TJ 78646, 17 juin 2026, RG 26/00313

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGEMENT PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

17 JUIN 2026

N° RG 26/00313 - N° Portalis DB22-W-B7K-TYGV
Code NAC : 72I

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, [Z], société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 487 530 099 dont le siège social est situé
[Adresse 3] et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

Non comparant, représenté par Maître Aude ALEXANDRE de l’AARPI TRIANON AVOCATS, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDERESSE :

Madame [W] [P]
née le 13 Février 1989 au MAROC,
demeurant [Adresse 4],

Non comparante, ni représentée.

DÉBATS TENUS À L'AUDIENCE DU : 13 AVRIL 2026

Nous, Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du
13 Avril 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 17 Juin 2026, date à laquelle le jugement suivant a été rendu.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Mme [W] [P] est propriétaire des lots n°1903 et 1915 de la [Adresse 1], sise [Adresse 5] à [Localité 1].

Faisant grief à Mme [W] [P] de ne pas régler ses charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] lui a, par l’intermédiaire de son syndic puis de son conseil, adressé plusieurs mises en demeure d'avoir à s'acquitter desdites charges.

En l'absence de règlement de l'arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], sise [Adresse 5] à [Etablissement 1] (78480) (ci-après le syndicat des copropriétaires) représenté par son syndic, la société [Z], a, par acte de commissaire de justice en date du 20 février 2026 remis à étude, fait assigner Mme [W] [P] devant le président du tribunal de céans statuant selon la procédure accélérée au fond, lui demandant, au visa des articles 10, 10- 1, 14-1, 14-2 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, et de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967, de :
- condamner Mme [W] [P] à lui payer la somme de 21.946,19 euros au titre des charges de copropriété, travaux, et appels provisionnels échus arrêtés au
24 décembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ;
- condamner Mme [W] [P] à lui payer la somme de 2.423,04 euros au titre des appels provisionnels de charges et travaux à échoir devenus exigibles ;
- condamner Mme [W] [P] à lui payer la somme de 854,45 euros au titre des frais de recouvrement déboursés par lui ;
- ordonner la capitalisation des intérêts ;
- condamner Mme [W] [P] à lui payer la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
- condamner Mme [W] [P] à lui payer la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 13 avril 2026, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes. Il a indiqué que la mise en demeure était conforme aux exigences légales.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions du syndicat des copropriétaires, il sera renvoyé à son assignation conformément à ses déclarations à l'audience.

Mme [W] [P], régulièrement assignée par acte remis à l’étude du commissaire de justice le 20 février 2026, n’a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré au 17 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions dues

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

En application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, issu notamment de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi [Localité 2], modifié par l’ordonnance du
17 juillet 2019, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision correspondant à une quote-part du budget prévisionnel annuel voté par l’assemblée générale pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs (article 14-1) ou des dépenses pour travaux (article 14-2-I) et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Ce texte permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d’exiger le paiement des provisions non encore échues pour l’ensemble de l’exercice considéré et uniquement pour cet exercice, mais également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :
- le relevé de propriété attestant de la qualité de copropriétaire de Mme [W] [P] pour les lots n°1903 et 1915,
- une mise en demeure en date du 22 août 2024 adressée par le syndic à la défenderesse pour un montant de 1.368,06 euros, dont 52 euros de frais de relance,
- une sommation de payer les charges de copropriété signifiée à la défenderesse le 31 mars 2025, pour un montant de 6.268,48 euros d’arriété de charges, outre 164,35 euros de coût de l’acte,
- une mise en demeure en date du 22 août 2025 adressée par le syndic à la défenderesse pour un montant de 9.510,07 euros, dont 52 euros de frais de relance,
- une mise en demeure en date du 5 novembre 2025 adressée par le syndic à la défenderesse pour un montant de 5.452,38 euros, dont 52 euros de frais de relance,
- une mise en demeure en date du 2 janvier 2026 adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires à la défenderesse pour un montant de 766,55 euros au titre des appels de provisions impayés sur charges du budget 2026,
- un extrait de compte sur la période courant du 1er avril 2024 au 1er janvier 2026 pour un solde débiteur de 22.800,64 euros,
- divers appels de fonds pour la période courant du 1er avril 2024 au 31 mars 2026,
- la répartition des charges pour les exercices 2023, 2024
- les procès-verbaux des assemblées générales en dates des 13 juin 2023,
8 février 2024, 13 mars 2024, 17 juin 2024, 5 décembre 2024 et 7 avril 2025 ayant approuvé les comptes des exercices 2022 et 2023, voté les budgets prévisionnels des exercices 2023, 2024 et 2025 et voté la réalisation de divers travaux,
- les attestations de non-recours y afférentes.

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir, par l’intermédiaire de son conseil, adressé à Mme [W] [P] une mise en demeure en date du 2 janvier 2026, par lettre recommandée avec accusé de réception avisée le 5 janvier 2026 et non réclamée, d'avoir à payer la somme de 766,55 euros au titre des provisions sur charges de l'exercice en cours et indiquant les conséquences prévues par l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 en cas de non paiement.

Toutefois, il ne justifie pas de l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel de l’exercice 2026, les procès-verbaux d’assemblée générale versés aux débats ne comportant pas de résolution sur cette question.

Faute de justifier de l’approbation dudit budget, le syndicat des copropriétaires
ne justifie pas de l’exigibilité de la provision visée par la mise en demeure
du 2 janvier 2026 adressée à la défenderesse, à savoir l’appel de provisions
du 1er trimestre 2026. Il sera à cet égard rappelé que l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, auquel renvoie l’article 19-2 de la même loi, prévoit précisément le vote par le syndicat des copropriétaires d’un budget prévisionnel et indique que “la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale”.

Dans ces conditions, la mise en demeure du 2 janvier 2026 ne saurait
être considérée comme répondant aux exigences de l’article 19-2 de la loi
du 10 juillet 1965.

Les demandes formées par le syndicat des copropriétaires dans le cadre de la présente instance, en ce compris la demande de dommages et intérêts, seront donc déclarées irrecevables.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens.

Il sera en outre débouté de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS