TJ 56121, 16 juin 2026, RG 26/00009

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGE DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 16 Juin 2026

N° d’inscription au
répertoire général :

N° RG 26/00009 - N° Portalis DBZH-W-B7K-C6AB5

Minute n°

Copie exécutoire le
16/06/2026

à

Me Hélène BERNARD de la SELARL BEAUVOIS PIERRE - PICART SEBASTIEN - BERNARD HELENE

Me Typhaine GUENNEC de la SELARL LE MAGUER RINCAZAUX EISENECKER CHANET EHRET GUENNEC

Me Louise AUBRET-LEBAS de la SELARL P & A

Me Cédric BERNE DE LA CALLE de la SELARL SELARL SYNALLAGMA

Me Edith PEMPTROIT de la SCP YANN NOTHUMB - EDITH PEMPTROIT

entre :

Monsieur [P] [L] [H]
né le 26 Juillet 1972 à [Localité 1] (ROYAUME UNI)
de nationalité française
[Adresse 1]
[Localité 2]

représenté par Maître Hélène BERNARD de la SELARL BEAUVOIS PIERRE - PICART SEBASTIEN - BERNARD HELENE, avocat au barreau de LORIENT

Demandeur

et :

S.A. [Localité 3] ASSURANCES
dont le siège social est situé [Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Maître Edith PEMPTROIT de la SCP YANN NOTHUMB - EDITH PEMPTROIT, avocat au barreau de LORIENT

S.A.S. CAPI
dont le siège social est situé [Adresse 3]
[Localité 5]

représentée par Maître Lucas GODIER, avocat au barreau de VANNES substituant Maître Louise AUBRET-LEBAS de la SELARL P & A, avocat postulant au barreau de VANNES et ayant comme avocat plaidant Maître Hervé POQUILLON, avocat au barreau de MONTPELLIER

S.A.S. SY HOLDING exerçant sous l’enseigne ASSET DIAGNOSTIC IMMOBILIER
dont le siège social est situé [Adresse 4]

représentée par Maître Typhaine GUENNEC de la SELARL LE MAGUER RINCAZAUX EISENECKER CHANET EHRET GUENNEC, avocats au barreau de LORIENT

Madame [N] [W] épouse [S], ès-qualités d’agent commercial indépendant en immobilier de la société CAPI
de nationalité Française
[Adresse 5]

représentée par Maître Cédric BERNE DE LA CALLE de la SELARL SELARL SYNALLAGMA, avocat postulant au barreau de VANNES et ayant comme avocat plaidant Maître Charles-Henri de GAUDEMONT, avocat au barreau du Val d’Oise

Défendeurs

JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame Sophie BAUDIS, Présidente

GREFFIER : Madame Sandrine LE HYARIC, lors des débats et du prononcé

DÉBATS : à l’audience publique du 05 Mai 2026

DÉCISION : Contradictoire, rédigée et prononcée, en Premier ressort, par Madame Sophie BAUDIS, Présidente par mise à disposition au greffe le 16 Juin 2026, date indiquée à l’issue des débats.

Suivant acte authentique en date du 21 juillet 2023, Madame [F] [O] et Monsieur [G] [T] ont acquis de Monsieur [P] [H] une maison d'habitation sise [Adresse 6] à [Localité 6] (56).

Suivant ordonnance en date du 18 mars 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de LORIENT a ordonné à la demande de Madame [F] [O] et Monsieur [G] [T] une mesure d’expertise judiciaire au contradictoire de Monsieur [P] [H], de la société agence de préservation de l’habitat (APH), des sociétés THELEM ASSURANCE et SMABTP, et désigné à cet effet Monsieur [I] (RG 24/406).

Suivant actes de commissaire de justice en date du 07 janvier 2026, Monsieur [P] [H] a assigné Madame [N] [W] épouse [S] en sa qualité d’agent commercial et la SASU SY HOLDING exerçant sous l’enseigne ASSET DIAGNOSTIC IMMOBILIER, diagnostiqueur, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de LORIENT (RG 26/009).

Suivant acte de commissaire de justice du 17 février 2026, Monsieur [P] [H] a assigné la société CAPI exerçant sous l’enseigne CAPI France devant le juge des référés du tribunal judiciaire de LORIENT (RG 26/078).

Suivant acte de commissaire de justice du 26 février 2026, la SASU SY HOLDING, exerçant sous l’enseigne ASSET DIAGNOSTIC IMMOBILIER, a assigné son assureur la SA [Localité 3] ASSURANCES devant le juge des référés du tribunal judiciaire de LORIENT (RG 26/079).

Conformément aux dispositions de l'article 367 du code de procédure civile, la jonction des procédures numéro 26/078 et 26/079 avec la procédure ouverte sous le numéro 26/009 a été ordonnée à l’occasion de l’audience du 05 mai 2026.

Prétentions et moyens des parties :

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 30 avril 2026, Monsieur [P] [H] demande au juge des référés de :

- Débouter la société CAPI et Madame [S] de toutes ses demandes, fins et prétentions.
- Ordonner l'extension des opérations d'expertise confiées à Monsieur [I] suivant ordonnance du 18 mars 2025 à la société CAPI exerçant sous l’enseigne CAPI FRANCE.
- Réserver les dépens.

Il expose que selon le pré-rapport de l'expert judiciaire adressé le 3 novembre 2025 une part de responsabilité de l'origine de l'aggravation du sinistre pourrait être imputée à la société SY HOLDING, ayant réalisé le diagnostic parasitaire en ce qu'il est incomplet, puis que l'agent immobilier, Madame [N] [W] agissant en vertu du mandat de la société CAPI, a proposé un descriptif flatteur de la propriété omettant de préciser certains désordres directement visibles pour un professionnel de l'immobilier.

***

La société CAPI demande au juge des référés de la mettre hors de cause et de condamner Monsieur [H] à lui verser la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle prétend qu’il n’est ni contesté ni contestable que les vendeurs, les consorts [T], avaient parfaitement connaissance avant la vente de la présence des champignons lignivores. Elle considère que lui est reprochée une erreur technique au niveau de l’annonce commerciale et non un défaut d’information ou de conseil.

***

La société SY HOLDING exerçant sous l’enseigne ASSET DIAGNOSTIC IMMOBILIER, demande au juge des référés de :

- Ordonner la jonction entre la procédure enregistrée sous le numéro 26/00009 et la procédure enregistrée sous le numéro 26/00079,
- Ordonner les opérations d’expertise sous les plus expresses protestations et réserves de la société SY HOLDING, sans que cela puisse constituer la moindre reconnaissance de responsabilité, afin de les rendre communes et opposables à la compagnie [Localité 3] es qualité d’assureur de la société SY HOLDING,
- Débouter la société [Localité 3] ASSURANCES de toutes ses demandes,
- Réserver les dépens.

Elle soutient que dans le cadre de son diagnostic elle avait conclu à la présence de mérule dans la cave et, à ce titre, avait préconisé l’intervention d’une société de traitement de bois ainsi que de procéder à l’enlèvement des pièces de bois et/ou cartons posé(es) au sol afin d’éviter tout risque de développement de champignons lignivores, donc que l’alerte avait été donnée et qu’aucune faute de sa part ne pourrait être retenue.

Elle verse aux débats ses attestations d’assurance souscrites auprès de la société [Localité 3].

***

La SA [Localité 3] ASSURANCES demande au juge des référés de :

- Juger que la SA [Localité 3] ASSURANCES, dans les limites de garantie et notamment de la règle proportionnelle, formule toutes protestations et réserves d’usage sur la demande d’extension des opérations d’expertise sollicitée par la SAS SY HOLDING, exerçant sous l’enseigne ASSET DIAGNOSTIC IMMOBILIER.
- Juger que la SAS SY HOLDING, exerçant sous l’enseigne ASSET DIAGNOSTIC IMMOBILIER, conservera à sa charge 56% du montant de l’indemnité due,
- Juger que les opérations d’expertise à venir seront ordonnées au contradictoire de l’ensemble des parties à la présente procédure à l’égard desquelles la concluante entend interrompre tout délai de prescription et/ou forclusion.
- Débouter la SAS SY HOLDING, exerçant sous l’enseigne ASSET DIAGNOSTIC IMMOBILIER de ses demandes plus amples et contraires,
- Statuer ce que de droit sur les dépens.

Elle s’associe à la demande d’expertise mais entend rappeler que la police d’assurance a été résiliée à effet au 31 décembre 2023. Elle indique que la cotisation d’assurance réglée par la SAS ASSET DIAGNOSTIC IMMOBILIER est insuffisante au regard du chiffre d’affaires réalisés, donc qu’elle entend opposer à son ancien assurée la règle proportionnelle de prime de l’article L. 113-9 du code des assurances et laisser à sa charge 56% du montant de l’indemnité due.

***

Madame [N] [W] épouse [S] demande au juge des référés de :

- Débouter Monsieur [P] [H] de ses demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de Madame [N] [S], agent commercial mandataire indépendant en immobilier de la société CAPI, aux fins notamment de lui voir déclarer communes et opposables les opérations d’expertise judiciaire en cours,
- Mettre hors de cause Madame [N] [S],
- Condamner Monsieur [P] [H] à payer à Madame [N] [S] une somme de 1.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.
- Subsidiairement, si par impossible et sous réserves que Madame ou Monsieur le Président du Tribunal de céans accueille la demande aux fins d’ordonnance commune sollicitée par Monsieur [H] au contradictoire de l’ensemble des parties défenderesses et en particulier la société CAPI,
- Donner acte à Madame [N] [S], ès qualités d’agent commercial mandataire indépendant en immobilier de la société CAPI, sans aucune acceptation de la demande, mais tout au contraire, sous les plus expresses protestations et réserves de faits comme de droit, qu’elle s'en remet à la sagesse de Madame ou Monsieur le Président du Tribunal de céans quant à l'opportunité de lui déclarer communes et opposables les opérations d’expertise judiciaire telle que sollicité par le demandeur à l’instance.
- Dépens alors réservés.

Elle expose être intervenue comme agent commercial indépendant, donc mandataire de la société CAPI au nom de laquelle les actes ont été passés, et non en tant qu’agent immobilier. Elle considère ne pas être engagée personnellement puisqu’elle n’a pas dépassé les limites de son mandat.

Elle rappelle que l’annonce immobilière publiée en ligne n’est pas de nature contractuelle et que son objet n’est pas de mentionner les désordres affectant l’immeuble, par ailleurs que les acquéreurs étaient parfaitement informés de la présence de champignons ou insectes lignivores dans l’immeuble des diagnostics et rapports leur ayant été fournis avant l’achat, dès lors qu’aucune faute ne saurait lui être imputée.

Motifs de la décision :

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Dans son pré-rapport, l’expert judiciaire indique que « le diagnostic parasitaire établi par la société ASSET DIAGNOSTIC est incomplet, il ne permet pas à un acquéreur d’appréhender l’importance et la généralisation des contaminations par des agents pathogènes du bois et des ILX » puis que « la contamination mérule pourtant parfaitement visible par un technicien formé n’a pas été relevée dans la cuisine […] l’agence immobilière CAPIFRANCE a diffusé un descriptif flatteur de la propriété, omettant de préciser certains désordres directement visibles pour un professionnel de l’immobilier ».

Dans une note aux parties du 01 décembre 2025, l’expert judiciaire a émis un avis favorable à la mise en cause de la société ASSET DIAGNOSTIC, son assureur, l’agence immobilière CAPIFRANCE et son assureur.

Il est par ailleurs constant que la société [Localité 3] assurait la société SY HOLDING à la date du diagnostic qu’elle a réalisé.

La demande de Monsieur [H] tendant à voir déclarer communes et opposables à la société SY HOLDING, au [Localité 3] et à l’agence CAPI les opérations d’expertise est opportune. Il y sera fait droit.

Monsieur [H] qui n’a pas contracté avec Madame [W] épouse [S], mais avec l’agence immobilière pour laquelle elle est mandataire, ne dispose d’aucun motif légitime à voir attraire cette dernière à la procédure. Il sera fait droit à la demande de mise hors de cause formulée par Madame [W] épouse [S].

Le débat concernant le règlement des cotisations d’assurance dues par la société SY HOLDING au [Localité 3] et ses conséquences en termes de garanties relève de la compétence du juge du fond. La demande relative au partage de l’indemnité d’assurance sera rejetée.
Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles exposés.

Les parties supporteront la charge des dépens par elles exposés conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.

Par ces motifs :