TJ 06088, 16 juin 2026, RG 22/01826

COUR D’APPEL D’[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)

JUGEMENT : Syndicat de copropriété [Adresse 1] c/ [O] [P]

N° 26/
Du 16 juin 2026

4ème Chambre civile
N° RG 22/01826 - N° Portalis DBWR-W-B7G-OEX3

Grosse délivrée à

Maître [N] [C]

Maître [F] [M]

expédition délivrée à

le

mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du seize juin deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Lise ISETTA,Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l'audience publique du 5 février 2026 le prononcé du jugement étant fixé au 7 mai 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 16 Juin 2026, après prorogation du délibéré, signé par Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEUR:

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], prisen la personne de son syndic en exercice
[Adresse 1]
[Localité 2]
représenté par Maître Christophe NANI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEUR:

Monsieur [O] [P]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représenté par Maître Jean-Luc MARCHIO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte notarié du 4 juillet 1984, M. [O] [P] a acquis la propriété des lots n°22, 23 et 203 au sein d’un immeuble soumis au régime de la copropriété et situé [Adresse 1] à [Localité 3].

Reprochant à M. [P] d’avoir installé une véranda sur la toiture-terrasse de l’immeuble, une cloison et une porte sur le palier du sixième étage, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] a fait assigner M. [P] devant le tribunal judiciaire de Nice par acte de commissaire de justice du 27 avril 2022 aux fins d’obtenir principalement sa condamnation à les déposer.

Par conclusions notifiées le 4 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] sollicite la condamnation de M. [P] à :
déposer la véranda installée sur la terrasse du 6ème étage ainsi que tous objets qui pourraient s’y trouver à l’intérieur,procéder à l’enlèvement de tous les objets entreposés sur la terrasse du 6ème étage,déposer la porte installée sur le palier du 6ème étage,supprimer la cloison construite sur le palier du 6ème étage le long de la rambarde du 6ème étage,et sollicite que ces condamnations soient assorties d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts,lui payer la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
Il fait valoir que les dispositions du règlement de copropriété priment sur toutes les autres dispositions et en particulier sur l’état descriptif de division. Il note que le règlement de copropriété prévoit en page 8 que les couvertures et toutes les terrasses accessibles et inaccessibles constituent des parties communes. Il estime que la terrasse du sixième étage constitue donc une partie commune.

En réplique aux conclusions adverses relatives à la prescription acquisitive, il précise qu’aucun acte produit aux débats n’établit l’existence d’un droit de jouissance privative sur la terrasse au profit de M. [P] et qu’aucune pièce ne démontre l’acquisition de cette prescription.

Il indique enfin que la cloison et la porte installées par M. [P] au sixième étage de façon à privatiser le palier commun à son profit exclusif ont été réalisées sans l’autorisation de l’assemblée générale. Il soutient que la « clause de fond de couloir » du règlement de copropriété et état descriptif de division doit être déclarée non écrite.

Par conclusions notifiées le 18 mars 2025, M. [O] [P] conclut au débouté du syndicat des copropriétaires de ses demandes, sollicite sa condamnation à lui payer la somme de 8.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. A titre infiniment subsidiaire, il sollicite le prononcé de la prescription acquisitive de la terrasse accessoire au lot n°22 par usucapion et demande que l’action du syndicat soit déclarée irrecevable car prescrite depuis le 18 octobre 2014.

Il précise que le règlement de copropriété et état descriptif de division dressés le 14 octobre 1982 prévoient en page 6 que si la même personne se porte acquéreur des lots n°22 et 23, elle peut remplacer les deux portes palières existantes par une seule porte palière à l’arrivée de l’escalier du 6ème étage.

Il soutient que la terrasse litigieuse est une partie privative incluse dans le lot n°22. Il note que la description du lot figurant dans son titre de propriété, repris in extenso de l’état descriptif de division, comprend « une terrasse » dont la surface est ajoutée à la surface de l’appartement de 65,17 m2.

A titre subsidiaire, il précise que la véranda a été construite en 1984, soutient qu’il est devenu propriétaire de la terrasse par usucapion et que l’action du syndicat des copropriétaires en restitution d’une partie commune indument appropriée par un copropriétaire est une action réelle qui se prescrit par 30 ans. Il estime que cette action est prescrite depuis le 18 octobre 2014.

La clôture est intervenue le 22 janvier 2026. L’affaire a été retenue à l’audience du 5 février 2026 et mise en délibéré au 7 mai 2026 prorogé au 16 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISON

En vertu de l’article 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :
- le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ;
- le gros œuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;
- les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
- les locaux des services communs ;
- les passages et corridors ;
- tout élément incorporé dans les parties communes.

Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres :
- le droit de surélever un bâtiment affecté à l'usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d'en affouiller le sol ;
- le droit d'édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes ;
- le droit d'affouiller de tels cours, parcs ou jardins ;
- le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes ;
- le droit d'affichage sur les parties communes ;
- le droit de construire afférent aux parties communes.

L’article 8 I. de la même loi précise qu’un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes. Il énumère, s'il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.

L’article 25 b) de la même loi prévoit que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

Le copropriétaire qui procède, sans autorisation de l’assemblée, à des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble doit être condamné à la remise des lieux dans leur état d’origine.

Sur la demande de dépose de la porte palière et de la cloison installées au 6ème étage

Le règlement de copropriété de l’immeuble [Adresse 1] dressé le 14 octobre 1982 prévoit en page 6 dans une clause intitulée « Condition particulière » la faculté pour le propriétaire qui se porte acquéreur des lots n°22 et 23 d’installer une porte palière à l’arrivée de l’escalier du 6ème étage.

«  2° Au cas où les appartements dépendant du bâtiment A, formant respectivement les lots numéros vingt deux et vingt trois ci-après désignés, situés au sixième étage, seraient acquis par une même personne, celle-ci aurait la faculté de supprimer les deux portes palières existantes et de les remplacer par une seule porte palière placée à l’arrivée de l’escalier du sixième étage, et dont l’emplacement est figuré sous pointillé rouge au plan dudit étage, ci-après annexé aux présentes, de sorte que cet acquéreur deviendrait seul propriétaire du pallier du sixième étage, tel qu’il figure sous hachures rouges audit plan.

Dans ce cas, tous les frais de mise en place de la nouvelle porte palière ainsi que les frais concernant la porte de l’ascenseur du sixième étage – laquelle donnerait accès directement aux deux lots susvisés ainsi réunis – seront supportés exclusivement par le propriétaire desdits lots.

En outre, ce dernier sera tenu de donner libre accès à toute personne devant accéder à la toiture-terrasse du bâtiment chaque fois qu’il sera nécessaire. »

M. [P] a acquis les lots n°22 et 23 par acte notarié du 4 juillet 1984 et la clause particulière figurant dans le règlement de copropriété l’autorise donc expressément à installer une porte palière à l’arrivée de l’escalier, à charge de payer les frais afférents au palier du sixième étage et à la porte de l’ascenseur. Des tantièmes supplémentaires doivent en outre

être attribués afin de refléter le fait que M. [P] est devenu seul propriétaire du palier du 6ème étage.

Ces aménagements ont été effectués conformément aux dispositions du règlement de copropriété et avant qu’une décision de justice ne se prononce sur la validité de la clause litigieuse.

Le moyen selon lequel M. [P] n’a pas supprimé les deux portes palières existantes à l’entrée de chaque appartement est inopérant dès lors qu’il s’agit d’une faculté et non d’une obligation.

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande de dépose de la porte palière et de la cloison installées sur le palier du 6ème étage.

Sur la demande de dépose de la véranda et d’enlèvement des objets

Sur le caractère privatif ou commun de la terrasse située au 6ème étage
Le règlement de copropriété de l’immeuble [Adresse 1] précise dans la clause « Parties privatives et parties communes », paragraphe « II – Définition des parties communes » en page 8 que les parties communes comprennent les terrasses accessibles et non accessibles :

« Les parties communes comprennent notamment :
[…]
Les couvertures et toutes les terrasses accessibles ou non accessibles […] 
Les parties communes sont l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires.»

La même clause du règlement de copropriété définit les « parties privatives » comme « les locaux et espaces qui, aux termes de l’état descriptif de division ci-après établi, sont compris dans la composition d’un lot [sic] sont affectés à l’usage exclusif du propriétaire du lot considéré, et comme tels, constituent des parties privatives. Il en est de même pour les accessoires desdits locaux tels que notamment : […] Et en résumé, tout ce qui est inclus à l’intérieur des locaux […].

Dans l’état descriptif de division, le lot n°22 est décrit en page 12 comme suit :

« Un appartement situé au sixième étage du bâtiment A, composé de :
Une entrée avec dégagement, une salle de séjour, deux chambres, une cuisine avec placard, une salle de bains avec placard, le tout d’une superficie de 65,17 m2 _____ et une terrasse. »

Le lot n°23 est quant à lui décrit comme « un studio situé au sixième étage du bâtiment A, composé de [ :] une entrée, une pièce, et une cuisinette avec water-closet, d’une surface de 13,83 m2. »

L’acte notarié par lequel M. [P] s’est porté acquéreur des lots n°22 et 23 reprend les mêmes descriptions.

Il convient de relever que, d’une part, la terrasse n’est pas incluse dans la superficie du lot n°22 mais ajoutée à la fin de la description et après la mention de la superficie totale de sorte qu’elle est exclue de cette superficie.

D’autre part, le règlement de copropriété précise que toutes les terrasses accessibles ou non accessibles constituent des parties communes.

Il s’en déduit que la terrasse ne fait pas partie de la superficie du lot n°22 et ne constitue pas une partie privative, mais une partie commune.

Sur l’acquisition par usucapion
Il convient de relever que la fin de non-recevoir tirée de la prescription a été initialement soulevée par M. [P] par conclusions d’incident devant le juge de la mise en état puis, sur décision du juge de la mise en état, a été reprise dans les écritures adressées à la formation de jugement en application de l’article 789 6° du code de procédure civile dans sa version issue du décret n°2024-673 du 3 juillet 2024.

Aux termes de l’article 2258 du code civil, la prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi.

Selon l’article 2255 du même code, la possession est définie comme la détention ou la jouissance d’une chose ou d’un droit que nous tenons ou que nous exerçons par nous-mêmes, ou par un autre qui la tient ou qui l’exerce en notre nom.

L’article 2261 du même code fixe les conditions d’usucapion aux termes desquelles, pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.

L’article 2272 du même code prévoit que le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans lorsque le possesseur n’a pas de juste titre. Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans.

Il incombe à celui qui revendique l’acquisition par prescription d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, M. [P] détient un juste titre constitué par l’acte notarié du 4 juillet 1984.

La possession est en outre continuelle et non-équivoque depuis 1984 et donc depuis plus de 10 ans.

Enfin, le procès-verbal de constat d’huissier établi le 25 mars 2021 à la demande du syndicat des copropriétaires précise que sur le palier du 6ème étage « se trouve une autre porte donnant accès à la partie commune constituant un toit terrasse sur lequel je constate la présence de 2 points d’arrivée d’eau ainsi que la construction de différents auvents fixés sur la façade […] ».

Les représentants du syndicat des copropriétaires peuvent donc accéder à cette terrasse et, même si le syndicat déclare que les aménagements réalisés ne sont pas visibles depuis l’extérieur de l’immeuble, l’occupation de la terrasse par M. [P] était publique au sens de l’article 2261 précité.

M. [P] a en conséquence acquis un droit de jouissance privative de la terrasse du 6ème étage par l’effet de la prescription et le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de condamnation à déposer la véranda installée sur cette terrasse.

En revanche, il ressort du constat d’huissier établi le 25 mars 2021 que de multiples objets sont déposés sur la terrasse et l’encombrent sans utilité particulière en ne permettant manifestement pas son entretien qui incombe au syndicat des copropriétaires.

Le constat d’huissier précise que « le tout est fortement encombré d’objets divers très hétéroclites ».

Il convient par conséquent de condamner M. [L] à procéder à l’enlèvement de tous les objets entreposés sur la terrasse du 6ème étage sous astreinte dans les termes du dispositif.

Sur les demandes de dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de M. [P] à lui payer la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé, sans préciser la nature de ce préjudice et le bien-fondé de sa demande. Il en sera par conséquent débouté.

M. [P] formule également une demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive. Il résulte toutefois de ce qui précède que l’action du syndicat des copropriétaires est partiellement fondée si bien que M. [P] sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur les frais du procès

Le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens de l’instance et à payer à M. [P] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS