TJ 17415, 26 mai 2026, RG 25/02067

MINUTE N° : 2026/139
NATURE DE L’AFFAIRE : 54Z
ORDONNANCE DU : 26 Mai 2026
DOSSIER N° : N° RG 25/02067 - N° Portalis DBXD-W-B7J-ESA7
AFFAIRE : S.A. SA DOMOFRANCE C/ [K] [J], [H] [J]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINTES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame Marie SION, Juge

GREFFIER : Madame Violaine GAILLOU, Greffière

DEMANDERESSE

S.A. SA DOMOFRANCE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Philippe-Henri LAFONT, avocat au barreau de SAINTES, Me Clotilde GAUCI, avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDERESSES

Madame [K] [J], demeurant [Adresse 2]

Madame [H] [J], demeurant [Adresse 3]

représentées par Me Alice GREZILLIER, avocat au barreau de SAINTES

Le 26 mai 2026
-
Me Lafont 1ce+ 1ccc
Me Grezillier 1 ce + 1 ccc
Dossier

Débats tenus à l'audience du : 12 Mai 2026
Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 26 Mai 2026

FAITS ET PROCEDURE

Mesdames [H] [J] et [K] [J] sont propriétaires indivises d’une parcelle cadastrée commune de [Localité 1] section AD n°[Cadastre 1], contiguë à celle cadastrée section AD n°[Cadastre 2] acquise par la société CLAIRSIENNE le 8 décembre 2019.

Suivant permis de construire délivré le 20 septembre 2019, la société CLAIRSIENNE a fait procéder à la construction de dix logements locatifs sociaux en limite de la propriété de mesdames [J].

Un litige s’est élevé entre les intéressées consécutivement à la dépose sans autorisation par la société CLAIRSIENNE de la clôture du terrain de mesdames [J] et à l’excavation de ce dernier, si bien que mesdames [J] ont refusé de signer la convention d’occupation précaire soumise par la société CLAIRSIENNE afin de réaliser l’enduisage de finition de la façade arrière du bâtiment à partir de leur propriété.

Aucune issue amiable n’ayant été trouvée, par actes signifiés le 30 octobre 2025, la société DOMOFRANCE, venant aux droits de la société CLAIRSIENNE en suite d’une fusion par absorption, a fait assigner mesdames [J] devant le juge des référés de ce tribunal pour être autorisée à pénétrer sur le terrain des défenderesses afin de réaliser les travaux d’enduit.

Régulièrement citées, mesdames [J] ont constitué avocat.

Aux termes de ses dernières écritures oralement soutenues, la société DOMOFRANCE sollicite que le tribunal :
- l’autorise à pénétrer temporairement, pour une durée de 15 jours, sur la parcelle cadastrée section AD n°[Cadastre 1], sur une bande de 2 mètres de large et sur 25 mètres de long en limite séparative, afin de réaliser les travaux d’enduit (d’une épaisseur maximum de 10 mm sur la portion où le bâtiment est implanté à 1 cm en retrait de la limite séparative) sur les maisons individuelles M 8, 9 et 10 implantées en limite de propriété sur la parcelle cadastrée section AD n°[Cadastre 2],
- assortisse cette obligation d’une astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la date de commencement des travaux, et ce sur une période de trois mois,
- dise qu’elle devra communiquer à mesdames [J], avant tout commencement des travaux, les conditions techniques de l’intervention envisagée et la durée des travaux, et qu’elle devra les prévenir, par lettre recommandée avec avis de réception, quinze jours avant le commencement des travaux,
- déboute mesdames [J] de l’ensemble de leurs demandes,
- condamne solidairement mesdames [J] au paiement d’une somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Au soutien de ses demandes, la société DOMOFRANCE fait valoir que :
- elle s’oppose à toute mesure de médiation judiciaire, les constructions étant achevées depuis le mois de décembre 2024 et aucune solution amiable n’ayant pu aboutir depuis lors ;
- conformément à une jurisprudence constante, elle est fondée à obtenir un droit d’accès temporaire sur le fonds voisin, seul moyen lui permettant de procéder aux travaux de finition indispensables ;
- l’empiètement allégué par mesdames [J] n’est pas de nature à remettre en cause le bien fondé de sa demande d’accès temporaire ;
- de surcroît, aucun empiètement n’est démontré ; en effet, il n’entre pas dans les prérogatives d’un commissaire de justice d’apprécier l’existence d’un empiètement, si bien que le constat de Maître [U] communiqué par mesdames [J] est inopérant ; à l’inverse, le plan de récolement réalisé à sa demande par un géomètre le 15 janvier 2025, et le procès-verbal de reconnaissance des limites dressé le 9 janvier 2025 par un autre géomètre à la demande de mesdames [J], établissent de manière concordante l’absence d’empiètement, le mur lui étant privatif et se trouvant à une distance comprise entre un et quatre centimètres de la limite séparative ;
- dans ces conditions, l’expertise judiciaire subsidiairement demandée par mesdames [J] afin de vérifier l’existence ou non d’un empiètement ne présente aucune utilité, deux géomètres ayant déjà examiné leur implantation ; aucun motif légitime ne justifie donc de recourir à une telle mesure ;
- les entreprises présentes sur le chantier ont pu, par leurs agissements, porter atteinte à la propriété de mesdames [J] ; toutefois, ces dernières ont déjà perçu à titre de dédommagement les sommes 771,12 €, correspondant au devis de l’entreprise ROCHER PRO pour le décapage et l’évacuation des terres souillées, et celle de 1.774,74 €, couvrant les frais de commissaire de justice qu’ont pu exposer mesdames [J] ; le paiement d’une provision à valoir sur ces mêmes dépenses n’apparaît donc pas justifié, et il est sérieusement contestable de mettre à sa charge les frais de géomètre ou d’avocats de mesdames [J], alors que sa demande de tour d’échelle est légitime ; mesdames [J] seront donc déboutées de leurs demandes reconventionnelles à titre de provision.

Aux termes de leurs dernières écritures oralement soutenues, mesdames [J] sollicitent que le juge des référés :
- à titre principal, ordonne une médiation judiciaire en application de l’article 131-1 du Code de procédure civile et sursoie à statuer jusqu’à l’issue de cette mesure,
- à titre subsidiaire, déboute la société DOMOFRANCE de ses demandes,
- à titre infiniment subsidiaire, ordonne une expertise judiciaire aux frais avancés de la société DOMOFRANCE, aux fins de déterminer l’existence d’un empiètement des constructions de cette dernière sur leur fonds, et sursoie à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise,
- en toute hypothèse, condamne la société DOMOFRANCE au paiement d’une provision de 8.575,08 € correspondant aux frais qu’elles ont été contraintes de débourser en raison de l’attitude de la société DOMOFRANCE,
- condamne cette dernière au paiement d’une somme de 2.500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

En ce sens, mesdames [J] font valoir que :
- au mois d’avril 2024, les entreprises intervenant sur le chantier de construction de la société CLAIRSIENNE se sont introduites sur leur parcelle sans autorisation, arrachant la clôture, décaissant leur terrain et y déversant de la terre mêlée de déchets ; ces dégradations ont été prises en charge par la société CLAIRSIENNE à hauteur de 1.774,74 € ;
- elles ont indiqué à cette dernière ne pas être opposées à lui accorder un droit d’échelle, à condition que le rendu visuel soit esthétique, et ont évoqué un empiètement suspecté des fondations, constaté le 19 février 2025 par Maître [U], mais n’ont obtenu aucune réponse satisfaisante ;
- dans ce contexte, une mesure de médiation apparaît opportune ;
- subsidiairement, le droit d’échelle, par nature temporaire, ne saurait autoriser la réalisation d’ouvrages empiétant sur la propriété d’autrui et ne peut être accordé si les travaux créent une atteinte disproportionnée au droit de propriété ;
- en l’occurrence monsieur [O], géomètre intervenu à leur demande, a déterminé que la limite en point B entre les propriétés se situe sur le mur du bâtiment de la société DOMOFRANCE dont l’enduit n’est pas réalisé ; il s’en déduit que l’application de l’enduit entraînera nécessairement, au niveau de ce point B, un débord sur leur parcelle ; la pose d’un dispositif d’étanchéité et des solins au niveau des fondations accentuera encore cet empiètement, alors même que Maître [U] a constaté le 19 février 2025 un débord de la semelle de 20 cm par endroits sur leur fonds ; la demande présentée revient ainsi à solliciter de la juridiction l’autorisation de réaliser des ouvrages dépassant la limite séparative, ce qui excède manifestement le cadre du simple tour d’échelle ; elles sont donc légitimes à s’opposer à la demande de la société DOMOFRANCE ;
- si le juge des référés estime ne pas être suffisamment éclairé sur la situation des lieux, il conviendra à tout le moins d’ordonner une expertise judiciaire ; en effet, l’empiètement des fondations est déjà établi, et les travaux projetés auront pour effet de constituer un nouvel empiètement ; il apparaît donc justifié d’organiser une mesure d’expertise destinée à vérifier l’implantation du bâtiment et à dire si les ouvrages existants ou projetés empiètent sur leur propriété, et de surseoir à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise ;
- la société DOMOFRANCE sera en toute hypothèse tenue de leur verser à titre de provision une somme de 8.575,08 €, correspondant aux sommes qu’elles ont été contraintes de régler à la suite des agissements frauduleux de l’intéressée ; à cet égard, il est faux de prétendre que ces dépenses ont déjà été partiellement indemnisées à hauteur de 1.774,74 €, cette somme ayant vocation à prendre en charge le remplacement de la clôture arrachée (1.393,54 €) et le coût du procès-verbal de Maître [U] constatant cette dégradation (381,20 €) ; cette somme n’a donc jamais intégré le devis d’évacuation des terres souillées de la société ROCHER PRO d’un montant de 771,12 €.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la médiation

Selon l’article 1534 du Code de procédure civile, à moins qu'il n'en soit disposé autrement, le juge saisi du litige peut, même en référé, après avoir recueilli l'accord des parties, désigner un conciliateur de justice ou ordonner une médiation.

En l’occurrence, la société DOMOFRANCE s’est expressément déclarée opposée à une médiation, de sorte que cette mesure ne peut être ordonnée.

Sur le tour d’échelle

Le tour d’échelle s’entend du droit pour le propriétaire d'un mur ou d'un bâtiment de bénéficier d’un accès temporaire et limité sur le fonds voisin pour effectuer les travaux indispensables à la conservation de cet immeuble lorsqu'il lui est impossible d'y procéder depuis son propre fonds, sous réserve que lesdits travaux ne puissent être réalisés autrement et qu’il n’en résulte aucune sujétion excédant les inconvénients normaux de voisinage pour le propriétaire voisin.

En l’absence d’accord dudit voisin, l’autorisation peut être donnée judiciairement, y compris par le juge des référés sur le fondement de l’article 835 alinéa 1 du Code de procédure civile, selon lequel le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer.

En l’occurrence, mesdames [J] ne contestent pas le fait que le seul moyen pour la société DOMOFRANCE de réaliser les travaux de finition de la façade arrière de l’immeuble est de passer par leur propriété.

La société DOMOFRANCE communique en outre une attestation de l’architecte maître d’œuvre du chantier datée du 17 octobre 2025, rédigée dans les termes suivants :
« Je soussigné (…) certifie que les enduits sur le mur Ouest des maisons M7-8-9 et 10 ne sont toujours pas exécutés du fait de l’absence d’autorisation pour aller poser cet ouvrage incontournable depuis la propriété de Madame [J].
Cette absence d’autorisation pourrait entraîner de fortes dégradations dans ces 4 maisons sur ces ouvrages intérieurs.
En effet, la brique exposée à nu sur une façade fortement exposée pourrait conserver une forte humidité qui dégraderait la plâtrerie ainsi que les finitions et notamment les peintures et les revêtements de sols.
Cet enduit sur brique fait partie des travaux imposés par les règles des DTU en vigueur et les règles de l’art.
La brique est imposée par la réglementation thermique actuelle ; l’étanchéité de cette paroi est faite par un enduit qui est indispensable et ne peut être réalisé que depuis la propriété voisine dans le cadre d’un accord de tour d’échelle. Aucune méthode alternative n’est possible.
Le temps estimé hors intempérie est de 15 jours pour réaliser ces enduits ; l’accès se fait par le parking attenant à la parcelle. »

Il s’agit donc bien de travaux nécessaires et urgents, dès lors que l’enduisage a pour objectif d’assurer l’étanchéité de la façade et prévenir tout dommage intérieur, étant observé que la société DOMOFRANCE justifie avoir demandé à mesdames [J] l’autorisation de passage sur leur terrain dès le mois d’octobre 2024. En outre, l’installation pendant 15 jours d’un échafaudage sur leur fonds pour projeter un enduit sur la façade voisine n’apparaît pas entraîner une sujétion excessive pour mesdames [J].

L’article 835 précité autorise ainsi le passage pour de tels travaux même en présence d’une contestation sérieuse. Par suite, le moyen tiré d’un risque d’empiétement sur le fonds de mesdames [J] de l’enduit appliqué sur la façade du bâtiment de la société DOMOFRANCE n’est pas suffisant pour rejeter la demande de réalisation de travaux conservatoires destinés à prévenir un dommage imminent. Dans ces conditions, la demande d’expertise avant dire droit subsidiairement présentée par mesdames [J] n’apparaît pas utile pour statuer sur la mesure conservatoire sollicitée par la société DOMOFRANCE.

Il convient donc d’autoriser cette dernière à pénétrer temporairement, pour une durée de 15 jours, sur la parcelle cadastrée section AD n°[Cadastre 1], afin de réaliser les travaux d’enduit sur les maisons individuelles M [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5] implantées en limite de propriété sur la parcelle cadastrée section AD n°[Cadastre 2] appartenant à mesdames [J], à charge pour la société DOMOFRANCE de prévenir mesdames [J] par lettre recommandée avec accusé de réception quinze jours avant la date de commencement des travaux, en précisant l’identité de l’entreprise mandatée. L’attitude opposante manifestée par mesdames [J] antérieurement à l’introduction de la présente instance justifie le prononcé d’une astreinte de 150 € par obstruction constatée par huissier.

La société DOMOFRANCE étant tenue d’exercer son droit d’échelle sans occasionner de dégradations sur la propriété de mesdames [J], elle devra faire réaliser, à ses frais exclusifs, un constat d'huissier de justice immédiatement avant et immédiatement après l’exécution des travaux, et sera tenue de veiller à la remise des lieux en leur état initial.

Sur les demandes de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile donne pouvoir au juge des référés d’accorder une provision au créancier dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Mesdames [J] soutiennent que les agissements frauduleux de la société DOMOFRANCE les ont contraintes à exposer les dépenses suivantes, dont elles demandent le remboursement par provision :
- 384 € : procès-verbal de constat établi le 11 juillet 2024 par Maître [U],
- 771,12 € : devis de décapage de terres souillées établi le 28 août 2024 par la société ROCHER PRO,
- 384 € : procès-verbal de constat établi le 23 octobre 2024 par Maître [U],
- 300 € : facture de Maître [E], avocat, du 12 décembre 2024,
- 1.129,80 € : facture de monsieur [O], géomètre-expert, du 13 décembre 2024,
- 672 € : facture de Maître [E] du 17 janvier 2025,
- 727,80 € : facture de monsieur [O] du 4 février 2025,
- 240 € : facture de Maître [E] du 12 février 2025,
- 384 € : procès-verbal de constat établi le 19 février 2025 par Maître [U],
- 429,60 € : facture de monsieur [O] du 14 juin 2025,
- 960 € : facture de la SCP LEFEBVRE LAMOUROUX MINIER, avocat, du 23 janvier 2026,
- 2.192,76 € : devis de fourniture et pose d’une clôture établi le 6 mai 2026 par la société ROCHER PRO.

Les frais de constat de commissaire de justice, de géomètre ou d’avocat ne constituent pas un préjudice indemnisable pouvant donner lieu à provision, mais ont été exposés par mesdames [J] afin de faire valoir leurs droits ; ils constituent comme tels des frais irrépétibles. Par ailleurs, il ressort du courrier adressé le 31 mai 2024 à la société CLAIRSIENNE par l’assureur protection juridique de mesdames [J] que ces dernières ont déjà été indemnisées du préjudice consécutif à la dégradation de leur clôture à hauteur d’un devis établi à leur demande par la société ROCHER PRO. Aussi, l’obligation pour la société DOMOFRANCE de prendre en charge, dans le cadre de la présente instance aux fins de tour d’échelle, les frais irrépétibles des défenderesses ou de s’acquitter une deuxième fois du coût de réfection de leur clôture, n’est pas établie avec l’évidence requise pour accorder une provision. De même, mesdames [J] versent aux débats un courrier daté du 12 février 2025 que leur a adressé le société CLAIRSIENNE, rappelant avoir « déjà pris en charge le paiement d’une facture d’un montant de 1.774,74 € et également le devis Rocher Pro à hauteur de 771,12 € pour le décapage de [leur] terrain ». En tout état de cause, la société DOMOFRANCE sera tenue de remettre les lieux en l'état après l'exécution des travaux. Dans ces conditions, l’octroi d’une provision pour le décapage du terrain n’apparaît pas davantage justifiée.

Mesdames [J], qui succombent, seront tenues aux dépens de l’instance, ainsi qu’au paiement d’une somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS