TJ 68224, 12 juin 2026, RG 25/01770

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/01770 - N° Portalis DB2G-W-B7J-JMBV
Section 1
VB
République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 12 juin 2026

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Société 3F GRAND EST SAHLM, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 4]
prise en son agence de [Localité 2], [Adresse 5]

représentée par Maître Mohamed MENDI de la SCP MENDI CAHN, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 49

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [V] [N], née le 26 Mai 1993 à [Localité 3] (MARTINIQUE), demeurant [Adresse 6]

représentée par Me Aurélie JAAFAR, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 45

Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Yannick ASSER : Président
Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 13 Mars 2026

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 12 juin 2026 et signé par Yannick ASSER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat du 28 mai 2021, la SA d’HLM 3F GRAND EST a donné en location à Madame [V] [N] un appartement situé [Adresse 7] pour un montant mensuel de 403,69 euros hors provisions de charges.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à la locataire le 18 septembre 2024 pour un montant de 1 539,95 euros au titrer des loyers et charges impayés au 12 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 30 juin 2025, la SA d’HLM 3F GRAND EST a fait assigner Madame [V] [N] devant le juge chargé des contentieux de la protection aux fins de :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail,
- ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que tous occupants de son chef dans le mois d ela décision à intervenir, et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, et si besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier,
- condamner la locataire à lui payer une indemnité d’occupation à compter du 18 septembre 2024, indemnité équivalente au montant du loyer et charges dus au jour de la résiliation par mois, avec application de l’indexation prévue au bail et des majorations sous réserve du décompte de charges, le tout avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance,
- condamner la locataire à lui payer la somme de 5 144,47 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 13 juin 2025 augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 septembre 2024 sur la somme de 1 539,95 euros et à compter de la présernte assignation pour le surplus,
- condamner la locataire aux dépens,
- condamner la locataire à lui payer la somme de 850 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 décembre 2025 et renvoyée à celle du 13 mars 2026.

A l’audience du 13 mars 2026, la SA d’HLM 3F GRAND EST, représentée par son conseil, a repris oralement les termes de son assignation du 30 juin 2025.

Madame [V] [N], représentée par son conseil, a repris oralement les termes de ses conclusions du 20 février 2026.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 juin 2026.

Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions ;

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

Conformément aux prescriptions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au jour de l’introduction de l’instance, la SA [Adresse 8] justifie avoir signalé l’assignation aux services de la préfecture par la voie électronique le 1er juillet 2025, soit au moins six semaines avant l’audience du 12 décembre 2025.

Par ailleurs, la SA HLM 3F GRAND EST avait antérieurement saisi la Ccapex le 19 septembre 2024 suite à la délivrance d’un commandement de payer le 18 septembre 2024.

L’action est donc recevable.

Sur les effets du commandement de payer visant la clause résolutoire

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties que des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable aux baux conclus ou renouvelés antérieurement au 29 juillet 2023 prévoit en outre que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu entre les parties contient ainsi une clause résolutoire (article 9.1).

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 septembre 2024, pour la somme en principal de 1 539,95 euros correspondant à un solde de loyers et charges au 12 septembre 2024.

Or dans les deux mois suivant la délivrance du commandement, le bailleur n’a enregistré aucun paiement.

Les effets de la clause résolutoire se sont donc trouvés acquis dès le 18 novembre 2024 à minuit, soit antérieurement à la décision de la commission de surendettement des particuliers du Haut-Rhin du 17 juillet 2025 déclarant recevable le dossier de surendettement de Madame [V] [N].

Madame [V] [N] rapporte la preuve qu’elle a repris le paiement du loyer au jour de l’audience ; il convient donc de tirer les conséquence des décisions intervenues dans le traitement de sa situation de surendettement.

L’article 24 de la loi de 1989 rappelle en son paragraphe VI que “par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :
1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement (...).”

L’article 24 VII prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, par décision du 17 juillet 2025, la commission de surendettement des particuliers du Haut-Rhin a décidée d’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

En conséquence, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant 2 ans à compter du présent jugement ; et de rappeler que si les loyers et charges sont payés pendant ce délai de 2 ans, la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué.

La SA [Adresse 8] est déboutée de l’ensemble de ses demandes pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Madame [V] [N], qui succombe, supportera les dépens.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la SA HLM 3F GRAND EST.

PAR CES MOTIFS