TJ 86194, 12 juin 2026, RG 25/00448

5AB Minute N°

N° RG 25/00448 - N° Portalis DB3J-W-B7J-GZC2

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 12 JUIN 2026

PRESIDENT

Madame DURBECQ Sophie, Vice-Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame DOLLE Sylvie

DEMANDEUR

EKIDOM (OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE GRAND [Localité 1])
dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par Maître Philippe BROTTIER, avocat au barreau de POITIERS, substitué par Maître Lorenza BROTTIER, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDERESSE

Madame [O] [D]
née le 09 Février 2001 à [Localité 2],
demeurant [Adresse 2]

Représentée par Maître Paul BARROUX, avocat au barreau de POITIERS

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 13 MARS 2026

JUGEMENT RENDU PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 12 JUIN 2026

Copie exécutoire délivrée le
à

EXPOSE DES FAITS, DE LA PROCEDURE, DES PRETENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES

Par acte sous seing privé, EKIDOM, OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE GRAND [Localité 1], a donné à bail à [O] [D] un logement sis n°[Adresse 2], [Adresse 2], [Localité 1], moyennant un loyer révisable de 427,09 euros, outre 20,37 euros de provisions sur charges.
Par acte du 30 juillet 2025, EKIDOM, OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 1], a assigné [O] [D] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de POITIERS ;
Il demande de :
Etre dit et jugé recevable et bien fondé en ses demandes, fins et conclusions ; Débouter [O] [D] de ses demandes ou conclusions contraires ; Prononcer la résiliation du bail portant sur le logement [Adresse 2], [Localité 1] ; Prononcer l’expulsion de [O] [D] ; Dire qu’à défaut pour [O] [D] d’avoir spontanément libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tout occupant et de tout bien de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin, et en tout état de cause, à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux ; Fixer le montant de la provision à valoir sur l’indemnité d’occupation mensuelle due à une somme égale au montant du loyer, révisable selon les règles applicables aux organismes HLM, outre les charges récupérables ; Condamner [O] [D] à lui payer la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux dépens.
A l’audience du 13 mars 2026, EKIDOM, OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE GRAND [Localité 1], représenté par son Conseil, reprend les demandes exprimées dans son assignation.
Il soutient que depuis la conclusion du bail en 2024, il n’a de cesse de recevoir des plaintes du voisinage de [O] [D] ; que les tentatives de règlement amiable qu’il a entreprises sont restées vaines ; que des locataires installés depuis 20 ans ont quitté leur domicile, en raison des nuisances déplorées.
Il souligne la multiplicité de plaintes concordantes, sur une période donnée, et critique les attestations fournies par [O] [D], qui émanent de personnes inconnues de l’organisme HLM, et dont l’office public relève qu’elles ne se trouvent pas dans le logement concerné.
Il conclut au débouté des demandes de sa locataire, formées au titre du préjudice de jouissance.

[O] [D], qui est assistée de son Conseil, conclut au débouté des demandes exprimées par son bailleur.
Elle explique qu’elle est une jeune mère célibataire de deux enfants de 2 et 5 ans, de sorte que le trouble de jouissance invoqué est en lien exclusif avec les cris et le babillage propre à ceux-ci.
Elle expose que les lieux donnés à bail sont des maisons individuelles, en duplex. Elle ajoute que sur les 3 dames qui ont attesté des nuisances, 2 ont désormais quitté le logement qu’elles occupaient, ce qui s’est traduit par un apaisement global de la situation. Elle en déduit que ces personnes n’ont pas supporté la présence d’une jeune mère dans le logement.
Elle ajoute qu’elle a installé des isolants, sous la forme de tapis, mais n’exclut pas que les griefs élevés à son endroit aient un lien avec son appartenance à la communauté des gens du voyage. Elle rappelle sur ce point que la police a été appelée le jour de son emménagement, alors que sa famille était présente pour lui apporter de l’aide.
Un rapport de l’ASE a par ailleurs été sollicité, pour ne mettre en évidence aucun élément saillant, ni au plan médical, ni au plan scolaire, s’agissant de la prise en charge des enfants.
Elle a formé une demande de logement, considérant subir elle-même un trouble du voisinage, au point de quitter son propre logement lorsque ses enfants sont à l’école.
Elle n’explique pas la procédure à l’œuvre, laquelle lui a occasionné un stress important. Elle conclut au débouté des demandes ayant présidé à une procédure qu’elle considère comme injuste.
Elle sollicite, outre le débouté des demandes du bailleur, sa condamnation à lui verser la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, outre la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile conformément aux dispositions de l’article 37 de la loi 91-647 du 10 juillet 1991.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 12 juin 2026.

SUR QUOI,

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail aux torts de la locataire, pour troubles du voisinage :
L’article 7 (b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire a pour obligation d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.
Le locataire doit ainsi s’interdire tout comportement susceptible de causer une gêne excessive au voisinage, et en particulier éviter des nuisances sonores intempestives excédant les inconvénients normaux du voisinage. Ces troubles de voisinage s’entendent non seulement à l’occasion de l’usage de l’appartement loué, mais aussi à celui des parties communes, et ce quel que soit l’auteur de ces nuisances, dès lors qu’il est occupant du chef du locataire.
En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que EKIDOM, OFFICE PUBLIC DE l’HABITAT DE GRAND [Localité 1], a été alerté de manière soutenue entre janvier 2025 et mars 2025, par le voisinage, de l’existence de cris et de musique forte, de coups dans les murs, de meubles déplacés y compris à des heures indues, de bruits lourds dans l’escalier, évocateurs de cavalcades ou de sauts sur les marches.
Il n’est pas contesté qu’EKIDOM, OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE GRAND [Localité 1] a adressé à [O] [D] un courrier le 22 janvier 2025 lui enjoignant de préserver la tranquillité des lieux ; puis à nouveau le 7 mars 2025, déplorant l’inefficacité de l’intervention du médiateur.
Sur ce point, les dénégations de [O] [D], qui se défend de tout comportement bruyant apparaissent peu convaincantes, au regard de la multiplicité des attestations, courriers et courriels, de la concordance des déclarations, de la précision des évènements déplorés.
Pour autant, [O] [D] produit pour sa part des attestations de voisins certes majoritairement domiciliés dans la [Adresse 3], mais également un rapport des services enfance et famille du département de la VIENNE, daté du 20 janvier 2026, soulignant l’absence de toute préoccupation quant à la qualité de la prise en charge de [Z] et [J] [D] par leur mère, sans évocation, y compris au sein de leurs établissements scolaires, d’attitudes bruyantes, excessives ou inadaptées.
[O] [D] justifie d’une lettre d’adressage aux fins de bénéficier d’un accompagnement psychologique, à raison de 7 séances de suivi, en raison d’un trouble anxieux relevé par le docteur [S] le 13 novembre 2025, soit à une période contemporaine des faits.
Cet élément colore les déclarations de [O] [D] qui évoque à l’audience son insécurité psychique à l’époque des faits, sous cette observation que les services sociaux relèvent la nécessité d’un déménagement pour que la jeune mère s’extraie de difficultés avec son voisinage.
Surtout, le juge des contentieux de la protection observe que les attestations et écrits versés aux débats rendent compte également de l’attitude singulière de la voisine de [O] [D], dont il n’est guère contestable qu’elle participe à la dégradation des relations de voisinage.
Une attestation [A] (pièce n°5) précise ainsi : « bruit appartement Mme [D] : enfants qui ne sortent jamais et qui courent jusqu’à plus de 22h dans les escaliers + musique. Bruit appartement Mme [U] [H]-[W] RDC claquement porte cuisine + tape avec un marteau sur le mur mitoyen au mien + hurlements et insultes » ; une attestation [F] (pièce n°6) : « depuis l’arrivée de mes nouveaux voisines (environ décembre 2024) je ne vie plus tranquille. En effet, ils ont deux enfants qui sont très bruyants, monte les escaliers très lourdement et saute à répétition sur les marches, dans les pièces du haut des bruits de sauts, tapage de murs, radiateur ect… peu importe l’heure du matin au soir tard. Et comme si cela ne suffisait pas la voisine habitant en dessous de chez eux tape au plafond avec un balaie ou dans les murs et radiateurs, claque les portes car elle ne supporte aucuns bruits c’était déjà le cas avec les précédents voisins qui pourtant eux étaient silencieux ».
La déclaration de main courante [A] est concordante (pièce n°7) puisqu’elle déplore le tapage diurne et nocturne lié au comportement des enfants de [O] [D] outre de la musique de cette dernière, et ajoute qu’ « au rez-de-chaussée vit dans le logement jouxtant le mien Mme [U] [H]-[W], elle est en parallèle lorsqu’elle entend les bruits et cris des enfants de la voisine du dessus elle tape dans les murs avec un marteau, elle claque ses portes et elle crie, et cela résonne dans le mien.
Je suis allée la voir pour échanger et lui dire d’arrêter, elle m’a répondu « sales gosses » et m’a traitée de « salope ». Je précise que Mme [U] [H]-[W] sort peu de son logement, uniquement le soir pour aller faire des courses et elle n’ouvre à personne.
Le seul moyen pour lui parler c’est de taper dans ses volets, et lorsqu’on échange avec elle elle nous insulte. (…) visiblement le médiateur d’EKIDOM n’interviendra pas. Il n’est jamais parvenu à entrer en contact avec Mme [U] [H]-[W]. (…) J’avoue que parfois lorsque les cris et les bruits de pas (occasionnés par la famille [D]) sont incessants me dérangent, je sors dans le hall et je crie pour qu’elle entende que ce n’est pas supportable ».
Un courriel [A] (pièce n°9) : « le week-end a été affreux Mme [H] [W] a insulté puis claqué la porte de cuisine très tôt samedi matin et dimanche puis évidemment coup de marteau dans les murs. Les enfants de Mme [D] ont ils faut le dire sauter dans les escaliers jusqu’à très tard le samedi et dimanche ». ; encore (pièce n°10) : « il n’y a pas que le week-end ou les nuisances perdurent. Je suis chez moi depuis lundi et je vous confirme que le soir Mme [D] et ses enfants arrêtent en général vers 23h30 les bruits et que c’est très tôt le matin que Mme [H] [W] commence à son tour essentiellement des cris insultes injures pour cette dernière ! en ce qui concerne Mme [D] cela se caractérise par des courses dans l’escalier menant aux chambres et à des bruits de meubles déplacés dans l’appartement » ; ou (pièce n°11) : « Mme [W] a crié, hurle plus précisément pratiquement toute la journée d’hier, quant à Mme [D] cette dernière commence les bruits de meubles qu’elle bouge dans son appartement à partir dex 19h jusqu’à 23h passées sans oublier les enfants qui courent dans les escaliers !! ».
Au total, s’il est incontestable que l’attitude déplorée par les voisins de [O] [D] pour la période de janvier à mars 2025 relève sans nul doute de troubles du voisinage, et ce indépendamment de l’attitude prêtée à sa voisine du rez-de-chaussée, il s’évince de ce qui précède que ces attitudes mêlées ont incontestablement contribué à créer le climat délétère déploré.
Il n’est pas contesté, et difficilement contestable, que le départ de Mme [F] est en lien direct avec les troubles déplorés. Il est établi que Mme [U] [H]-[W] a également déménagé ; les deux femmes résidant pourtant de longue date dans les lieux.
L’assertion -non datée, et qui constitue un propos rapporté- selon laquelle Mme [A] demeure désormais taisante par peur de représailles n’est étayée d’aucun élément ; et aucune attestation ni constat postérieurs à mars 2025 n’établit que les troubles indiscutables qui ont pu être reprochés à [O] [D] demeurent d’actualité.
Celle-ci a, au demeurant, exprimé sa volonté de quitter cet environnement.
En conséquence, EKIDOM, OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 1], sera débouté de sa demande aux fins de prononcé de la résiliation du bail.

Sur la demande reconventionnelle en indemnisation pour procédure abusive :
S’agissant de la demande reconventionnelle aux fins de condamnation d’EKIDOM, OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE GRAND [Localité 1] pour procédure abusive, le juge des contentieux de la protection observe que le trouble de jouissance occasionné par la famille [D] est incontestable, pour la période concernée.
La circonstance de ce que l’attitude d’une au moins des voisines anciennement domiciliées [Adresse 2] ait contribué au préjudice déploré ne dispense pas [O] [D] d’adopter et de faire adopter par tout occupant de son chef une attitude respectueuse de la vie en communauté.
Enfin, dès lors qu’il incombe au bailleur de faire observer, par ses locataires, un usage paisible des lieux, c’est à raison que EKIDOM, OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE GRAND [Localité 1] a initié la procédure critiquée, motifs pris de l’échec des tentatives amiables de médiation, ou encore de mise en demeure.
L’absence de démonstration de la persistance du trouble, sur laquelle EKIDOM, OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE GRAND [Localité 1] ne disposait d’aucune garantie, ne fonde pas plus le caractère abusif de la procédure qu’il a initiée, une inertie fautive du bailleur à faire cesser le trouble déploré ayant au contraire pu lui être reprochée.
En conséquence, [O] [D] sera déboutée de sa demande.

Sur les demandes accessoires :
Compte tenu de la solution du litige, il n’apparaît pas inéquitable que chaque partie supporte la charge des frais qu’elle a exposés, et qui ne sont pas compris dans les dépens.
EKIDOM, OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE GRAND [Localité 1], sera tenu aux dépens.
L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS :