T. com. 3405, 10 juin 2026, n° 2024000153

Numéro d'inscription au répertoire général : 2024 000153

Tribunal de Commerce de Montpellier

Jugement du 10/06/2026

prononcé par mise à disposition au Greffe du Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'Article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

Demandeur (s) : THELENE ENTREPRISES (SAS) [Adresse 1] Représentant (s) : ME ALAIN PORTE

Défendeur (s) : MODE ECO (SAS) [Adresse 2] [Localité 1] Représentant(s) : SELARL VINCKEL ARMANDET - LE TARGAT - BARAT BAIER AVOCATS A LA COUR

Défendeur (s) : M. [Y] [W] [Adresse 3] Représentant (s) : SCP TRIAS -VERINE - VIDAL - GARDIER

Composition du Tribunal lors du débat et du délibéré :

Greffier présent lors des débats : Mme Carole LEMAITRE SOUBRILLARD Greffier présent lors du prononcé : Mme Carole LEMAITRE SOUBRILLARD

Débats à l'audience publique du 15/04/2026

LES FAITS ET LA PROCEDURE :

Le 20 avril 2023, Monsieur [W] [Y] signait avec la société [I] Entreprises (ciaprès dénommée [I]), un mandat portant sur la recherche de locataire pour un local commercial situé [Adresse 4] à [Localité 1]. Le montant de l'honoraire du mandataire était fixé à 15% du loyer annuel à charge du bailleur, et 15 % de ce même loyer annuel à charge du preneur.

Le 05 septembre 2023, Monsieur [P] [S] contactait par téléphone la société [I] à propos d'une recherche de local commercial à louer pour l'activité future de sa femme. Ce même jour, l'agence [I] lui envoyait un mail comportant 3 biens susceptibles de correspondre à sa recherche.

Le 08 septembre 2023, la société [I] adressait un courriel à Monsieur [W] [Y] afin de faire baisser le loyer annuel du local estimé trop élevé par l'agence.

Le 11 septembre 2023, Monsieur [W] [Y] acceptait la proposition de baisse de loyer à 2 600 € HT par mois.

Le 12 septembre 2023, selon l'agence [I], Madame [Z] [N], consultante en immobilier d'entreprise, faisait visiter le local aux époux [S].

Le 13 septembre 2023, un avenant au mandat de recherche de locataire était signé entre la société [I] et Monsieur [W] [Y] pour formaliser le nouveau montant du loyer.

Le 25 septembre 2023, Monsieur [W] [Y] informait la société [I] qu'un bail était en cours de signature avec la société Mode Eco créée par Madame [S]. Il précisait s'être assuré que Madame [S] n'avait pas précédemment visité le local via une agence immobilière.

Le 26 octobre 2023, la société [I] dénonçait les procédés utilisés et adressait des mises en demeure de règlement des honoraires par courrier recommandé avec accusé de réception à Monsieur [W] [Y] et à la société Mode Eco.

Le 29 octobre 2023, Madame [S] répondait par courriel en admettant le contact avec l'agence mais en soutenant qu'il concernait d'autres locaux.

Le 21 décembre 2023 la société [I] assignait Monsieur [W] [Y] et la société Mode Eco devant le tribunal de commerce de Montpellier.

C'est en l'état que l'affaire relative à l'assignation de la société [I] contre la société Mode Eco, inscrite sous le numéro de répertoire général 2024000153, après 6 renvois, ainsi que l'affaire relative à l'assignation de la société [I] contre la Monsieur [Y], inscrite sous le numéro de répertoire général 2024000155, après un renvoi, ont été appelées par le Tribunal de Commerce de Montpellier à l'audience du 15 avril 2026.

Après avoir entendu les parties, la formation de jugement a clos les débats et mis le jugement en délibéré.

Madame la Présidente d'audience a indiqué aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au Greffe le 10 juin 2026.

Les parties ont été présentes ou représentées à l'audience.

PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Aux termes de ses conclusions régulièrement déposées et reprises à l'audience, la société [I] demande au Tribunal de :

Sur l'exception d'incompétence :

REJETER L'EXCEPTION D'INCOMPETENCE soulevée par Monsieur [W] [Y]

Enjoindre à Monsieur [W] [Y] de conclure sur le fond

Sur le fond :

Au principal :

CONDAMNER Monsieur [W] [Y] à régler à la somme de 5 616,00 TTC en règlement de l'honoraire dû avec intérêts légaux à compter de la mise en demeure,

CONDAMNER la société MODE ECO venant se substituer à Madame [S] en qualité de locataire à régler à la somme de 5 616,00 TTC en règlement de l'honoraire dû avec intérêts légaux à compter de la mise en demeure,

CONDAMNER chacun des requis à payer les intérêts légaux sur chacune des condamnations en principal, à compter de la première mise en demeure par LR AR en date du 26 octobre 2023 avec capitalisation des intérêts par année entière, laquelle est de droit lorsqu'elle est sollicitée,

SUBSIDIAIREMENT :

Vu la collusion frauduleuse entre le mandant et le preneur à bail,

Vu le préjudice pour la société THELENE ENTREPRISES nécessairement égal au montant de l'honoraire hors taxe diverti,

CONDAMNER IN SOLIDUM Monsieur [W] [Y] et la société MODE ECO à régler à la société THELENE ENTREPRISES la somme de 9 360,00 euros en réparation du préjudice ainsi généré,

DANS CE CAS CONDAMNER le requis à payer les intérêts légaux sur chacune des condamnations en principal, à compter de l'assignation en justice avec capitalisation des intérêts par année entière, laquelle est de droit lorsqu'elle est sollicitée,

CONDAMNER la société MODE ECO et Monsieur [Y] à régler chacun à la société THELENE ENTREPRISES la somme de 2 000,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER la société MODE ECO et Monsieur [Y] aux entiers dépens de la procédure,

En tous les cas :

DEBOUTER LES DEMANDEURS de l'ensemble de leurs demandes fins et conclusions,

Dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit.

Aux termes de ses conclusions régulièrement déposées et reprises à l'audience, la société Mode Eco demande au Tribunal de :

JUGER que SAS [I] ENTREPRISE ne verse aux débats aucun mandat régulier, aucun bon de visite, et ne démontre pas le moindre commencement d'intervention déterminante pour la signature du bail commercial pour lequel elle réclame une commission.

DEBOUTER la SAS [I] ENTREPRISE de l'intégralité de ses demandes.

REJETER toutes les demandes, fins et conclusions contraires comme injustes et, en toutes hypothèses, mal fondées.

CONDAMNER la SAS [I] ENTREPRISE au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l'art 700 du CPC, ainsi qu'aux entiers dépens.

Aux termes de ses conclusions régulièrement déposées et reprises à l'audience, Monsieur [W] [Y] demande au Tribunal de :

DEBOUTER la demanderesse de l'ensemble de ses prétentions, fins et conclusions.

LA CONDAMNER à verser au concluent la somme de 5.000 € à titre de dommages intérêts pour procédure abusive, ainsi que la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

Si par extraordinaire la juridiction de céans estimait que Monsieur et Madame [S] ont pu visiter le local propriété de Monsieur [W] [Y] et qu'il leur appartenait d'en aviser le concluant, et si par extraordinaire le concluant était condamné à verser, en cette raison-là, une quelconque somme à l'agence immobilière, il devra être relevé et garanti de l'ensemble des sommes qu'il pourrait être amené à payer par la SASU MODE ECO.

Enfin, celle-ci sera condamnée, dès lors, à lui verser la sommes de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

LES MOYENS DES PARTIES :

Les moyens des parties développés dans leurs conclusions et déposés à l'audience consistent essentiellement à soutenir :

Pour la société [I] :

Vu l'article 78 du CPC,

Vu les articles 1103, 1104, 1231 et 1343-2 du Code Civil,

Sur les éléments de preuves matérielles

Le listing informatique de l'agence indique un appel de M. [S] le 5 septembre 2023, précisant que le contact provient du « Panneau » (vitrophanie), la référence de l'appel correspondant à la référence du bien litigieux.

L'extrait de l'agenda informatique de Mme [Z] [N] mentionne le rendez-vous du 12 septembre 2023 pour la visite du local situé au [Adresse 4]. La note précise l'objet : « achat ou location pour création boutique pour sa femme ».

La société [I] démontre une corrélation temporelle directe : elle a négocié une baisse de loyer avec le propriétaire Monsieur [W] [Y] dès le 8 septembre, obtenant son accord le 11 septembre, soit la veille de la visite, afin de présenter des conditions financières optimisées aux époux [S].

Sur les témoignages et éléments de circonstance

Mme [Z] [N] fournit une attestation sur l'honneur décrivant le déroulement de la visite mentionnant notamment :

La présence de M. et Mme [S] accompagnés d'un enfant en bas âge.

Le projet spécifique de Mme [S] (friperie et point relais colis « Vinted »).
* L'intention de Mme [S] d'aménager l'ancien espace du distributeur de billets de la banque pour son activité.

Pour la société Mode Eco:

Vu la L.n°70-9, 2 janv.1970, art. 6 et D. n°72-678, 20 juill. 1972, art.72

L'absence d'intervention déterminante

La société Mode Eco souligne que le seul mandat produit est un mandat de recherche locative conclu entre la société [I] et Monsieur [W] [Y], bailleur, auquel Mode Eco est totalement étrangère et non signataire.

Le mail du 5 septembre 2023 adressé à Monsieur [S] ne vise que trois locaux situés [Adresse 5], [Adresse 6] et [Adresse 7].

La société Mode Eco invoque la jurisprudence selon laquelle la simple mise en relation ou transmission d'une liste ne suffit pas : l'agent immobilier doit mener les pourparlers jusqu'à l'accord des parties pour avoir droit à des honoraires.

La société Mode Eco soutient que la société [I] n'a jamais accompli une intervention « essentielle et déterminante » dans la conclusion du bail, condition pourtant indispensable pour fonder toute réclamation de commission.

L'absence de preuve probante de l'intervention (attestations et visite)

Le « seul élément » avancé par la société [I] pour démontrer son intervention serait deux attestations de salariées de l'agence, que la société Mode Eco qualifie de « preuve à soimême » dénuée de valeur probante.

Dans son attestation, Madame [C] [T] prétend que la société Mode Eco recherchait spécifiquement le local de la [Adresse 8], ce qui n'est corroboré ni par le listing d'appels (simple mention d'un local commercial à [Localité 1], 100 200 m2) ni par le mail du 5 septembre, qui ne mentionne pas ce bien.

La société Mode Eco conteste aussi l'attestation de [Z] [N] : elle affirme qu'aucune visite, réelle ou virtuelle, du local du [Adresse 4] n'a eu lieu par l'intermédiaire de la société [I] s'appuyant notamment sur le mail de Madame [S] du 26 septembre qui confirme que les contacts avec l'agence portaient uniquement sur d'autres locaux.

L'impossibilité de prétendre au versement d'une commission (loi Hoguet)

La société Mode Eco rappelle le caractère d'ordre public de la loi Hoguet : sans mandat écrit régulier, aucun droit à rémunération ne peut naître pour l'agent immobilier, même s'il a participé de façon déterminante à l'opération.

La société Mode Eco insiste sur un triple défaut : absence de mandat signé avec Mode Eco, absence de bon de visite signé par Mme [S], et, en réalité, absence même d'intervention déterminante de la société [I] pour la signature du bail commercial.

La société Mode Eco invoque la jurisprudence de la cour de cassation rappelant qu'un bon de visite ou une reconnaissance d'informations transmises ne permet de percevoir aucune commission sans mandat préalable, et en déduit que l'action de la société [I] était vouée à l'échec dès l'origine.

Pour Monsieur [W] [Y] :

Avant qu'un quelconque contrat de bail ne soit rédigé entre la société Mode Eco et Monsieur [Y], ce dernier s'est rapproché de Madame [S] qui a signé une attestation indiquant ne pas avoir visité le local au préalable avec l'une des 3 agences mandatées.

De plus, aucun « bon de visite » n'est produit pour le local litigieux ; seul un bon de visite signé permettrait de prouver un travail effectif de la société [I] et de fonder son droit à honoraires.

Le mandat de recherche de locataire sans exclusivité, conclu le 20.04.2023 entre le Monsieur [Y] et la société [I], met à la charge de cette dernière plusieurs obligations :
* Le Mandataire devra informer régulièrement le Mandant de l'état d'avancement de l'exécution de son mandat, pour lequel il est autorisé à négocier, entreprendre toutes démarches, et s'adjoindre tous concours utiles.
* Le Mandataire dénoncera par écrit au Mandant, par courrier simple ou e-mail, les personnes physiques ou morales auxquelles il aura présenté et fait visiter le bien ci-dessus désigné, avec tous renseignements permettant leur identification.

A aucun moment [I] ne démontre qu'elle a avisé Monsieur [Y], avant la signature du contrat de bail, que Madame [S] aurait visité le bien, dont il est propriétaire, par son entremise.

Les attestations des salariés de la société [I] sont dépourvues de valeur probante suffisante compte tenu du lien de subordination.

DISCUSSION:

Sur le principal

Le 20 avril 2023, [I] et Monsieur [W] [Y] ont signé un mandat non exclusif de recherche de locataire pour un local situé [Adresse 4] à [Localité 1].

La copie de l'annonce produite par [I] indique que la référence de ce local porte le numéro 3448218273.

Cette référence est reprise dans le titre de l'annonce de location également produite « V8273 – [Localité 2] – A [Localité 3] – LOCAL COMMERCIAL / BUREAUX 235 m2 - AXE PASSANT ».

[I] fournit au tribunal le registre des appels reçus par Madame [C] [T], assistance commerciale, registre qui permet d'assurer le suivi des appels.

Y figure l'appel de Monsieur [P] [S] daté du 05 septembre 2023. La référence « 8273 » y est indiquée ainsi que la mention « Panneau », « Vente de vêtement », « Création », « Local commercial / location / 100-200 m2 / budget non défini / Mtp / ouvert à l'achat ».

Madame [T] déclare que Monsieur [S] lui a indiqué avoir vu un panneau sur la vitrine d'un local et lui a communiqué spontanément le nom de la [Adresse 8] (d'où la référence 8273 indiquée sur le registre d'appel). Il lui a précisé que « il a son entreprise de son côté et que pour ce local ce sera une nouvelle création d'activité de vente de vêtements de seconde main pour sa femme (comme une friperie) ».

Madame [T] a ensuite transféré cet appel à Madame [Z] [N], afin de poursuivre la prise de contact.

Suite à cet appel, Madame [N] envoyait un courriel à Monsieur [S] ayant pour objet sa recherche de local commercial sur [Localité 1], lui proposant 3 locaux dont les références étaient 3448218082, 3448218226 et 3448218311. La référence 3448218273 ne figurait pas parmi les locaux proposés.

L'agence [I] produit ensuite au tribunal un extrait de l'agenda numérique de Madame [N].

Un événement a été créé le 08 septembre 2023 pour une visite le 12 septembre 2023 avec Monsieur [S]. La référence du bien V8273 et le nom [Y] apparaissent clairement ainsi que l'adresse « [Adresse 9] ».

Ce même jour, l'agence [I] proposait par courriel à Monsieur [Y] une baisse du loyer de son local.

Monsieur [Y] acceptait en réponse par courriel du 11 septembre, l'avenant au mandat de recherche étant signé par les parties le 13 septembre.

Madame [N] décrit très précisément la temporalité des évènements ainsi que le détail de sa visite du 12 septembre avec les époux [S] pour le local situé [Adresse 8]. Les époux [S] semblaient intéressés et devaient revenir vers Madame [N] pour l'informer de leur choix.

Les époux [S] ne nient pas avoir contacté l'agence [I] pour leur projet de friperie.

Madame [S] prétend avoir visité un autre local avec l'agence [I] mais ne précise ni lequel ni à quelle date. Elle ne précise pas non plus avoir signé de bon de visite pour la visite de ce local.

Selon, la société Mode Eco et Monsieur [W] [Y] l'absence d'un bon de visite signé par Mme [S] discrédite toute prétention de visite. Ils contestent la valeur probante des attestations des salariées, qui sont subordonnés à l'agence [I].

Le tribunal rappellera, qu'en matière commerciale, la preuve s'établit par tous moyens. Il ne pourra ici qu'apprécier la valeur probante des attestations de témoin produites aux débats, les attestations étant recevables, remplissant les conditions de fonds, de forme et comportant les mentions obligatoires.

Le tribunal rappellera également que le bon de visite n'a pas de valeur juridique et que la visite peut être établie par tout moyen.

Ainsi, le tribunal constatera que la société [I] fournit un faisceau d'indices concordants, prouvant que les époux [S] ont visité le local de Monsieur [Y] avec l'agence [I] le 12 septembre 2023 suite à la prise de contact de Monsieur [S] pour ce local précisément.

L'article 6 du mandat de recherche prévoit que « Le Mandataire dénoncera par écrit au Mandant, par courrier simple ou e-mail, les personnes physiques ou morales auxquelles aura présenté et fait visiter le bien ci-dessus désigné, avec tous les renseignements permettant leur identification ».

L'agence [I] n'a pas informé Monsieur [Y] de sa visite avec les époux [S] le 12 septembre.

Cependant, l'article 5 de ce mandat précise les obligations du Mandant qui :

« Peut louer sans l'intervention du Mandataire, mais s'oblige dans ce cas à l'en informer au préalable par lettre recommandée avec avis de réception, en lui indiquant les noms et adresse du locataire.

S'interdit, pendant le cours du présent mandat ainsi que dans les douze mois suivant l'expiration ou la résiliation de celui-ci, de traiter directement ou indirectement par l'intermédiaire d'un autre mandataire avec un locataire présenté à lui par le Mandataire ou un Mandataire substitué. Cette interdiction vise tant la personne du locataire présenté que son conjoint, son concubin ou partenaire de PACS ou toute société dans laquelle ledit locataire aurait une participation ou serait salarié ».

Or :
* Monsieur [Y] n'a pas respecté son obligation d'information auprès de l'agence [I] avant la signature du bail avec la société Mode Eco.
* La société Mode Eco ne démontre pas quand et comment elle serait entrée en contact avec Monsieur [W] [Y] alors que la publicité sur ce local était uniquement diffusée par 3 agences immobilières, que Monsieur [Y] a accepté une baisse de prix du loyer le 13 septembre avec l'agence [I] et qu'il signait un bail avec la société Mode Eco seulement 12 jours après.
* L'attestation produite par Madame [S], indiquant qu'elle n'avait pas visité le local via l'une des 3 agences est datée du 25 septembre 2023, soit le même jour que les échanges entre l'agence [I], Monsieur [S] et Monsieur [Y] concernant le bail litigieux.

Ainsi le tribunal retiendra que les éléments apportés par Monsieur [Y] et la société Mode Eco ont une force probante limitée.

L'article 5 du mandat signait entre l'agence [I] et Monsieur [Y] dispose qu'en cas de réalisation de la location, les honoraires du mandataire seraient de 15% HT du loyer annuel pour le preneur et de 15% HT du loyer annuel pour le bailleur. Ces honoraires seraient payés à la SAS [I] Entreprises le jour de la signature du bail.

Ainsi, il est démontré au tribunal que les époux [S] ont visité le local de Monsieur [Y] avec l'agence Thélème le 12 septembre, que ce dernier a donné son accord pour une baisse de prix du loyer le 13 septembre, que dans ces conditions c'est bien les actions de l'agence [I] qui ont amené la société Mode Eco et Monsieur [Y] à conclure un bail commercial pour le local situé [Adresse 8].

Sur ce, le tribunal condamnera Monsieur [Y] et la société Mode Eco à payer chacun à la société [I] 15% HT du loyer annuel s'élevant, suivant l'avenant au mandat signé, à 31 200 € HT annuel soit 4 680 € HT (5 616 € TTC).

Sur les intérêts :

Le tribunal condamnera Monsieur [Y] et la société Mode Eco à payer chacun à la société [I] les intérêts légaux sur les sommes principales à compter de la mise en demeure du 26 octobre 2023.

Sur la collusion bailleur-preneur et la demande de dommages intérêts

La société [I] invoque, une collusion frauduleuse entre Monsieur [W] [Y] et la société Mode Eco, se traduisant par la signature d'un bail directement entre eux après la visite organisée par la société [I] et l'obtention d'une attestation destinée à nier les démarches auprès des agences, afin de priver l'agent de sa rémunération.

Le tribunal, estimant que les éléments produits ne suffisent pas à caractériser une entente frauduleuse entre Monsieur [W] [Y] et la société Mode Eco, déboutera la société [I] de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la capitalisation des intérêts :

Conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus de ces montants, qui seraient dus depuis au moins une année entière, produiront eux-mêmes intérêts.

Sur l'exécution provisoire :

Le tribunal rappellera l'article 514 du Code de Procédure Civile qui dispose « les décisions de première instance sont de droit exécutoires ».

Sur l'article 700 et les dépens :

Pour faire reconnaître ses droits, la société [I] a dû exposer des frais non compris dans les dépens qu'il serait inéquitable de laisser à sa charge, qu'il y a donc lieu de condamner Monsieur [Y] et la société Mode Eco à lui payer chacun la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Monsieur [Y] et la société Mode Eco succombant, ils devront supporter les frais de l'instance.

PAR CES MOTIFS :