TJ 77288, 16 juin 2026, RG 24/03527

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MELUN
[Adresse 1] Contentieux
Affaire : N° RG 24/03527 - N° Portalis DB2Z-W-B7I-HWIO

HAS/EB

JUGEMENT DU SEIZE JUIN DEUX MIL VINGT SIX

DEMANDEURS :

Monsieur [G] [Z] [X]
demeurant [Adresse 2]

Madame [Q] [U] [P]
demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître Sylvie GEROSA-RAULIN de la SCP RUTKOWSKI-DEMEST GEROSA-RAULIN, avocate au barreau de MELUN

DÉFENDEURS :

Monsieur [D] [H]
demeurant [Adresse 3]

Madame [A] [E]
demeurant [Adresse 4]

défaillants

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée en audience publique le 10 février 2026.

A cette audience l’affaire a été mise en délibéré au 07 avril 2026 puis prorogé au 12 mai 2026 et au 16 juin 2026.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Hamidou ABDOU-SOUNA

GREFFIER :

Carole H’SOILI, lors des débats

Estelle BANDIERA, lors du prononcé

DÉCISION :

Réputée contradictoire en premier ressort, prononcée par Hamidou ABDOU-SOUNA, juge, qui a signé la minute avec Estelle BANDIERA, greffière, le 16 juin 2026, par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, les parties ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

FAITS ET PROCÉDURE

Monsieur [G] [Z] [X] et Madame [Q] [U] [P] (ci-après les consorts [X]/[P]) exposent avoir acquis auprès de Monsieur [D] [H] et Madame [A] [E] (ci-après les consorts [H]/[E]) un appartement, situé dans le bâtiment A d’une copropriété sise [Adresse 5], au prix de 197 950 euros, par compromis du 24 mars 2022 puis par acte authentique du 30 juin 2022 ; que l’acte comporte une clause d’exonération des vices cachés, inopposable en cas de connaissance du vice par le vendeur.

Ils déclarent également que le dossier contractuel mentionne la communication de diagnostics et d’annexes de copropriété ; que, néanmoins, ces pièces ne reflètent pas l’ampleur des désordres antérieurs et des procédures de péril affectant l’immeuble, notamment au regard d’éléments discutés en assemblées générales, dont celle du 26 février 2020 relative à des atteintes de la charpente et d’événements antérieurs à savoir effondrement, péril, infiltrations, et expertises.

Ils font savoir qu’après la vente, divers copropriétaires ont constaté et documenté des désordres structurels et des atteintes biologiques notamment des dégradations des planchers et bois, de l’humidité, des infiltrations et des champignons lignivores, ayant conduit à des difficultés d’occupation, à des mesures de sécurité prises par la commune de [Localité 1] par arrêté du 7 avril 2023 et à des conclusions techniques convergentes sur un risque de péril. Ils allèguent que le coût des travaux de structure sur parties communes est chiffré à 800 000 euros, avec une quote-part chiffrée par eux à la somme de 69 809 euros, soit un impact financier significatif au regard du prix d’acquisition, selon eux.

Les consorts [X]/[P] indiquent qu’ils n’ont aucune volonté de faire face à de lourdes dépenses qu’imposait l’état dégradé de l’immeuble. Aussi, par exploit du 27 juin 2024, ils ont fait délivrer une assignation à Monsieur [D] [H] et Madame [A] [E] devant cette juridiction.

Dans leurs dernières conclusions signifiées le 4 mars 2025, Monsieur [G] [Z] [X] et Madame [Q] [U] [P] demandent au tribunal de :

- Constater que Monsieur [H] et Madame [E] n’ont pas informé complétement Monsieur [X] et Madame [O] au moment de la vente sur l’état dans lequel se trouve l’immeuble,
- Constater que l’immeuble vendu est atteint de nombreux vices cachés qui portent atteinte à la solidité de l’ouvrage et qui sont tels que si Monsieur [X] et Madame [O] les avaient connus, ils n’auraient pas fait l’acquisition de l’appartement,
- Dire que les consentements de Monsieur [X] et Madame [O] ont été trompés par l’ampleur des vices cachés qui affectent le bien vendu,
- Prononcer l’annulation de la vente compte tenu de la gravité des désordres qui affectent le bien vendu,
- Condamner Monsieur [H] et Madame [E] in solidum à payer à Monsieur [X] et Madame [O] la somme de 253.667,26 euros en annulation de la vente,
- Condamner Monsieur [H] et Madame [E] à payer à Monsieur [X] et Madame [O] la somme de 6.000 euros d’article 700 du CPC ainsi que les entiers dépens,
- Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Au soutien de ces prétentions, les consorts [X]/[P] se fondent sur les dispositions des articles 1130 et 1641 et suivants du code civil.

Ils allèguent que l’appartement se trouve dans un immeuble construit en 1770 et non en 1949, comme indiqué dans le compromis de vente, et atteint de nombreux vices de construction générés par la présence d’insectes xylophages et de champignons lignivores dont la présence a migré du 2ème au 1er étage du bâtiment A pour atteindre le rez-de-chaussée depuis plusieurs années ; que ces vices portent atteinte à la structure bois de l’immeuble et à la solidité de l’ouvrage et nécessite des travaux évalués à 800 000 euros, à la charge des copropriétaires, vices sont antérieurs à la vente.

Ils affirment qu’il est vraisemblable qu’à raison de l’état général de l’immeuble Monsieur [H] et Madame [E] ont préféré mettre en vente leur bien plutôt que d’avoir à faire face à de lourdes dépenses de copropriété.

Bien que régulièrement assignés, Monsieur [D] [H] et Madame [A] [E] n’ont pas constitué avocat. En conséquence, le présent jugement sera rendu réputé contradictoire.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux dernières conclusions pour ce qui concerne l’exposé détaillé des prétentions et moyens de la partie demanderesse.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 23 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les vices cachés allégués et les suites

Il résulte de la combinaison des dispositions des articles 1641 et suivants du code civil notamment que « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.
(…)
Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.
(…)
Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.
(...)
Dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.
(…)
Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.
(…)
Si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu'à la restitution du prix, et à rembourser à l'acquéreur les frais occasionnés par la vente.
(…)
L'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice ».

En l’espèce, les consorts [X]/[P] soutiennent que l’appartement qui leur a été vendu par les consorts [H]/[E] ne se trouve pas dans un immeuble construit en 1949 ou peu avant mais en 1770 ; que cette information erronée qui se trouve dans le compromis de vente serait fausse.

Les consorts [X]/[P] expliquent également qu’en échangeant avec d’autres copropriétaires, ils se sont aperçus que l’immeuble a, dans un passé proche, subi de nombreux désordres ayant conduit à la prise d’un arrêté de péril et qu’une partie de l’immeuble fait l’objet d’un arrêté de péril encore aujourd’hui par la commune de [Localité 1] ; qu’en 2012 l'immeuble a connu un effondrement du pignon droit sur le 2ème étage du bâtiment A et que des travaux de réfection de toiture et des ravalements ont été effectués en 2014 ; que par AG du 22 janvier 2013 et du 20 décembre 2013, le syndicat de copropriété a voté la réalisation de travaux à la suite des infiltrations en couverture et des travaux de ravalement survenus en 2012 ; qu’en septembre 2019, Monsieur [B] copropriétaire au 2ème étage s’est inquiété de la présence de trous suspects sur la partie visible de la charpente ; que des investigations ont été menées et ont détecté la présence de [Localité 2] et qu’il a été décidé par AG du syndicat de copropriétaires du 26 février 2020 de faire des travaux de traitement de la charpente sur l’ensemble du 2ème étage sur les poutres apparentes, travaux ayant concerné les quatre appartements du 2ème étage dont celui des demandeurs. Ils affirment que les vendeurs étaient présents à cette assemblée générale de 2020 ; que, cependant, rien n’est évoqué par eux à ce sujet dans l’acte de vente.

Il n’est pas contesté que l’appartement se trouve dans un immeuble atteint de nombreux vices de construction générés par la présence d’insectes xylophages et de champignons lignivores dont la présence a migré du 2ème au 1er étage du bâtiment A pour atteindre le rez-de-chaussée depuis plusieurs années.

Il résulte des pièces de la procédure que ces vices portent atteinte à la structure bois de l’immeuble et à la solidité de l’ouvrage et nécessite des travaux évalués à 800 000 euros à la charge des copropriétaires. Ces vices sont tous antérieurs à la vente.

Les consorts [H]/[E] ne peuvent pas soutenir utilement qu’ils ignoraient l’existence de ces graves défauts, car ils ont été destinataires des procès-verbaux des assemblées générales du syndicat des copropriétaires tenues bien avant la vente litigieuse, mentionnant ces défauts et les travaux correctifs. Néanmoins, ils n’ont pas informé les consorts [X]/[P].

Dès lors, Monsieur [H] et Madame [E] n’ont pas informé complétement Monsieur [X] et Madame [P] au moment de la vente sur l’état dans lequel se trouve l’immeuble vendu, atteint de nombreux vices cachés qui portent atteinte à la solidité de l’ouvrage et qui sont tels que si Monsieur [X] et Madame [P] les avaient connus, ils n’auraient pas fait l’acquisition de l’appartement. En outre, la clause d’exonération des vices cachés est inopposable aux acquéreurs à raison de la connaissance des vices par les vendeurs.

En conséquence, il y a lieu de prononcer l’annulation, pour vices cachés, de la vente du bien immobilier intervenu par compromis du 24 mars 2022 puis par acte authentique du 30 juin 2022 entre Monsieur [D] [H] et Madame [A] [E], d’une part, et Monsieur [G] [Z] [X] et Madame [Q] [U] [P], d’autre part.

Conformément aux prescriptions de l’article 1644 du code civil, Monsieur [G] [Z] [X] et Madame [Q] [U] [P] choisissent de rendre la chose et de se faire restituer le prix.

À l’appui de cette demande, ils exposent que Monsieur [C] Architecte mandaté par le Syndic a chiffré le coût des travaux de structure sur les parties communes à 800 000 euros, dont la part qui revient à Monsieur [X] et Madame [P] au regard de leurs tantièmes s’élève selon le Syndic à la somme de 69 809,34 euros.

En conséquence, il y a lieu de condamner in solidum Monsieur [H] et Madame [E] à payer à Monsieur [X] et Madame [P] la somme de 253 667,26 euros se répartissant comme suit : 197 950 euros représentant le prix de la vente, 32 904,20 euros et 3 331,60 euros au titre des intérêts bancaires, 11 494 euros pour les frais notariés et 7 987,46 euros pour les frais d’expertise et de mesure conservatoire déjà payés.

Sur les dépens

Selon les termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [H] et Madame [E] sont les parties perdantes du litige.

En conséquence, ils seront condamnés in solidum en tous les dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, tenus aux dépens et succombant en la présente instance, Monsieur [H] et Madame [E] seront en conséquence condamnés in solidum à payer à Monsieur [X] et Madame [P] une somme qu’il est équitable de fixer à 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

En vertu de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, aucune circonstance de droit ou de fait ne justifie que l'exécution provisoire de droit de la présente décision soit écartée.

En conséquence l’exécution provisoire de droit sera rappelée.

Sur les autres demandes

Il convient de rejeter le surplus des demandes.

PAR CES MOTIFS