TJ 31555, 16 juin 2026, RG 26/01377

N° RG 26/01377 - N° Portalis DBX4-W-B7K-U7CE

MINUTE N° : 26/
DOSSIER N° : N° RG 26/01377 - N° Portalis DBX4-W-B7K-U7CE
NAC : 72I

FORMULE EXÉCUTOIRE
délivrée le

à la SELARL ALMUZARA-MUNCK

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

JUGEMENT DU 16 JUIN 2026

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 1] SISE [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL FLORENCE CARRE IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Nicolas MUNCK de la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEURS

M. [Z] [S], demeurant [Adresse 4]

non comparant

Mme [C] [N] épouse [S], demeurant [Adresse 4]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 12 Mai 2026

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

JUGEMENT

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [Z] [S] et Madame [C] [N] épouse [S] sont propriétaires du lot n°21 au sein de la résidence [Adresse 1] sise [Adresse 5] à [Localité 1].

La société à responsabilité limitée (SARL) FLORENCE CARRE IMMO est le syndic en exercice de cet immeuble.

Par actes de commissaire de justice en date du 06 mars 2026, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 1] SISE [Adresse 5] À [Localité 1], pris en la personne de son syndic la SARL FLORENCE CARRE IMMO, a assigné Monsieur [Z] [S] et Madame [C] [N] épouse [S] devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse, selon la procédure accélérée au fond.

L'affaire a été évoquée à l'audience en date du 12 mai 2026.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la SARL FLORENCE CARRE IMMO, demande à la présente juridiction, au visa des articles 10-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, de :

condamner solidairement Monsieur [Z] [S] et Madame [C] [N], épouse [S] à lui payer la somme de 2 839,89 euros, décomposée comme suit :2 459,89 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété appelées au 03 mars 2026, majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 25 novembre 2025,380 euros au titre des charges de copropriété des 3e et 4e trimestres de l'exercice courant, assortie des intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation valant mise en demeure,condamner solidairement Monsieur [Z] [S] et Madame [C] [N], épouse [S] à lui payer la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,condamner solidairement Monsieur [Z] [S] et Madame [C] [N], épouse [S] aux entiers dépens de l'instance, en ce compris les frais de tentative de médiation à hauteur de 81,30 euros.
De leur côté, Monsieur [Z] [S] et Madame [C] [N] épouse [S], bien que régulièrement assignés à personne et à l'étude de commissaire de justice, n'ont pas comparu à l'audience et ne se sont pas fait représenter.

Sur les moyens de fait et de droit développés par la partie demanderesse au soutien de ses prétentions, il sera renvoyé à son assignation, et ce, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré au 16 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient de constater que le syndicat des copropriétaires verse aux débats un PV de constat d'échec de la proposition d'entrée en médiation, si bien que la présente procédure est recevable au sens des dispositions de l'article 750-1 du code de procédure civile.

* Sur les charges de copropriété échues

L'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges (...) »

L'article 1353 du code civil dispose : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».

En l'espèce, il est constant que Monsieur [Z] [S] et Madame [C] [N], épouse [S] sont propriétaires du lot n°21 au sein de la résidence [Adresse 1] sise [Adresse 5] à [Localité 1]. A ce titre, comme tous les autres copropriétaires et en vertu du règlement de copropriété, ils doivent s'acquitter des charges exposées par la copropriété.

En ce sens :
l'assemblée générale de la copropriété du 06 avril 2016 (pièce 3 du demandeur) a approuvé les comptes de l'exercice du 01 octobre 2014 au 30 septembre 2015 et voté le budget prévisionnel pour la période du 01 octobre 2016 au 30 septembre 2017,l'assemblée générale de la copropriété du 07 juin 2017 (pièce 4 du demandeur) a approuvé les comptes de l'exercice du 01 octobre 2015 au 30 septembre 2016 et voté le budget prévisionnel pour la période du 01 octobre 2017 au 30 septembre 2018,l'assemblée générale de la copropriété du 18 janvier 2018 (pièce 5 du demandeur) a approuvé les comptes de l'exercice du 01 octobre 2016 au 30 septembre 2017 et voté le budget prévisionnel pour la période du 01 octobre 2017 au 30 septembre 2018,l'assemblée générale de la copropriété du 13 décembre 2018 (pièce 6 du demandeur) a approuvé les comptes de l'exercice du 01 octobre 2017 au 30 septembre 2018, voté le budget prévisionnel pour la période du 01 octobre 2018 au 30 septembre 2019 et voté le budget prévisionnel pour la période du 01 octobre 2019 au 30 septembre 2020,l'assemblée générale de la copropriété du 16 janvier 2020 (pièce 7 du demandeur) a approuvé les comptes de l'exercice du 01 octobre 2018 au 30 septembre 2019 et voté le budget prévisionnel pour la période du 01 octobre 2020 au 30 septembre 2021,l'assemblée générale de la copropriété du 30 mars 2021 (pièce 8 du demandeur) a approuvé les comptes de l'exercice du 01 octobre 2019 au 30 septembre 2020 et voté le budget prévisionnel pour la période du 01 octobre 2021 au 30 septembre 2022,l'assemblée générale de la copropriété du 15 mars 2022 (pièce 9 du demandeur) a approuvé les comptes de l'exercice du 01 octobre 2020 au 30 septembre 2021 et voté le budget prévisionnel pour la période du 01 octobre 2022 au 30 septembre 2023,l'assemblée générale de la copropriété du 21 mars 2023 (pièce 10 du demandeur) a approuvé les comptes de l'exercice du 01 octobre 2021 au 30 septembre 2022 et voté le budget prévisionnel pour la période du 01 octobre 2023 au 30 septembre 2024,l'assemblée générale de la copropriété du 22 janvier 2024 (pièce 11 du demandeur) a approuvé les comptes de l'exercice du 01 octobre 2022 au 30 septembre 2023 et voté le budget prévisionnel pour la période du 01 octobre 2024 au 30 septembre 2025,l'assemblée générale de la copropriété du 30 janvier 2025 (pièce 12 du demandeur) a approuvé les comptes de l'exercice du 01 octobre 2023 au 30 septembre 2024 et voté le budget prévisionnel pour la période du 01 octobre 2025 au 30 septembre 2026,l'assemblée générale de la copropriété du 14 janvier 2026 (pièce 13 du demandeur) a approuvé les comptes de l'exercice du 01 octobre 2024 au 30 septembre 2025 et voté le budget prévisionnel pour la période du 01 octobre 2026 au 30 septembre 2027.
Il procède de la lecture du décompte actualisé arrêté le 11 mai 2026 (appel de fonds du 3ème trimestre de l'exercice 2025-2026 inclus) que Monsieur [Z] [S] et Madame [C] [N] épouse [S] restent redevables de la somme de 2 868,89 euros d'arriérés de charges de copropriété.

Il convient d'expurger de ce montant les frais de commissaire de justice de 160 euros du 19/12/17 et de commandement de payer de 101,22 euros du 02/01/18 qui relèvent strictement des dépens de l'instance et des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l'instance.

La partie demanderesse apporte ainsi la preuve suffisante de la créance qu'elle détient à l'encontre de Monsieur [Z] [S] et Madame [C] [N] épouse [S]. Il pèse désormais sur eux la preuve d'avoir à démontrer qu'ils se sont bien acquittés du montant de leurs charges de copropriété ou de justifier que celles-ci ne leur sont pas dues. En choisissant de ne pas comparaître, les parties défenderesses sont réputées ne pas contester cette dette, tant dans son principe, que dans son montant.

Il en résulte que Monsieur [Z] [S] et Madame [C] [N], épouse [S] sont donc redevables de la somme de 2 607,67 euros au titre de l'arriéré échu de charges de copropriété, arrêtée au 11 mai 2026 (appel de fonds du 3ème trimestre de l'exercice 2025-2026 inclus), déduction faite des frais indus :

2 572,67 euros = 2 868,89 euros - 160 euros - 101,22 euros.

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 01 avril 2026, date d'exigibilité du dernier appel de fonds réclamé.

* Sur les charges de copropriété à échoir récupérables

L'article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale (…). »

L'article 19-2 de ce même texte énonce : « A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles ».

En vertu de ces textes, les charges et les provisions non encore échues, mais approuvés pour l'exercice 2026 ont été soumises, par lettres de mise en demeure, aux copropriétaires défaillants. En l'absence de versement par Monsieur [Z] [S] et Madame [C] [N], épouse [S] dans un délai de trente jours, ces sommes à échoir sont désormais devenues exigibles.

Monsieur [Z] [S] et Madame [C] [N], épouse [S] sera donc également condamné au paiement de la somme de 205 euros au titre des charges de copropriété du 4e trimestre de l'exercice courant.
*cf dernier décompte actualisé avec le montant de l'appel de fond du 3e trimestres de 2026 pour référence.

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

* Sur les dépens de l'instance

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ».

Parties succombantes en ce qu'ils n'ont pas su s'acquitter d'un arriéré de charges de copropriété, Monsieur [Z] [S] et Madame [C] [N], épouse [S] seront tenus aux entiers dépens de l'instance, en ce compris les frais de tentative de médiation à hauteur de 81,30 euros et de commandement de payer à hauteur de 101,22 euros.

* Sur les frais irrépétibles

Conformément à l'article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…).
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations (…). »

L'équité commande de condamner Monsieur [Z] [S] et Madame [C] [N], épouse [S] à payer la somme de 1 000 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la SARL FLORENCE CARRE IMMO.

Non seulement le syndicat des copropriétaires a été contraint d'engager des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l'instance, afin de faire valoir ses droits en justice, mais il serait inéquitable de faire peser sur les autres copropriétaires les frais engagés par la copropriété pour obtenir un titre exécutoire à l'encontre de copropriétaires défaillants dans leurs obligations périodiques.

PAR CES MOTIFS,