TJ 80021, 17 juin 2026, RG 26/00033

DU : 17 Juin 2026

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ORDONNANCE DE REFERE

Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité
Sans procédure particulière

AFFAIRE :

S.N.C. DE GILLABOZ

C/

S.N.C. ROSE ET LAURENT, [F], [G]

Répertoire Général

N° RG 26/00033 - N° Portalis DB26-W-B7K-IVBD

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Expédition exécutoire le : 17 Juin 2026

à : Mes HEMBERT - DELAVENNE - LOMBARD
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Expédition le :

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à : Expert X2

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AMIENS

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ORDONNANCE DE REFERE
du
DIX SEPT JUIN DEUX MIL VINGT SIX

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Nous, Eric BRAMAT, Président, statuant en qualité de juge des référés, assisté de Céline FOURCADE, greffière, avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

S.N.C. DE GILLABOZ (RCS D’AMIENS N° 988 669 016)
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Christophe HEMBERT, avocat au barreau d’AMIENS

- DEMANDEUR(S) -

ET :

S.N.C. ROSE ET LAURENT
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Me Damien DELAVENNE, avocat au barreau de LAON

Madame [A] [H] [F] épouse [G]
née le 28 Mars 1934 à [Localité 2]
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 2]
non comparante, ni représentée

Madame [J] [B] [D] [G]
née le 17 Août 1934 à [Localité 3]
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 2]
représentée par Me Pierre LOMBARD, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN

- DÉFENDEUR(S) -

EXPOSE DU LITIGE

Vu les assignations en référé en date du 22 janvier 2026 délivrées par la SNC DE GILLABOZ à Monsieur [J] [G], Madame [A] [F] épouse [G] et la SNC ROSE ET LAURENT, au visa des articles du Code de procédure civile, aux fins de :
Ordonner une mesure d’expertise ;Ordonner la suspension du paiement du loyer ; Subsidiairement, ordonner consignation du loyer sur un sous-compte CARPA ouvert par le conseil des requérants ; Réserver les dépens ;
L’affaire a été entendue, après avoir fait l’objet de renvois contradictoires réalisés à la demande des parties, à l’audience du 3 juin 2026.

La SNC GILLABOZ a comparu par son conseil et a demandé au juge des référés de :
Ordonner la procédure recevable et fondée ; En conséquence, ordonner une mesure d’expertise ;Ordonner la suspension du paiement du loyer depuis l’entrée dans les lieux et subsidiairement ordonner réfaction de la moitié et en tout état de cause consignation sur un compte CARPA ouvert à cet effet ; Subsidiairement, ordonner consignation du loyer sur un sous-compte CARPA ouvert par le conseil des requérants ; Débouter la SNC ROSE ET LAURENT de sa demande de restitution des sommes prétendument indument perçues pour le montant de 6.282,12 euros ; Débouter les bailleurs de leur demande de condamnation au versement des loyers ; Réserver les dépens ;
La SNC ROSE ET LAURENT a comparu par son conseil et a demandé au juge des référés de :
À titre principal, Débouter la SNC DE GILLABOZ de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;En conséquence, Rejeter la demande d’expertise judiciaire comme étant dépourvue de motif légitime ; Condamner la SNC DE GILLABOZ à verser à la SNC ROSE ET LAURENT une provision de 6.282,12 euros, à valoir sur la restitution des sommes indûment perçues, avec intérêts au taux légal à compter du 30 décembre 2025 ; À titre subsidiaire, si par impossible une mesure d’expertise devait être ordonnée, Juger que la mission de l’expert sera strictement limitée à des constatations purement techniques et matérielles, à l’exclusion de toute appréciation juridique ;En conséquence, Dire que l’Expert missionné aura pour mission exclusive de : Se rendre sur les lieux afin de constater l’état actuel des installations électriques dans la partie commerciale et la partie habitation ;Décrire de manière strictement technique les éventuelles non-conformités relevées au regard des normes en vigueur ;Préciser si ces non-conformités présentent un danger actuel pour la sécurité des occupants ;Évaluer exclusivement le coût technique des travaux nécessaires à la mise en conformité ;Dire que la mission exclura expressément : Toute interprétation des obligations contractuelles des parties ;Toute qualification de vice caché ; Toute appréciation des responsabilités ; Toute évaluation de préjudices ; Toute analyse relative à l’état structurel général de l’immeuble, aux fondations, à la toiture, aux escaliers ou aux éléments relevant des obligations du bailleur ; Dire que l’expertise ne pourra en aucun cas avoir pour objet d’établir un état des comptes entre les parties, ni de déterminer l’existence ou le montant de créances éventuelles, la mission excluant toute analyse comptable ou contractuelle relative aux créances réciproques des parties ;En toute hypothèse, Constater les protestations et réserves d’usage formulées par la SNC ROSE ET LAURENT et en prendre acte ; Dire que la consignation et l’intégralité des frais d’expertise seront mis à la charge exclusive de la SNC DE GILLABOZ, demanderesse à la mesure ;Condamner la SNC DE GILLABOZ à verser à la SNC ROSE ET LAURENT la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; Condamner la SNC DE GILLABOZ aux entiers dépens ;
Monsieur [J] [G] et Madame [A] [F] épouse [G] ont comparu par leur conseil commun et ont demandé au juge des référés de :
Débouter la SNC DE GILLABOZ de ses moyens fins et conclusions,Condamner par provision la SNC DE GILLABOZ à payer par provision la somme de 4.940 euros correspondant aux loyers échus et impayés ;Condamner la SNC DE GILLABOZ au paiement de la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;
Vu les dernières écritures déposées par les parties ;

L’affaire a été mise en délibéré pour l’ordonnance être rendue le 17 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

A titre liminaire, il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 768 du Code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif. Les « Dire et juger » et les « Constater » ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi. En conséquence, il ne sera pas statué sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués. Il en est de même des « Donner acte » ou des demandes consistant à « s’associer » à une autre dépourvus de toute valeur juridique.

Sur la demande d’expertise :

Sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile le juge des référés peut, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, ordonner les mesures d’instruction légalement admissibles à la demande de tout intéressé.

Si l’application de ce texte n’est pas de droit, l’existence de contestations ne constitue pas un obstacle à sa mise en œuvre qui n'implique aucun préjugé sur la responsabilité des personnes appelées comme partie à la procédure ni sur les chances de succès du procès susceptible d'être ultérieurement engagé. Il suffit de constater qu'un tel procès est possible, qu'il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée et que celle-ci ne porte pas une atteinte illégitime aux droits et libertés fondamentaux d'autrui.

Monsieur et Madame [G] s’opposent à cette demande. Ils précisent d’abord que l’acte de cession a été modifié en tenant compte des diagnostics électriques réalisés le 26 août 2025, soit postérieurement au pouvoir donné au notaire rédacteur pour signer l’acte de cession du 24 juillet 2025, retourné le 30 juillet 2025. Ce moyen, dont il n’est tiré aucune conséquence, sera écarté.
Ils soutiennent ensuite que la société DE GILLABOZ n’a pu ignorer les désordres allégués alors qu’elle a visité l’immeuble à de nombreuses reprises avant de signer le compromis et fait dresser des constats de commissaire de justice. Ils en déduisent que l’ARS a été instrumentée pour obtenir une visite non contradictoire et un arrêté préfectoral afin de les contraindre à vendre l’immeuble à vil prix.

La société ROSE ET LAURENT soutient quant à elle qu’il n’existe aucun motif légitime dès lors que la société DE GILLABOZ avait connaissance des désordres allégués lors de la signature de l’acte définitif de cession du fonds le 1er septembre 2025 et que l’état de l’installation électrique a été contractualisé.
A cet égard, elle fait valoir que l’argument de l’encombrement des lieux doit être écarté dès lors que l’acquéreur a visité les lieux à de multiples reprises accompagné de son notaire et d’un électricien, qu’il a fait intervenir son propre artisan notamment présent lors de l’état des lieux de sortie du 13 août 2025, qu’il a lui-même requis le diagnostic des installations électriques avant la signature de l’acte définitif et qu’outre qu’il ne ressort pas du constat d’état des lieux du 13 août 2025 de désordre structurel grave qualifié de danger imminent, ni aucune situation d’impropriété totale à l’habitation, l’encombrement allégué n’a pas empêché les constatations.
Elle ajoute que, contrairement à ce qu’affirme le demandeur, elle a bien réglé les factures émises par l’entreprise COPPEE et le diagnostic APAVE du 7 octobre 2025 atteste de la réalité des interventions réalisées. Si des non-conformités subsistaient à l’issue du contrôle du 7 octobre 2025, la condition particulière organisait précisément cette hypothèse en prévoyant un mécanisme de prélèvement sur la somme séquestrée, ce qui a été mis en œuvre par le notaire le 30 décembre 2025. Elle en déduit qu’il n’existe aucun vice caché et que l’article 145 du code de procédure civile ne saurait être détourné pour permettre à une partie de revenir sur un risque qu’elle a accepté et encadré contractuellement.
A supposer même qu’un litige existe, elle soutient aussi qu’elle n’est plus exploitante, ni détentrice des locaux, n’a plus la garde juridique ni matérielle de l’immeuble et a exécuté les obligations mises à sa charge, les travaux structurels qui seraient requis relevant exclusivement du bailleur.
Par ailleurs, elle indique que l’arrêté préfectoral du 12 novembre 2025 et le constat du 13 novembre 2025 sont postérieurs à la cession et ne peuvent caractériser une dissimulation antérieure qui lui serait imputable.

Les moyens tirés des visites préalables à la cession seront écartés dès lors qu’il est constant que les clauses contenues dans l’acte ou la description même du bien ne sont pas un obstacle à une action en garantie, si le cessionnaire prouve l’existence de vices cachés dont avait connaissance le cédant. Or à ce stade, la société DE GILLABOZ n’a pas à faire cette preuve, mais simplement que son action repose sur un fondement suffisamment déterminé. Au demeurant, si des désordres affectant l’installation électrique ont pu être constatés lors de la cession, il y a lieu de rappeler d’une part que le juge des référés qui n’est pas le juge du contrat, de sorte n’a pas à interpréter le bail, et d’autre part, que dans ces conditions c’est aux défendeurs de convaincre le juge de l’évidence de ce que tous les désordres invoqués ont été contractualisés, non en des termes généraux, mais point par points pour démontrer que l’action in futurum est vouée à l’échec.

Dès lors, outre que le diagnostic APAVE du 7 octobre 2025 concerne la partie commerciale, et non la partie privative, et que ce point ajoute au litige entre les parties en ce qui concerne les travaux effectifs, il suffit à ce stade de constater que la société DE GILLABOZ relève l’ampleur des désordres électriques, l’état de vétusté des zingueries, l’absence de raccordement au tout à l’égout, les escaliers aux marches cassées et instables et la solidité des fondations, mis en évidence par l’ARS le 3 novembre 2025 et le constat de commissaire de justice du 13 novembre 2025, et ayant justifié, par arrêté préfectoral du 12 novembre 2025, la mise en demeure des bailleurs de mettre en sécurité l’installation électrique du logement selon les normes françaises en vigueur, avec fourniture d’une attestation par un professionnel qualifié, et de mettre en sécurité les escaliers du logement.

Ainsi, peu important que l’arrêté préfectoral et le constat de commissaire de justice soient postérieurs à la cession, il est certain qu’au vu des désordres constatés il existe un litige opposant la société DE GILLABOZ à la société ROSE ET LAURENT et à Monsieur et Madame [G] relatif à leurs obligations respectives d’entretien (lorsqu’elle était locataire), de délivrance conforme, ou de garantie, dont la solution dépend de constatations techniques.

Il résulte en définitive des pièces versées aux débats et notamment de :
Cession de fonds de commerce du 1er septembre 2025 ;Procès-verbal de constat du 13 août 2025 ;Diagnostic des installations électriques avant vente du 26 août 2025 ;Rapport de vérification de levées de réserve avant vente ;Rapport de l'installation intérieure d'électricité du 25 octobre 2024 ;Arrêté du préfet du 12 novembre 2025 ;Procès-verbal de constat du 13 novembre 2025 ;Rapport d'inspection de l'ARS du 03 novembre 2025 ;Police d'assurance MMA ;Qu’il existe un motif légitime à voir ordonner l’expertise sollicitée suivant les modalités prévues au dispositif.

Concernant les demandes relatives à la mission de l’expert, il sera rappelé que la détermination de celle-ci relève de l’office du juge qui se prononce après avoir entendu les parties en considération du litige in futurum et des pièces produites par les parties ci-avant listées.

Sur la demande reconventionnelle de provision au titre du séquestre :

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le Président du Tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier d’une obligation lorsque celle-ci n’est pas sérieusement contestable.

Il appartient à celui qui en réclame l’exécution de rapporter la preuve qu’il est créancier d’une obligation non sérieusement contestable.

La société ROSE ET LAURENT sollicite la condamnation de la société DE GILLABOZ à lui payer une provision de 6.282,12 euros à valoir sur la restitution des sommes indument perçues, avec intérêts au taux légal à compter du 30 décembre 2025.

Au cas précis, l’acte authentique du 1er septembre 2025 par lequel la société ROSE ET LAURENT a cédé son fonds de commerce à la société DE GILLABOZ stipule que :
« Le CEDANT s’engage :
à faire réaliser à ses frais au plus tard le 30 septembre 2025, les travaux de remise aux normes de l’installation électrique, conformément au devis établi par l’entreprise VINCENT COPPEE en date des 27 août et 1er septembre 2025 dont une copie est demeurée ci-jointe, en exécution du diagnostic APAVE en date du 26 août 2025 dont une copie est demeurée ci-annexée et du diagnostic Contrôle et Diagnostics Immobiliers en date du 25 octobre 2024 dont une copie est demeurée ci-annexée. à obtenir au plus tard le 31 octobre 2025 l’attestation de conformité de l’installation électrique pour la partie habitation et la partie commerciale par tous organismes de contrôle de type APAVE. Précision étant faite que tous travaux supplémentaires nécessaires à l’obtention de ladite attestation de conformité seront à la charge du CEDANT qui s’y oblige.(…)
Dans l’hypothèse où les travaux ne seraient pas exécutés et l’attestation de conformité non délivrée aux dates ci-avant convenues, le CEDANT accepte expressément que le montant des devis soit remis directement au CESSIONNAIRE par prélèvement sur le montant de la somme séquestrée, le CESSIONNAIRE faisant alors son affaire de la réalisation et du paiement des travaux de mise en conformité de l’installation électrique ».

La société DE GILLABOZ s’oppose à cette demande au motif que l’attestation APAVE dénuée de réserve n’a pas été fournie au terme des travaux et que le montant reversé par le notaire sur la somme initialement consignée est inférieur au coût réel des travaux à intervenir.

Au vu de ce qui précède et de l’expertise ordonnée qui permettra le cas échéant de déterminer l’adéquation des travaux réalisés, la société ROSE ET LAURENT échoue à faire la démonstration d’une créance incontestable au titre du caractère indu des sommes versées en application de la clause susvisée.

La demande reconventionnelle de provision au titre du séquestre sera donc rejetée en ce qu’elle se heurte à des contestations sérieuses.

Sur la suspension et la consignation du loyer :

La société GILLABOZ sollicite la suspension du paiement du loyer.

A titre subsidiaire, la société DE GILLABOZ sollicite du juge des référés qu’il ordonne la consignation du loyer sur un sous-compte CARPA ouvert par son conseil.

Or, dans le cadre de la présente procédure, il ne peut être valablement statuer sur cette demande qu’en application des dispositions des articles 834 et 835 du Code de procédure civile. La société DE GILLABOZ ne fait aucune démonstration en articulant les conditions d’application de ces textes et si elle insiste sur l’insalubrité de la partie locative non commerciale qui a été déclarée présenter un danger imminent par les occupants, la partie locative commerciale demeure quant à elle exploitée.

Au demeurant, l’expertise ordonnée permettra d’examiner les désordres allégués et de fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités encourues et de faire les comptes entre les parties.
A ce stade et au vu de ce qui précède, l’obligation dont se prévaut la société DE GILLABOZ souffre de contestations qui ne peuvent être tranchée par le juge des référés.

La demande de suspension des loyers sera donc rejetée.

Dès lors qu’elle repose sur une obligation sérieusement contestable, la demande de consignation sera également rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de provision au titre de la dette locative :

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le Président du Tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier d’une obligation lorsque celle-ci n’est pas sérieusement contestable.

Il appartient à celui qui en réclame l’exécution de rapporter la preuve qu’il est créancier d’une obligation non sérieusement contestable.

Monsieur et Madame [G] sollicitent la condamnation par provision de la SNC DE GILLABOZ à leur payer la somme de 4.940 euros correspondant aux loyers échus et impayés. Au vu des règlements intervenus, ils ont sollicité sur l’audience que cette condamnation soit prononcée en derniers ou quittances.

Cependant, pour l’application des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés ne peut statuer que sur le caractère incontestable de la créance. Tel n’est pas le cas en l’espèce, le créancier devant nécessairement déterminer sa créance pour l’application du texte susvisé.

La demande reconventionnelle de provision au titre de la dette locative sera donc rejetée.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

En application de l’article 491 alinéa 2 du Code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens. Selon l’article 696 du même code, la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’état, il convient de laisser les dépens à la charge de la société DE GILLABOZ qui a intérêt à la mesure, sauf leur récupération éventuelle au fond.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés non compris dans les dépens.

A ce titre, Monsieur et Madame [G] sollicitent la condamnation de la société DE GILLABOZ à leur payer la somme de 2.500 euros.

La société ROSE ET LAURENT sollicite la condamnation de la société DE GILLABOZ à lui payer la somme de 3.000 euros.

Au cas précis, l’équité et la nature du litige commandent de rejeter ces demandes.

PAR CES MOTIFS