TJ 59350, 28 mai 2026, RG 25/12943

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]
[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/12943 - N° Portalis DBZS-W-B7J-2FCH

JUGEMENT

DU : 28 Mai 2026

L'Office Public de l'Habitat du Nord

C/

[L] [S]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 28 Mai 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

L'Office Public de l'Habitat du Nord, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Sandra VANSTEELANT, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [L] [S], demeurant [Adresse 2]
assistée par Me Caroline THERY, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 22 Janvier 2026

Julie DOMENET, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 28 Mai 2026, après prorogation, par Julie DOMENET, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Suivant acte sous seing privé en date du 27 novembre 2019 prenant effet le 29 novembre 2019, l’office public de l’habitat du Nord, anciennement Partenord Habitat (ci-après Partenord Habitat) donné à bail à Madame [L] [S] et Monsieur [X] [J] [Y], alors mariés, un logement situé [Adresse 3] (porte 8, résidence [Adresse 4]) à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial révisable de 512,93 euros, provision sur charges comprise, pour une durée d’un mois renouvelable.
Les locataires ont divorcé le 07 décembre 2021 et seule Madame [L] [S] est restée dans le logement loué.
Par acte de commissaire de justice du 04 octobre 2024, Partenord Habitat a fait signifier à Madame [L] [S] un commandement d’avoir à lui payer la somme principale de 3 222,14 euros au titre des loyers et charges impayés, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail.
Ce commandement a été notifié à la caisse d’allocations familiales (CAF) le 03 octobre 2024.
Puis, par acte de commissaire de justice en date du 03 novembre 2025, Partenord Habitat a fait assigner Madame [L] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir :
-       Juger le contrat de location résilié de plein droit du fait de l'acquisition de la clause résolutoire du bail passé entre Partenord Habitat et Madame [L] [S], conformément aux articles 7 et 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 ;
-       A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail en raison du comportement du locataire conformément aux dispositions des articles 1224 à 1230 et 1741 du code civil et l'article 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 ;
-       En conséquence, ordonner à Madame [L] [S] de quitter les lieux en respectant les obligations du locataire ;
-       A défaut, autoriser Partenord Habitat à faire procéder à l'expulsion de Madame [L] [S], ainsi que tous les occupants introduits de son chef, passé le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, si nécessaire avec l'assistance de la force publique et après accomplissement des formalités prévues par la loi ;
-       Condamner Madame [L] [S] à payer, en deniers ou quittances valables, à Partenord Habitat la somme de 3 406,26 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 12 juin 2025, augmentée des loyers ayant couru jusqu'au jugement à intervenir conformément aux articles 1103 et 1728 du code civil et 7 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 ;
-       Juger que les condamnations porteront intérêt au taux légal à compter du commandement pour la somme énoncée dans les causes dudit commandement et de la présente assignation pour le surplus, conformément aux articles 1280,01-6 et 1344-1 du code civil ;
-       Condamner Madame [L] [S] à payer à Partenord Habitat, à compter de la date de résiliation du bail jusqu'à complète libération des lieux, une indemnité d'occupation égale au montant des loyers, charges et droits normalement dus, majorée des augmentations légales et contractuelles et sans tenir compte de l'APL, conformément aux dispositions du contrat de bail, (selon l'indice IRL des loyers), en application des articles 1240 et 1760 du code civil ;
-       Juger que dans le cas où des délais de paiement seraient accordés, la déchéance sera prononcée à défaut de versement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer à son échéance, le solde de la dette devenant immédiatement exigible et la clause résolutoire produisant son plein effet ;
-       Condamner Madame [L] [S] à payer à Partenord Habitat la somme de 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
-       Juger n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir ;
-       Condamner Madame [L] [S] au paiement des entiers frais et dépens, en ce compris le coût du commandement payer ainsi que les frais d'assignation.
A l'appui de ses prétentions, la partie demanderesse invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et expose que la locataire a cessé de payer régulièrement les loyers et charges, qu'elle a été mise en demeure de le faire par commandement de payer, qu'il n'a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.
Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord le 05 novembre 2025.
L'enquête de la plateforme de prévention des expulsions a été réalisée le 25 novembre 2025 et transmise à la juridiction avant l’audience.
L’affaire est appelée et retenue à l’audience du 22 janvier 2026.
A cette audience, Partenord Habitat, représentée par son avocate, maintient les demandes telles que contenues dans son assignation, actualisant toutefois la dette locative à la somme de 280,01 euros à la date du 21 janvier 2026. Elle s’oppose à l’octroi de tout délai de paiement à la locataire malgré le faible montant de la dette locative et la récente reprise de paiement du loyer au motif que Madame [L] [S] est de mauvaise foi, qu’elle a bénéficié de trois plans de surendettement dont les deux premiers ont été dénoncés pour non respect et le dernier en date a permis l’effacement d’une dette de loyer de 3 644,08 euros et qu’elle n'a pourtant repris le paiement des loyers ni pendant la procédure de traitement de situation de surendettement, ni après l’effacement.
Madame [L] [S] comparaît en personne, assistée de son avocate. Elle fait valoir une situation familiale compliquée. Elle indique qu’elle doit s’occuper de ses deux enfants dont l’aîné est atteint d’un handicap, qu’elle a privilégié le paiement des frais médicaux et de transport de son fils à celui du loyer et qu’elle ne peut pas prendre un travail au regard de son propre état de santé. Elle sollicite à pouvoir rester dans le logement et propose de payer 47 euros par mois le 10ème jour de chaque mois en plus du loyer courant pour apurer sa dette locative. Elle précise avoir sollicité son bailleur depuis cinq ans pour obtenir un changement de logement.
A l’issue de l’audience, les parties sont informées que la décision sera rendue le 02 avril 2026. Celle-ci a été prorogée au 28 mai 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION
Sur la loi applicable
Le contrat en cause est un contrat de louage d'immeuble ou d'occupation d'un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d'ordre public et doivent donc être appliquées d'office par le juge.
Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail
L'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de six semaines suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. 
En outre, l'article 24 III de la loi précitée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées.
En l'espèce, la CAF a été informée de la situation d’impayé par le bailleur le 03 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l'assignation délivrée le 03 novembre 2025.
En outre, la notification de l'assignation aux services de la préfecture est intervenue le 05 novembre 2025, soit plus de deux mois avant la première audience le 21 janvier 2026.
L’action en résiliation de bail est donc recevable.
Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de celle-ci
L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

-       Sur l’acquisition de la clause résolutoire
Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.
Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation est d’avis que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (avis Civ 3eme n°24-70.002 du 13 juin 2024).
En l’espèce, la clause résolutoire contenue dans le bail prévoit un délai de deux mois à partir de la délivrance du commandement de payer pour constater l’acquisition de la clause résolutoire. C’est donc ce délai qu’il convient d’appliquer.
Partenord Habitat justifie avoir, par acte de commissaire de justice du 04 octobre 2024, fait signifier à Madame [L] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire afin d’obtenir le règlement d’une somme de 3 222,14 euros au titre des loyers et charges impayés.

Suivant le décompte arrêté au 21 janvier 2026 produit par Partenord Habitat, les causes du commandement n’ont pas été intégralement réglées dans le délai de deux mois imparti, les paiements effectués par Madame [L] [S] n’ayant pas permis d’apurer l’entièreté de la somme due.
Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 04 décembre 2024 et de constater la résiliation du bail à cette date conformément aux dispositions légales et contractuelles précitées.
-       Sur les sommes dues
Partenord Habitat verse aux débats les pièces suivantes :
−€€€€€ le contrat de bail souscrit entre les parties le 27 novembre 2019 ;
−€€€€€ le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 04 octobre 2024 ;
−€€€€€ le décompte de la créance arrêté au 21 janvier 2026, mois de décembre 2025 inclus.
Il résulte de ces éléments que Madame [L] [S] reste à devoir à Partenord Habitat la somme de 280,01 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés.
A l’audience, Madame [L] [S], assistée de son avocate, ne conteste ni le principe, ni le montant de cette dette.
Elle sera donc condamnée à payer à Partenord Habitat la somme de 281,01 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.
-       Sur l’incidence de la procédure de surendettement et la demande de délai de paiement
Madame [L] [S] a déposé un dossier de surendettement qui a été déclaré recevable le 20 août 2025.
A cette date, les effets de la clause résolutoire étaient déjà acquis.

Par décision du 22 octobre 2025, la commission de surendettement des particuliers du Nord a ordonné l’effacement de l’ensemble du passif de Madame [L] [S] (rétablissement personnel sans liquidation judiciaire), dont 3 927,31 euros de dette locative détenue par Partenord Habitat.  

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative, que pendant le cours des délais ainsi accordé, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus, que ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Le VII du même article dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. (…) Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Le VII du même article prévoit que lorsqu'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers (…), le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement ou du jugement de clôture. L’article dispose que ce délai ne peut affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges et que, si le locataire s'est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort de l’historique de compte produit par le bailleur que la locataire n’a pas repris le paiement après la décision d’effacement, constituant un nouvel arriéré locatif.

Dans ces conditions, elle ne peut pas bénéficier des mesures favorables de l’article 24 VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

En revanche, Madame [L] [S] a bien repris le paiement de son loyer courant au jour de l’audience, de sorte qu’elle est recevable à solliciter des délais de paiement suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire. En effet, le 03 janvier 2026, Madame [L] [S] a procédé à un paiement de 380 euros, ce qui représente le montant du loyer actuel (231,05 euros) augmenté de 148,85 euros.

Il ressort de l’enquête sociale et financière et des débats que Madame [L] [S] réside dans le logement avec ses deux jeunes enfants, qu’elle perçoit 1 242,39 euros de ressources par mois (aides sociales), qu’elle estime ses charges à hauteur de 824,15 euros par mois, lui restant alors 418,24 euros par mois pour vivre avec ses deux enfants.

Elle propos de payer 47 euros par mois en plus de son loyer et ses charges courants pour apurer sa dette et sollicite que ces délais de paiement soient suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire.

Partenord Habitat s’y oppose soutenant que Madame [L] [S] est de mauvaise foi, qu’elle a bénéficié de trois précédents plans de surendettement, dont le dernier a entrainé l’effacement de la dette locative, qu’elle n’a repris le paiement du loyer ni pendant la procédure de surendettement, ni après la décision d’effacement et qu’elle a simplement procédé à un versement in extremis quelques jours avant l’audience.
Toutefois, compte tenu du faible montant de la dette locative, de la reprise de paiement du loyer courant au jour de l’audience et de l’effort consenti pour l’apurement de la dette lors de ce paiement de 380 euros, Madame [L] [S] sera autorisée à s'acquitter de sa dette locative par mensualités successives d'un montant de 47 euros, en plus du loyer courant et des charges dus, selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.
Les effets des clauses résolutoires seront suspendus à l'égard de Madame [L] [S] pendant le cours des délais ainsi accordés.
Si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause de résiliation sera réputée n’avoir jamais été acquise.
Dans le cas contraire, à défaut de paiement d’une seule échéance du loyer courant ou des mensualités supplémentaires dans les délais, la clause de résiliation de plein droit reprendra ses effets, le bail sera résilié et Partenord Habitat pourra faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants dans les conditions fixées au présent dispositif. Madame [L] [S] sera alors tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers courants majorés de la provision sur charges tels qu’ils auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à son départ définitif des lieux afin de réparer le préjudice du bailleur découlant de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. La part correspondant aux charges dans ces indemnités d'occupation pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l'année dépasseraient 12 fois la provision.
Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Madame [L] [S], partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation, de la notification à la CAF et à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Au regard de la situation respective des parties, il n'y a pas lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
Le jugement est de plein droit exécutoire par provision en application de l'article 514 du code de procédure civile à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision, ni de rappeler le principe applicable de plein droit au dispositif de ce jugement.

PAR CES MOTIFS La juge des contentieux de la protection statuant par jugement contradictoire, rendu après débats publics, en premier ressort et mis à disposition au greffe, Déclare l’action de l’office public de l’habitat du Nord recevable ; Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail à usage d'habitation concernant les locaux situés [Adresse 3] (porte [Adresse 5]) à [Localité 3], conclu le 27 novembre 2019 entre l’office public de l’habitat du Nord, d'une part, et Madame [L] [S], d'autre part, sont réunies à la date du 04 décembre 2024 ; Condamne Madame [L] [S] à payer à l’office public de l’habitat du Nord la somme de 281,01 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 21 janvier 2026, échéance du mois de décembre 2025 incluse (échéance janvier 2026 non comprise), avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ; Autorise Madame [L] [S] à se libérer de sa dette locative en 5 mensualités de 47 euros chacune et une 6ème comprenant le solde de la dette ; Dit que le paiement de chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ; Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquises ; Mais à défaut du paiement de la mensualité à son échéance ou d'un terme de loyer et de charges en cours et après une mise en demeure, adressée par lettre recommandée avec avis de réception, demeurée infructueuse pendant 15 jours : - dit que la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;- dit que la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible ;- dit qu'à défaut pour Madame [L] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’office public de l’habitat du Nord pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;- condamne en tant que de besoin Madame [L] [S] à payer à l’office public de l’habitat du Nord à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant augmenté de la provision sur charges lesquelles pourront être réajustées si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part l'indemnité mensuelle d'occupation égale à la provision ;- rappelle que le sort des meubles laissés dans les lieux sera réglé par les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d'exécution, en ce qu’elles énoncent « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;- rappelle que Madame [L] [S] pourra saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'État dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante : DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L'EMPLOI, DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES Secrétariat de la commission de médiation DALO [Adresse 6] [Adresse 7] [Localité 4] Condamne Madame [L] [S] aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation, de la notification à la CAF et à la préfecture ; Déboute l’office public de l’habitat du Nord de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Dit qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information. La cadre greffière La juge des contentieux de la protection