de caution le 22 août 2025 pour la somme de 3 824,73 euros (hors frais) au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 8 août 2025.
Il ressort des explications et justificatifs fournis par le bailleur que les loyers et les charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés. En outre, les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées à l’issue du délai légal au terme duquel la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise.
En conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise à compter du 3 octobre 2025.
Sur la créance du bailleur, les délais de paiement et la suspension des effets de la clause :
En l’espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 4 mars 2026, une dette locative, hors frais de procédure, d’un montant de 2 606,52 euros. Il sera fait droit à la demande en condamnation formée de ce chef pour ce montant, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.
Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 code civil qui limite à 2 ans, au locataire en situation de régler sa dette locative.
La situation de M. [E] [R] et Mme [L] [H] permet le règlement de la dette locative et le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience a été repris. Un délai de paiement sera donc accordé tel que défini dans le dispositif de la présente décision.
Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus, sans affecter l’exécution contractuelle et notamment le paiement des loyers et des charges courants.
En cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer courant, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, le bailleur pourra faire procéder à l’expulsion de M. [E] [R], occupant sans droit ni titre le logement en cause. L’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible.
Dans ce cas, au titre de l’occupation sans droit ni titre des lieux objets du bail résilié, une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, sera payable jusqu’à parfaite libération des lieux.
Sur les dépens et frais irrépétibles :
Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, les dépens, qui comprendront les frais de procédure, soit en l’état, les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au préfet et du commandement de payer, seront mis à la charge de M. [E] [R] et Mme [L] [H].
L’équité commande d’allouer au bailleur une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
Nous, juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort ;
CONSTATONS la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 3 octobre 2025 ;
FIXONS une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 3 octobre 2025 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;
CONDAMNONS, à titre provisionnel, solidairement M. [E] [R] et Mme [L] [H] à payer à M. [S] [C], la somme de 2 606,52 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 4 mars 2026 (mois de mars compris), outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision ;
DISONS, à titre provisionnel, que M. [E] [R] et Mme [L] [H] pourra solidairement s’acquitter de la dette par des versements mensuels de 72,00 euros le 5 de chaque mois pendant 36 mois, en plus du paiement du loyer et des charges courants, le premier versement devant intervenir dans le mois de la signification du présent jugement, le dernier versement étant ajusté au solde de la dette ;
SUSPENDONS pendant ce délai les effets de la clause résolutoire ;
DISONS qu’en cas de paiement partiel, le règlement s’imputera en priorité sur le loyer échu avant d’être imputé sur l’arriéré locatif ;
DISONS qu’à défaut du versement d’un seul de ces acomptes à son échéance, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et le solde de la dette deviendra immédiatement exigible dans sa totalité,
et, dans ce cas :
AUTORISONS M. [S] [C] à procéder à l’expulsion de M. [E] [R] et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, du logement sis [Adresse 5] ;
CONDAMNONS, à titre provisionnel, solidairement M. [E] [R] et Mme [L] [H] à payer à M. [S] [C] une indemnité d’occupation comme fixée plus haut à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux ;
DISONS que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois ;
CONDAMNONS in solidum M. [E] [R] et Mme [L] [H] en qualité de caution à payer à M. [S] [C] la somme de 500,00 euros, sans intérêt, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS toutes les autres demandes ;
RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;
CONDAMNONS solidairement M. [E] [R] et Mme [L] [H] à supporter les dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer en date du 22 août 2025.
AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION LE 07 MAI 2026, LES PARTIES EN AYANT ÉTÉ AVISÉES CONFORMÉMENT AU DEUXIEME ALINEA DE L’ARTICLE 450 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE.
LE GREFFIER LE JUGE
Ouarda KALAI Françoise SILVAN
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