TJ 78646, 17 juin 2026, RG 26/00314

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGEMENT PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

17 JUIN 2026

N° RG 26/00314 - N° Portalis DB22-W-B7K-TYNW
Code NAC : 72I

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, [Q], société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 487 530 099 dont le siège social est situé [Adresse 3] et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

Non comparant, représenté par Maître Aude ALEXANDRE de l’AARPI TRIANON AVOCATS, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEURS :

1/ Madame [N] [U] [H] épouse [T]
née le 14 Octobre 1984 à [Localité 1] (SÉNÉGAL),
demeurant [Adresse 4],

Non comparante, ni représentée.

2/ Monsieur [P] [W] [L] [T]
né le 08 Janvier 1982 à [Localité 2] (SENEGAL),
demeurant [Adresse 4],

Comparant.

DÉBATS TENUS À L'AUDIENCE DU : 13 AVRIL 2026

Nous, Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du
13 Avril 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 17 Juin 2026, date à laquelle
le jugement suivant a été rendu.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [P] [W] [L] [T] et Mme [N] [U] [H], son épouse, sont propriétaires indivis des lots n°31 et 71 de la [Adresse 1], sise [Adresse 5] à [Localité 3].

Faisant grief à M. [P] [T] et Mme [N] [H], son épouse, de ne pas régler leurs charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires leur a, par l’intermédiaire de son syndic puis de son conseil, adressé plusieurs mises en demeure d'avoir à s'acquitter desdites charges.

En l'absence de règlement de l'arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], sise [Adresse 5] à Carrières-sous-Poissy (78955) (ci-après le syndicat des copropriétaires) représenté par son syndic, la société [Q], a, par acte de commissaire de justice en date du 23 février 2026 remisà personne à Mme [N] [H] épouse [T] et à domicile s’agissant de M. [P] [T], fait assigner ces derniers devant le président du tribunal de céans statuant selon la procédure accélérée au fond, lui demandant, au visa des articles 10, 10-1, 14-1, 14-2 et 19-2 de la loi du
10 juillet 1965, de :
- condamner solidairement M. [P] [T] et Mme [N] [H], son épouse, à lui payer la somme de 329,92 euros au titre des charges de copropriété, travaux, et appels provisionnels échus arrêtés au 23 décembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,
- condamner solidairement M. [P] [T] et Mme [N] [H], son épouse, à lui payer la somme de 268,50 euros au titre des appels provisionnels de charges et travaux à échoir devenus exigibles,
- condamner solidairement M. [P] [T] et Mme [N] [H], son épouse, à lui payer la somme de 992,62 euros au titre des frais de recouvrement déboursés par lui,
- ordonner la capitalisation des intérêts,
- condamner solidairement M. [P] [T] et Mme [N] [H], son épouse, à lui payer la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

- condamner solidairement M. [P] [T] et Mme [N] [H], son épouse, à lui payer la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner solidairement M. [P] [T] et Mme [N] [H], son épouse, aux entiers dépens.

A l’audience du 13 avril 2026, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a diminué sa demande au titre des frais de recouvrement, indiquant solliciter la somme de 637,41 euros à ce titre.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions du demandeur, il sera renvoyé à son assignation conformément à ses déclarations à l'audience.

M. [P] [T] a comparu et a indiqué avoir payer la dette de charges. Il a expliqué avoir rencontré des difficultés professionnelles ayant abouti à des rejets de prélèvements bancaires, dont il ne s’est pas rendu compte immédiatement compte tenu d’un déménagement. Il a ajouté avoir demandé au syndic un décompte précis du principal et des frais et n’avoir reçu celui-ci que par le biais de l’assignation. Il a sollicité le rejet des demandes au titre des frais, de l’article 700 et des dommages et intérêts, soulignant notamment la disproportion entre les frais de recouvrement et le montant de l’arriéré de charges.

Mme [N] [H] épouse [T] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré au 17 juin 2026.

Les parties ont été autorisées à produire des notes en délibéré pour justifier de ses paiements s’agissant du défendeur et pour vérifier leur réception effectivement s’agissant du demandeur.

M. [P] [T] a adressé par courriel en date du 13 avril 2026 le justificatif du paiement de la somme de 329,92 euros. Il a par ailleurs indiqué au tribunal, par courriel en date du 21 avril 2026, avoir payé l’appel de provision et la cotisation du fonds travaux du 2ème trimestre 2026, soit 89,50 euros, joignant un justificatif de virement.

Le syndicat des copropriétaires a, par note en délibéré en date du 20 avril 2026, confirmé la réception par le syndic d’un virement de 329,92 euros le 11 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges et provisions dues

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

En application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, issu notamment de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi [Localité 4], modifié par l’ordonnance du
17 juillet 2019, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision correspondant à une quote-part du budget prévisionnel annuel voté par l’assemblée générale pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs (article 14-1) ou des dépenses pour travaux (article 14-2-I) et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Ce texte permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d’exiger le paiement des provisions non encore échues pour l’ensemble de l’exercice considéré et uniquement pour cet exercice, mais également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :
- le relevé de propriété attestant de la qualité de copropriétaires de M. [P] [T] et Mme [N] [H], son épouse, pour les lots n°31 et 71,
- une mise en demeure en date du 16 février 2024 adressée par le syndic aux défendeurs pour un montant de 340,89 euros, dont 52 euros de frais de mise en demeure,
- une mise en demeure en date du 16 mai 2024 adressée par le syndic aux défendeurs pour un montant de 479,18 euros, dont 52 euros de frais de mise en demeure,
- une mise en demeure en date du 22 août 2024 adressée par le syndic aux défendeurs pour un montant de 581,40 euros, dont 52 euros de frais de mise en demeure,

- une mise en demeure en date du 14 novembre 2024 adressée par le syndic aux défendeurs pour un montant de 719,69 euros, dont 52 euros de frais de mise en demeure,
- une sommation de payer les charges de copropriété signifiée aux défendeurs le 3 mars 2025 pour un montant de 977,67 euros, dont 88,78 euros de coût d’acte,
- une mise en demeure en date du 2 janvier 2026 adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires aux défendeurs pour un montant de 85,62 euros au titre du 1er appel de provision de charges 2026,
- un extrait de compte sur la période courant du 1er janvier 2023 au
5 décembre 2025 pour un solde débiteur de 1.233,04 euros,
- un extrait de compte sur la période courant du 1er janvier 2025 au
1er janvier 2026 pour un solde débiteur de 1.322,54 euros,
- divers appels de fonds pour la période courant du 1er avril 2023 au
31 décembre 2025,
- les régularisations de charges pour les exercices 2022, 2023 et 2024,
- les procès-verbaux des assemblées générales en dates des 29 juin 2022,
4 septembre 2023, 16 mai 2024 et 22 mai 2025 ayant approuvé les comptes des exercices 2021, 2022, 2023 et 2024, voté les budgets prévisionnels des exercices 2023, 2024, 2025 et 2026 et voté la réalisation de divers travaux,
- les attestations de non-recours y afférentes.

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir adressé à M. [P] [T] et Mme [N] [H], son épouse, une mise en demeure en date du
2 janvier 2026, par lettres recommandées avec accusé de réception distribuées
le 5 janvier 2026, d'avoir à payer sous trente jours la somme de 85,62 euros au titre des provisions sur charges de l'exercice en cours et indiquant les conséquences prévues par l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 en cas de non paiement.

Cette mise en demeure indiquant avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours, et le délai de trente jours prévu par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 étant expiré, le syndicat des copropriétaires est recevable en son action.

Il résulte des pièces produites que M. [P] [T] et Mme [N] [H], son épouse, étaient redevables de la somme de 329,92 euros au titre des charges de copropriété échues au 1er janvier 2026, appels de fonds et travaux du
1er trimestre 2026 inclus.

Les défendeurs ont toutefois procédé au réglement de cette dette par virement en date du 5 avril 2026, de sorte que cette demande est désormais sans objet. Partant, il ne sera pas statué sur cette demande ni, consécutivement, sur la demande de capitalisation des intérêts.

Sur la demande de condamnation au titre de la déchéance du terme

Il résulte des dispositions précitées de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 que le syndicat des copropriétaires peut exiger, après une mise en demeure infructueuse à l'issue du délai de trente jours, le paiement immédiat des provisions à échoir dès lors qu'elles ont fait l'objet d'un vote du syndicat des copropriétaires dans le cadre du budget prévisionnel et/ou d'un fonds de travaux.

Le syndicat des copropriétaires justifie du montant des appels au titre des provisions à échoir pour un montant de 268,50 euros.

Le délai de trente jours prévu par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 est expiré de sorte que, la déchéance du terme étant acquise, les provisions non encore échues de l’exercice 2026 sont intégralement exigibles de manière anticipée, peu important que les défendeurs aient réglé leur dette de charges après l’assignation, ce réglement étant intervenu après l’expiration du délai de trente jours.

Le syndicat des copropriétaires est donc bien fondé à solliciter le paiement par
M. [P] [T] et Mme [N] [H], son épouse, de la somme
de 268,50 euros au titre des appels provisionnels de charges et cotisations
du fonds de travaux des 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2026, devenus exigibles
par anticipation.

M. [P] [T] et Mme [N] [H], son épouse, seront donc condamnés solidairement à payer cette somme au syndicat des copropriétaires. Cette condamnation sera prononcée en quittances ou deniers, M. [P] [T] ayant, postérieurement à l’audience, indiqué avoir réglé l’appel de provisions et la cotisation du fonds travaux du 2ème trimestre 2026, sans toutefois que le syndicat des copropriétaires ait pu le confirmer.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissiers de justice et le droit au recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement.

Par conséquent, ne relèvent pas des dispositions de cet article les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l'avocat ou à l'huissier, qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d'avocat ou d'huissier qui entrent dans les frais de l'article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés « frais de relance » ne présentant aucun intérêt réel.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 637,41 euros correspondant à diverses mises en demeure, relances, frais de commissaire de justice et honoraires du syndic.

Il convient de relever que, si le syndic produit à l'appui de sa demande lesdites mises en demeure, sommation de payer et factures correspondantes, ces frais apparaissent, comme soulevé par M. [P] [T] à l’audience, totalement disproportionnés dans la mesure où ils sont quasiment deux fois plus élevés que le montant de la dette.

En tout état de cause, l’envoi trimestriel et automatisé de mises en demeure ne présente aucun intérêt réel.

Dans ces conditions, seuls les frais correspondant à la mise en demeure du
16 février 2024 seront retenus au titre des frais nécessaires, à hauteur de 52 euros.

M. [P] [T] et Mme [N] [H], son épouse, seront donc condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme
de 52 euros à ce titre.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

S’il n’est pas contesté que M. [P] [T] et Mme [N] [H], son épouse, n’ont pas régulièrement payé leurs charges de copropriété, la disproportion manifeste entre le montant - très faible - de la créance principale et le montant des dommages et intérêts réclamés conduit nécessairement à débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande. Il sera au surplus souligné que ce dernier n’établit pas la mauvaise foi des défendeurs, qui ont réglé leur dette avant l’audience.

Sur les autres demandes

M. [P] [T] et Mme [N] [H], son épouse, qui succombent, seront condamnés in solidum aux entiers dépens dont distraction.

L’équité commande de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande formulée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 481-1 du code de procédure civile, le jugement est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS