TJ 01053, 11 juin 2026, RG 26/00065

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 11 JUIN 2026

N° RG 26/00065 - N° Portalis DBWH-W-B7K-HKPX

N° minute : 26/00184

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

ACTION LOGEMENT SERVICES
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SELARL LEVY ROCHE SARDA avocat au barreau de Lyon, substituée par Me Christelle RICORDEAU, avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDEUR

Monsieur [G] [P]
né le 25 Avril 1989 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 2]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame PONCET, Présidente
Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 07 Mai 2026
Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 11 Juin 2026

copies délivrées le 11 JUIN 2026 à :
ACTION LOGEMENT SERVICES
Monsieur [G] [P]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 11 JUIN 2026 à :
ACTION LOGEMENT SERVICES

RAPPEL DES FAITS

Par acte notarié du 31 août 2022, Mme [W] [E] a donné à bail à M. [G] [P] un logement situé au 2e étage, [Adresse 3] à [Localité 2] (01) avec une cave n°23 et un box clos situés à la même adresse, pour un loyer mensuel de 690 € provision sur charges incluse.

Le cautionnement de ce contrat est assuré par la société ACTION LOGEMENT SERVICES en vertu d'un contrat signé le 30 août 2022 par la bailleresse.

Suite à des incidents de paiement, Mme [W] [E] s'est adressée à la caution afin qu'il lui soit réglé les sommes dues par le locataire.

Des loyers étant demeurés impayés, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 23 octobre 2025 ; puis elle a fait assigner M. [G] [P] devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse par acte de commissaire de justice du 21 janvier 2026 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion du locataire et la condamnation de ce dernier au paiement de l'arriéré locatif.

A l'audience du 02 avril 2026, le tribunal a ordonné le renvoi de l'affaire à la demande du conseil du bailleur dans le cadre du mouvement de mobilisation du Barreau de l'Ain.

A l’audience du 07 mai 2026, date à laquelle l'affaire a été retenue, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa dette de loyer comme précisé dans son assignation. Elle demande ainsi au juge des contentieux de la protection :
- de constater la résiliation de plein droit du bail d'habitation et subsidiairement de prononcer la résiliation du bail ;
- d'ordonner l’expulsion de M. [G] [P], ainsi que tous occupants de son chef ;
- de condamner M. [G] [P] à lui payer une indemnité d'occupation, équivalente au terme mensuel actuel outre les charges locatives, de la date de résiliation jusqu'à l'entière libération des lieux, sur justification d'une quittance subrogative ;
- de condamner M. [G] [P] à lui payer la somme de 12.156,46 € au titre de l'arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23 octobre 2025 sur la somme de 2.639,52 € et à compter de l'assignation pour le surplus ;
- de condamner M. [G] [P] à lui payer la somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile en plus de la prise en charge des dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.

M. [G] [P] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative. Il déclare avoir quitter le logement mais ne pas avoir restitué les clés au bailleur.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience mais il ne contient pas d'information actualisée sur la situation du locataire qui ne s'est pas présenté aux rendez-vous proposés par le service.

L'affaire a été mise en délibéré au 11 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est entrée en vigueur le 29 juillet 2023. Si, en application de l'article 2 du code civil, la loi nouvelle ne s'applique pas, sauf rétroactivité expressément décidée par le législateur, aux actes juridiques conclus antérieurement à son entrée en vigueur, s'agissant de dispositions d'ordre public, la loi nouvelle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées.

Il se déduit de ces principes que l'article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 24-70.002).

En revanche, les dispositions qui concernent le délai séparant la notification de l'assignation au représentant de l'Etat et l'audience et les dispositions relatives à l'octroi de délais par le juge sont immédiatement applicables.

I. SUR LA SUBROGATION DE LA SOCIETE ACTION LOGEMENT SERVICES :

Aux termes de l'article 2306 du code civil dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur. En outre, la caution a intérêt à agir contre le débiteur principal afin de limiter son obligation à l'égard du créancier.

En l'espèce, au soutien de son action, la société ACTION LOGEMENT SERVICES produit :
- le contrat de bail,
- le contrat de cautionnement VISALE qui stipule expressément : « Sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l'article 2306 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous les droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d'agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et /ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu'en fixation de l’indemnité d'occupation »,
- des quittances subrogatives dont la dernière du 03 avril 2026 pour un montant total de 12.356,46 € jusqu’au mois de mars 2026.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES a donc qualité pour agir contre le défendeur et ses demandes sont recevables.

II. SUR LA RESILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'Ain par la voie électronique le 22 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur au 29 juillet 2023.

Par ailleurs, la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 24 octobre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Toutefois l'article 24 V de cette même loi dans sa nouvelle version ajoute que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. ".

D'autre part l'article 24 VII dispose désormais : "Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

Le bail conclu le 31 août 2022 contient une clause résolutoire faisant expressément référence à un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 octobre 2025, pour la somme en principal de 2.639,52 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, aucun règlement n'étant intervenu, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 décembre 2025.

L'analyse du décompte produit permet de constater que depuis le mois de novembre 2024, le locataire n'a effectué que deux règlements de 100 € en mai et en juillet 2025. En outre, à l'audience, M. [G] [P] a indiqué avoir quitté le logement et n'a formulé aucune demande.

En conséquence, l’expulsion de M. [G] [P] sera ordonnée, sans qu'il puisse lui être accordé de délai de paiement suspendant les effets de la clause de résiliation contenue dans le bail.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La société ACTION LOGEMENT SERVICES produit une quittance subrogative en date du 03 avril 2026 et un décompte démontrant que M. [G] [P] reste devoir la somme de 12.156,46 €.

Le défendeur reconnaît à l'audience le montant de la dette locative.

Par ailleurs, il sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 24 décembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, partie de ces indemnités d’occupation étant déjà incluse dans l’arriéré locatif, les sommes dues à compter de la résiliation étant juridiquement des indemnités d’occupation et non des loyers. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Le défendeur sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 12.156,46 € arrêtée au 03 avril 2026, échéance du mois mars 2026 incluse, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.639,52 € à compter du commandement de payer (23 octobre 2025), à compter de l'assignation (21 janvier 2026) pour la somme de 5.971.78 € et à compter du jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, outre les indemnités d'occupation postérieures, sur justification d'une quittance subrogative.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [G] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L'équité ne commande pas de prononcer de condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

L'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,