TJ 69123, 15 juin 2026, RG 26/00060

ORDONNANCE DU : 15 Juin 2026
DOSSIER N° : N° RG 26/00060 - N° Portalis DB2H-W-B7K-3OOI
AFFAIRE : Sydicat des Coprorpiétaires de l’Immeuble du [Adresse 1] à [Localité 1] C/ S.A.R.L. ELIGO [V], S.C.I. VELAG

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Monsieur Erick MAGNIER, Premier vice-président

GREFFIER : Madame Florence FENAUTRIGUES

PARTIES :

DEMANDERESSE

Sydicat des Coprorpiétaires de l’Immeuble du [Adresse 1] à [Localité 1]
représenté par son syndic en exercice la SARL JOSEPH BAUR IMMOBILIER
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Valérie BERTHOZ de la SELARL VALERIE BERTHOZ, avocats au barreau de LYON

DEFENDERESSES

S.A.R.L. ELIGO [V]
dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Ohini loïc MADJRI, avocat au barreau de LYON

S.C.I. VELAG
dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Ohini loïc MADJRI, avocat au barreau de LYON

Débats tenus à l'audience du 27 Avril 2026 - Délibéré au 16 Juin 2026.

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2] a assigné la Société Civile Immobilière VELAG et la société ELIGO [V] devant le juge des référés de [Localité 3] le 9 janvier 2026 aux fins, dans ses dernières conclusions notifiées par voie RPVA le 13 avril 2026, de :
Autoriser le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à BRINDAS à accéder, avec les entreprises mandatées aux fins de réparation et/ou d’entretien des éléments dépendant du système de chauffage et de climatisation collectif, aux locaux appartenant à la SCI VELAG et occupés par la SARL ELIGO [V] ;Dire et juger que le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] pourra, si besoin, solliciter l'assistance d'un Commissaire de justice et d'un serrurier ainsi que le concours de la force publique ;Condamner la SCI VELAG et la SARL ELIGO [V] à payer, à titre provisionnel, au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à BRINDAS, tout éventuel surcoût pouvant être facturé par les entreprises au titre de cette intervention ;Condamner la SCI VELAG et la SARL ELIGO [V] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à BRINDAS la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner la SCI VELAG et la SARL ELIGO [V] aux entiers dépens de l’instance, distraits au profit de la SELARL VALERIE BERTHOZ, avocat, sur son affirmation de droit ;Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] expose les éléments suivants au soutien de ses demandes :
L’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] est soumis au régime de la copropriété. La société JOSEPH BAUR IMMOBILIER en est le syndic depuis l'assemblée générale du 16 octobre 2023. La SCI VELAG est, pour sa part, propriétaire de différents lots dépendants de cet immeuble, correspondant à des bureaux situés au 1er et 2ème étage et à plusieurs parkings. Le gérant de la SCI VELAG, Monsieur [Y], exerce son activité professionnelle dans les locaux, par l'intermédiaire de la société ELIGO [V], dont il est également le gérant.
Le système de chauffage et de climatisation de l’immeuble est assuré par le biais de pompes à chaleur, constituant des parties communes. La société [L] MULTI SERVICE assure la maintenance de l'ensemble de ces équipements, selon contrat de maintenance signé le 24 septembre 2025.
Lors de l’assemblée générale du 16 octobre 2023, les copropriétaires ont souhaité qu’un diagnostic complet de l’installation du système de climatisation et chauffage soit réalisé. Ainsi, la société EREMES a établi un rapport en date du 19 juillet 2024, préconisant différents travaux aux fins d’améliorer le système de chauffage et de rafraîchissement, dont notamment le remplacement de la pompe à chaleur extérieure. Ces travaux ont effectivement été commandés et réalisés à l'initiative de la société JOSEPH BAUR IMMOBILIER.
Lors de l’assemblée générale du 13 juin 2025, les copropriétaires ont adopté une résolution aux termes de laquelle il a été décidé du « maintien du système de chauffage actuel » et les copropriétaires ont refusé de ratifier la réalisation des travaux de remplacement de la pompe à chaleur extérieur.

En janvier 2025, certains copropriétaires ont été amenés à signaler un « bruit très violent au niveau du 1er étage qui pouvait venir de la boucle du chauffage ».
La société [L] [R] a alors été mandatée en urgence par le syndic de copropriété pour procéder à des vérifications sur les pompes à chaleur et l’ensemble du système de chauffage et de climatisation de l’immeuble. Elle a ainsi pu procéder à des contrôles et à l’entretien nécessaire, en accédant au besoin aux parties privatives, sauf en ce qui concerne un élément situé dans les locaux appartenant à la SCI VELAG, pour lequel la société [L] [R] s’est vue refuser l’accès.
Le 28 août 2025, une nouvelle panne a été signalée sur une pompe située au 1er étage, dans le bâtiment sud de la copropriété, au sein duquel sont situés les locaux appartenant à la SCI VELAG. La société [L] MULTI SERVICES a proposé d’intervenir les 5 septembre et 8 septembre 2025, en communiquant le plan d’intervention. La SCI VELAG a de nouveau refusé de laisser l’entreprise accéder à la zone.
Par mail officiel du 17 octobre 2025, le conseil du Syndicat des Copropriétaires a rappelé que tout copropriétaire, même en désaccord avec les décisions prises en assemblée générale, doit laisser libre accès aux parties communes pour la réalisation de travaux nécessaires.
Le Syndicat des Copropriétaires indique que sa demande n'a pas vocation à permettre la réalisation de travaux sur les parties privatives de la SCI VELAG. Le règlement de copropriété impose aux copropriétaires de laisser accessibles les parties communes. Il rappelle que seul le Syndicat des Copropriétaires est gardien des parties communes et qu’à ce titre, il lui appartient d'en assurer l'entretien et ainsi notamment de faire procéder aux réparations des parties communes ne fonctionnant pas correctement.
En interdisant au Syndicat des Copropriétaires d'accéder à une des pompes à chaleur, partie commune de l’immeuble, la SCI VELAG et la SARL ELIGO [V] sont à l'origine d'un trouble manifestement illicite et ce alors que selon la société [L] [R], il existe un risque d’accident susceptible de porter atteinte aux biens et aux personnes.

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La SCI VELAG et la société ELIGO [V] demandent, dans leurs dernières conclusions notifiées par voie RPVA le 12 mars 2026, de :
- Rejeter les demandes formées par le Syndicat de copropriétaires,
- Condamner le Syndicat de copropriétaires au paiement de la somme de 5 000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
La SCI VELAG a, préalablement au présent litige, assigné notamment la société IMMO DELTA B, vendeur réputé constructeur, à comparaître devant le tribunal judiciaire de LYON ainsi que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble afin d’obtenir l’annulation de plusieurs résolutions votées lors de l’assemblée générale du 24 juin 2024.
Les sociétés défenderesses considèrent que la loi du 10 juillet 1965 sur le statut de la copropriété n’est pas correctement appliquée par le syndicat des copropriétaires, ce dernier se bornant à indiquer que sa demande serait justifiée par le fait que le règlement de copropriété lui octroierait un droit d’accès illimité aux parties privatives des copropriétaires même afin d’y faire exécuter des travaux explicitement refusés par l’assemblée des copropriétaires.
Les sociétés défenderesses contestent l’existence de l’urgence invoquée par le syndicat des copropriétaires. A aucun moment la société de maintenance n’explique en quoi la panne de cette pompe pourrait causer de manière imminente un incendie, un risque électrique ou une inondation alors que l’installation générale ne fonctionne pas dans les locaux de la SCI VELAG depuis 2019, alors que la pompe litigieuse ne connait des dysfonctionnements que depuis janvier 2025, ce qui empêche de caractériser l’urgence.
Enfin, les compétences de la société [L] MULTISERVICE en ce qui concerne la maintenance de l’installation litigieuse ont été remises en question par une partie des copropriétaires.
Les sociétés défenderesses rappellent qu’une expertise amiable a été diligentée pour faire le point sur les désordres touchant l’installation. Les copropriétaires ont aujourd’hui une connaissance précise des vices et malfaçons affectant le système, les pompes et plus particulièrement la boucle de chauffage. Or, aucun de ces éléments n’a fait l’objet d’une préconisation considérée comme urgente par l’expert.
Par ailleurs, l’existence d’un dysfonctionnement en lien avec cette pompe est connue des copropriétaires et du syndicat depuis janvier 2025. Le fait que cette pompe soit par la suite tombée en panne a été porté à la connaissance du syndic dès le 28 août 2025. Pour autant ce n’est que par acte signifié en janvier 2026 que le Syndicat a entendu agir à l’encontre des défenderesses, soit près d’un an après la découverte du dysfonctionnement de la pompe, et plusieurs mois après que Monsieur [D] ait exigé une intervention dans les locaux de la SCI VELAG.
Enfin, sur l’existence de contestations sérieuses, les sociétés défenderesses relèvent que le Syndic et la société [L] [R] ont fait valoir en septembre 2025 que l’absence de réparation de la pompe en panne entraînerait nécessairement un risque pour les personnes ou pour les biens. Or, ladite pompe est en panne depuis janvier 2025, soit depuis un an. Aucun incident n’est survenu depuis. Les affirmations de la société de maintenance ne sont au demeurant corroborées par aucun élément objectif. Aucun trouble manifestement illicite n’est par conséquent établi et la SCI VELAG est légitime ainsi à refuser l’accès à ses locaux privatifs au Syndic ou à ses mandataires alors que ces derniers ne justifient pas que les travaux projetés seraient autorisés par l’assemblée ou nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble.
Enfin, le contrat de maintenance de 2021 produit par le Syndicat et sur le fondement duquel la société [L] MULTI SERVICE aurait été autorisée à intervenir dans les locaux litigieux concerne non pas l’immeuble de la copropriété sis [Adresse 1], mais un immeuble situé [Adresse 5]. En l’absence de production d’un contrat conforme et antérieur au 24 septembre 2025, il y a lieu de considérer que la société [L] MULTI SERVICE n’avait aucun droit d’intervenir en qualité de société de maintenance avant le 24 septembre 2025 dans les locaux de la SCI VELAG.

Il est enfin exposé que les copropriétaires ont expressément refusé de procéder au remplacement de l’installation de chauffage, ce afin de « conserver toutes les preuves nécessaires » à l’engagement de la responsabilité du vendeur réputé constructeur.
L’audience a eu lieu le 27 avril 2026.
Le délibéré a été fixé au 15 juin 2026.

MOTIFS
Le syndicat des copropriétaires indique que, lors de l’assemblée générale du 16 octobre 2023, les copropriétaires ont fait état de dysfonctionnements liés au système de climatisation et de chauffage de l’immeuble. Le rapport rendu par la société EREMES le 18 juillet 2024 relève la nécessité de procéder au changement de certaines pièces.
Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires rappelle que l’intervention de la société [L] [R] ne concerne pas les parties privatives, mais uniquement les parties communes, dont il est le seul à assurer la gestion, l’accès à la pompe à chaleur concernée, qui est une partie commune, ne pouvant se faire qu'à partir des bureaux appartenant à la SCI VELAG, que par courriel du 4 septembre 2025, la société [L] [R] indique que l’intervention au niveau de la pompe à chaleur de l’immeuble est urgente et que l’inaction laisser planer un risque notamment d’incendie. Par courrier du 4 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires a sollicité l’accès à l’équipement défaillant. Dans un courrier en réponse du 10 septembre, la SCI VELAG a refusé ledit accès.
La SCI VELAG et la société ELIGO [V] indiquent que les copropriétaires ne doivent supporter l'exécution, à l'intérieur de leurs parties privatives, que de travaux décidés par l'assemblée générale, que cette obligation s'étend par exception aux travaux urgents et rendus nécessaires par des impératifs de sécurité ou de conservation de l'immeuble, que le Syndicat des copropriétaires n’établit aucunement que sa demande serait justifiée par la nécessité de réaliser des travaux urgents car la seule pompe à chaleur qui nécessite une surveillance est située au dernier étage et non dans les parties privatives occupées par la société ELIGO [V], ainsi que cela résulte des échanges de mails produits par le syndicat des copropriétaires du 28 août 2025 avec la société l’ARCOM et alors qu’aucun danger n’a été signalé par la société EREMES lorsqu’elle a dressé son diagnostic des installations de chauffage et rafraichissement le 18 juillet 2024.
Depuis l’année 2019, la SCI VELAG expose qu’elle rencontre des problèmes avec le système de climatisation, sans qu’aucune intervention du syndicat des copropriétaires n’ait eu lieu, ce qui empêche de considérer l’existence de l’urgence à intervenir alors que la société [L] [R], évoque ainsi un risque d’incendie, sans expliquer en quoi la panne de cette pompe pourrait causer de manière imminente un incendie, un risque électrique ou une inondation, que par un courriel du 29 janvier 2025 le syndicat des copropriétaires a été informé d’un dysfonctionnement de la pompe qui faisait un bruit anormal, que cependant, la SCI VELAG et la société locataire des lieux n’ont reçu un courrier sollicitant l’accès aux lieux qu’en septembre 2025, et n’ont été assignées qu’en janvier 2026 de sorte que l’urgence n’est pas caractérisée, que lors de l’assemblée générale du 13 juin 2025, les copropriétaires ont expressément refusé, tel qu’il est inscrit dans la résolution n°23, de procéder au remplacement de l’installation de chauffage, ce afin de « conserver toutes les preuves nécessaires » à l’engagement de la responsabilité du vendeur réputé constructeur, qu’enfin le contrat de maintenance de 2021 produit par le Syndicat, et sur le fondement duquel la société [L] MULTI SERVICE aurait été autorisée à intervenir dans les locaux litigieux, concerne non pas l’immeuble de la copropriété sis [Adresse 1], mais un immeuble situé [Adresse 5]. Le contrat de maintenance concernant le [Adresse 6] est daté du 24 septembre 2025.
Sur ce le juge des référés
L'article 835 du Code de Procédure Civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. »
Le trouble manifestement illicite est caractérisé par toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il appartient à la partie qui s'en prévaut d'en faire la démonstration avec l'évidence requise devant le juge des référés. Les mesures qui peuvent être prises doivent être conservatoires ou de remise en état, le juge des référés étant tenu de prendre la mesure nécessaire et adéquate, sans possibilité de trancher le fond.
Or la caractérisation par le juge des référés d’un trouble manifestement illicite lui impose de déterminer si la règle de droit prétendument violée est effectivement applicable à la SCI VELAG et à la société ELIGO [V] de sorte que l’évidence requise en référé impose que l’assujettissement du défendeur à la norme invoquée ne soulève aucune incertitude et qu’en présence d’un doute sur cette applicabilité, il ne peut y avoir une violation manifeste de la règle de droit.
Il est constant que l’intervention litigieuse de la société [L] [R], mandatée par le syndic concerne les installations de chauffage et de climatisation de l’immeuble et donc une partie commune, ce qui n’est pas contesté par les sociétés défenderesses.
Il est constant que la société ARCOM confirme que la pompe à chaleur dans le bâtiment sud objet du présent est en défaut dans un courriel du 28 août 2025 de sorte que la société [L] [R] n’est pas la seule à avoir constaté cet élément à surveiller (pièce 12 du demandeur). Il ressort en outre de l’expertise amiable EREMES du 18 juillet 2024 (pièce 6 demandeur) en page 9 qu’en dehors de l’entretien courant des mini pompes à chaleur consistant au nettoyage/remplacement des filtres sur l’air et au contrôle de la vacuité des vacuité des condensats, il est nécessaire de contrôler régulièrement la pression du fluide dans le circuit frigorifique et en page 18 que les mini pompes à chaleur étant équipées chacune d’un système thermodynamique, les interventions de dépannage doivent être réalisées en local. Il s’en déduit que les interventions régulières de maintenance sur les pompes à chaleur sont nécessaires et que la pompe à chaleur litigieuse doit faire l’objet d’un contrôle.
Il ne ressort pas des courriels échangés avec M. [Y] début septembre 2025 que ce dernier s’est opposé à cette intervention puisqu’il indique par courriel du 1er septembre 2025 : « il faut d’abord m’envoyer un plan pour localiser l’intervention. Que je prévienne le coworker à déloger ».
Enfin, la société [L] [R] expose clairement par courriel du 4 septembre 2025 qu’en tant que mainteneur elle doit pouvoir accéder au local de la SCI VELAS pour réaliser un diagnostic et le cas échéant une réparation de la pompe à chaleur du 1er étage alors que plusieurs des pompes à chaleur sont en défaut, que le délai d’intervention fixé par M. [Y] est irréaliste et que cela fait courir un risque sérieux pour les personnes présentes dans les locaux en raison d’un risque incendie, d’un risque électrique ou encore une dégradation des équipements pouvant aller jusqu’à la casse.
En outre, sans être contredite dans les écritures des sociétés défenderesses, la société [L] [R] expose dans ce même courriel que l’accès aux locaux privatifs de la SCI VELAS lui a déjà été refusé en 2024 pour l’entretien des équipements et en janvier 2025 pour la pompe bruyante de sorte qu’il résulte de ces éléments qu’il existe bien un risque de dommage potentiel pour les personnes présentes sur les lieux ou pour l’immeuble lui-même.
L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 relatif au statut de la copropriété dispose :
Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.
Lorsque la modification de la destination de parties privatives à usage autre que d'habitation, à l'exception des locaux commerciaux, en locaux d'habitation contrevient à la destination de l'immeuble, elle est soumise à l'approbation de l'assemblée générale, qui statue à la majorité prévue à l'article 24.
Les travaux supposant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires concernés au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens. (…)
En outre l’article 18 de la même loi dispose :
I.-Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous :
(…)
-d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;(…)
Le règlement de copropriété de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 2], dressé le 22 juin 2018 prévoit, dans la rubrique « Parties Communes Générales » les mentions suivantes: « […]- Les installations de chauffage central et de fournitures d'eau chaude ainsi que leurs accessoires tels que chaufferie, canalisations d'eau, circuits électriques, lorsqu'il en existe, à l'exclusion des radiateurs et des canalisations se trouvant à intérieur de chaque local privatif et le desservant exclusivement, ainsi qu'à l'exclusion des éléments se rattachant à l'installation d'eau chaude se trouvant à l'intérieur de chaque local privatif et affectés à son service […] »
Le règlement de copropriété stipule, en outre en son 10° « Dispositions diverses » : 
« A/ - Les copropriétaires devront souffrir l'exécution des réparations, travaux et opérations d'entretien nécessaires aux choses ou parties communes, au service collectif et aux éléments d'équipements communs, même ceux qui desserviraient à ce titre exclusivement un autre local privatif, quelle qu'en soit la durée et, si besoin est, livrer accès à leurs locaux aux architectes, entrepreneurs, ouvriers, chargés de surveiller, conduire ou exécuter ces réparations ou travaux et supporter sans indemnité l'établissement d'échafaudages en conséquence, notamment pour le nettoyage des façades, les ramonages des conduits de fumée, l’entretien des gouttières et tuyaux de descente, sans que cette liste soit limitative.
B/ - En tout temps, l'accès des locaux pour vérification d'état pour reconnaître, notamment, le bon fonctionnement des canalisations, robinetteries, appareils de chauffage, de climatisation, ou découvrir l'origine des fuites ou infiltrations sera librement consenti au syndic de la copropriété et à ses mandataires.
(…)
C/ - Tout copropriétaire possédant un local dans lequel se trouvent des éléments tels que gaines, trappes, regards, compteurs, canalisations communes, câbles électriques ou téléphoniques, devra en tout temps laisser le libre accès aux entreprises et administrations spécialisées pour leur entretien, leurs réparations, le relevage des compteurs ou encore la réalisation de nouveaux branchements.
Les copropriétaires de locaux sis en dernier étage devront laisser le libre passage pour l'accès aux combles ou aux terrasses, s'il en existe, ainsi qu'aux toitures, et ce pour les seules opérations de contrôle, d'entretien, de réparation et de réfection des parties communes.
Il est ici rappelé que se trouve un local technique dans le lot numéro UN de la
copropriété.
Le propriétaire dudit lot s'oblige irrévocablement à laisser libre accès aux locaux à toute entreprise en vue de toute intervention pouvant y être réalisé que ce soit au nom et pour le compte du syndicat des copropriétaires qu'au nom et pour le compte des propriétaires d'un des autres lots de la copropriété ».
Par voie de conséquence et indépendamment du refus des travaux généraux concernant le système actuel global de chauffage qui est maintenu en l’état au sein de la copropriété à la suite de l’assemblée générale du 13 juin 2025, le refus d’accès aux parties privatives par les sociétés défenderesses afin que le prestataire mandaté par le syndic de la copropriété puisse réaliser des opérations de maintenance relatives à la pompe à chaleur, et ce alors qu’il est souligné un risque potentiel avéré pour les personnes et les biens par le professionnel, constitue un trouble manifestement illicite au regard des dispositions du règlement de copropriété précitées et des dispositions des articles 9 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 qui visent expressément l’ impératif de sécurité ou de conservation des biens.

Il convient en conséquence afin de mettre fin à ce trouble d’ordonner à la SCI VELAG et à la SARL ELIGO [V] de laisser les entreprises mandatées par le syndic au nom du Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à BRINDAS accéder aux locaux privatifs occupés par la SARL ELIGO [V] aux fins uniquement d’entretien de la pompe à chaleur défectueuse et ce dans un délai de 5 jours suivant la signification de la présente ordonnance.
La demande de paiement provisionnel lié à un éventuel surcoût sera rejetée s’agissant d’une demande hypothétique en l’état.
La SCI VELAG et la SARL ELIGO [V] succombant seront condamnées à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à BRINDAS la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

PAR CES MOTIFS Nous, Erick MAGNIER, Juge des référés, assisté de Florence FENAUTRIGUES Greffière, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,