TJ 59350, 11 juin 2026, RG 24/10022

Cour d'Appel de Douai
Tribunal judiciaire de LILLE

Tribunal de Proximité de ROUBAIX
45 rue du grand chemin
59100 ROUBAIX

N° RG 24/10022 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YXMY

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 11 Juin 2026

S.C.I. ESMA

C/

[L] [G] épouse [T]

République Française
Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 11 Juin 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.C.I. ESMA, dont le siège social est sis 15 rue des Glycines - 59700 MARCQ EN BAROEUL
représentée par Me Sébastien CARNEL, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [L] [G] épouse [T], demeurant 91/93 rue du Collège - logement n°2 - 59100 ROUBAIX
représentée par Me Nassima BADAOUI - ARIB, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 12 Mars 2026
Julie COLAERT,Vice-Présidente, assisté(e) de Marie-Hélène CAU, cadre greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 11 Juin 2026, date indiquée à l'issue des débats par Julie COLAERT,Vice-Présidente, assisté(e) de Marie-Hélène CAU, cadre greffier

EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 12 décembre 2023, la SCI ESMA a donné à bail à Madame [L] [G], épouse [N], un bien à usage d’habitation, situé au 91/93 rue du Collège, logement n°2, à ROUBAIX (59100), moyennant un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 820 euros, outre 40 euros de provision sur charges mensuelle.
Par acte de commissaire de justice en date du 16 avril 2024, la SCI ESMA a fait signifier à Madame [L] [G] un commandement de payer la somme de 614 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire du contrat.
Par acte de commissaire de justice en date du 28 août 2024, la SCI ESMA a fait assigner Madame [L] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Roubaix en lui demandant de constater et au besoin prononcer la résiliation du bail, d’ordonner l’expulsion de l’occupante, et de condamner Madame [L] [G] à lui payer le solde locatif ainsi qu’une indemnité d’occupation.
L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties.
A l’audience du 12 mars 2026, la SCI ESMA, représentée par son conseil, s’en rapporte à ses dernières conclusions et demande à titre principal au juge des contentieux de la protection de constater l’acquisition de la clause résolutoire. A titre subsidiaire, la SCI ESMA demande de voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail. En tout état de cause, la SCI ESMA demande au juge des contentieux de la protection de :
débouter Madame [L] [G] de ses demandes ; ordonner l’expulsion de Madame [G] et celle de tout occupant de son chef des locaux d’habitation, au besoin avec le concours de la force publique ; condamner Madame [L] [G] à lui payer la somme de 5294,81 euros au titre des loyers et charges échus jusqu’au 31 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation ;condamner Madame [L] [G] à lui payer une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération des lieux (soit la somme de 881,75 € avec actualisation) ;condamner Madame [L] [G] aux dépens ;Condamner Madame [L] [G] à lui payer la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.Pour s’opposer à la fin de non-recevoir soulevée par la partie adverse, la SCI ESMA se fonde sur l’article 750-1 du code civil et fait valoir qu’une conciliatrice de justice a été saisie, un constat de carence ayant été établi par cette dernière le 3 juillet 2024 en raison de l’absence de Madame [L] [G]. La SCI ESMA ajoute qu’une preuve d’envoi de lettre recommandée n’est pas nécessaire pour justifier de la tentative de conciliation. Elle soutient que l’état de détérioration de la boîte aux lettres de Madame [L] [G] n’est pas de nature à empêcher la réception de son courrier.
Au soutien de sa demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, la SCI ESMA affirme que le commandement de payer qui a été signifié à la locataire correspond au solde du loyer du mois de janvier 2024 pour un montant de 11 euros, et aux soldes de 201 euros respectivement pour les mois de février, mars et avril 2024. La SCI ESMA soutient que la caisse d’allocations familiales (ci-après CAF) lui verse 659 euros chaque mois, et que le solde du loyer, soit 201 euros, est à la charge de la locataire, qui n’a versé entre les mois de janvier et avril 2024 que 190 euros en tout. La SCI ESMA ajoute que cette dette locative, d’un montant de 614 euros, n’a pas été payée dans les deux mois suivant la délivrance du commandement de payer, et que d’éventuels règlements partiels postérieurs à l’expiration du délai suivant le commandement resté impayés sont sans effet sur l’acquisition de la clause résolutoire. La SCI ESMA réfute tout accord verbal selon lequel les loyers de février et mars 2024 auraient été compensés par un trop-perçu de la CAF. Enfin, la SCI ESMA ajoute qu’une éventuelle mauvaise foi de sa part n’affecterait pas la réalité de la dette locative, et n’empêcherait ainsi pas la mise en œuvre de la clause résolutoire.
A l’appui de sa demande subsidiaire de prononcé de la résiliation du contrat de bail, la SCI ESMA se fonde sur les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 pour expliquer que Madame [L] [G] a manqué à une obligation essentielle en ne payant pas le loyer aux termes convenus. La société demanderesse se prévaut d’une dette locative de 5 294,81 euros arrêtée au 31 octobre 2025. Par ailleurs, la SCI ESMA ajoute que d’autres manquements peuvent être reprochés à la locataire. Elle déplore ainsi l’absence de justificatif de souscription d’une assurance garantissant les risques locatifs, et ajoute que des nuisances ont été signalées par d’autres locataires.

A l’audience du 12 mars 2026, Madame [L] [G] épouse [N], représentée par son conseil, s’en rapporte à ses conclusions pour demander au juge des contentieux de la protection, à titre principal, de :
déclarer irrecevable l’action de la SCI ESMA, et débouter en conséquence la SCI ESMA de ses demandes ; lui accorder le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire. A titre subsidiaire :
lui accorder des délais de paiement pour le paiement de la somme de 1500 euros ;suspendre les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution de l’échéancier.A titre reconventionnel :
condamner la SCI ESMA à lui payer la somme de 1800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;ordonner l’exécution provisoire.Au soutien de sa fin de non-recevoir, Madame [L] [G] se fonde sur l’article 750-1 du code de procédure civile relative à l’obligation de conciliation préalable à l’introduction d’une instance dont la valeur est inférieure à 5000 euros. Elle avance qu’elle n’a pas reçu de convocation pour se rendre à la conciliation prévue, et que la SCI ESMA ne rapporte pas la preuve de l’envoi de la convocation par lettre recommandée.
Pour demander le débouté de la demande d’acquisition de la clause résolutoire, Madame [L] [G] réfute tout arriéré locatif, précisant qu’elle a versé au mois de décembre 2023 la somme de 860 euros au bailleur, à laquelle s’est ajoutée la somme de 659 euros également versée au bailleur par la CAF, pour la même période, induisant un trop perçu en faveur du bailleur. La défenderesse expose que le bailleur est de mauvaise foi et essaye ainsi de lui imputer une dette inexistante. Elle ajoute qu’un accord amiable a été conclu avec le bailleur, pour convenir qu’elle ne paierait pas les mois de février et mars 2024. Elle souligne s’être acquittée régulièrement du paiement du loyer depuis.
Enfin, Madame [G] indique qu’un reliquat de paiement d’environ 1500 euros fait l’objet d’un accord d’apurement entre les parties, prévoyant un règlement échelonné à compter du mois de mars. La défenderesse se fonde sur l’exigence de bonne foi contractuelle pour déduire que la SCI ESMA ne peut simultanément encaisser des paiements échelonnés, et poursuivre la résiliation du bail.
Pour s’opposer aux demandes de condamnation en paiement, Madame [L] [G] fait valoir que le loyer courant est payé et que le règlement progressif d’un arriéré de loyer, chiffré à 1532,24 euros, a été accepté par le bailleur et est en cours. Madame [L] [G] ajoute que la demande relative à l’indemnité d’occupation est sans objet dans la mesure où elle est toujours locataire, et n’a jamais cessé de payer son loyer.
Subsidiairement, au soutien de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire, Madame [L] [G] sollicite l’application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
L'affaire a été mise en délibéré au 11 juin 2026 par mise à disposition au greffe.
MOTIVATION
Sur la demande d’irrecevabilité pour défaut de conciliation préalable :
L’article 750-1 du code de procédure civile dispose qu’à peine d'irrecevabilité, la demande en justice est précédée d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros.
En l’espèce, s’agissant de demandes d’acquisition de la clause résolutoire ou de prononcé de la résiliation du contrat et d’expulsion à titre principal, devant être qualifiées de demandes dont le montant est indéterminé, la tentative préalable de conciliation n’est pas prescrite à peine d’irrecevabilité quel que soit le montant de la demande en paiement additionnelle.
Dès lors, l’action de la SCI ESMA ne saurait être déclarée irrecevable pour défaut de conciliation préalable.
Sur la résiliation du bail
Sur la recevabilité de l’action en résiliationEn application des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l'assignation aux fins de constat de la résiliation, si elle est motivée par une dette locative, doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant la date de l'audience, par voie électronique, à peine d'irrecevabilité de la demande.
En outre, en application du même article, les bailleurs personnes morales, autres qu'une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation si elle est motivée par une dette locative qu'après l'expiration d'un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d'impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.
En l’espèce, une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par la voie électronique le 2 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 16 décembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
En outre, la SCI ESMA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 17 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 août 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoireL’article 9 du code de procédure civile dispose qu’« il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».
Aux termes de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ». 
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux." Il est précisé que le commandement de payer contient, à peine de nullité, le décompte de la dette.
En l’espèce, le contrat de bail conclu le 12 décembre 2023 contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus.
La défenderesse ne rapporte pas la preuve de l’accord verbal avec le bailleur la dispensant de payer les loyers des mois de février et mars de sorte qu’il convient de considérer que l’ensemble des loyers figurant au décompte se trouve effectivement dû.
Madame [L] [G] produit un décompte de la CAF (indiquant le versement de l’APL pour le mois de janvier 2024 ainsi qu’un rappel pour le mois de décembre 2023 versé en janvier 2024) et démontre ainsi que le bailleur a obtenu un trop perçu de la CAF sur la période comprise entre décembre 2023 et janvier 2024 au vu de la quittance de loyer du mois de décembre 2023 attestant du paiement total du loyer et des charges par la locataire, soit la somme de 860 euros.
Par ailleurs, la SCI ESMA ne justifie pas d’un quelconque remboursement au profit de la locataire.
Il résulte ainsi des pièces produites par les parties que le bailleur a perçu à la date du 16 avril 2024 cinq versements de la CAF d’un montant de 659 euros chacun, et trois versements de la locataire, respectivement de 860 euros, 190 euros et 156 euros, soit un total de 4501 euros. La somme exigible par le bailleur à cette date correspond aux cinq loyers relatifs à la période entre décembre 2023 et avril 2024, d’un montant de 860 euros chacun, soit un total de 4300 euros.
Par conséquent, à la date du commandement de payer, il n’existait aucune dette locataire mais un excédent de loyer égal à la somme de 201 euros.
Le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 16 avril 2024 ne prend pas en compte ce trop-perçu du bailleur. La dette locative étant inexistante à la date du commandement, celui-ci sera déclaré nul et la SCI ESMA déboutée de sa demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire.
Sur le prononcé de la résiliation du bail- au titre de la dette locative :
Il résulte de la combinaison des articles 1224 et 1228 du code civil que le juge peut, selon les circonstances, prononcer la résolution d’un contrat en cas d’inexécution suffisamment grave, en accordant éventuellement un délai au débiteur.
L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 précise les obligations du locataire, en particulier :
a) payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;
b) user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et s'abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d'aller et venir ;
g) s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. A défaut de la remise de l'attestation d'assurance et après un délai d'un mois à compter d'une mise en demeure non suivie d'effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.
Le montant de la dette locative étant contesté, il convient de le déterminer avant de statuer sur la demande de prononcer de la résiliation du contrat de bail.
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Ainsi, les articles 7 et 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoient que le locataire est tenu au paiement des charges récupérables ; ils précisent qu'elles sont exigibles sur justification, ce qui exclut toute évaluation forfaitaire. Par ailleurs, si les charges donnent lieu au versement de provisions, ces dispositions prévoient qu'elles doivent faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle par le bailleur qui doit justifier précisément du montant de la dépense et du mode de répartition entre les locataires.
Il résulte des pièces produites par les parties que la dette locative doit être calculée comme suit, au 31 octobre 2025, en tenant compte des paiements justifiés par la locataire et figurant au décompte effectués depuis la conclusion du bail en décembre 2023 soit :
12 échéances de loyer à 860 euros et 11 échéances de loyer à 881,75 euros, soit un total exigible de 20019,25 euros.10 versements de la CAF à hauteur de 659 euros, 10 versements à hauteur de 681 euros, 3 versements à hauteur de 616 euros, soit un total de 15248 euros.12 paiements de la locataire sur la période, à hauteur de 860 euros en décembre 2023, 190 euros en janvier 2024, 156 euros respectivement en avril et mai 2024, 201 euros en juin 2024, 804 euros en novembre 2024, 358 euros en janvier 2025, 159 euros en février 2025, 318 euros en avril 2025, 159 euros respectivement en mai et juin 2025, 318 euros en septembre 2025, soit un total de 3838 euros.
La dette locative est ainsi égale au montant des loyers, déduction faite des paiements de la CAF et de la locataire, soit (20019,25 - 15248 - 3838) la somme de 933,25 euros au 31 octobre 2025.
S’agissant de l’évaluation des charges récupérables, il convient de constater que le décompte produit par le demandeur s’étend sur près de deux ans alors que la régularisation doit être au moins annuelle. Il appartient au bailleur de justifier du calcul des charges contestées.
Or en l’espèce, les factures d’eau et d’électricité produites au soutien de la demande sont libellées au nom du gérant de la SCI, et mentionnent l’adresse « 93 rue du collège 59100 ROUBAIX ». L’immeuble comprenant plusieurs logements, aucun élément ne permet d’établir que la facture d’eau ne concerne que la consommation en eau du logement de Madame [L] [G] et que la facture de souscription d’électricité ne corresponde qu’au contrat de la locataire. Ainsi, si la facture ILEO rend compte d’une augmentation significative de la consommation d’eau sur la période comprise entre décembre 2024 et mai 2025, le demandeur ne justifie pas que cette augmentation soit imputable à Madame [G] dès lors que l’existence d’un dégât des eaux à son domicile ne se trouve ni affirmée ni étayée par aucun élément probant.
Enfin, s’agissant de la taxe sur les ordures ménagères, les documents récapitulatifs relatifs à la taxe foncière ne permettent pas de justifier avec précision les montants inscrits sur le décompte (de 13,09 euros à 13,85 euros). En l’absence d’évaluation précise de ces charges, il sera considéré qu’en l’état, la demande au titre de la régularisation des charges sollicitée n’est pas justifiée.
Par conséquent, Madame [L] [G] sera condamnée au paiement de la somme de 933,25 euros au titre des loyers et charges impayés au 31 octobre 2025.
Il résulte de l’échéancier produit par la SCI ESMA que le paiement du loyer par la locataire est irrégulier, et qu’une période de quatre mois consécutifs s’est écoulée entre les mois de juillet et octobre 2024 sans qu’aucun paiement ne soit effectué. Si Madame [G] ne conteste pas le caractère irrégulier de ces versements, elle justifie également de règlements postérieurs supérieurs au loyer résiduel, permettant de réduire le montant de la dette locative.
Ainsi, un versement d’un montant de 804 euros a été effectué au mois de novembre 2024, un versement d’un montant de 358 euros au mois de janvier 2025, et deux versements d’un montant de 318 euros chacun en avril et en septembre 2025.
Madame [G] fait état d’un échéancier en cours accepté par le bailleur lequel ne formule aucune observation sur ce point.
Néanmoins, aucun décompte postérieur au mois d’octobre 2025 n’est produit par le bailleur à la date de l’audience, soit sur une période de 5 mois. Or la gravité du manquement allégué pour justifier du prononcer de la résiliation doit être apprécié par le juge à la date de l’audience.
Dans ces conditions, il ne peut qu’être constaté au regard des régularisations intervenues, et du montant limité de la dette établi à la date de l’audience que le retard accusé dans le règlement des loyers par la locataire n’est pas suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation du bail.
Sur la demande de résiliation du bail pour défaut de jouissance paisible des lieux loués
La SCI ESMA produit des courriers émis par elle, énonçant divers manquements de la locataire à son obligation d’user paisiblement des locaux, dont une photo permettant de constater qu’un palier d’appartement est encombré par des paires de chaussures. En l’absence d’éléments corroborant les allégations de tapage nocturne récurrent, et de jet d’ordures dans le jardin du rez-de-chaussée, les seules déclarations du demandeur ne permettent pas de caractériser un manquement grave à l’obligation de jouissance paisible justifiant la résiliation du bail.
Sur la demande de résiliation du bail pour défaut d’assurance
La SCI ESMA ne sollicite pas l’acquisition d’une clause résolutoire au titre du défaut d’assurance mais le prononcé de la résiliation.
Or, lorsque son locataire n’est pas assuré, le bailleur a la possibilité de souscrire lui-même une assurance habitation pour le compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci. Ainsi, le défaut d’assurance de la locataire ne saurait fonder la résiliation du contrat de bail.
Enfin, Madame [L] [G] justifie de la souscription d’un contrat d’assurance habitation annuel à compter du 12 novembre 2025.
En conséquence, la SCI ESMA sera déboutée de sa demande de prononcé de la résiliation du contrat de bail.
Sur la demande au titre de l’aide juridictionnelle provisoire
I sera fait droit à la demande de Madame [G] d’octroi du bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire.
Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.
En l’espèce, la SCI ESMA, partie succombant partiellement, sera condamnée aux dépens.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.
Compte tenu de l’équité, chaque partie sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
DECLARE RECEVABLE l’action de la SCI ESMA ;
DEBOUTE la SCI ESMA de sa demande au titre de l’acquisition de la clause résolutoire ;
DEBOUTE la SCI ESMA de ses demandes au titre du prononcé de la résiliation du contrat de bail ;
CONDAMNE Madame [L] [G], épouse [N] au paiement de la somme de 933,25 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 31 octobre 2025 ;
ACCORDE le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire à Madame [L] [G], épouse [N] ;
DEBOUTE les parties de leurs plus amples demandes et prétentions ;
CONDAMNE la SCI ESMA aux dépens ;
DEBOUTE les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe, le 11 juin 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.
EN CONSÉQUENCE
La REPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République prés les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la Force Publique de prêter main-forte, lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

La cadre-greffière La vice-présidente