T. com. 8401, 12 juin 2026, n° 2024017357

Tribunal des activités économiques d'Avignon Deuxième chambre Au nom du peuple français

Jugement du 12/06/2026

Numéro d'inscription au répertoire général : 2024 017357

Demandeur(s):

[I] (SAS)

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentant(s) :

Me Caroline FAVRE de THIERRENS (ELEOM)/[Localité 2]

Me Anne HUC-BEAUCHAMPS (ELEOM)/[Localité 3]

Défendeur(s) :

[C] RESTAURANTS SA (SA)

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentant(s) :

Me LAFRAN/[Localité 4]

Me Pierre-Jean LELU (HCPL)/[Localité 3]

Composition du tribunal lors des débats et du délibéré :

Président d'audience :

Juges :

Philippe BARDIN

Bernard TEYSSONNIERES

Jean-Marc BRUM

Greffier lors des débats : Arnaud GASQUE

Débats à l'audience publique du 13/03/2026

Dépens de greffe liquidés à la somme de 66,13 euros TTC

Exposé du litige

Le 8 septembre 2023, la société [I] a acquis auprès de la société [C] RESTAURANTS, également dénommée par la suite «

[C]

» son fonds de commerce en vue d'exploiter un restaurant, ainsi que les locaux d'exploitation correspondants, par cession des parts détenues dans le groupement d'études et de réalisations commerciales d'[Localité 3] (GERCA).

La société [I] a souhaité modifier le local acquis avant l'ouverture du nouvel établissement mais n'a pas recueilli les autorisations nécessaires.

La société [I] a mandaté le cabinet [R] afin de réaliser une expertise sur le système de sécurité incendie de son local, lequel a convoqué le 12 avril 2024 la société [C] pour une réunion contradictoire sur les lieux devant se tenir le 22 avril 2024.

Le 23 octobre 2024 la société [I] a fait assigner la société [C] devant ce tribunal pour faire valoir l'existence d'un vice caché affectant la vente du fonds de commerce et la cession du local correspondant.

Les parties sont lors de l'audience de plaidoiries du 13 mars 2026 et l'affaire est mise en délibéré.

Au soutien de ses dernières conclusions, la société [I] demande de :

Vu les articles 1641 et suivants du code civil,

Vu le rapport d'expertise,

Vu le procès-verbal de constat,

Vu les pièces versées à la procédure,

Juger que la vente du fonds de commerce et des parts cédées par la SA RESTAURANTS [C] est affectée d'un vice caché dès lors que le réseau de protection incendie n'est pas aux normes en vigueur ;

En conséquence, faire droit à la demande de baisse de prix correspondant au montant des travaux pour remédier aux vices affectant l'immeuble ;

En conséquence,

Condamner la SA RESTAURANTS [C] à rendre à la SAS [I] une partie du prix, soit une somme de 104.135,31 EUR correspondant au montant des travaux qui ont dû être réalisés en raison des vices affectant le restaurant ;

Condamner la SA RESTAURANTS [C] à payer à la SAS [I], à titre de dommages et intérêts, une somme de 30.000 EUR en réparation de son préjudice de jouissance ;

Condamner la SA RESTAURANTS [C] à payer à la SAS [I] une somme de 4.000 EUR en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la SA RESTAURANTS [C] à payer à la SAS [I] une somme de 696 EUR en indemnisation des frais engagés pour réaliser le procès-verbal de constat ;

Condamner la SA RESTAURANTS [C] aux entiers dépens ;

Ne pas écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir ;

Débouter la SA RESTAURANTS [C] de l'intégralité de ses demandes fins et conclusions.

Selon les termes de ses dernières conclusions, la société [C] RESTAURANTS deman de au tribunal de :

Vu les articles 153 et 1641 et suivants du code civil,

Vu les articles 16, 32, 122, 514 et 700 du code de procédure civile,

Vu les pièces versées aux débats,
* Recevoir l'ensemble des demandes, fins et conclusions de la société [C] RESTAURANTS, les disant bien fondées ;

En conséquence,

Débouter la société [I] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions comme étant irrecevables et/ou infondées ;

Condamner la société [I] à payer à la société [C] RESTAURANTS, la somme de 5.000 EUR au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance en ce compris les frais d'expertise judiciaire ;

Écarter l'exécution provisoire de droit de la décision à intervenir si par extraordinaire tout ou partie des demandes adverses devaient être accueillies par la juridiction.

Sur ce, le tribunal,

Sur l'action du demandeur en garantie des vices cachés

La société [I] oppose le moyen tiré des articles 1641, 1643 et 1644 du code civil et demande que la société [C] lui rembourse les sommes qu'elle a dû engager pour rendre le local acquis conforme aux normes de sécurité incendie avant de pouvoir l'exploiter.

Elle soutient ainsi que la non-conformité à ces normes existait avant la cession du restaurant et qu'elle n'était pas visible au moment de la cession, comme l'atteste le rapport d'expertise du 4 juin 2024 versé au débat ; elle souligne que ce rapport d'expertise amiable est contradictoire, ainsi que l'atteste le procès-verbal dressé à cette occasion, qu'il est de plus conforté par les autres pièces du dossier que sont les rapports des visites semestrielles versés au débat et qu'il constitue donc un élément probatoire déterminant.

La société [I] soutient que cette non-conformité, l'ayant empêchée d'obtenir les autorisations nécessaires à l'exploitation et à la transformation de son local, constitue un défaut caché au sens de l'article 1641 du code civil et qu'elle met en jeu la garantie due par le vendeur.

Elle soutient également que le versement de 10.867,89 EUR, effectué, postérieurement à la vente, par la société [C] à la société [I] en rapport avec le vice litigieux, constitue un aveu de sa part ; elle verse en appui de cette allégation deux factures de travaux sur le réseau sprinkler qui lui ont été adressées par la société SDS et la copie du dossier séquestre n°23011554.

La société [I] souligne par ailleurs que l'acte de cession du fonds de commerce comprend une affirmation mensongère, à savoir que «

toutes les installations du fonds de commerce

[…] répondent aux normes de salubrité, d'hygiène, de sécurité, d'incendie et de santé des travailleurs actuellement en vigueur ».

En réplique, la société [C] soutient que les non-conformités alléguées pourraient parfaitement relever des parties communes dont seul le syndicat des copropriétaires serait tenu de répondre ; elle en déduit que, la société [I], ne démontrant pas le droit d'agir de la société [C], est infondée et irrecevable en ses demandes.

De plus, elle souligne que le refus des autorités compétentes, allégué par la société [I] et fondant l'instance en cours, n'est attesté par aucune pièce versée au débat ; de même, aucune précision probante n'est apportée sur le projet à l'encontre duquel s'est exercé, le cas échéant, un tel refus, ni les points précis et les raisons de ce refus.

La société [C] soutient que le fonds de commerce était parfaitement exploitable avant la cession et que les contrôles semestriels du système de sprinklage n'ont jamais conclu à une impossibilité d'exploitation ; ainsi la société [I] échoue à démontrer la réalité du refus des autorités qu'elle invoque, ainsi que, le cas échéant, son imputabilité.

De plus la société [C] conteste le caractère contradictoire de l'expertise du cabinet [R] versée au débat, arguant qu'elle n'a pas participé à la définition du mandat de l'étude et que ses observations n'ont pas été portées dans le rapport ; elle soutient donc que ce rapport n'a aucune valeur probante et ne lui est pas opposable, pas plus d'ailleurs que le procès-verbal de constat versé aux débats, pour démontrer l'existence des non-conformités alléguées.

L'article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent

tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

Le rapport d'expertise établile 4 juin 2024 par le cabinet [R] sur mandat de la société [I], constate sur place que cinq sprinklers «

ne sont pas conformes aux normes applicables »

, dont trois «

devraient être connectés via une crosse pour éviter une obturation par des boues dans un bras mort »

, et conclut que «

en réalité les observations faites révèlent que l'ensemble du réseau de sprinklers n'est pas conforme aux normes en vigueur »

, en relevant que les comptes rendus semestriels de vérification du système d'extinction automatique de type sprinkler datés de 2013 et de 2016, avaient déjà formulé des observations et des propositions pour le local litigieux ; ce rapport d'expertise note en outre que les rapports semestriels «

précisaient l'existence d'anomalies, les contrôles auraient dû faire apparaître la non-conformité des réseaux, nappes haute et basse »
* Le tribunal juge que ce rapport constitue un commencement de preuve sur l'existence de certaines non-conformités existant lors de la réalisation de l'expertise ; cependant, ce rapport ne peut à lui seul constituer la preuve que le local expertisé n'est pas conforme dans son ensemble à certaines normes, qui restent d'ailleurs à préciser, ni surtout que les non-conformités relevées empêchent l'exploitation du local comme restaurant.

Sur la force probante d'un tel rapport d'expertise, la jurisprudence (Cour de cassation, 14 mai 2020 – n° 19-16.278) précise : « Hormis les cas où la loi en dispose autrement, le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l'une des parties, peu important qu'elle l'ait été en présence de celles-ci ».

Les valeurs probantes des autres pièces versées au débat en appui de la thèse du demandeur sont donc étudiées ci-après.

Les cinq comptes-rendus, versés au débat, de vérification semestrielle du système sprinkler, réalisés entre les années 2013 et 2017 par la société SDS et adressés à la copropriété du centre commercial [Adresse 3], notent, pour ce qui concerne le local de la société [C], des « points de non-conformité avec la norme NF EN 12-845 à lever au plus vite » ; le tribunal relève que ces points sont globalement identiques d'année en année sur la période considérée, mais qu'aucune conclusion probante ne peut en être tirée, ni sur la période couvrant la cession du local, ni sur le caractère rédhibitoires des anomalies relevées quant à l'exploitation du local.

2. Le tribunal observe que les non-conformités relevées par les contrôles semestriels de la société SDS ne sont pas constatées par le cabinet [R] lors de son expertise sur place, mais seulement évoqués en référence à ces contrôles.

3. La société [I] soutient que la société [C] a reconnu sa responsabilité en acceptant de prendre en charge une partie des travaux litigieux à hauteur de 10.867,89 EUR ; or ni les arguments échangés par les parties lors de l'audience, ni les pièces versées au débat n'ont permis au tribunal d'accorder une quelconque valeur probante aux assertions de la société [I] sur ce point.

4. Le procès-verbal de constat d'huissier versé au débat atteste de la tenue de la réunion du 22 avril 2024 et de la présence des participants déclarés ; il n'atteste rien de plus que ce qui est relevé dans le rapport d'expertise et manque, pour les mêmes raisons que ce rapport, de valeur probante sur la présence de vices rédhibitoires pour l'exploitation du local.

Ainsi, après étude des pièces versées au débat, le tribunal juge que la présence de non-conformités à la norme NF EN 12-845 dans le local acheté par la société [I] à la société [C] n'est pas établie au moment de la cession litigieuse au-delà d'une simple possibilité.

De plus, ce rapport d'expertise, s'il relève des non-conformités, ne précise nullement en quoi ces non-conformités seraient rédhibitoires pour l'exploitation du local ou en quoi elles auraient motivé un refus des autorités d'autoriser l'exploitation ou la modification du local.

La société [I] soutient

que la non-conformité du réseau sprinkler empêche l'obtention des autorisations administratives nécessaires à l'exploitation et à la modification des locaux

, et affirme que «

ces travaux auraient dus être entrepris par la société [C] RESTAURANTS à l'époque où elle exploitait le fonds et ce pour des raisons évidentes de sécurité pour ses salariés et ses clients

», mais elle ne verse aucune pièce probante permettant de rendre les non-conformités litigieuses responsables de l'impossibilité d'exploiter son restaurant ; le tribunal relève à cet égard que la société [I] s'est explicitement refusée à fournir le justificatif témoignant du refus que les autorités compétentes lui auraient opposé.

Il résulte de ce qui précède que la société [I] échoue à démontrer que les non-conformités alléguées, dont l'existence ne peut pas être tenue pour certaine, l'ont empêchée d'exploiter ou de transformer le restaurant acheté à la société [C].

Or, en vertu des dispositions de l'article 1353 du code de procédure civile, l'action en garantie des vices cachés menée par le demandeur sur la base de l'article 1641 du code civil, lui impose de démontrer l'existence de défauts rendant le local acquis impropre à l'usage auquel il était destiné ou diminuant tellement cet usage qu'il ne l'aurait acquis qu'à un prix moindre.

Il s'ensuit que la société [I] est déboutée de sa demande de faire reconnaître qu'un vice caché affecte la vente par la société [C] du fonds de commerce et la cession du local correspondant.

En conséquence, le tribunal déboute également la société [I] de sa demande de condamner la société [C] à lui payer 104.135,31 EUR sur le fondement de la garantie des défauts cachés à laquelle le vendeur est tenu.

Sur le préjudice de jouissance et les dommages et intérêts demandés

La société [I] soulève le moyen tiré de l'article 1644 du code civil pour réclamer des dommages et intérêts au titre de son préjudice de jouissance et de son préjudice moral auxquels serait tenue, selon elle, la société [C].

Elle allègue pour cela que la mauvaise foi du vendeur est caractérisée puisqu'il avait connaissance du vice affectant les installations existantes et elle soutient que, tant que les installations ne sont pas conformes, elle ne peut pas effectuer les travaux nécessaires pour pouvoir exercer son activité professionnelle dans les locaux achetés.

L'article 1644 du code civil dispose que dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, tandis que l'article 1645 du même code dispose que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.

Cependant, puisque le tribunal a jugé que l'existence d'un vice caché au sens de l'article 1641 du code civil n'a pas été démontrée, le moyen choisi par le demandeur ne saurait prospérer. Il suit que la demande est rejetée.

Sur les autres demandes

La société [I] demande à être indemnisée à hauteur de 696 EUR pour les frais engagés pour réaliser le procès-verbal de constat. Le tribunal rejette cette prétention, qui n'est pas motivée.

L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice de la société [C] et de lui allouer à ce titre la somme de 1.000 EUR.

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, les dépens sont laissés à la charge de la société [I], qui succombe au principal.

Par ces motifs :