TJ 01053, 11 juin 2026, RG 25/00445

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 11 JUIN 2026

N° RG 25/00445 - N° Portalis DBWH-W-B7J-HISO

N° minute : 26/00179

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

Société [Adresse 1]
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Corinne BENOIT-REFFAY avocat au barreau de Lyon

et

DEFENDEURS

Monsieur [R] [S]
demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Madame [E] [C] épouse [S]
née le 12 Décembre 1965
demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Madame [W] [S]
née le 15 Mars 1988 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée à l’audience du 07 mai 2026 mais comparante aux audiences des 05 mars et 02 avril 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame PONCET, Présidente
Greffier : Madame TALMANT, Greffier
Débats : en audience publique le 07 Mai 2026
Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 11 Juin 2026

copies délivrées le 11 JUIN 2026 à :
Société HLM COOPERATIVE HLM AIN HABITAT
Monsieur [R] [S]
Madame [E] [C] épouse [S]
Madame [W] [S]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 11 JUIN 2026 à :
Société [Adresse 1]

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 30 octobre 2014, la société HLM COOPERATIVE HLM AIN HABITAT a donné à bail à Mme [W] [S] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], comprenant notamment garage, cellier extérieur, terrasse et jardin pour un loyer mensuel de 400.54 € charges comprises.

M. [X] [S] et Mme [E] [S] se sont portées cautions solidaires.

Les 14 et 18 mars 2024, la société [Adresse 1] et Mme [W] [S] ont signé un "avenant au contrat de location" expliquant que le bail initial avait été résilié par décision judiciaire du 16 septembre 2016, et que la situation étant régularisée, la locataire pouvait bénéficier d'un nouveau contrat de bail aux mêmes conditions.

Des loyers étant demeurés impayés, la société HLM COOPERATIVE HLM AIN HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 29 avril 2025, dénoncé aux cautions le 7 mai 2025 ; puis elle a fait assigner Mme [W] [S], M. [X] [S] et Mme [E] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse par acte de commissaire de justice du 16 décembre 2025 pour obtenir la résiliation du bail, l'expulsion et la condamnation solidaire des parties défenderesses au paiement des arriérés locatifs.

Après plusieurs renvois, l'affaire a été retenue à l’audience du 7 mai 2026. La société [Adresse 1], représentée par son conseil demande de constater la résiliation de plein droit du bail d'habitation ; d'ordonner l’expulsion de Mme [W] [S] ; et de condamner solidairement les parties défenderesses au paiement de la somme actualisée de 747.93 € d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 300 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ; le tout, sous le bénéfice de l'exécution provisoire. La société HLM COOPERATIVE HLM AIN HABITAT indique toutefois qu'elle n'est pas opposée à l'octroi de délais.

Mme [W] [S] a comparu en personne lors des deux premières audiences des 5 mars 2026 et 2 avril 2026, mais n'est pas revenue le 7 mai 2025. Elle indique qu'elle paie le loyer courant mais a deux mois de loyers de retard.

M. [X] [S] et Mme [E] [S], régulièrement cités à personne, n'ont pas comparu ni personne pour eux.

L'affaire a été mise en délibéré au 11 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est entrée en vigueur le 29 juillet 2023. Si, en application de l'article 2 du code civil, la loi nouvelle ne s'applique pas, sauf rétroactivité expressément décidée par le législateur, aux actes juridiques conclus antérieurement à son entrée en vigueur, s'agissant de dispositions d'ordre public, la loi nouvelle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées.

Il se déduit de ces principes que l'article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 24-70.002).

En revanche, les dispositions qui concernent le délai séparant la notification de l'assignation au représentant de l'Etat et l'audience et les dispositions relatives à l'octroi de délais par le juge sont immédiatement applicables.

I. SUR LA RESILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'Ain par la voie électronique le 17 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société [Adresse 1] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 20 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur le bien fondé de la demande :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" .

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que "Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.”.

Toutefois l'article 24 V de cette même loi dans sa nouvelle version ajoute que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. ".

D'autre part l'article 24 VII dispose désormais : "Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

Le nouveau bail conclu les 14 et 18 mars 2024 se réfère intégralement au bail précédent qui contient une clause résolutoire faisant expréssement référence à un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 avril 2025, pour la somme en principal de 1840.78 €. Les causes de ce commandement ont été apurées dans le délai de deux mois impartis jusqu'au 29 juin 2025, puisque des versements ont été encaissés le 5 mai 2025 (476.69 €) ; 6 mai 2025 (953.38 €) et 5 juin 2025 ( 595.38 €), soit pour un total de 2025,45 €.

Par conséquent le bailleur doit être débouté de sa demande en constat de la résiliation du bail.

Par ailleurs, il n'a pas été formulé contradictoirement de demande de prononcé de la résiliation du bail aux torts du locataire, pour impayés répétitifs et durables.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La société HLM COOPERATIVE HLM AIN HABITAT produit un décompte démontrant que Mme [W] [S] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite et frais d'impayés non justifiés, la somme de 567.14 € à la date du 5 mai 2026, échéance d'avril incluse.

Mme [W] [S] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle a d'ailleurs pu reconnaître lors de ses premières comparutions aux audiences. Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme de 567.14 €.

III. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION DES CAUTIONS :

Malgré la dénomination "d'avenant" donné par les parties, le contrat signé entre le bailleur et Mme [W] [S] en mars 2024 ne peut être qu'un nouveau bail, puisqu'il est expliqué que le bail initial a été résilié par décision judiciaire. Ce nouveau bail fait toutefois référence intégralement aux clauses du premier bail.

Si au premier bail était annexé des engagements de caution, la question de la persistance de cet engagement de caution pour le second bail doit être posée. L'engagement des cautions précise bien qu'il se limite à la durée du bail. Dès lors, cet engagement ne peut être considéré comme valable pour le second bail contracté, sans mention expresse des cautions elles-mêmes dans "l'avenant". En effet, ce dernier contrat n'a été signé que de Mme [W] [S] et n'a pas été contre-signé par M. [X] [S] et Mme [E] [S]. Par conséquent, le bailleur sera débouté de sa demande de condamnation solidaire.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [W] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L'équité ne commande pas de prononcer de condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et le bailleur sera débouté de cette demande.

L'exécution provisoire est de droit et il n'y a pas lieu de l'écarter.

PAR CES MOTIFS,