TJ 74010, 17 juin 2026, RG 26/00140

Expéditions le : Minute n° 26/00171

Grosse :

ORDONNANCE DU : 17 Juin 2026

DOSSIER N° : N° RG 26/00140 - N° Portalis DB2Q-W-B7K-GCZB

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DEMANDERESSE

Madame [O] [U], demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Sophie GIROD-ROUX, avocat au barreau D’ANNECY

DÉFENDEUR

Monsieur [Y] [R], demeurant [Adresse 2]

non comparant

LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 06 Mai 2026 devant Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 17 Juin 2026.

Ordonnance rendue publiquement, par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail prenant effet le 11 avril 2025, Mme [O] [U] a donné en location à M. [Y] [R] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 1].

Par acte de commissaire de justice en date du 9 septembre 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2 540 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs et de justifier de l’occupation du logement.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 février 2026, Mme [O] [U] a fait assigner M. [Y] [R] devant le juge des contentieux de la protection d’[Localité 2], statuant en référé, pour demander, sur le fondement des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1231-6 du code civil, de :
constater que le contrat de location meublée en date du 11 avril 2025 conclu entre Mme [O] [U] et M. [Y] [R] concernant un appartement, une cave et un jardin situé [Adresse 3] à [Localité 1] se trouve résilié par l’effet de la clause résolutoire contenue au contrat à la date du 9 novembre 2025,constater que M. [Y] [R] est occupant sans droit ni titre des locaux (logement, cave et jardin) ayant fait l’objet du bail susvisé à compter du 10 novembre 2025, et dire alors qu’il devra quitter les lieux ainsi que toutes personnes et biens de son chef,ordonner en tant que de besoin son expulsion, ladite expulsion pouvant être poursuivie par toute voie de droit, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,condamner M. [Y] [R] en tant que de besoin à titre provisionnel, à payer à Mme [O] [U] la somme de 4 445 euros due au titre des loyers et provisions sur charges arrêtée au 10 novembre 2025, somme à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter du 9 septembre 2025 (date du commandement de payer) sur la somme de 2 540 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges, avec indexation, qui aurait été payée en cas de non-résiliation du bail courant du jour de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux et condamner l’occupant au paiement de cette somme à titre provisionnel,condamner M. [Y] [R] à payer à Mme [O] [U] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,condamner M. [Y] [R] en tous les dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 9 septembre 2025 et la visite domiciliaire du 31 octobre 2025.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 6 mai 2026.

A l’audience, Mme [O] [U], représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 10 795 euros au 3 avril 2026. Elle indique que le dernier paiement de loyer a été effectué en septembre 2025. En outre, elle affirme que le locataire est de mauvaise foi et demande donc que le délai légal d’évacuation de 2 mois ne soit pas appliqué.

L’assignation délivrée à M. [Y] [R] a fait l’objet d’un procès-verbal de recherches infructueuses et l’intéressé n’est ni présent, ni représenté.

La décision a été mise en délibéré au 17 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L'article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la saisine du juge des référés

En application des dispositions de l’article 484 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal, le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires.

L’article 834 du même code prévoit que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L’article 835 suivant ajoute que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l’espèce, il ressort des débats et des éléments du dossier que les conditions de saisine du juge des référés, notamment celles tenant à l’urgence, au défaut de saisine au principal et à l’absence de contestation sérieuse formulée à l’encontre des prétentions du bailleur, sont réunies.

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l'article 24 I alinéa 10 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s'effectue par voie électronique.

En l'espèce, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 11 septembre 2025.

Par ailleurs, il justifie que l’assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 12 février 2026 pour une audience fixée au 6 mai 2026, dans le respect du délai de 6 semaines.

En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion du locataire

Concernant l'acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que le bail signé par le locataire contient une clause résolutoire prévoyant un délai de 2 mois, lequel sera retenu comme lui étant plus favorable.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer régulier par acte du 9 septembre 2025, pour le défaut de paiement de la somme en principal de 2 540 euros, qui visait cette clause.

Le décompte arrêté au 3 avril 2026 et l'historique des paiements permettent de constater qu’entre le 9 septembre 2025 et le 10 novembre 2025, un seul règlement est intervenu pour un montant de 635 euros, qui n’a pas suffi à apurer la somme visée au commandement de payer dans le délai imparti.

Il en résulte que l'effet de la clause résolutoire a été acquis, que le bail s'est donc trouvé résilié de plein droit à compter du 10 novembre 2025 et que M. [Y] [R] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Concernant l’expulsion du locataire

L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. 

En l'espèce, le décompte produit par le bailleur ne permet pas de vérifier si M. [Y] [R] a repris le paiement du loyer courant.

Absent à l’audience, il n’apporte de fait aucun élément concernant sa situation.

Ces constatations rendent impossible la suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, il y a lieu d'ordonner à M. [Y] [R] de libérer les lieux occupés de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans les 8 jours de la signification de la présente décision.

A défaut d'exécution volontaire de M. [Y] [R], le bailleur sera autorisé à procéder à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient de rappeler que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Concernant le délai d’évacuation

Aux termes de l’alinéa 1 de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l'autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours.

En vertu de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion d’un lieu habité ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement. Par exception, ce délai légal ne s’applique pas lorsque le juge ordonnant l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Il ressort du procès-verbal de visite domiciliaire du 31 octobre 2025 qu’un commissaire de justice s’est rendu à l’appartement sis [Adresse 3] à [Localité 1], appartenant à Mme [O] [U], afin d’y rencontrer son locataire. Après avoir sonné et frappé à la porte de l’appartement, le commissaire de justice a entendu du bruit indiquant une présence dans l’appartement. Toutefois, personne ne lui a ouvert la porte. Il déclare qu’il a rencontré une femme se présentant comme la voisine, qui lui a expliqué que M. [Y] [R] n’habitait plus dans le logement et qu’il était désormais occupé par trois hommes, dont M. [Y] [R] ne faisait pas partie.

Selon le procès-verbal de visite domiciliaire du 20 février 2026, le commissaire de justice a réitéré cette visite. M. [I] [M] l’a accueilli et a déclaré qu’il sous-louait l’appartement auprès de M. [Y] [R], pour le même loyer que lui, soit 1 230 euros par mois. Il a indiqué qu’il était désormais le seul occupant du logement, suite au départ de son ancien colocataire M. [Q] [S]. Il a affirmé qu’il ignorait le caractère illicite de cette sous-location au moment où il est entré dans les lieux, qu’il n’avait pas payé les loyers de janvier et de février 2026 et qu’il cherchait une solution de relogement avec son assistante sociale.

M. [Y] [R] ne démontre pas avoir obtenu l’autorisation de Mme [O] [U] pour sous-louer son appartement.

Dès lors, il y a lieu de constater la mauvaise foi de M. [Y] [R] dans l’exécution du contrat de bail.

En conséquence, le délai légal d’évacuation de 2 mois n’est pas applicable au cas d’espèce.

Concernant les indemnités d’occupation

Selon les dispositions de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En réparation du préjudice causé au bailleur par l'occupation sans droit ni titre du logement postérieurement à la date de résiliation, M. [Y] [R] sera condamné à lui payer une indemnité d'occupation, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion.

Il convient de fixer cette indemnité au montant du loyer charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 1 270 euros, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail, afin de permettre la réparation intégrale du préjudice.

Sur la dette locative

Selon les dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V du même texte prévoit que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 4 p) du même texte précise qu’est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile.
L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire, au titre de l’arriéré locatif, les frais divers de pénalité, de recouvrement amiable ou de contentieux.

En l’espèce, selon le dernier décompte arrêté au 3 avril 2026, M. [Y] [R] est redevable d’une somme totale de 10 795 euros.

En conséquence, M. [Y] [R] sera condamné à payer à titre provisionnel à Mme [O] [U] la somme de 10 795 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, incluant l'échéance d’avril 2026.

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 9 septembre 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 2 540 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les frais du procès

M. [Y] [R] succombant au principal sera condamné aux entiers dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, incluant notamment les frais du commandement de payer.

Il parait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. M. [Y] [R] sera donc condamné à payer à Mme [O] [U] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS