TJ 86194, 17 juin 2026, RG 26/00098
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Texte de la décision
MINUTE N° :
DOSSIER : N° RG 26/00098 - N° Portalis DB3J-W-B7K-G7YH
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ORDONNANCE DU JUGE DES RÉFÉRÉS
EN DATE DU 17 Juin 2026
DEMANDERESSE :
LE :
Copie simple à :
-Me VIEL
-Me SIMON-WINTREBERT
-Me PILON
-Me LE [Localité 1]
-service des expertises (X3)
Syndicat de copropriétaires DE LA RESIDENCE “[Adresse 1]”
dont le siège social est [Adresse 2]
représentée par Me Samuel VIEL avocat au barreau de POITIERS
DÉFENDERESSES :
MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES es qualité d’assureur dommages-ouvrage et CNR
dont le siège social est [Adresse 3]
S.A. MMA IARD es qualité d’assureur dommages-ouvrage et CNR
dont le siège social est [Adresse 3]
représentées par Me Marie-Thérèse SIMON-WINTREBERT avocate au barreau de POITIERS
S.A.R.L. DANIAU ET ASSOCIES
dont le siège social est [Adresse 4]
[Localité 2]
représentée par Me François MUSEREAU avocat au barreau de POITIERS substitué par Me Stéphanie PROVOST-CUIF avocate au barreau de POITIERS
MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES ès-qualités d’assureur RCD de la société DANIAU ET ASSOCIES
dont le siège social est160[Adresse 5]
S.A. MMA IARD ès-qualités d’assureur RCD de la société DANIAU ET ASSOCIES
dont le siège social est [Adresse 6]
représentées par Me Stéphane PILON avocat au barreau de POITIERS
S.A.S. FRANCE PIERRE PATRIMOINE
dont le siège social est [Adresse 7]
S.A.S. COMPAGNIE IMMOBILIERE DE RESTAURATION, dont le siège social est sis [Adresse 8]
représentées par Me Marion LE LAIN avocate au barreau de POITIERS substituée par Me Gbati FARE avocat au barreau de POITIERS
COMPOSITION :
JUGE DES RÉFÉRÉS : Cyril BOUSSERON, Président
GREFFIER : Maryline LANGLADE
Débats tenus à l'audience publique de référés du : 06 Mai 2026.
Délibéré du 10 juin 2026, prorogé au 17 juin 2026
FAITS ET PROCÉDURE
Suivant acte notarié du 09 novembre 2018, la SAS France PIERRE PATRIMOINE a acquis un ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 3] auprès de la BANQUE DE France.
Suivant acte notarié du 06 décembre 2018, un état descriptif de division de l'immeuble en 43 lots et un règlement de copropriété de l'immeuble a été dressé.
La SAS COMPAGNIE IMMOBILIER DE RESTAURATION s'est vu confier la restauration complète de l'immeuble en qualité de contractant général, le maître de l'ouvrage étant la SAS France PIERRE PATRIMOINE.
Suivant contrat du 26 février 2019, elle a confié la réalisation des travaux concernant la charpente ainsi que la couverture/zinguerie à la SARL DANIAU ET ASSOCIES ayant pour assureur la MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la SA MMA IARD.
Le 24 février 2021, la réception des travaux est intervenue avec réserves.
Suivant procès-verbal du 24 mars 2021, la livraison des parties communes est intervenue.
Le SYNDICAT DE COPROPRIETE de la résidence [Adresse 1] a constaté l'apparition de désordres, notamment des infiltrations à l'intérieur de l'immeuble ainsi que dans les parties communes.
Le 05 février 2022, le cabinet [A] a dressé un rapport d'expertise unique dommages ouvrage.
Le 05 mars 2026, un procès-verbal de commissaire de justice a été dressé.
Par actes de commissaire de justice du 23 mars 2026 le SYNDICAT DE COPROPRIETE de la résidence [Adresse 1] a assigné la SARL DANIAU ET ASSOCIES, la MUTUELLE MMA IARD ASSURANCES et la SA MMA IARD, assureurs DO et CNR, la SAS France PIERRE PATRIMOINE, la SAS COMPAGNIE IMMOBILIERE DE RESTAURATION, la SA MMA IARD et la MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, assureurs de la société DANAU et ASSOCIES devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Poitiers.
Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 05 mai 2026, le SYNDICAT DE COPROPRIETE de la résidence [Adresse 1] sollicite que soit ordonné une expertise sera confiée à tel expert, lequel aura pour mission de :
- Se rendre sur les lieux du litige, [Adresse 2],
- Convoquer et entendre les parties, recueillir leurs observations, entendre tout sachant, se faire remettre tous documents utiles, dont notamment les documents contractuels, les plans, les comptes rendus de chantier, les polices d'assurance, prendre connaissance des pièces du dossier, se rendre sur les lieux en présence de toutes les parties et de leurs représentants.
- Décrire les travaux réalisés en identifiant chaque partie intervenue et son rôle après notamment une analyse des documents contractuels.
- Procéder au relevé et à la description des désordres affectant les parties communes et les lots privatifs dans toutes leurs composantes, leur ampleur, leur gravité, et leurs conséquences.
- Décrire, examiner et photographier les désordres, malfaçons, non-façons allégués dans l'assignation et les pièces des demandeurs, et le cas échéant, sans nécessité d'extension de mission, tous désordres connexes ayant d'évidence la même cause mais révélés postérieurement à l'assignation.
- Donner tous éléments utiles d'appréciation permettant de déterminer la nature et la ou les causes des désordres affectant les parties communes et les lots privatifs, en précisant si les causes sont imputables à un vice de conception, à un défaut de surveillance ou à des fautes d'exécution ou encore à toutes autres causes, et dans le cas de causes multiples, en indiquant la part d'imputabilité de chacune d'elles.
- Préciser de façon motivée si les désordres compromettent la solidité de celui-ci ou si, l'affectant dans ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, ils le rendent impropre à sa destination. Pour cela, vérifier notamment l'adaptation du bâtiment au sol d'assise et à la configuration des lieux.
- Donner tous éléments motivés sur les causes et origines des désordres et malfaçons dont s'agit en précisant s'ils sont imputables à :
- La conception,
- Un défaut de direction ou de surveillance,
- L'exécution,
- Aux conditions d'utilisation ou d'entretien,
- Une cause extérieure.
- Et dans le cas de causes multiples, évaluer les proportions relevant de chacune d'elles en nommant les intervenants concernés.
- Dire si des travaux urgents sont nécessaires pour empêcher l'aggravation des désordres ou des préjudices et pour prévenir des dommages aux personnes ou aux biens.
- . Donner toutes observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, les décrire, indiquer leur durée prévisible, décrire la gêne qu'ils peuvent occasionner pour les usagers, chiffrer à partie de devis fournis par les parties, éventuellement assistées d'un maître d'oeuvre, le coût de ces travaux.
- Evaluer les moins-values résultant des dommages non réparables techniquement.
- De manière générale, fournir tous éléments de nature à permettre à la juridiction saisie d'évaluer les préjudices de toute nature directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état.
- Faire toutes observations utiles au règlement du litige.
- Répondre à tout dire des parties et donner tous éléments d'appréciation permettant d'éclairer la juridiction saisie au fond afin d'apporter une solution au litige.
- Rapporter toutes autres constatations utiles à l'examen des prétentions des parties.
- Diffuser un pré rapport avant le dépôt du rapport définitif ou une note de synthèse, et permettre aux parties de faire valoir leurs observations, qui seront annexées au rapport final.
- Statuer ce que de droit sur les dépens.
Il sollicite de déclarer la présente instance recevable et bien fondée et de débouter les sociétés MMA IARD, MMA IARD ASSURANCES assureurs DO de leur demande de mise hors de cause.
Il relève que les désordres dénoncés et constatés caractérisent une impropriété à destination de l'ouvrage et sont susceptibles d'engager la responsabilité de la SAS France PIERRE PATRIMOINE qui a entrepris la restauration complète de cet ensemble immobilier.
S'agissant du rejet de la position des MMA es qualité d'assureur dommage ouvrage, il précise que le désordre relatif aux infiltrations au niveau des caves et notamment, la cave n°8 a été déclaré.
De plus il relève que ce qui est qualifié de désordres par les MMA ne sont en réalité que des manifestations.
Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 05 mai 2026, la SARL DANIAU ET ASSOCIES sollicite de statuer ce que de droit sur la recevabilité et le bien fondé de la demande d'expertise du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1].
Dans leurs conclusions notifiées par RPVA le 05 mai 2026, la MMA IARD ASSURANCES MUTUELLE et la SA MMA IARD SA, es qualité d'assureurs de la SARL DANIAU ET ASSOCIES précisent sous les plus expresses protestations et réserves de recevabilité, de fondement et de bien fondé des demandes formulées par la partie demanderesse, tous droits et moyens réservés sur le fond concernant les responsabilités et garanties, qu'elles ne s'opposent pas à l'organisation d'une mesure d'expertise aux frais avancés de la demanderesse.
Elles se prévalent des dispositions des articles 143 et 145 du code de procédure civile et soulignent que le contrat souscrit par la SARL DANIAU ET ASSOCIES auprès de MMA a pris effet le 16 septembre 2012 et est résilié depuis le 14 novembre 2024.
Dans leurs conclusions notifiées par RPVA le 05 mai 2026, la SAS COMPAGNIE IMMOBILIERE DE RESTAURATION et la SAS France PIERRE PATRIMOINE, sollicitent de :
- DONNER ACTE à la société FRANCE PIERRE PATRIMOINE et à la COMPAGNIE IMMOBILIERE DE RESTAURATION, de ce qu'elles ne s'opposent pas à la demande d'expertise formulée par le SYNDICAT DE COPROPRIETE DE LA RESIDENCE " [Adresse 1] ";
- DONNER ACTE aux sociétés FRANCE PIERRE PATRIMOINE et COMPAGNIE IMMOBILIERE DE RESTAURATION, de ce qu'elles émettent les plus expresses réserves et protestations d'usage sur sa responsabilité ;
- LIMITER la mission de l'expert, le quatrième point de cette mission devant être limité comme suit : « Procéder au relevé et à la description des désordres affectant les parties communes et les lots privatifs, mentionnés dans l'assignation et les pièces, dans toutes leurs composantes, leur ampleur, leur gravité et leurs conséquences »
- DEBOUTER la MMA, assureur dommage-ouvrage de sa demande de mise hors de cause.
- DIRE ET JUGER que les frais d'expertise judiciaire seront supportés par le Syndicat de copropriété ; et RESERVER les dépens.
Elles se prévalent du rapport d'expertise CET CERUTTI et précisent que celui-ci mentionne le désordre de la cave n°8 qui a dès lors fait l'objet d'une déclaration de sinistre.
Dans leurs conclusions notifiées par RPVA le 21 avril 2026, la SA MMA IARD et la MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES demandent de :
- Prononcer la mise hors de cause des MMA es qualité d'assureur dommages-ouvrage pour les trois désordres suivants, comme n'ayant pas été déclarés préalablement au titre du contrat d'assurance dommages-ouvrage : cave 8 ; local commercial [Localité 4] ; bâtiment A appartement 404.
- Pour les deux autres désordres déclarés préalablement auprès de l'assureur dommages-ouvrage : bâtiment A appartement 404 ; bâtiment A appartement 005 (lot 4).
- Statuer ce que de droit sur la demande d'expertise mais sous les plus expresses réserves de recevabilité comme de fondement de l'action engagée des MMA.
- Concernant les MMA, es qualité d'assureur CNR, les MMA n'étant pas en mesure de se positionner sur la garantie RCD,
- Statuer ce que de droit sur la demande d'expertise sous les plus expresses réserves de recevabilité comme de fondement de l'action engagée à son égard.
En tout état de cause,
- Ajouter à la mission habituelle de l'expert judiciaire : dire si les désordres compromettent la destination de l'ouvrage ou si la solidité de ce dernier est compromise ; dire si les désordres étaient visibles à la réception ; dire si les désordres ont fait l'objet d'une réserve et dans l'affirmative, préciser si celle-ci a été levée ; dire si les désordres relèvent des travaux, objet du contrat d'assurance dommages-ouvrage ou de l'existant hors dommages-ouvrage.
- Statuer ce que de droit quant aux dépens.
Elles précisent qu'aucune déclaration de sinistre dommage-ouvrage n'a été régularisée auprès des MMA pour les trois désordres suivants : cave 8 ; local commercial [Localité 4] et bâtiment A appartement 404. Par conséquent, toute demande d'expertise pour ces désordres est irrecevable.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande d'expertise :
Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile,
« S'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.»
Le SYNDICAT DE COPROPRIETE de la résidence [Adresse 1] a constaté l'apparition de désordres affectant son immeuble notamment des infiltrations d'eau à l'intérieur de celui-ci. Le 05 février 2022, le cabinet [A] a dressé un rapport d'expertise unique dommages ouvrage. L'expert constate notamment dans le salon au-dessus de la fenêtre la présence d'importantes traces d'infiltrations et de moisissures, une déformation du parquet par l'humidité ainsi que la présence de moisissure dans les placards. Ces désordres sont également constatés dans la chambre attenante au salon. L'expert relève également un encrassement important de l'évacuation d'eau pluviale existante de ce chéneau ainsi qu'un défaut important de calfeutrement en partie haute des menuiseries.
Le 05 mars 2026, un procès-verbal de commissaire de justice a été dressé duquel résulte que plusieurs plaintes de la chambre sont décollées, plusieurs lattes du parquet gondolent, des cloques sont également visibles sur le plafond de la salle d'eau. Il est également relevé l'existence d'une trace importante d'infiltration d'eau au niveau de la laine de verre ainsi que la présence de nombreuses et importantes traces de moisissures autour de la fenêtre du séjour ainsi que dans le placard de celui-ci.
La cause des désordres et leur exacte portée ne sont ainsi pas entièrement connues, raison de la demande d'expertise, et la réponse à ces questions techniques est nécessaire pour connaître tout à la fois le caractère connu et apparent du désordre, le lien avec les désordres déclarés, permettant de savoir si l'assureur dommage-ouvrages a bien pris position, l'applicabilité du régime juridique de responsabilité et les garanties susceptibles d'être mobilisées.
Dès lors, il existe un motif légitime à l'organisation d'une mesure d'instruction judiciaire qui permettra d'appréhender l'ensemble des questions utiles à un éventuel futur procès.
Une mesure d'expertise sera ordonnée, aux frais avancés du SYNDICAT DE COPROPRIETE de la résidence [Adresse 1], selon la mission définie au dispositif.
Sur les dépens :
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile,
« La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.»
Le SYNDICAT DE COPROPRIETE de la [Adresse 9] [Adresse 1] sera condamné provisoirement aux dépens dès lors que la mesure d'expertise est ordonnée dans son intérêt avant tout établissement des responsabilités.
PAR CES MOTIFS
Nous, Juge des référés, statuant par ordonnance de référé mise à la disposition des parties, contradictoire, après débats en audience publique, en premier ressort,
Vu l'article 145 du code de procédure civile,
Ordonnons une mesure d'expertise au contradictoire des autres parties ;
Désignons pour y procéder,
Monsieur [S] [I],
Expert inscrit sur la liste de la cour d'appel de Poitiers
[Adresse 10]
[Localité 5]
Avec mission, serment préalablement prêté, de :
o Convoquer les parties en cause ainsi que les avocats par lettre recommandée avec accusé de réception ;
o Se faire remettre tous les documents utiles à l'accomplissement de sa mission ;
o Se rendre sur les lieux du litige ;
o Décrire les désordres, non conformités, malfaçons ou non façons alléguées dans l'assignation et les pièces jointes ; indiquer si les travaux ont fait l'objet d'une réception et dans l'affirmative s'ils ont fait l'objet de réserves à réception ou dans l'année de parfait achèvement et d'une levée des réserves;
o Déterminer l'origine, la date d'apparition, l'étendue et les causes des désordres ; dire notamment s'ils résultent d'un manquement aux règles de l'art ; dire s'ils rendent l'ouvrage impropre à sa destination ou nuisent à sa solidité ; dire s'ils ont fait l'objet d'une déclaration aux assureurs ;
o Déterminer les travaux nécessaires pour remédier aux désordres sur la base des devis remis par les parties ;
o Donner son avis sur les préjudices subis ;
o Faire toute observation utile ;
Ordonnons aux parties et à tout tiers détenteur de remettre sans délai à l'expert tout document qu'il estimera utile à l'accomplissement de sa mission ;
Disons que :
o En cas d'empêchement ou de refus de l'expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l'expertise,
o L'expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 232 et suivants du code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations,
o L'expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l'expertise, informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées dans l'accomplissement de sa mission,
o L'expert est autorisé à s'adjoindre tout spécialiste hors de son domaine de compétence, de son choix, sous réserve d'en informer le juge chargé du contrôle de l'expertise et les parties étant précisé qu'il pourra dans ce cas solliciter une provision complémentaire destinée à couvrir les frais du recours au sapiteur,
o L'expert pourra, en cas de besoin, en considération de la complexité technique de la mission, remettre un pré-rapport aux parties en leur communiquant au préalable les propositions chiffrées ou devis concernant les travaux envisagés,
o L'expert devra déposer son rapport définitif et sa demande de rémunération au greffe du tribunal et communiquer ces deux documents aux parties.
Disons que l'expert accusera réception de sa mission, nous fera connaître son acceptation éventuelle sans délai et commencera ses opérations après avis de la consignation qui lui sera adressé par le greffe.
Disons que le SYNDICAT DE COPROPRIETE de la résidence [Adresse 1] devra consigner au greffe de ce Tribunal, dans le délai de deux mois à compter de la notification de la présente ordonnance, à peine de caducité de la désignation de l'expert, la somme de trois mille cinq cents euros (3.500€) à titre provisionnel, à valoir sur les frais et honoraires de l'expert, sauf dans l'hypothèse où une demande d'aide juridictionnelle antérieurement déposée serait accueillie, auquel cas les frais seront avancés directement par le Trésorier Payeur Général.
Disons que le secrétariat du service des expertises avisera l'expert commis de ladite consignation.
Disons que la partie demanderesse communiquera ses pièces numérotées sous bordereau daté ; ces conditions étant remplies, l'expert commis organisera la première réunion.
Disons que l'expert commis convoquera les parties par lettre recommandée avec accusé de réception à toutes les réunions d'expertise avec copie par lettre simple aux défenseurs, leurs convenances ayant été préalablement prises.
Disons que l'expert commis entendra les parties, s'expliquera sur leurs dires et observations et sur toutes difficultés auxquelles ses opérations et constatations pourraient donner lieu, s'entourera de tous renseignements utiles, et consultera tous documents produits pouvant l'éclairer s'il y a lieu.
Disons que lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l'expert dressera un programme de ses investigations, et évaluera d'une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours.
Disons qu'à l'issue de cette réunion l'expert fera connaître au Juge la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours, et sollicitera le cas échéant, le versement d'une consignation complémentaire.
Disons que, sauf accord contraire des parties, l'expert commis devra adresser aux parties un pré-rapport de ses observations et constatations afin de leur permettre de lui adresser un dire récapitulant leurs arguments sous un délai d'un mois.
Disons que l'expert procédera à sa mission dès qu'il sera avisé de la consignation ci-dessus fixée, et qu'il déposera au Greffe du Tribunal un rapport définitif de ses opérations, répondant aux dires des parties, au plus tard dans le délai de six mois sauf prorogation dûment autorisée.
Précisons que le rapport définitif devra comprendre une conclusion synthétique des résultats des déductions expertales.
Disons qu'au cas où les parties viendraient à se concilier l'expert devra constater que sa mission est devenue sans objet et faire rapport au Magistrat chargé du contrôle de l'expertise en lui adressant alors un procès-verbal de conciliation.
Disons qu'en cas d'empêchement de l'expert commis, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé de la surveillance des expertises.
Disons que le juge chargé du contrôle des expertises, désigné par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Poitiers en vertu de l'article 155-1 du code de procédure civile, s'assurera de l'exécution de cette mesure d'instruction.
Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire par provision de plein droit ;
Rappelons qu'il sera procédé à la signification de la présente ordonnance par la partie la plus diligente;
Condamnons le SYNDICAT DE COPROPRIETE de la résidence [Adresse 1] provisoirement aux dépens.
La présente ordonnance de référé a été mise à disposition des parties le 17 juin 2026 par Monsieur Cyril BOUSSERON, Président du Tribunal Judiciaire, assisté de Madame Maryline LANGLADE, Greffière, et signée par eux.
La Greffière Le Président
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