TJ 68224, 12 juin 2026, RG 24/00559

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/00559 - N° Portalis DB2G-W-B7I-IWAS
Section 1
VB
République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 12 juin 2026

Juge des Contentieux de la protection
PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [J] [K], né le 21 Mai 1953 à [Localité 2] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Jean-michel ARCAY de la SELARL BOKARIUS - ARCAY & ASSOCIES, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 5

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [W] [Y], née le 10 Juin 1967 à [Localité 3] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

Madame [H] [Y], née le 09 Avril 1966 à [Localité 3] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 6]

représentée par Maître Alexandre TABAK de la SELARL ALEXANDRE TABAK AVOCAT, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 81 substitué par Me Quentin GASSER, avocat au barreau de MULHOUSE

Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Yannick ASSER : Président
Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 13 Mars 2026

JUGEMENT : rendu par défaut en dernier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 12 juin 2026 et signé par Yannick ASSER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 10 février 2021, Monsieur [J] [K] a loué à Madame [W] [Y] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 7] à [Localité 4] pour un loyer mensuel initial de 480 euros, outre 45 euros de provision pour charges.

Par acte de caution solidaire en date du 4 février 2021, Madame [H] [Y] s’est portée caution des engagements locatifs de Madame [W] [Y].

En date du 12 juillet 2023, un procès-verbal de constat de sortie a été dressé par acte de commissaire de justice.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 février 2024, Monsieur [J] [K] a attrait Madame [H] [Y] et Madame [W] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins de les voir notamment condamnées au paiement de diverses sommes au titre du décompte de sortie, ainsi qu’à des dommages et intérêts.

L’affaire a été fixée à l’audience du 31 mai 2024, et après plusieurs renvois à la demande de l’une au moins des parties, a été retenue à l’audience du 13 mars 2026.

Lors de cette audience, Monsieur [J] [K], régulièrement représenté par son conseil, a repris le bénéfice de ses conclusions du 3 avril 2025 et demande au juge, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
- Dire et juger son assignation recevable,
- Débouter Madame [H] [Y] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
- Ordonner la capitalisation des intérêts,
- Condamner solidairement Madame [W] [Y] et Madame [H] [Y] à lui payer les sommes suivantes :
3 896,61 euros au titre du décompte de sortie, avec les intérêts de droit à compter du jour de l’assignation, 500 euros à titre de dommages et intérêts, avec les intérêts de droit à compter du jour de l’assignation,1 500 euros au titre des frais irrépétibles, avec les intérêts de droit à compter du jour de l’assignation, outre les entiers frais et dépens.
A l’appui de sa demande, il affirme que les sommes réclamées correspondent à des montants retenus au titre des dégradations locatives et à des loyers et charges impayés durant les trois derniers mois de la location. Il soutient que Madame [W] [Y] a donné congé par courrier du 29 mars 2023, réceptionné le 31 mars 2023, et non, comme l’affirme la partie défenderesse par courrier du 19 décembre 2022. Il indique en outre que la locataire et la caution ont été convoquées aux opérations d’état des lieux de sortie, sans toutefois s’y présenter.

Il affirme en outre que la locataire n’a pas communiqué sa nouvelle adresse et que la caution a refusé également de la transmettre, l’empêchant ainsi d’engager des démarches amiables. Il ajoute que Madame [H] [Y] ayant renoncé aux bénéfices de discussion et de division elle ne peut lui opposer l’absence de démarches entreprises à l’égard de la locataire.

Concernant l’irrégularité alléguée de l’acte de cautionnement, il soutient que le formalisme de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 a été respecté, la caution ayant en outre reconnu avoir reçu un exemplaire du bail et eu connaissance du contrat de location. Il conteste en outre le caractère disproportionné de l’engagement, indiquant avoir vérifié au préalable la capacité financière de Madame [H] [Y].

A cette même audience, Madame [H] [Y], régulièrement représentée par son conseil, a repris oralement les termes de ses conclusions du 5 février 2025 dans lesquelles elle demande au juge de :
- Constater la nullité de l’acte de cautionnement,
- Déclarer mal fondée la demande formulée par le demandeur,
- Débouter le demandeur de l’ensemble de ses conclusions, fins et moyens,
- A titre subsidiaire, dire et juger que les demandes chiffrées par le demandeur sont manifestement excessives et infondées en droit,
- En tout état de cause, condamner le demandeur à lui verser la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens.

Au soutien de ses prétentions, Madame [H] [Y] affirme que Monsieur [J] [K] ne justifie d’aucune diligence en vue du recouvrement de la dette auprès de Madame [W] [Y], aucun commandement de payer ne lui ayant été délivré et aucune mesure de saisie n’ayant été engagée.

Elle fait valoir que l’acte de cautionnement est nul au regard de l’absence des mentions obligatoires prévues par l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, notamment en ce que la mention manuscrite est incomplète et qu’aucune copie du bail ne lui a été remise, celui-ci ayant en outre été signé postérieurement à l’acte de cautionnement.

Enfin, elle invoque le caractère manifestement disproportionné de son engagement de caution au regard de sa situation financière, soutenant qu’elle ne disposait pas de la capacité financière nécessaire pour se porter caution.

A titre subsidiaire, elle conteste les montants réclamés, qu’elle estime injustifiés et dépourvus de fondement. Elle sollicite l’octroi de délais de paiement en cas de condamnation.

Citée par acte remis selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, Madame [W] [Y] ne comparaît pas et ne se fait pas représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 juin 2026.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétention des parties il convient de se reporter aux conclusions écrites et visées ainsi qu'aux déclarations orales tenues à l'audience, et ce en application de l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, il convient de relever que Madame [H] [Y] a été assignée en qualité de caution. En conséquence, ce n’est qu’à la condition qu’elle puisse être condamnée en cette qualité que ses contestations du bien-fondé de la dette locative seront recevables. Or elle invoque la nullité de l’acte de cautionnement, ce qui doit être examiné avant qu’il ne soit statué sur la dette locative.

Sur la validité de l’acte de cautionnement

Aux termes de l’avant dernier alinéa de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur du 25 novembre 2018 au 1er janvier 2022, la personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

A défaut d’exigence d’une mention manuscrite dans l’acte de cautionnement d’un bail d’habitation, cette absence de mention manuscrite ne saurait donc manifestement entraîner la nullité de l’acte de cautionnement comme le sollicite Madame [H] [Y].

Il résulte des pièces versées aux débats que l’acte de cautionnement a été signé le 4 février 2021, et que le contrat de bail comporte en outre deux versions différentes, celui versé aux débats par la partie demanderesse est signé en date du 10 février 2021, et celui versé aux débats par la caution est signé en date du 5 février 2021, soit en tout état de cause, postérieurement à la signature de l’acte de cautionnement.

L’acte de cautionnement comporte en outre la mention « la caution reconnaît avoir reçu un exemplaire de ce contrat de location (…) ». Toutefois, cette mention se heurte au fait qu’à la date de signature de l’acte de cautionnement, le contrat de bail n’avait pas encore été signé, et donc pas établi. La réception d’une copie par la caution était donc matériellement impossible, et ainsi la clause qui affirme la remise du contrat, qui est en outre prérédigé, est privée de portée probante.

Il appartient ainsi au bailleur d’apporter la preuve de la remise d’une copie du contrat de bail, ce qu’il ne fait pas en l’espèce.

En conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande de Madame [H] [Y] et de prononcer la nullité de l’acte de cautionnement. Le demandeur sera en conséquence débouté de ses demandes à son égard.

Il s’ensuit par ailleurs qu’en application des articles 31 et 32 du code de procédure civile, Madame [H] [Y] n’a ni qualité ni intérêt à contester la dette locative, ce qu’elle ne peut faire en lieu et en place de Madame [W] [Y], à laquelle il appartenait de comparaître dans le cadre de la présente procédure afin de faire valoir ses prétentions et moyens.

Sur la demande en paiement de la dette locative

Sur les loyers et charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Aux termes de l'article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En vertu de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, Monsieur [J] [K] verse aux débats un décompte portant sur les impayés des mois de mai, juin et juillet 2023 ainsi que la lettre pour congé en date du 29 mars 2023, réceptionnée par lui le 31 mars 2023. Le congé ayant été reçu le 31 mars 2023, le délai de préavis de trois mois a donc commencé à courir à cette date. Madame [W] [Y] reste donc tenue au paiement des loyers et charges jusqu’au 30 juin 2023. Dés lors, aucune somme n’est due au titre du loyer du mois de juillet 2023, somme qu’il convient de déduire de la somme totale réclamée par le demandeur.

La dette de loyer arrêtée au 30 juin 2023 s’établit ainsi à la somme de 960 euros.

Sur les dégradations locatives

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 :
« Le locataire est obligé :
a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;
b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;
c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;
d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. (…) »

Par ailleurs, le décret n° 87-712 du 26 août 1987 pris en l’application de ces dispositifs dresse une liste de réparations ayant le caractère de réparations locatives, et précise en outre « Sont des réparations locatives les travaux d'entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif.»

Il résulte de cet article une présomption pesant sur le locataire, le bailleur qui poursuit la condamnation du locataire à des réparations locatives devant rapporter uniquement la preuve de ce que les dégradations constatées dans les lieux loués sont survenues pendant la durée du bail ou que le locataire a fait un usage anormal des lieux.

En vertu de l’article 1730 du code civil « s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. »

En outre, il est rappelé que si la notion de bon état ne signifie pas que les sols, murs et équipements sont en état neuf et si, en droit, le bailleur ne peut prétendre à la remise à neuf de l’appartement, les locataires sont néanmoins tenus de réparer les dégradations sous réserve de la vétusté et de l’usure résultant d’un usage normal.

L’existence des dégradations locatives résulte notamment de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie.

En l’espèce, la comparaison de l’état de lieux d’entrée du 10 février 2021 et de l’état des lieux de sortie du 12 juillet 2023, établi par procès-verbal de constat, fait apparaître notamment les désordres suivants :
Les lames en bois de la terrasse sont abimées, Dans l’entrée et la cuisine, le sol est abimé, les murs présentent des traces de salissures et la cuisine est sale et encombrée,Dans la chambre, le revêtement est sale, les murs abimés, et la pièce est encombrée d’objets, Dans la salle de bain, le revêtement est sale et taché, et la pièce est encombrée de divers objets, Dans les toilettes, le revêtement est sale, les WC comportent des traces, et la pièce est encombrée d’objets, Dans le couloir, la porte comporte des tâches, et le sol est rayé par endroit, La mezzanine est encombrée par divers objets. 
Monsieur [J] [K] verse à l’appui de sa demande en paiement diverses factures :
Une facture n°22082314 du 22 août 2023 portant sur la réfection de la peinture de l’appartement de 168m² à hauteur de 2 956,80 euros, pour laquelle le demandeur retient une somme de 1 988,80 euros, Une facture n°20232685 du 10 novembre 2023 portant sur le remplacement de quatre lames de terrasse à hauteur de 769,43 euros, Une facture n°23-09-268 portant sur le nettoyage du logement à hauteur de 188 euros,Une facture du 29 juillet 2023 portant sur le débarras du petit mobilier et de la vaisselle à hauteur de 100 euros.
Il convient de réduire le montant des réparations locatives à 200 euros.

Madame [W] [Y], qui n’a pas comparu, n’apporte de fait aucun élément de nature à remettre en cause les montants au titre des loyers et charges et au titre des dégradations locatives.

Madame [H] [Y] n’ayant pas qualité à défendre, les moyens qu’elle a soulevés en contestation de la dette (concernant le congé donné en date du 19 décembre 2022, et les montants excessifs) ne peuvent être pris en compte.

Il convient ainsi de condamner Madame [W] [Y] à payer à Monsieur [J] [K] la somme de 2 960 euros (960 + 2000) au titre des loyers et charges impayés et réparations locatives.

Cette somme porte intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur le coût de l’état des lieux de sortie

En vertu de l’article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 :

« Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. »

Il est constant, en application de ce texte, que les frais restent à la charge de la partie la plus diligente, dès lors qu’elle a fait appel à un commissaire de justice, sans proposer au préalable un état des lieux amiable au locataire.

En l’espèce, Monsieur [J] [K] ne justifie pas avoir convié la locataire aux fins d’établissement d’un état des lieux de sortie contradictoire en dehors de la présence d’un commissaire de justice.

En conséquence, il y’a lieu de rejeter la demande de remboursement de Monsieur [J] [K] des frais de constat d’état des lieux de sortie.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Conformément à l’article 1241 du même code, chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

Il est de jurisprudence constante que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, supposant ainsi la démonstration d'une attitude fautive du défendeur caractérisée notamment par sa malice, sa mauvaise foi ou une erreur grossière équivalente au dol. Elle ne se traduit pas par une simple résistance au paiement.

En l’espèce, le demandeur ne démontre ni n’avoir subi un préjudice indépendant du retard de Madame [W] [Y] dans le paiement des sommes dues, ni sa mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

Il sera donc débouté de sa demande en dommages et intérêts.

Sur la capitalisation des intérêts

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens
 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [W] [Y] succombe à l’instance, de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaire qu’a dû accomplir Monsieur [J] [K], Madame [W] [Y] sera condamnée à lui verser la somme de 800 euros sur le fondement de l’article précité, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

PAR CES MOTIFS