TJ 37261, 1 juin 2026, RG 25/03173

MINUTE N° : 26/00242

JUGEMENT
DU 01 Juin 2026

N° RC 25/03173

DÉCISION
CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

VAL TOURAINE HABITAT

ET :

[P] [C]

Débats à l'audience du 05 Mars 2026

copie et grosse le :
à
EPIC VAL TOURAINE HABITAT

copie le :
à

Monsieur [P] [C]

copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

TENUE le 01 Juin 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : C. LANOES, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : C. LEBRUN

DÉBATS :

A l'audience publique du 05 Mars 2026

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 01 Juin 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

EPIC VAL TOURAINE HABITAT immatriculé au RCS de [Localité 1] sous le n° 781 598 248 00032 dont le siège social est [Adresse 2]

Représenté par Mme [F] [U] munie d'un pouvoir de représentation

D'une Part ;
ET :

Monsieur [P] [C]
né le 03 Mai 1986 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]

Comparant

D'autre Part ;

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé du 9 mai 2023, la société VAL TOURAINE HABITAT a donné à bail à M. [P] [C] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 301,25 euros et 24,29 euros de provisions sur charges, payables à terme échu. Ce contrat de bail est entré en vigueur le 9 mai 2023.

En raison de l'existence d'une situation d'impayés, le 25 avril 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré par procès-verbal remis à personne à la requête de la société VAL TOURAINE HABITAT à M. [P] [C]. Il portait sur la somme en principal de 400,15 euros au titre des loyers et charges échus, selon décompte arrêté au 22 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice remis à l'étude le 11 juillet 2025, la société VAL TOURAINE HABITAT a fait assigner M. [P] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours aux fins suivantes :
Constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail ou, à défaut, et subsidiairement de prononcer la résiliation du contrat de bail consenti à M. [P] [C] ;Dire qu'en conséquence, M. [P] [C] est occupant sans droit ni titre du logement ;Ordonner l'expulsion de M. [P] [C] ainsi que celle de tous occupants de son chef par tous les moyens et voies de droit, même avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier du logement situé [Adresse 4] ;Condamner M. [P] [C] au paiement de la somme de 395,69 euros au titre des impayés de loyers et charges ;Condamner M. [P] [C] à une indemnité d'occupation mensuelle due depuis la date de résiliation du bail jusqu'à la libération définitive des locaux, cette indemnité correspondant au loyer et charges prévus dans le contrat de location avec révision applicable pour le loyer et actualisation des charges en fonction des dépenses à prévoir ;Condamner M. [P] [C] au paiement d'une somme de 150,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;Condamner M. [P] [C] au paiement des entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de ses formalités et de l'assignation ;Entendre dire et juger qu'à la diligence du greffe, une expédition de la décision à intervenir sera transmise au préfet d'[Localité 3]-et-[Localité 4] en application de l'article R. 142-2 du code des procédures civiles d'exécution.
L’affaire a été appelée à l’audience du 5 mars 2026.

La société VAL TOURAINE HABITAT, représentée par Mme [U] [F], a maintenu ses demandes en actualisant sa créance, celle-ci étant désormais évaluée à la somme de 2 830,90 euros, le décompte étant arrêté au 4 mars 2026 et incluant l'échéance du mois de février 2026. Elle indique que le dernier règlement est intervenu le 5 avril 2025 et que le locataire ne bénéficie pas des APL. Elle ajoute qu'il a fait une demande auprès de la MDPH aux fins d'obtenir l'AAH.

M. [P] [C], comparant, reconnaît le montant de sa dette. Il confirme ne pas percevoir les APL et ajoute que ses droits au RSA ont été réduits suite à une absence à un rendez-vous. Il dit ne pouvoir payer son loyer que s'il parvient à obtenir l'AAH, car il n'a perçu que 284,00 euros en février 2026. Il a postulé pour travailler en intérim mais n'a pas obtenu de réponses.

La fiche de diagnostic social et financier reçue au greffe avant l'audience indique que M. [P] [C] est célibataire et sans enfant à charge. Il est confirmé que ses ressources s'élèvent à 284,00 euros, tandis que le total de ses charges est de 373,00 euros.

L’affaire est mise en délibéré au 22 mai 2026, prorogé au 1er juin 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il résulte de l'article 473 du code de procédure civile que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n'a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d'appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

L'article 474 du code de procédure civile précise qu'en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l'un au moins d'entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l'égard de tous si la décision est susceptible d'appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

Par conséquent, le présent jugement est contradictoire et en premier ressort.

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 25 novembre 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet
L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 11 juillet 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 5 mars 2026.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 avril 2025, pour la somme en principal de 400,15 euros, en précisant que le locataire bénéficie d'un délai de deux mois.

Ne figure pas dans les loyers et charges la somme de 15,24 euros de pénalités d'enquête d'occupation du parc social et de 40,90 euros de frais liés au défaut d'assurance du locataire, si bien que les causes du commandement sont ramenées à la somme de 344,01 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, le locataire n'ayant effectué aucun versement au cours de cette période, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 juin 2025.

La clause résolutoire est donc acquise depuis le 26 juin 2025.

Sur l'indemnité d'occupation
M. [P] [C] reste redevable des loyers jusqu’au 25 juin 2025 et à compter du 26 juin 2025, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle. En effet, M. [P] [C], occupant sans droit ni titre depuis le 26 juin 2025 cause un préjudice à la société VAL TOURAINE HABITAT qui n’a pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Sur l'expulsion du locataire
Le contrat de bail étant résilié à compter du 26 juin 2025, il convient d'ordonner l'expulsion de M. [P] [C] ainsi que toute personne s'y trouvant de son chef, au besoin avec l'aide des forces de l'ordre ou d'un serrurier.

Sur le montant de l'arriéré locatif
Aux termes de l’article 7a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.

En l’espèce, la société VAL TOURAINE HABITAT verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont l’exécution est réclamée. Ce décompte, arrêté au 4 mars 2026 évalue la dette locative à la somme de 3 124,47 euros mais le bailleur ne demande que le paiement de la somme de 2 830,90 euros.

M. [P] [C] ne conteste pas le montant de cette dette.

De cette somme doivent être retranchées les sommes de 92,70 euros de frais liés au défaut d'assurance du locataire, de 162,77 euros de frais d'huissier et de 30,48 de pénalités d'enquête d'occupation du parc social, lesquelles n'entrent pas dans les loyers et charges. La différence est donc de 2 838,52 euros mais le bailleur a limité sa demande à une somme inférieure.

La dette au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation s'élève donc à 2 830,90 euros au 4 mars 2026.

Il convient en conséquence de condamner le défendeur au paiement de cette somme. Elle portera intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [P] [C], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la notification auprès de la CAF et de l’assignation.

Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Il apparaît qu'aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne justifie qu'il soit fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS