TJ 2b033, 17 juin 2026, RG 26/00198

MINUTE N° : 189/2026
ORDONNANCE DU : 17 Juin 2026
DOSSIER N° : N° RG 26/00198 - N° Portalis DBXI-W-B7K-DRDI

NATURE DE L’AFFAIRE : 30B Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion  
                          

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BASTIA

ORDONNANCE DE REFERE

PRÉSIDENT : Sébastien ROSET, Juge

GREFFIER :Pauline ANGEL, greffier lors des débats,
Carine GRIMALDI, Greffier lors de la mise à disposition de la décision

Copie exécutoire délivrée à :
- Me CRETY

Le : 17 Juin 2026

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [H] [L] [G] [E] épouse [F]
née le 24 Octobre 1960 à CANNES, demeurant 1996 Avenue du Maréchal Juin - 06250 MOUGINS
représentée par Maître Claude CRETY de la SELARL CLAUDE CRETY, avocats au barreau de BASTIA

DÉFENDEUR

Monsieur [K] [W] [M] [V]
né le 05 Mars 1981 à PORTUGAL, demeurant Lotissement Carbunaghja Santelli, Apt n°3, Route du stade - 20214 CALENZANA
non comparant

Les conseils des parties ayant été entendus en leurs explications et conclusions à l’audience des référés, tenue au Palais de Justice de BASTIA, l’an deux mil vingt six et le vingt sept Mai, par M. Sébastien ROSET, Juge du Tribunal judiciaire de BASTIA, assistée de Mme Pauline ANGEL, Greffier lors des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Madame [H] [E] épouse [F] a conclu avec monsieur [K] [D] [V] un bail dérogatoire au bail commercial, prenant effet du 15 septembre 2025 jusqu’au 14 septembre 2026, moyennant un loyer mensuel de 950 euros.

Le 17 février 2026, madame [H] [E] épouse [F] a fait signifier à monsieur [K] [D] [V] un commandement de payer les loyers.

Soutenant que les termes du commandement n’ont pas été respectés, madame [H] [E] épouse [F] a, par exploit délivré le 22 avril 2026, fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de BASTIA, monsieur [K] [M] [V], aux fins de voir :

Constater que la clause résolutoire contenue au bail en date du 15 septembre 2025, consenti par madame [H] [E] épouse [F] à monsieur [K] [W] [M] [V] pour les locaux sis à CALVI (20260) – Villa impériale, lieudit Sainte Marie, 9 avenue de la république, est acquise depuis le 18 mars 2026 ;Constater, en conséquence, la résiliation dudit bail à compter de cette date ;Ordonner l’expulsion de monsieur [K] [W] [M] [V] et de tous occupants de son chef, des locaux en cause, dans le mois de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard ;Condamner monsieur [K] [W] [M] [V] au paiement d’une somme mensuelle de 950 euros, à titre d’indemnité d’occupation, à compter du 18 mars 2026 jusqu’à justification de la libération totale des lieux et la remise des clés ;Condamner par provision, monsieur [K] [W] [M] [V] à payer à madame [H] [E] épouse [F] à la somme de 4.909,23 euros, montant non contestable des loyers et accessoires échus dus par le locataire ;Condamner monsieur [K] [W] [M] [V] aux entiers dépens d’instance, qui pourront être recouvrés directement par maître Claude CRETY dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement de la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.
L’affaire a été appelée à l’audience du 27 mai 2026, date à laquelle elle a été retenue.

Madame [H] [E] épouse [F], représentée, a maintenu ses demandes.

Monsieur [K] [W] [M] [V], bien que régulièrement assigné selon exploit remis à étude le 22 avril 2026, n’était ni présent ni représenté.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et soutenues oralement à l’audience pour de plus amples développements.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de résiliation du bail dérogatoire
Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. »

Selon l’article L145-5 alinéa 1 du code de commerce, « les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux. »

L’article L145-41 alinéa 1 du même code dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. »

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

Madame [H] [E] épouse [F] sollicite la résiliation du bail dérogatoire signé avec monsieur [K] [M] [V] sur le fondement de l’article L145-41 du code de commerce, en raison de loyers impayés.

En l’espèce, le bail signé le 15 septembre 2025 entre les parties est un bail dérogatoire au statut des baux commerciaux en vertu de l’article L145-5 du code de commerce, dès lors qu’il a pris effet le 15 septembre 2025 pour une durée d’un an, soit jusqu’au 14 septembre 2026.

Il résulte du bail versé aux débats que celui-ci prévoit au paragraphe X CLAUSE RESOLUTOIRE que :

« Outre la possibilité offerte au bailleur de demander la résiliation judiciaire du bail fondée sur l’inexécution par le preneur d’une de ses obligations contractuelles ou légales, les parties conviennent expressément qu’en cas de manquement par le preneur à l’une de ses obligations qui sont toutes de rigueur et notamment : non-paiement de tout ou fraction du loyer aux fermes convenus, utilisation des locaux non conforme à leur destination, défaut d’assurance, le bail sera résilié de plein droit un mois après mise en demeure d’exécuter restée sans effet : les conditions d’acquisition de la clause résolutoire seront constatées judiciairement et l’expulsion du preneur devenu occupant sans droit, ni titre, ordonnée par le juge. »

C’est sur la base de cette clause résolutoire que madame [H] [E] épouse [F] a fait signifier à monsieur [K] [M] [V] le 17 février 2026 un commandement de payer les loyers pour un montant de 4.750 euros.

Les causes de ce commandement de payer n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Au regard de ces éléments, la clause résolutoire est acquise au 18 mars 2026 et le bail a donc été résilié de plein droit à cette date, avec toutes les conséquences de droit.

Il convient donc de faire droit à la demande d’expulsion, si besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier.

Afin de garantir la bonne exécution de la décision, il convient d’assortir l’expulsion de monsieur [K] [M] [V] d’une astreinte de 50 euros par jour de retard pendant une durée de trois mois, et ce à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance.

Sur la demande de provision et d’indemnité d’occupation
Aux termes de l’alinéa 2 de l’article 835 du code de procédure civile, « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée ; le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant. »

Aux termes de l’article 1728 du code civil, « le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »

Aux termes de l’article 1353 du code civil, « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. »

Sur les loyers impayés
Il n’est pas sérieusement contestable par le preneur que ce dernier devait s’acquitter, au titre de l’occupation des lieux, en vertu du bail dérogatoire, du loyer convenu par les parties.

Il appartient au bailleur de rapporter la preuve de sa créance.

Madame [H] [E] épouse [F] sollicite la condamnation par provision de monsieur [K] [M] [V] à lui verser la somme de 4.909,23 euros correspondant aux loyers impayés, au solde du dépôt de garantie et au coût de délivrance du commandement de payer.

En l’espèce, il résulte du décompte inséré au commandement de payer du 17 février 2026 qu’il était demandé le paiement des sommes suivantes :
Novembre 2025 : 950 eurosDécembre 2025 : 950 eurosJanvier 2025 : 950 eurosFévrier 2025 : 950 eurosSolde du dépôt de garantie : 950 eurosCoût de l’acte : 159,23 eurosSoit un total de 4.909,23 euros.

Bien qu’il soit indiqué des loyers impayés pour janvier et février 2025, il est constant qu’il s’agit d’une erreur matérielle et qu’il est en réalité demandé le paiement des loyers de janvier et février 2026.

L’obligation de paiement alléguée à l’encontre de monsieur [K] [M] [V] n’apparait pas sérieusement contestable à hauteur de 3.800 euros au titre de l’arriéré locatif, terme de février 2026 inclus.

En revanche, contrairement à ce que soutient le demandeur, le dépôt de garantie, devant initialement être restitué au locataire, ne saurait être inclus dans l’arriéré locatif. De même, le coût du commandement de payer, relevant des dépens conformément aux dispositions de l’article 695 du code de procédure civile, ne saurait être décompté dans l’arriéré locatif.

Monsieur [K] [M] [V] sera donc condamné par provision au paiement de la somme de 3.800 euros au titre de l’arriéré locatif.

Sur l’indemnité d’occupation
Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Madame [H] [E] épouse [F] sollicite la condamnation de monsieur [K] [M] [V] à lui payer la somme de 950 euros à titre d’indemnité d’occupation mensuelle, jusqu’à libération effective des lieux.

Il a été vu ci-dessus que le bail a été résilié de plein droit le 18 mars 2026 de sorte qu’à compter de cette date monsieur [K] [M] [V] est redevable d’indemnités d’occupation.

Il n’est pas sérieusement contestable que monsieur [K] [M] [V] devait s’acquitter, au titre de l’occupation des lieux le temps du bail, du loyer convenu par les parties et que la résiliation du bail prive le bailleur de ce revenu locatif.

L’indemnité d’occupation due par monsieur [K] [M] [V] depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du dernier loyer contractuel, soit la somme de 950 euros mensuelle.

Sur les demandes accessoires
L’alinéa 2 de l’article 491 du code de procédure civile dispose que « le juge statuant en référé statue sur les dépens. »

Selon l’alinéa 1er de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

Monsieur [K] [M] [V], succombant, supportera la charge des dépens.

Il sera également condamné à payer à madame [H] [E] épouse [F], la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS