TJ 75056, 18 juin 2026, RG 24/12712

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1]
Expéditions exécutoires à:
-Me Eugénie ZYLBERWASSER-ROUQUETTE
-Me Angélique BOUILLY
Copies certifiées conformes à :
--Me Eugénie ZYLBERWASSER-ROUQUETTE
-Me Angélique BOUILLY
délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 24/12712
N° Portalis 352J-W-B7I-C6AYV

N° MINUTE :

Assignation du :
15 Octobre 2024

JUGEMENT
rendu le 18 Juin 2026
DEMANDEUR

Syndicat des coproprietaires de l’immeuble “[Adresse 1] - [Adresse 2] », sis [Adresse 3], la Société FONCIA [Localité 1] RIVE DROITE, S.A.S
[Adresse 4]
[Localité 2]

représenté par Me Eugénie ZYLBERWASSER-ROUQUETTE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2390

DÉFENDEURS

Madame [E] [K]
[Adresse 2]
[Localité 3]

Monsieur [F] [K]
[Adresse 2]
[Localité 3]

représenté par Me Angélique BOUILLY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #P0042
Décision du 18 Juin 2026
Charges de copropriété
N° RG 24/12712 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6AYV

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Elyda MEY, Juge, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 09 Avril 2026

JUGEMENT

-Contradictoire
-En premier ressort
-Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisée dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

Mme [E] [K] et M. [F] [K] sont propriétaires des lots 20, 61 et 91 au sein de la résidence [Etablissement 1] sis [Adresse 5], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Se plaignant de charges de copropriété impayées et après l’envoi de plusieurs mises en demeure, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble les a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris, par acte du 15 octobre 2024 aux fins essentielles d’obtenir le paiement de la somme de 8.341,98 euros euros d’arriérés des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2024 inclus.

Aux termes de ses dernières conclusions en réponse et d’actualisation de créance notifiées par RPVA le 18 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« Vu les dispositions de la Loi du 10 juillet 1965,
Vu l’article 35 du Décret du 17 mars 1967,
Vu les articles 1231- 6 et 1343-2 du Code civil,
Vu la jurisprudence applicable,

Il est demandé au Tribunal judiciaire de PARIS de :

- Déclarer recevable et bien fondé en ses demandes le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble «[Adresse 1] - [Adresse 2] », sis [Adresse 2] à [Localité 3], agissant poursuites et diligences de son Syndic en exercice, la Société FONCIA [Localité 1] RIVE DROITE

En conséquence,

- Condamner Madame [E] [K] et Monsieur [F] [K] en deniers ou quittance à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble «[Adresse 1] - [Adresse 6]
[Z] [N] », sis [Adresse 2] à [Localité 3], agissant poursuites et diligences de son Syndic en exercice, la Société FONCIA [Localité 1] RIVE DROITE, les charges arriérées arrêtées au 1 er juillet 2025 (correspondant au 3 ème trimestre 2025) pour un montant en principal de 10.179,24€ avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 02 février 2023,

- Les condamner également à payer au Syndicat des Copropriétaires les frais de dossier visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que cette procédure a entrainés, frais qui s’élèvent à la somme de 1.353,83€ avec intérêts de droit,

- Rejeter la demande de délais de paiement de Madame [E] [K] et Monsieur [F] [K],

- Ordonner la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du Code civil, à compter de l’assignation introductive d’instance,

- Condamner Madame [E] [K] et Monsieur [F] [K] à payer au Syndicat des Copropriétaires la somme de 3.000,00€ à titre de dommages et intérêts, pour résistance abusive et injustifiée au paiement,

- Les condamner également à payer au Syndicat des Copropriétaires la somme de 3.000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

- Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

- Les condamner aux entiers dépens de l’instance qui comprendront les frais de la sommation de payer du Commissaire de justice qui seront recouvrés dans les conditions fixées par les articles 696 et suivants du Code de procédure civile. ».

Par conclusions n°1 notifiées par RPVA le 17 juillet 2025, M. et Mme [K] sollicitent du tribunal de :

« Vu l’assignation et les pièces versées aux débats,
Vu l’article 1244-1 du code civil,

Il plaira a la juridiction de proximité de [Localité 4] de :

-Accorder aux concluants les délais de paiement prévus aux dispositions de l’article 1244-1 du code civil sur un période de 24 mois.

-Statuer ce que de droit sur les frais irrépétibles et les dépens».

Il est expressément renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L'affaire a été clôturée le 29 janvier 2026. Elle a été plaidée à l’audience du 9 avril 202 à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 18 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement de charges

Selon l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments représentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'obligation à la dette existe dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai prévu par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, et, en vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

*
Le syndicat des copropriétaires demande le paiement des charges d’un montant de 10.179,24 euros pour la période du 1er octobre 2022 au 1er juillet 2025.

En défense, les époux [K] sollicitent des délais de paiement sur une période de 24 mois en indiquant connaître des problèmes de santé et avoir l’intention de louer leur appartement afin d’apurer leur dette.

Sur ce,

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un relevé de propriété que M. et Mme [K] sont propriétaires des lots n°20, 61 et 91 au sein de l’immeuble susvisé.
Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 8 mars 2022, 14 février 2023, 14 mars 2024 et 30 janvier 2025 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2021 à 2024, fixé les budgets prévisionnels des années 2021 à 2026 et voté la réalisation de divers travaux ainsi que les attestations de non-recours correspondantes ;

- les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés au lot de la défenderesse ;

-un relevé de compte arrêté au 1er juillet 2025 ;

Les époux [K] ne contestent pas le montant de la dette.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. et Mme [K] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10.179,24 euros au titre des charges de copropriété arrêtés au 1er juillet 2025, 3ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 février 2023 sur la somme de 1.606,19 euros et à compter de l’assignation sur le surplus.

Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront eux-mêmes intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de paiement des frais de recouvrement au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

- les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ;

- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ;

- les frais d'huissier engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ;

- les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile.

*

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de frais de recouvrement d’un montant de 1.353,83 euros comprenant des prestations facturées par le syndic liées à deux mises en demeure et une relance, à la constitution de dossier pour le commissaire de justice pour la sommation de payer, les frais de délivrance de la sommation de payer, les frais de constitution de dossier avocat et les frais de signification de l’assignation.

Sur ce,

La mise en demeure du 6 mai 2023 intervenant peu après celle du 2 février 2023 ne peut être considérée comme des frais de recouvrement nécessaires. De plus, la relance du 24 mai 2024 est produite sans son avis de réception, de sorte qu’il n’est pas établi que cette dernière ait été effectivement reçue par les défendeurs. En outre, les honoraires de « constitution dossier commissaire de justice pour la sommation de payer » et de « constitution dossier avocat » qui relèvent des missions habituelles d’un syndic de copropriété ne peuvent être facturés qu'en cas de « diligences exceptionnelles », qui ne sont en l'espèce ni démontrées, ni même alléguées. Enfin, le coût de la délivrance de l’assignation introductive d’instance sera inclus dans les dépens.

En revanche, les frais de la mise en demeure du 2 février 2023 et les frais d’huissier relatifs à la délivrance du commandement de payer sont suffisamment justifiés.

Il convient en conséquence de condamner M. et Mme [K] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 209,09 euros (44 + 165,09) au titre des frais nécéssaires de recouvrement prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble.

*
Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts en affirmant que la carence non justifiée des défendeurs lui a causé un préjudice certain en mettant en péril sa trésorerie et révèle leur mauvaise foi

Les défendeurs ne présentent aucune observation sur cette demande.

Sur ce,

Le syndicat des copropriétaires qui sollicite le paiement de dommages et intérêts à hauteur de 3.000 euros, ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu'elle aurait nécessité le vote d'appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d'être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n'est pas démontré que les défendeurs aient agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières. Au contraire, il sera constaté que ceux-ci ont rencontré des problèmes de santé et ont procédé à plusieurs règlements certes insuffisants.

Faute de justifier de l'existence d'un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que les copropriétaires aient agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement

Selon l’article 1244-1 ancien du code civil, désormais codifié à l’article 1343-5 du même code, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier. Néanmoins, il appartient au débiteur de justifier le bien-fondé de sa demande, ses difficultés et sa bonne foi.

*

Les défendeurs sollicitent l’octroi de délais de paiement de 24 mois pour s’acquitter de leur dette.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande en soutenant qu’au vu des pièces financières communiquées, les défendeurs sont dans l’incapacité de régler leur dette laquelle n’a fait l’objet que d’un règlement de 400 euros depuis l’assignation.

Sur ce,

En l’espèce, il ressort de l’avis d’impôt des défendeurs que ces derniers ont un revenu fiscal de référence de 21.970 euros. Or, les défendeurs qui n’ont réglé que la somme de 400 euros en trois ans ne justifient pas être en capacité de régler leur dette d’arriérés de charges de 10.179,24 euros sur une période de 24 mois et d’assumer dans le même temps, les charges courantes. En outre, ils ne démontrent pas avoir initié des démarches pour mettre leur bien en location et disposer d’un autre hébergement. Par conséquent, ils seront déboutés de leur demande de délais de paiement.

Sur les autres demandes
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
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Les époux [K], succombant à l’instance seront condamnés in solidum aux dépens.

Tenus aux dépens, ils seront en outre condamnés à payer la somme de 2.000 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Si le syndicat des copropriétaires a sollicité à nouveau au titre des dépens les frais de la sommation de payer délivrée par commissaire de justice, ces derniers ont été inclus dans les frais nécessaires de recouvrement.

Aucun élément ne justifie en l'espèce que l'exécutoire provisoire, qui est de droit en vertu de l'article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable à la présente instance introduite après le 1er janvier 2020, soit écartée.

PAR CES MOTIFS,