TJ 91228, 18 juin 2026, RG 26/02544

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 18 Juin 2026

AFFAIRE N° RG 26/02544 - N° Portalis DB3Q-W-B7K-RSN7

NAC : 72I

Jugement Rendu le 18 Juin 2026

FE Délivrées le :

---

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [Etablissement 1] situé [Adresse 1], représenté par son Syndic en exercice le cabinet KALLIA IMMOBILIER, société à responsabilité limitée, au capital social de 10 000,00 €, dont le siège social est situé au [Adresse 2], immatriculée au RCS d’Evry-Courcouronnes sous le numéro 893 667 659

représenté par Maître Priscillia MIORINI de la SELAS AVOCATS ASSOCIES MIORINI, avocate au barreau de l’ESSONNE

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [S] [E], demeurant [Adresse 3]

non comparant

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 20 Avril 2026,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 21 Mai 2026 et mise en délibéré au 18 Juin 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [S] [E] est propriétaire des lots numéros 33 et 134 au sein de la résidence en copropriété [Etablissement 1] sise [Adresse 1] à [Localité 1].

Par acte de commissaire de justice en date du 20 avril 2026, le syndicat des copropriétaires [Etablissement 1], représenté par son syndic en exercice, le cabinet Kallia immobilier, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, M. [S] [E] devant le président du tribunal judiciaire d’Évry-Courcouronnes, aux fins de :

- Condamner M. [S] [E] à payer au syndicat des copropriétaires [Etablissement 1] la somme de 6 456,22 euros, à titre d’arriéré de charges de copropriété, charges jusqu’au 1er janvier 2026 (appel 3/4 de l’exercice 2025/2026) inclus.

- Condamner M. [S] [E] à payer au syndicat des copropriétaires [Etablissement 1] la somme de 281,34 euros, au titre des charges provisionnelles jusqu’à l’appel du 1er avril 2026 (appel 4/4 de l’exercice 2025/2026), rendues exigibles par la mise en demeure,

- Condamner M. [S] [E] à payer au syndicat des copropriétaires [Etablissement 1] les frais exposés par le syndicat pour le recouvrement de sa créance, soit la somme de 378 euros, qui sera imputée au seul défendeur, au titre des charges générales d’administration et ce, tant en application du Règlement de Copropriété qu’en application de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 que du décret 2015-342 du 26 mars 2015 et de son annexe 1 (point 9.1 du Contrat type),

- Condamner M. [S] [E] à payer au syndicat des copropriétaires [Etablissement 1] la somme de 1 200,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive en application des dispositions des articles 1231-1 et suivants du Code Civil,

- Condamner M. [S] [E] à payer au syndicat des copropriétaires [Etablissement 1] la somme de 1 680,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, étant donné qu’il serait inéquitable que le demandeur supporte les frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû engager pour obtenir satisfaction de ses droits,
- Condamner M. [S] [E] à payer au syndicat des copropriétaires [Etablissement 1] des intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2025, date de la mise en demeure,

- Ordonner la capitalisation annuelle des intérêts dûs, conformément à l’article 1343-2 du Code Civil,

- Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

- Condamner M. [S] [E] aux entiers dépens.

Au soutien il explique que le compte de M.[S] [E] est débiteur depuis décembre 2023 et qu’aucun règlement n’est intervenu depuis, qu’à aucun moment M.[S] [E] n’a pris contact avec le syndic de copropriété afin de trouver une solution visant au règlement de l’arriéré de charges de copropriété.
Il ajoute que, les charges de copropriété constituent les seules ressources du syndicat des copropriétaires et que tout copropriétaire qui ne règle pas ses charges met en péril l’équilibre de la trésorerie du syndicat des copropriétaire, aggrave les dépenses par les frais de contentieux générés et oblige les autres copropriétaires à supporter le paiement de ces charges en sus de leurs propres charges, mettant également en danger l’équilibre de leur budget.

A l’audience du 21 mai 2026, le syndicat des copropriétaires [Etablissement 1] a comparu par avocat et a maintenu l’intégralité des demandes figurant dans son assignation introductive d’instance
mais a sollicité d’actualiser sa créance par note en délibéré.

Régulièrement assigné (article 659 du code de procédure civile), M. [S] [E] n’a pas comparu.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l'audience, par application de l'article 455 du code de procédure civile.

Les parties présentes ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :

- aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;
- aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales ;
- et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 - art.171-1-1°) :
“ I - Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
II - Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d'État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.”

L’article 14-2-1 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 - art.171-1-3°) dispose que :
« I. – Dans les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d'une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant:
 1) De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L.731-1 du code de la construction et de l’habitation;
2) De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires;
3) Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi;
4) Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.
Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L'assemblée générale peut, par un vote à la même majorité que celle applicable aux dépenses concernées, affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des dépenses mentionnées aux 1° à 4° du présent I. Cette affectation doit tenir compte de l'existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges (...).
Lorsque l'assemblée générale a adopté le plan pluriannuel de travaux mentionné à l'article 14-2, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1. A défaut d'adoption d'un plan, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné au même article 14-1.
L'assemblée générale, votant à la majorité des voix de tous les copropriétaires, peut décider d'un montant supérieur.(...)”

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021) dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1. »

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Etablissement 1] verse aux débats la lettre de mise en demeure datée du 23 octobre 2025, adressée en recommandé avec avis de réception à M. [S] [E], l’avis de réception portant la mention cochée “Pli avisé et non réclamé”.
Aux termes de cette lettre, le syndicat des copropriétaires sollicite le règlement dans le délai de 30 jours de la somme de 599,01 euros correspondant aux appels de provisions et de fonds de travaux loi Alur des 1er juillet 2025 et 1er octobre 2025 (appels 1/4 et 2/4 de l’exercice 2025-2026) et à l’appel travaux réfection d’étanchéité du 1er juillet 2025.
Il rappelle les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et les conséquences de son application.

Il est établi que cette lettre de mise en demeure n’a pas été suivie d’effet.
Elle emporte en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur et de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaires [Etablissement 1] produit, au soutien de sa demande en paiement :
- le justificatif de la qualité de copropriétaire du défendeur qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété,
- un décompte de charges et appels de fonds travaux arrêté au 20 janvier 2026, sur la période du 22 décembre 2023 au 1er janvier 2026, appels charges courantes 2025/2026 3/4, fonds travaux Alur 3/4 et travaux mise en place d’une vidéosurveillance du 01/01/2026 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 6 456,22 euros,
- les procès-verbaux des assemblées générales des 6 janvier 2023, 22 décembre 2023, 19 décembre 2024 et 11 décembre 2025,
- les appels de fonds travaux DTG 1/2 et 2/2 des 1er janvier 2024 et 1er avril 2024,
- les appels de charges des 1er janvier 2024 (3/4) et 1er avril 2024 (4/4) de l’exercice 2023/2024, - les appels de charges des 1er juillet 2024 (1/4) et 1er octobre 2024 (2/4) et appels de charges et travaux des 1er janvier 2025 (3/4) et 1er avril 2025 (4/4) de l’exercice 2024-2025,
- les appels de charges des 1er juillet 2025 (1/4), 1er octobre 2025 (2/4) et 1er janvier 2026 (3/4) de l’exercice 2025-2026,
- l’appel de fonds travaux mise en place d’une vidéosurveillance et installation de détecteurs de mouvement du 31 décembre 2025,
- les régularisations individuelles de charges des exercices 2022-2023, 2023-2024 et 2024-2025,
- le contrat de syndic,
- et le règlement de copropriété.

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

S’agissant de l’arriéré de charges de copropriété jusqu’au 1er janvier 2026 (appel 3/4 de l’exercice 2025-2026) inclus :

• A l’examen du décompte de charges versé aux débats, il apparaît qu’il a été débité le 1er janvier 2026 une somme de 44,93 euros au titre de travaux de mise en place d’une vidéosurveillance.

Il convient de rappeler que la mise en demeure de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande.

Or, s’il est bien indiqué dans la mise en demeure adressée à M. [S] [E] le 23 octobre 2025 que la somme de 599,01 euros inclut un “appel travaux réfection étanchéité du 01/07/2025", il ne pouvait figurer aucun appel au titre des travaux de mise en place d’une vidéosurveillance puisque ceux-ci n’ont été votés que lors de l’assemblée générale du 11 décembre 2025 (sous la résolution n°20), postérieure à la mise en demeure.

Par conséquent, à défaut de justifier d’une nouvelle mise en demeure incluant ces travaux, la demande en paiement du syndicat des copropriétaires [Etablissement 1] sera déclarée irrecevable en ce qui concerne l’appel de travaux mise en place d’une vidéosurveillance du 1er janvier 2026.
Il s’ensuit que la condamnation de M. [S] [E] en paiement au titre de l’arriéré de chargesn’inclura pas cet appel de fonds travaux, qu’il convient de déduire de la somme réclamée par le syndicat des copropriétaires.

Ainsi il est établi que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires [Etablissement 1] peut prétendre au titre de l’arriéré de charges et appels fonds travaux, sur la période du 22 décembre 2023 au 1er janvier 2026, appels charges courantes et fonds travaux Alur du 01/01/2026 (appels 3/4 de l’exercice 2025-2026) inclus, en ce non compris l’appel travaux mise en place d’une vidéosurveillance du 01/01/2026, s’élève à la somme de 6 411,29 euros (=6 456,22€-44,93€).

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal sur la somme de 599,01 euros à compter du 23 octobre 2025, date de la mise en demeure, et pour le surplus à compter du 20 avril 2026, date de l’assignation introductive d’instance.

En application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

S’agissant des charges provisionnelles jusqu’à l’appel du 1er avril 2026 :

A l’examen des pièces produites, il apparait que le budget prévisionnel de l’exercice 2025-2026 et le taux de cotisation annuelle du fonds de travaux loi Alur ont été adoptés lors de l’assemblée générale du 19 décembre 2024, sous les résolutions n°s11 et 12.

Le syndicat des copropriétaires [Etablissement 1] sollicite le paiement de la somme de 281,34 euros, au titre des charges provisionnelles jusqu’à l’appel du 1er avril 2026 (appel 4/4 de l’exercice 2025/2026). Cette somme inclut 44,93 euros au titre de l’appel travaux de mise en place d’une vidéosurveillance du 1er avril 2026.

Or, ainsi qu’il a été indiqué ci-dessus, à défaut de justifier d’une nouvelle mise en demeure incluant ces travaux, la demande en paiement du syndicat des copropriétaires [Etablissement 1] au titre des charges provisionnelles sera déclarée irrecevable en ce qui concerne la somme de 44,93 euros correspondant à l’appel de travaux mise en place d’une vidéosurveillance du 1er avril 2026 et cette somme sera déduite du montant réclamé par le syndicat des copropriétaires.

Ainsi il est établi que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires [Etablissement 1] peut prétendre au titre des charges provisionnelles et appels fonds travaux devenus exigibles jusqu’à l’appel du 1er avril 2026 (appel 4/4 de l’exercice 2025/2026) inclus, en ce non compris l’appel travaux mise en place d’une vidéosurveillance du 1er avril 2026, s’élève à la somme de 236,41 euros (=281,34€-44,93€).

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, à l’examen du décompte et des appels de provisions versés aux débats, il apparaît que M. [S] [E] n’a pas effectué de règlement sur la période du 22 décembre 2023 au 1er janvier 2026.
En ne procédant pas au paiement régulier de ses charges de copropriété, le défendeur cause nécessairement au syndicat des copropriétaires un préjudice distinct de celui compensé par l’octroi des intérêts moratoires puisque sa carence perturbe le bon fonctionnement de la trésorerie de la copropriété.

Il convient donc de condamner M. [S] [E] à payer au Syndicat des copropriétaires [Etablissement 1] la somme de 200,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’artice 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Etablissement 1] réclame une somme de 378,00 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Les frais intitulés “transmission avocat” de 150,00 euros ne sont pas des frais nécessaires en application stricto sensu de l’article 10-1 de la loi de 1965 et doivent être rejetés.
Ces frais correspondent à des actes élémentaires d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions habituelles, le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique à titre d’honoraires supplémentaires de cette activité n’en changeant pas la nature.
Le demandeur n’apporte pas la preuve que ces frais traduisent des diligences exceptionnelles propres à lui permettre de recouvrer sa créance.
Ces coûts pourront être inclus dans les frais irrépétibles.

Les frais de relance et de mise en demeure des 23 mai 2024 et 23 avril 2025 n’apparaissent pas bien fondés, leurs modalités d’envoi n’étant pas justifiées.

Seuls les frais de la lettre de mise en demeure du 23 octobre 2025 apparaissent bien fondés, mais il convient d’en réduire le montant à 30,00 euros, conformément au tarif figurant dans le contrat de syndic pour ce type de prestation.

Par conséquent, M. [S] [E] sera condamné au paiement de la somme de 30,00 euros au titre de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire :

M. [S] [E], partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, sera condamné aux dépens de l'instance.

Il sera par ailleurs condamné à payer une somme de 1 200,00 euros au syndicat des copropriétaires [Etablissement 1] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1-6° du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS