TJ 74010, 17 juin 2026, RG 26/00228

Expéditions le : Minute n° 26/00162

Grosse :

ORDONNANCE DU : 17 Juin 2026

DOSSIER N° : N° RG 26/00228 - N° Portalis DB2Q-W-B7K-GDYA

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DEMANDERESSE

S.A. HALPADES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Madame [L] [R], selon pouvoir en date du 29 avril 2026

DÉFENDEUR

Monsieur [O] [X], demeurant [Adresse 2]

non comparant

LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 06 Mai 2026 devant Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 17 Juin 2026.

Ordonnance rendue publiquement, par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail du 19 avril 2024, la SA Halpades a donné en location à M. [O] [X] un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 1].

Par contrats des 19 avril 2024 et 20 août 2024, la SA Halpades a donné à bail à M. [O] [X] deux parkings, situés [Adresse 4] à [Localité 2].

Par acte de commissaire de justice en date du 10 juin 2025, le bailleur a fait délivrer à M. [O] [X] un commandement de payer la somme de 1 967,35 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs et le défaut d’assurance.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 mars 2026, la SA Halpades a fait assigner M. [O] [X] devant le juge des contentieux de la protection d’[Localité 3], statuant en référé, pour demander, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, de :
constater la résiliation au 23 juillet 2025 du bail consenti par la SA Halpades à M. [O] [X] et portant sur le logement et les parkings P002 et P006,déclarer M. [O] [X] occupant sans droit ni titre,ordonner la libération des lieux et la remise des clés à la requérante par M. [O] [X] à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, à défaut ordonner l’expulsion de sa personne, de ses biens et de tout occupant de son chef au besoin avec l’aide et l’assistance de la [Localité 4] Publique,condamner M. [O] [X] à lui verser la somme de 2 769,41 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 31 janvier 2026 et demeurant impayés à la date de rédaction des présentes, en ce compris le coût du commandement de payer, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 1 967,35 euros à compter du 10 juin 2025 date de délivrance du commandement de payer, et pour le surplus à compter de la délivrance de l’assignation,condamner M. [O] [X] à lui verser à compter de la date de résiliation du bail une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération effective des lieux, selon fiche de calcul annexée au présent acte, sachant que ces sommes pourront être majorées ou minorées en fonction des augmentations de loyer inhérentes à la législation HLM et selon les résultats de charges,condamner M. [O] [X] à lui payer la somme de 100 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L'affaire a été appelée et retenue à l’audience du 6 mai 2026.

A l’audience, la SA Halpades, représentée par Mme [R] [L] munie d’un pouvoir valablement constitué, actualise sa créance à la somme de 3 359,33 euros. Elle explique que le locataire a repris le paiement des loyers et que les APL sont maintenues. Par conséquent, elle est d’accord pour la mise en place de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

Bien qu’assigné en l’étude du commissaire de justice, M. [O] [X] n’est ni présent, ni représenté.

La décision a été mise en délibéré au 17 juin 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

L'article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la saisine du juge des référés

En application des dispositions de l’article 484 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal, le pouvoir
d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires.

L’article 834 du même code prévoit que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L’article 835 suivant ajoute que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l’espèce, bien que le bailleur n’ait pas expressément exposé dans son assignation les motifs justifiant la procédure de référé, il ressort des débats et des éléments du dossier que les conditions de saisine du juge des référés, notamment celles tenant au trouble manifestement illicite, au défaut de saisine au principal et à l’absence de contestation sérieuse formulée à l’encontre des prétentions du bailleur, sont réunies.

Il convient de rappeler à ce titre que les ordonnances de référé sont rendues à titre provisoire et que les condamnations sont prononcées à titre provisionnel.

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. 

L’article 24 III suivant prévoit qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s'effectue par voie électronique.

En l'espèce, le bailleur justifie avoir informé la CAF de la situation du locataire par courrier du 20 mai 2025, valant saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 mars 2026.

Par ailleurs, il justifie que l’assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 5 mars 2026 pour une première audience fixée au 6 mai 2026, dans le respect du délai de 6 semaines.

En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation du bail

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que le bail signé par le locataire contient une clause résolutoire et que le bailleur a fait délivrer un commandement de payer régulier par acte du 10 juin 2025, pour le défaut de paiement de la somme en principal de 1 967,35 euros, qui visait cette clause.

Le décompte arrêté au 6 mai 2026 et l'historique des paiements permettent de constater qu’entre le 10 juin 2025 et le 23 juillet 2025, la somme réclamée dans le commandement n'a pas été régularisée dans le délai imparti.

Il en résulte que l'effet de la clause résolutoire a été acquis, que le bail s’est donc retrouvé résilié de plein droit à compter du 23 juillet 2025 et que M. [O] [X] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Sur la dette locative et les délais de paiement

Concernant le montant de la dette

Par application des dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précise que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Par ailleurs, l’article L.442-5 alinéa 1er du code de la construction et de l’habitation dispose : « Aux fins de permettre la transmission au Parlement des informations visées au 5° de l'article L. 300-3, les organismes d'habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l'Etat dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires et après avoir recueilli l'avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataires du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux, ainsi que le numéro d'immatriculation au répertoire national d'identification des personnes physiques de chaque occupant majeur. Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d'un mois. A défaut, le locataire défaillant est redevable à l'organisme d'habitations à loyer modéré d'une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s'il est établi que des difficultés particulières n'ont pas permis au locataire de répondre. Dans ce cas, l'organisme d'habitations à loyer modéré met en œuvre les moyens adaptés pour que le locataire puisse s'acquitter de cette obligation. » 

Selon le dernier décompte fourni à l’audience par le bailleur, le locataire est redevable d’une somme totale de 3 359,33 euros au titre des loyers et charges, incluant l’échéance d’avril.

Il convient néanmoins de déduire de ce montant, la somme de 30,48 euros (7,62 x 4 mois) facturée au titre de la pénalité pour non-réponse à l’enquête, puisque le bailleur ne démontre pas l’avoir envoyée au locataire.

En conséquence, M. [O] [X] sera condamné à payer à titre provisionnel à la SA Halpades la somme de 3 328,85 euros (3 359,33 - 30,48) au titre des loyers et charges dus à la date du 30 avril 2026, majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Concernant les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, prévoit que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 nouveau du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ; que pendant le cours des délais ainsi accordés, sur demande de l’une des parties, les effets de la clause de résiliation sont suspendus ; que si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué ; que dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, le décompte produit aux débats démontre que M. [O] [X] a repris le paiement du loyer courant, et donc sa volonté manifeste d’apurer la totalité de sa dette locative.

Dès lors, au regard de l’ensemble de ces éléments et compte tenu de l’accord du bailleur, il convient d'accorder des délais de paiement à M. [O] [X] et lui permettre d’apurer sa dette par mensualités de 250 euros, et d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés, selon les modalités précisées au dispositif.

Sur les frais du procès

M. [O] [X] succombant au principal sera condamné aux entiers dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il parait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. M. [O] [X] sera également condamné à payer à la SA Halpades une somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS