TJ 76540, 30 janv. 2026, RG 25/00876

DOSSIER N° RG 25/00876 - N° Portalis DB2W-W-B7J-NDLL

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 30 JANVIER 2026

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DEMANDERESSE :

SA MATMUT
66, rue de Sotteville
76100 ROUEN
Représentant : Me Claire SOUBRANE, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDEUR :

M. [N] [S]
7 Rue de Bammeville
76100 ROUEN
comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l'audience publique du 28 Novembre 2025

JUGE : Lémia BENHILAL

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Lémia BENHILAL, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l'article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 28 février 2023, la S.A. MATMUT a donné à bail à Monsieur [S] [N] un local à usage d’habitation situé 7, Rue de Bammeville - Résidence Rouen Villa Francia (Bat A - Porte 146 et parking n°8014) à ROUEN 76100, pour un loyer mensuel de 503€, outre une avance sur charges de 41€.

Le bailleur a fait délivrer à Monsieur [S] [N] le 5 février 2025 commandement de payer dans un délai de six semaines la somme de 1.700 € au titre des loyers et charges impayés, et d’avoir à justifier de l’occupation du logement.

Par assignation en date du 13 mai 2025, la S.A. MATMUT a saisi le juge des contentieux de la protection afin qu'il :
- constate la résiliation de plein droit du bail liant les parties en raison du défaut de paiement des loyers et du défaut de présentation de l’assurance habitation ;
- ordonne l'expulsion de Monsieur [S] [N] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;
- condamne Monsieur [S] [N] à lui payer la somme de 2.171,04€ au titre des arriérés de loyers et de charges échus au 03 avril 2025 et non encore réglés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;
- condamne Monsieur [S] [N] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et charges prévus au bail, outre revalorisation légale, à compter de la résiliation du bail, révisable comme lui, jusqu'à libération des lieux et restitution des clés ;
- condamne Monsieur [S] [N] à lui payer une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil ;
- condamne Monsieur [S] [N] au paiement d’une somme de 600€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement ;
- ordonne l'exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, la S.A. MATMUT fait valoir, à titre principal, que le locataire n’a pas régularisé la situation relative aux loyers dans le délai de six semaines imparti par le commandement du 5 février 2025, et n’a pas justifié de l’assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois, et qu’en application de la clause résolutoire prévue au bail ce dernier se trouve résilié de plein droit.

A l’audience du 28 novembre 2025, la S.A. MATMUT, comparante représentée par son Conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l'arriéré locatif à la somme de 4.160,94€ selon décompte arrêté au 21 novembre 2025.

Monsieur [S] [N], comparant en personne, ne conteste pas le montant de la dette et sollicite d’apurer sa dette par mensualités de 150€.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 30 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de résiliation de bail pour défaut d’assurance locative

Aux termes de l’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d'assurance ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le commandement délivré le 5 février 2025 ne vise pas la clause résolutoire pour défaut d’assurance locative. Dès lors, la résiliation du bail sur ce fondement ne pourra pas être constatée.

Sur la demande de résiliation de bail pour défaut de paiement des loyers

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 14 mai 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, la S.A. MATMUT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 06 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la S.A. MATMUT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande principale

Sur la demande de résiliation du contrat de bail

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précise, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi ne prévoit pas de dispositions transitoires permettant de déterminer l’application de l’article 24 dans sa rédaction issue de ce texte, aux baux en cours.

Selon l’avis de la Cour de Cassation, troisième chambre civile, en date du 13 juin 2024, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévue par l’article 24 alinéa 1er et 1°de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, il convient de constater que le bail signé par les parties le 28 février 2023, soit avant l’entrée en vigueur de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail pourrait être résilié de plein droit.

Par conséquent, s’agissant d'un contrat en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, la clause résolutoire contractuelle se référant expressément au délai de deux mois entre la délivrance du commandement de payer et l’acquisition des effets de ladite clause doit prévaloir sur le nouveau délai légal de six semaines.

Par exploit en date du 5 février 2025, le bailleur a fait commandement au locataire de s’acquitter de la somme de 1.700 € de loyers et charges impayés dans un délai de six semaines. Entre le 5 février 2025 et le 5 avril 2025, le locataire a versé la somme de 1.375,97€, ce qui n’a pas permis d’apurer la dette.

Le locataire ne s’étant pas acquitté de l’intégralité des causes du commandement dans le délai de deux mois imparti par le contrat signé entre les parties, ladite clause résolutoire est acquise, et le bail s’en trouve de plein droit résilié le 6 avril 2025.

Sur la demande d’expulsion

Le locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, ainsi qu’il en sera disposé ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, Monsieur [S] [N] cause un préjudice au bailleur qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de l’avance sur charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, jusqu’à libération effective des locaux et remise des clés.

Sur la demande de paiement des arriérés de loyers et de charges

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la Loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort du décompte de créance produit par le bailleur, qu’à la date du 21 novembre 2025, Monsieur [S] [N] demeure redevable de la somme de 4.160,94€ au titre des loyers et charges impayés, frais d’huissier déduits.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [S] [N] à payer à la S.A. MATMUT, au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d'occupation, la somme de 4.160,94 €, avec intérêts au taux légal à compter du 5 février 2025 sur la somme de 1.700€, à compter du 13 mai 2025 sur la somme de 2.171,04€ et du présent jugement pour le surplus.

Sur les délais de paiement

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [S] [N] propose d’apurer sa dette par mensualités de 150€. Le bailleur est opposé à l’octroi de délais de paiement, indiquant que le loyer n’est pas versé intégralement chaque mois.

En l’espèce, le locataire a cessé de régler son loyer depuis plusieurs mois, puisqu’il ressort de l’étude du décompte qu’il n’y a plus aucun versement de loyer depuis avril 2025. En outre, il n’a présenté aucune proposition d’apurement de l’arriéré et ne parvient visiblement pas à régler le seul loyer courant.

En conséquence, la demande de délais de paiement formulée par Monsieur [S] sera rejetée.

Sur la demande au titre de la résistance abusive et injustifiée

En l’espèce, la S.A. MATMUT sollicite la condamnation de Monsieur [S] à lui verser la somme de 500€ au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, lequel dispose que « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

Néanmoins, il ressort de l’ensemble des éléments du dossier que la S.A. MATMUT n’allègue, ni ne caractérise pas la mauvaise foi du locataire qui serait à l’origine du retard de paiement, elle ne caractérise pas davantage de préjudice indépendant du retard de paiement, d’ores et déjà compensé par les intérêts au taux légal sur les sommes réclamées.

Par conséquent, la S.A. MATMUT sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les mesures accessoires

Monsieur [S] [N], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 5 février 2025, de l'assignation du 13 mai 2025 et de la notification de ces actes aux administrations les 06 février 2025 et 14 mai 2025;

Condamné aux dépens, Monsieur [S] [N] sera condamné à verser au bailleur une indemnité qu’il est équitable de fixer à 300€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS,