TJ 75056, 18 juin 2026, RG 25/02997

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me [Localité 2]
Copies certifiées conformes
délivrées le:
à Me [Localité 2]

■

Charges de copropriété

N° RG 25/02997 -
N° Portalis 352J-W-B7J-C7FJ5

N° MINUTE :

Assignation du :
07 Mars 2025

JUGEMENT
rendu le 18 Juin 2026
DEMANDEUR

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la société CABINET CITEAU, SAS, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège.
[Adresse 2]
[Localité 3]

Représenté par Me Damien CHEVRIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0920

DÉFENDERESSE

Madame [O] [T]
[Adresse 3]
[Localité 4]

Non représentée

***

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Décision du 18 Juin 2026
Charges de copropriété
N° RG 25/02997 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7FJ5

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Océane CHEUNG, Juge, statuant en juge unique? assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 25 Mars 2026 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 18 Juin 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Réputé contradictoire
en premier ressort

***

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Madame [O] [T] est propriétaire du lot de copropriété n°12 d’un immeuble situé au [Adresse 4] à [Localité 5].

Par sommation de payer du 16 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure Madame [O] [T] de payer la somme de 1 795,30 euros au titre des charges de copropriété.

Par exploit d’huissier signifié le 7 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4] à Paris 16ème a fait assigner Madame [O] [T] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris.

*

Aux termes de l’acte d’assignation, et au visa de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« Condamner Madame [O] [T] au paiement de la somme de 9.691,01 euros suivant un décompte arrêté à la date du 20 février 2025, en principal, par application des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, majorée des intérêts légaux à compter de la sommation de payer en date du 17 septembre 2024,

La condamner également au paiement de la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts,

Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir compte tenu de la nature de l’affaire et de l’ancienneté de la créance,

Décision du 18 Juin 2026
Charges de copropriété
N° RG 25/02997 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7FJ5

Condamner Madame [O] [T] au paiement d’une somme de 2.400 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’en tous les dépens qui comprendront la sommation de payer en date du 16 septembre 2024 que Maître Damien CHEVRIER, avocat au Barreau de Paris, pourra recouvrer directement en application de l’article 699 du même Code. »

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Cité suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l'acte en l'étude d'huissier), Madame [O] [T] n’a pas comparu à l'instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 19 novembre 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 25 mars 2026. La décision a été mise en délibéré au 18 juin 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales en paiement

Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Madame [O] [T] est propriétaire du lot n°12 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 4] à [Localité 5].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des années 2024 et 2025, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2022 à 2024, fixé les budgets prévisionnels des années 2024 à 2026 et voté la réalisation de divers travaux ;
- les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;
- un décompte de créance actualisé au 20 février 2025.

Dès lors qu’un syndicat des copropriétaires produit, comme en l’espèce, des appels de fonds, un décompte individuel de charges ainsi que les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires ayant approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels, et que les appels de fonds adressés au copropriétaire portent sur un nombre de tantièmes correspondant aux tantièmes de charges communes générales affectées au lot de ce copropriétaire, la créance du syndicat des copropriétaires est justifiée (ex. : Civ. 3ème, 7 juillet 2016, n° 14-28395).

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, et après imputation des règlements effectués par les copropriétaires sur la dette la plus ancienne conformément aux articles 9 de l’arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et 1342-10 du Code civil, le compte individuel de Madame [O] [T] présente un solde débiteur de 8 993,83 euros, déduction faite des frais de recouvrement (9 691,01 euros - 697,18 euros), lesquels seront examinés infra.

Madame [O] [T] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, ielle sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 8 993,83 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées, arrêtées au 20 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, par voie de sommation de payer du 16 septembre 2024, valant interpellation suffisante au sens de l’article 1344 du Code civil, sur le montant de 1 795,30 euros, et à compter de la date de l’assignation pour le surplus.

Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

- les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

- les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

- les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.
*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 697,18 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Les frais exposés pour la sommation de payer (133,18 euros) constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires.

Les frais de mises en demeure (3 x 48 euros) ne sont justifiés par aucune pièce.

Les frais d’honoraires engagés pour la procédure de recouvrement (420 euros) ne sont aucunement justifiés et ne sauraient constituer des frais nécessaires au sens du texte précité.

En conséquence, Madame [O] [T] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 133,18 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par Madame [O] [T] de ses obligations.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation. Aucun préjudice distinct de celui compensé par les intérêts moratoires liés à la créance n’est établi par le demandeur.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [O] [T], partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance, avec autorisation donnée à l’avocat en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision.

Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.
Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, Madame [O] [T] sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,