TJ 94028, 11 juin 2026, RG 26/00165

MINUTE N° :
ORDONNANCE DU : 11 Juin 2026
DOSSIER N° : N° RG 26/00165 - N° Portalis DB3T-W-B7K-WXIM
CODE NAC : 70E - 9A
AFFAIRE : S.A.S. NEXITY IR PROGRAMMES GRAND PARIS C/ [F] [H] [P], [O] [B] [B] [P]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Monsieur Nicolas HOFFSCHIR, Vice-Président

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. NEXITY IR PROGRAMMES GRAND PARIS, dont le siège social est sis 25 allée Vauban - CS50068 - 59562 LA MADELEINE

représentée par Me Blanche SENECHAL, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEURS

Monsieur [F] [H] [P], demeurant 41bis route de la Libération - 94430 CHENNEVIERES-SUR-MARNE

et Monsieur [O] [B] [B] [P], demeurant 41bis route de la Libération - 94430 CHENNEVIERES-SUR-MARNE

représentés par Me Wilfried SCHAEFFER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0615

---

Débats tenus à l’audience du : 12 Mai 2026
Date de délibéré indiquée par le Président : 11 Juin 2026
Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 11 Juin 2026

EXPOSE DU LITIGE

M. [F] [P] et M. [O] [P] sont propriétaires d'une parcelle cadastrée section AM n°254, située 41bis route de la libération, à Chennevières-sur-Marne (Val-de-Marne), sur laquelle est érigée une maison à usage d'habitation.

La SAS NEXITY IR PROGRAMMES GRAND PARIS réalise une opération de promotion immobilière sur les parcelles cadastrées section AM 448 à 454 et AM 251 à 255, situées 37bis au 41 route de la Libération et 6-8 avenue Claire, à Chennevières-sur-Marne (Val-de-Marne).

Suivant ordonnance du 16 janvier 2026, la SAS NEXITY IR PROGRAMMES GRAND PARIS a été autorisée à faire assigner M. [F] [P] et M. [O] [P] à comparaître à l’audience du 27 janvier 2026.

Par acte de commissaire de justice du 23 janvier 2026, la SAS NEXITY IR PROGRAMMES GRAND PARIS a fait assigner M. [F] [P] et M. [O] [P] à comparaître devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins d'être autorisée à accéder au fonds appartenant à ces derniers afin d'y installer un échafaudage pendant une durée de huit semaines.

Suivant ordonnance du 19 février 2026, le juge des référés a fait injonction aux parties de rencontrer un médiateur.

L'affaire a de nouveau été appelée à l'audience du 12 mai 2026.

Suivant assignation soutenue à l'audience, la SAS NEXITY IR PROGRAMMES GRAND PARIS demande au juge des référés :
- de la déclarer recevable et bienfondées en ses demandes,
à titre principal :
- de l'autoriser, ainsi que l'entreprise mandatée, à accéder provisoirement à la parcelle cadastrée section AM n°254, située 41bis route de la libération, à Chennevières-sur-Marne (Val-de-Marne), afin d'y installer pendant une durée de huit semaines, un échafaudage permettant la réalisation des travaux de ravalement et de surélévation de la cheminée,
- d'assortir cette autorisation d'une astreinte de 50 euros par jour, qui commencera à courir, en cas de refus explicite ou implicite des défendeurs, à compter de la signification de la décision à intervenir,
en tout état de cause,
- de condamner M. [F] [P] et M. [O] [P] à lui verser la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

Par conclusions visées et soutenues à l'audience, M. [F] [P] et M. [O] [P] demandent au juge des référés de :
à titre principal :
- de rejeter les prétentions de la SAS NEXITY IR PROGRAMMES GRAND PARIS,
à titre subsidiaire, pour le cas où un tour d'échelle serait néanmoins ordonné:
- d'ordonner que l'emprise sera limitée dans les conditions suivantes :
* durée maximale de huit semaines à compter du premier jour d'occupation effective du fonds leur appartenant,
* emprise strictement limitée à la zone nécessaire au ravalement du mur en limite séparative et aux opérations de rehausse de la cheminée, à l'exclusion de tout autre usage, stockage ou circulation sans lien avec les travaux,
- de condamner la SAS NEXITY IR PROGRAMMES GRAND PARIS à leur verser une indemnité provisionnelle d'occupation d'un montant de 5.000 euros,
- de condamner la SAS NEXITY IR PROGRAMMES GRAND PARIS à leur verser une indemnité provisionnelle d'occupation d'un montant de 100 euros par jour de retard jusqu'à la libération complète des lieux et la dépose intégrale de l'échafaudage, en cas de dépassement de la durée de huit semaines,
- de désigner un commissaire de justice, aux frais la SAS NEXITY IR PROGRAMMES GRAND PARIS, aux fins de dresser un constat préalable de l'état détaillé de l'immeuble leur appartenant, de ses abords, clôtures, murets, véranda, escalier et rambardes, avant toute installation de l'échafaudage et un constat de fin de travaux dans le mois suivant la dépose de l'échafaudage,
- d'enjoindre à la SAS NEXITY IR PROGRAMMES GRAND PARIS avant tout début d'occupation les attestations à jour de sa responsabilité civile professionnelle, de sa garantie décennale et des assurances de l'entreprise chargée de l'échafaudage et de l'entreprise réalisant les travaux de façade et de cheminée (responsabilité civile et dommages aux tiers),
- d'enjoindre à la SAS NEXITY IR PROGRAMMES GRAND PARIS d'installer toute protection utile pour préserver la maison d'habitation leur appartenant, ses ouvertures, sa véranda, les clôtures, le muret, l'escalier et les espaces extérieurs, ainsi que d'assurer à leurs frais le nettoyage régulier et final des lieux,
- de rappeler que les horaires de travaux sont strictement limités aux jours ouvrables, de 08h00 à 18h00, avec interdiction d'intervention le dimanche et les jours fériés, sauf urgence de sécurité dûment justifiée,
- d'interdire à la SAS NEXITY IR PROGRAMMES GRAND PARIS tout stockage de matériaux, gravats, outils ou matériels sur la parcelle leur appartenant, hors ce qui est strictement nécessaire au fonctionnement de l'échafaudage et à la réalisation des travaux autorisés,
- d'ordonner à la SAS NEXITY IR PROGRAMMES GRAND PARIS de procéder, à ses frais, à la remise en état intégrale de toutes dégradations causées ou aggravées par le chantier et l'emprise temporaire et, à défaut d'accord sur les réparations, de les autoriser à faire exécuter les travaux nécessaires par l'artisan de leur choix, aux frais de la SAS NEXITY IR PROGRAMMES GRAND PARIS, sur présentation de justificatifs,
- de prononcer, à la charge de la SAS NEXITY IR PROGRAMMES GRAND PARIS, une astreinte de 200 euros par jour de retard en cas de :
* non-dépose de l'échafaudage à l'expiration du délai de huit semaines,
* non-exécution des travaux de remise en état dans le délai fixé par le tribunal,
* non-respect des limitations d'emprise, des horaires ou des interdictions de stockage, l'astreinte courant jusqu'à parfaite exécution de la décision, sans préjudice de tous dommages et intérêts complémentaires,
- de condamner la SAS NEXITY IR PROGRAMMES GRAND PARIS aux entiers dépens de l'instance, dont distraction au profit de Me Wilfrid SCHAEFFER, avocat, par application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
- et de condamner la SAS NEXITY IR PROGRAMMES GRAND PARIS à leur verser la somme de 2.400 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Il est renvoyé à l'acte introductif d'instance et aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens qui y sont contenus.

A l'issue des débats, il a été indiqué aux parties que l'affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur le droit dit de tour d'échelle (ou droit d'échelage)

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L'article 835 du code de procédure civile prévoit que le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le droit dit de tour d'échelle, qui a été créé par la jurisprudence, consiste pour le propriétaire d'un fonds à devoir laisser son voisin accéder de manière temporaire à ce fonds pour permettre à celui-ci d'effectuer les travaux nécessaires à la conservation de son bien, dès lors que ces travaux ne peuvent pas être réalisés, pour des raisons tenant à la configuration des lieux, autrement qu'en empruntant le fonds qui le jouxte.

Ce droit ne peut exister que pour autant que les travaux à réaliser soient vraiment nécessaires et par ailleurs d'une certaine urgence. Le voisin qui prétend exercer son droit d'échelage ne doit pas faire subir au propriétaire du fonds 'servant' une sujétion intolérable et excessive, alors que ce droit ne peut être imposé à ce dernier que s'il n'existe pas d'autres possibilités d'accès et alors par ailleurs que les modalités de passage sur le fonds servant, l'ampleur de l'empiétement ainsi que la durée d'intervention sur le fonds servant doivent être aussi restreintes que possible, de manière à limiter autant que faire se peut la gêne ainsi occasionnée au tiers.

Dès lors que les conditions du droit sont réunies, le propriétaire du fonds servant n'est pas fondé à faire obstacle à son exercice, de sorte qu'en cas d'urgence et en l'absence de contestation sérieuse, il s'expose à y être judiciairement contraint sur le fondement de l'action en référé de l'article 834 du code de procédure civile.

Il appartient alors au juge des référés de définir les modalités d'exercice du droit, d'ordonner les mesures strictement nécessaires à la réalisation des travaux, enfin et le cas échéant d'accorder au propriétaire du fonds servant une provision à valoir sur ses préjudices pour peu seulement que l'obligation du bénéficiaire du droit d'échelage ne soit pas sérieusement contestable.

En l'espèce, la SAS NEXITY IR PROGRAMMES GRAND PARIS, d’une part, et M. [F] [P] et M. [O] [P], d’autre part, s'accordent sur le fait qu'un permis de construire a été délivré à la demanderesse aux fins de construire un bâtiment surplombant la construction appartenant aux défendeurs ; M. [F] [P] et M. [O] [P] ne contestent pas le caractère nécessaire des travaux de ravalement de la façade et de surélévation d'une cheminée.

Si M. [F] [P] et M. [O] [P] soutiennent qu'il n'est pas démontré qu'il n'existe aucune solution technique raisonnable n'impliquant aucun passage sur leur fond, force est de constater que la photographie prise des deux bâtiments montre que celui appartenant aux défendeurs est accolé à celui en état de construction ; de surcroît, l'autorisation de passage est sollicitée aux fins de surélévation d'un conduit d'une cheminée édifiée sur la construction des défendeurs, ce qui implique nécessairement que la SAS NEXITY IR PROGRAMMES GRAND PARIS accède à leur fonds.

Il est ainsi établi que les demandeurs doivent pouvoir accéder sur le fonds appartenant aux défendeurs aux fins d’y effectuer des travaux, dont la nécessité n’est pas discutée.

Il sera par ailleurs relevé que les parties s'accordent sur la durée de ces travaux en les limitant à huit semaines. La SAS NEXITY IR PROGRAMMES GRAND PARIS et M. [F] [P] et M. [O] [P] s'accordent par ailleurs sur la nécessité d'établir un constat aux frais de la demanderesse ; afin de garantir l'exécution sereine de la présente décision, il sera en outre ordonné qu'un constat soit dressé à la fin des travaux suivant les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Il convient donc de faire droit à la demande d'échelage de la SAS NEXITY IR PROGRAMMES GRAND PARIS, dans les conditions prévues au dispositif, sur une période de huit semaines.

2. Sur l'indemnisation de M. [F] [P] et M. [O] [P]

Suivant l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

S'il est permis à un propriétaire d'accéder au fonds voisin afin d'y accomplir des travaux nécessaires ou conservatoires, le propriétaire du fonds servant est en droit de solliciter une indemnisation en raison du préjudice qui en résulte.

Si M. [F] [P] et M. [O] [P] sollicitent le versement d'une " indemnité de jouissance ", force est de constater qu'ils ne précisent aucunement l'étendue du préjudice qui pourrait résulter du droit de passage consenti sur leur fonds à la SAS NEXITY IR PROGRAMME GRAND PARIS.

En l'état, leur préjudice de jouissance doit être indemnisée par le versement d'une indemnité à titre de provision de 1.260 euros ; il sera en outre prévu, dans le dispositif de la présente décision, qu’une indemnité complémentaire provisionnelle sera due en cas de dépassement du délai de huit semaines.

3. Sur les demandes d'astreinte

Suivant l'article L. 131-1, al. 1, du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.

Alors que M. [F] [P] et M. [O] [P] ont fait obstacle à la réalisation de travaux sur leurs fonds, l'exécution de la présente décision sera assortie d'une astreinte de 30 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, suivant les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Il n'y a en revanche pas lieu d'assortir d'une astreinte les obligations incombant à la SAS NEXITY IR PROGRAMMES GRAND PARIS.

4. Sur les autres demandes

La SAS NEXITY IR PROGRAMMES GRAND PARIS, d'une part, et M. [F] [P] et M. [O] [P], succombant chacun partiellement en leurs prétentions, les dépens seront partagés par moitié, avec distraction au profit de Me Wilfrid SCHAEFFER, dans les conditions prévues par l'article 699 du code de procédure civile.

L'équité commande de laisser à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles qu'elle a pu exposer, de sorte que les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS