TJ 76540, 30 janv. 2026, RG 25/00886

DOSSIER N° RG 25/00886 - N° Portalis DB2W-W-B7J-NDRN

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 30 JANVIER 2026

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DEMANDERESSE :

S.C.I. ESPACE JULLIEN
543 Rue de l’Eglise
76230 BOISGUILLAUME
Représentant : Maître Caroline VELLY de la SELARL VD & ASSOCIES, avocats au barreau de ROUEN

DEFENDEURS :

M. [F] [D] et Mme [H] [G]
4 quai Jean Moulin
1er étage droite
76100 ROUEN
comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l'audience publique du 28 Novembre 2025

JUGE : Lémia BENHILAL

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Lémia BENHILAL, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l'article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 12 octobre 2016, la SCI ESPACE JULIEN représentée par son gérant Monsieur [Z] [C] (la SCI ESPACE JULIEN) a donné à bail à Monsieur [F] [D] et Madame [H] [G] un local à usage d’habitation situé 4, Quai Jean Moulin (1er étage droite) à ROUEN 76100, pour un loyer mensuel de 730€, outre une avance sur charges de 40€.

Le bailleur a fait délivrer à Monsieur [F] [D] et Madame [H] [G] le 30 janvier 2025 commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 11.280,06€ au titre des loyers et charges impayés, et d’avoir à justifier de l’assurance couvrant les risques locatifs dans un délai d’un mois.

Par notification électronique du 3 février 2025, la SCI ESPACE JULIEN a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de la situation d’impayés de loyers.

Par assignation en date du 10 mai 2025, la SCI ESPACE JULIEN a saisi le juge des contentieux de la protection afin qu'il :
- constate la résiliation de plein droit du bail liant les parties ;
- ordonne l'expulsion de Monsieur [F] [D] et Madame [H] [G] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;
- condamne solidairement Monsieur [F] [D] et Madame [H] [G] à lui payer la somme de 12.153,32€ au titre des arriérés de loyers et de charges échus au 31 mars 2025 et non encore réglés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer  ;
- condamne solidairement Monsieur [F] [D] et Madame [H] [G] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et charges prévus au bail, outre revalorisation légale, à compter de la résiliation du bail, révisable comme lui, jusqu'à libération des lieux et restitution des clés ;
- condamne solidairement Monsieur [F] [D] et Madame [H] [G] à lui payer une indemnité forfaitaire de 10 % du montant de la somme due en vertu de la clause pénale insérée au bail  ;
- condamne solidairement Monsieur [F] [D] et Madame [H] [G] à lui payer une somme égale au montant du dernier loyer majoré forfaitairement de 10 % en cas de retard dans la libération des lieux par les locataires, en vertu de la clause pénale insérée au bail  ;
- condamne in solidum Monsieur [F] [D] et Madame [H] [G] au paiement d’une somme de 1500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement ;
- ordonne l'exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, la SCI ESPACE JULIEN fait valoir, à titre principal, que les locataires n’ont pas régularisé la situation relative aux loyers dans le délai de deux mois, et n’ont pas justifié de l’assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois, impartis par le commandement du 30 janvier 2025, et qu’en application de la clause résolutoire prévue au bail ce dernier se trouve résilié de plein droit.

A l’audience du 28 novembre 2025, la SCI ESPACE JULIEN, comparante représentée par son Conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l'arriéré locatif à la somme de 18.112,66€ selon décompte arrêté au 13 novembre 2025.

Elle ne s’oppose pas aux délais de paiement sollicités par Monsieur [F] [D] et Madame [H] [G] à hauteur de 503,13€ sur 36 mois.

À l’audience, Monsieur [F] [D] et Madame [H] [G], comparants en personne, sollicitent la suspension de la clause résolutoire, ainsi qu’un échelonnement du paiement des sommes dues, par mensualités de 503,13€. Ils font état de leur bonne foi et de difficultés financières. Ils disent avoir repris le paiement du loyer courant.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 30 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 13 mai 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, la SCI ESPACE JULIEN justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 3 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SCI ESPACE JULIEN aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande principale
Sur la demande de résiliation du contrat de bail

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail pourrait être résilié de plein droit.

Par exploit en date du 30 janvier 2025, le bailleur a fait commandement aux locataires de s’acquitter de la somme de 11.280,06 € de loyers et charges impayés dans un délai de deux mois. Entre le 30 janvier et le 30 mars 2025, aucun règlement n’a été effectué par les locataires.

Les locataires ne s’étant pas acquittés de l’intégralité des causes du commandement dans le délai imparti de deux mois, ladite clause résolutoire est acquise, et le bail s’en trouve de plein droit résilié le 31 mars 2025.

Sur la demande d’expulsion

Les locataires n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, il y a lieu d’ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef, ainsi qu’il en sera disposé ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, Monsieur [F] [D] et Madame [H] [G] causent un préjudice au bailleur qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de l’avance sur charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, jusqu’à libération effective des locaux et remise des clés.

Sur la demande de paiement des arriérés de loyers et de charges

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la Loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort du décompte de créance produit par le bailleur, qu’à la date du 13 novembre 2025, Monsieur [F] [D] et Madame [H] [G] demeurent redevables de la somme de 18.112,66 € au titre des loyers et charges impayés.

Monsieur [F] [D] et Madame [H] [G] ne contestent pas le montant réclamé selon le décompte produit.

Il y a donc lieu de condamner solidairement Monsieur [F] [D] et Madame [H] [G] à payer à la SCI ESPACE JULIEN, au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d'occupation, la somme de 18.112,66 €, avec intérêts au taux légal à compter du commandement sur la somme de 11.280,06 €, et de l'assignation sur la somme de 12.153,32€ et du présent jugement pour le surplus.

Sur les délais de paiement

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [F] [D] et Madame [H] [G] proposent de régler la somme de 503,13€ par mois en plus du loyer courant. Le bailleur n’est pas opposé à l’octroi de ces délais de paiement.

Les locataires étant en mesure de régler leur dette locative, et le bailleur ne s’opposant pas aux délais de paiement sollicités, cette situation justifie de leur accorder un délai de 36 mois pour se libérer de leur dette, par mensualités de 503,13€, et selon les modalités décrites au présent dispositif.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [F] [D] et Madame [H] [G] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les demandes au titre de la clause pénale

La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 a ré-écrit l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et prohibe désormais les clauses pénales en matière de baux à usage d’ habitation. En conséquence, dans un bail d’habitation conclu postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014, une telle clause est réputée non écrite.

Dès lors, bien que le bail conclu entre les parties comporte une telle clause au titre du paragraphe « clause pénale », le contrat de bail ayant été conclu le 12 octobre 2016, soit postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014, cette clause doit être considérée comme non écrite.

En conséquence, la SCI ESPACE JULIEN sera déboutée de ses demandes au titre de l’application de la clause pénale.

Sur les mesures accessoires

Monsieur [F] [D] et Madame [H] [G], succombant dans le cadre de la présente instance, seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 30 janvier 2025, de l'assignation du 10 mai 2025 et de la notification de ces actes aux administrations les 3 février 2025 et 13 mai 2025.

Condamnés aux dépens, Monsieur [F] [D] et Madame [H] [G] seront condamnés in solidum à verser au bailleur une indemnité qu’il est équitable de fixer à 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS,