TJ 86194, 12 juin 2026, RG 23/00546

5AA Minute N°

N° RG 23/00546 - N° Portalis DB3J-W-B7H-GFPT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 12 JUIN 2026

PRESIDENT

Madame DURBECQ Sophie, Vice-Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame DOLLE Sylvie

DEMANDEUR

Monsieur [D] [R]
né le 17 Décembre 1980 à [Localité 1],
demeurant [Adresse 1]

Représenté par Maître Olivier LE GAILLARD, avocat au barreau de ROANNE, substitué par Maître Aurélia DE LA ROCCA, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDEURS

Monsieur [I] [F] [L],
né le 09 Mai 1978 à [Localité 2] (94),
et
Monsieur [K] [X],
né le 09 Avril 1991 à [Localité 3] (85),
demeurant tous deux [Adresse 2]

Représentés par Maître Damien GENEST, avocat au barreau de POITIERS

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 13 MARS 2026

JUGEMENT RENDU PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 12 JUIN 2026

Copie exécutoire délivrée le
à

EXPOSE DES FAITS, DE LA PROCEDURE, DES PRETENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES

Par acte sous seing privé en date du 6 octobre 2022, [D] [R], par l'intermédiaire de son mandataire la SAS SQUARE HABITAT CREDIT AGRICOLE TOURAINE POITOU, a donné à bail à [I] [F] [L] et [K] [X] un logement sis [Adresse 2], à effet du 11 octobre 2022, moyennant un loyer mensuel révisable de 632 euros, outre le versement d'un dépôt de garantie de 632 euros.

Par actes du 5 avril 2023, [D] [R] a assigné [I] [F] [L] et [K] [X] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de POITIERS.
Il demande de :

- Juger recevables et bien fondées ses demandes, fins et conclusions ;
- Constater que [I] [F] [L] et [K] [X] n'ont pas régularisé les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire qui leur a été signifiée dans le délai de deux mois ;
- Constater, à titre principal, l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit ;
- A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail pour manquement des locataires à leur obligation de payer les loyers ;
- En conséquence, ordonner leur expulsion corps et biens ;
- Condamner solidairement [I] [F] [L] et [K] [X] au paiement de la somme de 3 563,33 euros au titre de l'arriéré locatif et des indemnités d'occupation, déduction faite des frais d'agence, soit 3 789,33 euros, d'une part, et déduction faite du virement de 632 euros en date du 5 janvier 2023, d'autre part, soit la somme totale de 3 563,33 euros ;
- Condamner solidairement [I] [F] [L] et [K] [X] au paiement de l'arriéré locatif et des indemnités d'occupation égales au montant du loyer et des charges qui auraient été dus, jusqu'à la libération des lieux ;
- Condamner solidairement [I] [F] [L] et [K] [X] au paiement d'une indemnité de 700 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- Les condamner solidairement aux dépens, incluant le coût du commandement de payer, celui de sa dénonciation à la CCAPEX, le coût de l'assignation et celui de sa notification à la Préfecture.

Un diagnostic social et financier de la situation de [I] [F] [L] et de [K] [X] a été établi le 25 septembre 2023.

A l'audience du 8 décembre 2023, l'affaire a été renvoyée, en présence des Conseils des parties.

A l'audience du 22 mars 2024, il en a été de même, puis également à l'audience du 11 octobre 2024, à l'occasion de laquelle il a été précisé que les locataires avaient quitté les lieux.

A l'audience du 28 mars 2025, l'affaire a de nouveau été renvoyée en présence des Conseils des parties ; il était alors précisé qu'il s'agissait d'un dernier renvoi.

A l'audience du 10 octobre 2025, les parties représentées par leur Conseil sollicitaient néanmoins un renvoi qui était accordé pour l'audience du 13 mars 2026, à l'occasion de laquelle les Conseils déposent leurs dossiers dont conclusions.

Par conclusions récapitulatives, [D] [R] demande de :
- Débouter [I] [F] [L] et [K] [X] de leurs demandes, fins et conclusions ;
- Constater que [I] [F] [L] et [K] [X] n'ont pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti ;
- Constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit ;

A titre subsidiaire,
- Prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement des locataires à leur obligation de payer les loyers ;
- Constater que les lieux ont été libérés le 16 mai 2024 ;
- Condamner solidairement [I] [F] [L] et [K] [X] à lui payer la somme de 7 833,77 euros au titre de l'arriéré locatif et des dégradations locatives ;
- Condamner in solidum [I] [F] [L] et [K] [X] à lui payer une indemnité de 600 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- Les condamner in solidum aux dépens.

Par conclusions récapitulatives, [I] [F] et [K] [X], qui bénéficient de l'aide juridictionnelle totale selon décisions du 11 janvier 2024, demandent de :
- A titre principal, juger [D] [R] irrecevable en ses demandes en l'en débouter ;
- A titre subsidiaire, déduire de la somme réclamée par [D] [R] au titre de la dette locative les frais de relance et la majoration de loyer initial devant continuer de s'appliquer ;
- Débouter [D] [R] de sa demande formée au titre des dégradations locatives ;
- Leur accorder des délais de paiement prenant la forme du loyer courant, augmenté de la somme mensuelle de 200 euros, le tout dans la limite de trois années, et suspendre les effets de la clause résolutoire pendant les délais accordés ;
- Juger que chaque partie supporte la charge des frais et dépens qu'elle a engagés.

Il sera renvoyé aux conclusions écrites des parties pour un plus ample exposé des moyens, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 12 juin 2026.

SUR QUOI

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la VIENNE le 6 avril 2023 soit six semaines au moins avant la première audience.

En conséquence, la demande aux fins d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 6 octobre 2022, du commandement de payer délivré le 17 janvier 2023 et du décompte de la créance actualisé au 17 juillet 2024 que [D] [R] rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Déduction faite de la somme de 807,99 euros (186 + 70 +28 +78 + 50 + 50 + 395,99 euros) correspondant à des frais de gestion ou de relance, l'arriéré locatif dû au 17 juillet 2024 s'établit à 7 025,78 euros.

Conformément à la clause stipulée au bail, les locataires sont obligés solidairement d'exécuter l'ensemble des obligations en résultant.

Aucun élément ne justifie de ne pas appliquer la révision annuelle du loyer, qui est prévue au bail et dont [D] [R] s'est prévalu en en faisant application.

Il convient par conséquent de condamner solidairement [I] [F] [L] et [K] [X] à payer à [D] [R] la somme de 7 025,78 euros, actualisée au 17 juillet 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse, le tout selon les modalités précisées au dispositif.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de la signature du bail, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été signifié à [I] [F] [L] et [K] [X] le 17 janvier 2023.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 17 mars 2023 à 24 heures.

Sur ce point, seront rejetées les conclusions tendant à la nullité du commandement de payer délivré, et à l'irrecevabilité de la demande subséquente, en présence au contraire de 4 relevés de compte, d'une part ; et en l'absence de démonstration, par les consorts [F] [L] - [X], de l'acquittement régulier des loyers à la date de la délivrance du commandement, d'autre part.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 6 octobre 2022 à compter du 18 mars 2023.

[I] [F] [L] et [K] [X] sont donc solidairement tenus au paiement d'une somme mensuelle égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, le tout à compter de la date de résiliation du bail jusqu'au jour de la restitution des lieux à [D] [R].

En présence d'un constat d'état des lieux sortant réalisé le 16 mai 2024, le départ des occupants à cette date sera constaté.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, [I] [F] [L] et [K] [X] proposent de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée.
Ils justifient :
*s'agissant de [I] [F] [L] :
-d'une attestation de paiement des indemnités journalières à raison de 172 jours à 30,04 euros du 1er septembre 2023 au 19 février 2024 le 20 février 2024 ;

*s'agissant de [K] [X] :
-d'un relevé de situation de 658 puis de 850 euros pour les mois de décembre 2023 et février 2024 au titre des indemnités Pôle Emploi ;
*de salaires de 608 et 254 euros pour des missions d'interim en novembre 2023 et février 2024 ;

*s'agissant du couple :
-d'une attestation de paiement CAF de 336,84 euros mensuels environ pour la période de septembre 2023 à janvier 2024, correspondant à des allocations logement et à la prime d'activité.

Ce faisant, [I] [F] [L] et [K] [X], qui ont d'ores et déjà bénéficié de larges délais de paiement, ne justifient pas de ressources permettant d'acquitter l'arriéré locatif dans les délais légaux.

Ils seront donc déboutés de la demande formée de ce chef, étant rappelé qu'ils ont quitté les lieux.

Sur les dégradations locatives

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.

La responsabilité du locataire est évaluée en tenant compte des états des lieux qui sont établis à l’entrée et à la restitution des lieux.

En vertu des dispositions de l’article 1353 du code civil et de l’article 9 du code de procédure civile, [D] [R] doit, pour obtenir le paiement des frais de réparations locatives imputables à ses anciens locataires, rapporter la preuve des dégradations dont il soutient que [I] [F] [L] et [K] [X] seraient responsables.
A ce titre, l’article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’un état des lieux est établi, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l'état des lieux ne peut être établi dans ces conditions, il est établi par un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

En l'espèce, [D] [R] verse aux débats :
- Le contrat de location signé le 6 octobre 2022 ;
- L'état des lieux entrant, établi le 11 octobre;
- L'état des lieux de sortie, établi le 16 mai 2024 ;
- Divers justificatifs de matériel acquis auprès de l'enseigne BRICO CASH.

[I] [F] [L] et [K] [X] contestent la demande formée aux fins de les condamner solidairement au paiement de la somme de 395,99 euros au titre des dégradations locatives.

Ils soutiennent avoir restitué les lieux dans l'état dans lequel ils les ont trouvés, et critiquent la lisibilité de la pièce n°12 présentée par [D] [R], sans compter l'impossibilité de savoir qui a payé les biens, et à quelle fin.

Sur ce point, le juge des contentieux de la protection observe que la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie fait apparaitre un logement délivré globalement en bon état et restitué en grande partie sale, avec défaut d'entretien, et en partie affecté de dégradations telles que des rayures, des trous ou des traces, des griffures ou impacts.

La consultation des tickets de caisse de l'enseigne précitée, qui correspond à des achats de peinture, vis, silicone, colle néoprène, white spirit ou vernis, soit du petit matériel de reprise et bricolage ponctuel, en rapport avec les dégradations locatives mises en évidence, démontre le bien-fondé de la demande formée par [D] [R].

[I] [F] [L] et [K] [X] seront condamnés à lui verser la somme de 395,99 euros correspondant au coût de la reprise des dégradations locatives.

Cette somme s'imputera sur le dépôt de garantie, retenu à hauteur de 632 euros.

Sur les demandes accessoires

[I] [F] [L] et [K] [X], qui succombent au principal, seront condamnés in solidum à payer à [D] [R] une indemnité qu'il y a lieu de fixer à 600 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

Ils seront par ailleurs tenus in solidum aux dépens, selon les modalités fixées au dispositif.

L'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS