TJ 44109, 18 juin 2026, RG 26/00328

N° RG 26/00328 - N° Portalis DBYS-W-B7K-ON3O

Minute N° 2026/0518

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 18 Juin 2026

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S.C.I. [J] TUILERIES

C/

E.U.R.L. [S] [D]

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copie exécutoire délivrée le 18/06/2026 à :

la SELARL A4 - 40
la SELARL CORNET VINCENT SEGUREL - 22A
copie certifiée conforme délivrée le 18/06/2026 à :

dossier

MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES

([Localité 1]-Atlantique)

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

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Président : Monsieur Pierre GRAMAIZE

Greffier : Madame Eléonore GUYON

DÉBATS à l'audience publique du 04 Juin 2026

PRONONCÉ fixé au 18 Juin 2026

Ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe

ENTRE :

S.C.I. [J] TUILERIES (RCS [Localité 2] 429 484 967), dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par Maître Laurence CADENAT de la SELARL CORNET VINCENT SEGUREL, avocate au barreau de NANTES

DEMANDERESSE

D'UNE PART

ET :

E.U.R.L. [S] [D] (RCS [Localité 2] 893 581 868), dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représentée par Maître Gwennolé LE GOURIELLEC de la SELARL A4, avocat au barreau de NANTES et par Maître Yves-Marie BIENAIME de la SERL PRAGMA VOX AVOCAT, avocat au barreau d’ANGERS

DÉFENDERESSE

D'AUTRE PART

N° RG 26/00328 - N° Portalis DBYS-W-B7K-ON3O du 18 Juin 2026

PRESENTATION DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 19 juin 2015, la S.C.I. [J] [B] a donné à bail commercial à la S.A.R.L. ACCL avec faculté de substitution à la société CHARLOTTE DE SAINT HERBLAIN un local commercial sur une parcelle de 5 ares 53 ca avec à l'arrière 5 places de parking situé [Adresse 3] à [Localité 3] pour une durée de 9 ans ayant pris effet le 15 juillet 2015, à destination de boulangerie pâtisserie vente et production, snacking traiteur confiseries glaces boissons moyennant un loyer annuel de 45 000,00 € hors taxes hors charges, payable trimestriellement d'avance.

Le fonds de commerce a été cédé à plusieurs reprises et en dernier lieu de la S.A.S JEANCLODIE à la S.A.R.L. [S] [D] selon acte sous seing privé du 30 mars 2021.

Se plaignant d'un défaut de paiement du loyer malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire du 27 janvier 2026, la S.C.I. [J] [B] a fait assigner en référé la S.A.R.L. [S] [D] suivant acte de commissaire de justice du 16 mars 2026 pour solliciter :
- le constat de la résiliation du bail,
- l’expulsion de la S.A.R.L. [S] [D] et de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec l'aide de la force publique et d'un serrurier,
- l'application des articles L 433-1 et suivants, R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution aux meubles se trouvant sur place,
- le paiement d'une indemnité provisionnelle d'occupation égale au montant du loyer charges et taxes en sus du 1er avril 2026 jusqu'à libération effective des lieux,
- le paiement provisionnel de la somme de 33 288,08 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 31 mars 2026 et de celle de 3 328,80 € d'indemnité forfaitaire,
- l'octroi d'un délai de paiement au titre des sommes dues avec déchéance du terme et acquisition de la clause résolutoire en cas de non-respect de l'échéancier ou de non-paiement du loyer courant,
- le paiement de la somme de 1 500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens, y compris le coût du commandement du 27 janvier 2026 et des frais de levée d'un état des créanciers inscrits et de dénonciation.

Dans ses dernières conclusions, la S.C.I. [J] TUILERIES maintient ses prétentions initiales, sauf à actualiser la demande provisionnelle à 52 460,08 € TTC correspondant à l'arriéré dû au 2ème trimestre 2026 et celle au titre de l'indemnité forfaitaire à 5 246,00 € et à porter la somme réclamée au titre de l'article 700 du code de procédure civile à 2 500,00 €, en faisant notamment valoir que :
- dans le cadre de l'instance au fond engagée par la défenderesse, le juge de la mise en état a été désigné le 18 mai 2026 après l'assignation en référé du 16 mars 2026, de sorte que le juge des référés conserve sa compétence au regard des articles 789, 809 du code de procédure civile et R 213-7 du code de l'organisation judiciaire,
- elle est bien fondée à se prévaloir de l'acquisition de la clause résolutoire du fait du non-paiement des causes du commandement,
- le montant réclamé ne se heurte à aucune contestation sérieuse et l'article 26.3 du contrat permet de réclamer une clause pénale de 10 %,
- compte tenu d'un appel téléphonique du frère du dirigeant proposant le rachat des murs, le refus de payer le loyer semble relever d'une forme de chantage,
- l'analyse des comptes montre que, suite à une baisse de chiffre d'affaires et des charges de personnel, le preneur paie son banquier mais pas le bailleur,
- la suspension du loyer ne peut intervenir qu'en cas d'impossibilité totale d'exploiter les lieux,
- la clause contestée ne saurait être considérée comme non écrite,
- alors que le preneur ne justifie pas de l'entretien des chéneaux, elle a pour sa part accepté de faire des travaux sans reconnaissance de responsabilité suivant facture du 28 juillet 2025,
- le réseau d'assainissement est bouché en raison du manque d'entretien du bac à graisse installé par l'exploitant,
- conscient des difficultés rencontrées par les commerces, elle accepte que des délais soient accordés.

La S.A.R.L. [S] [D] conclut à l'incompétence du juge des référés, à l'irrecevabilité des demandes relevant du juge de la mise en état, à titre subsidiaire au débouté, plus subsidiairement à l'organisation d'une expertise et en tout état de cause à la condamnation de la demanderesse aux dépens et au paiement d'une somme de 2 500,00 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, en objectant que :
- une assignation au fond a été délivrée le 25 février 2026 et enrôlée le 11 mars 2026 pour contester le commandement rendant le juge des référés saisi par assignation du 16 mars 2026 incompétent au profit du juge de la mise en état en vertu de l'article 789 du code de procédure civile,

- il existe à tout le moins une contestation sérieuse au regard de l'exception d'inexécution tenant au défaut de jouissance paisible des lieux résultant des désordres affectant le réseaux d'assainissement et des fuites en toiture, le manque de bonne foi dans la mise en œuvre de la clause résolutoire, le manquement à l'obligation de délivrance et la nullité de la clause de répartition des travaux, laquelle est même réputée non écrite,
- seul le tribunal pourra se prononcer sur les moyens qu'elle soulève au titre de l'état des locaux attesté par des clients qui entraînent des difficultés de trésorerie,
- si la juridiction s'estimait compétente, une expertise serait nécessaire pour déterminer l'origine des désordres et se prononcer sur l'impropriété à destination.

MOTIFS DE LA DECISION

L’acte de bail du 19 juin 2015 prévoyait le versement d’un loyer annuel de 45 000,00 € hors taxes hors charges, payable trimestriellement d'avance, indexé, sous peine de résiliation du bail en cas de non-paiement d’une seule échéance.

La S.C.I. [J] [B] a fait délivrer un commandement de payer le 27 janvier 2026 portant sur un arriéré de loyer et charges de 33 288,08 € TTC et qui rappelait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions de l'article L 145-41 du code de commerce.

Le seul fait que l'assignation au fond en contestation du commandement de payer ait été délivrée le 25 février 2026 et enrôlée le 11 mars 2026 avant l'assignation en référé du 16 mars 2026 ne prive pas le juge des référés de ses pouvoirs pour statuer sur les effets du commandement en vertu de l'article 835 du code de procédure civile (et non 809), dès lors que le juge de la mise en état ne devient exclusivement compétent qu'à compter de sa désignation, qui est en l'occurrence intervenue le 18 mai 2026.

Les sommes dues n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois imparti par le commandement.

Il résulte d'un état récapitulatif des inscriptions délivré par Infogreffe qu'il n'y a pas d'autre créancier inscrit au 19 mars 2026 que le CREDIT MUTUEL, auquel la procédure a été dénoncée par acte de commissaire de justice du 17 mars 2026.

La locataire invoque l'exception de non-exécution du bailleur à raison de l'état des locaux sans justifier qu'ils sont rendus inexploitables et non conformes à leur destination par suite d'un manquement du bailleur, puisque :
- ce dernier a fait réaliser pour 44 087,37 € de travaux de réparation de la couverture suivant facture du 28 juillet 2025 alors que les sommes visées au commandement sont postérieures à l'exécution de ces travaux et qu'il n'est justifié d'aucune doléance adressée au bailleur avant la présente instance à propos de la qualité de travaux réalisés,
- le bailleur a fait exécuter, à ses frais, le 24/01/25 un hydrocurage complet des réseaux d'évacuation des eaux usées par la société LE DEBOUCHEUR, qui, après une inspection complète du réseau, a nettoyé un siphon engorgé par la graisse et préconisé l'entretien régulier de celui-ci et le rétablissement de la pente du réseau [Localité 4], et en attendant l'exécution des travaux, un hydrocurage de celui-ci de façon régulière.

Il ne saurait être reproché au bailleur d'avoir mis en œuvre de mauvaise foi la clause résolutoire, alors qu'il a répondu aux doléances de la locataire sur l'état des locaux et que loin d'en réclamer l'exécution ferme, il a proposé d'emblée et maintenu une offre d'octroyer des délais et la suspension de ces effets en tenant compte de la situation économique de sa locataire.

Le juge cherche en vain le manquement du bailleur à l'obligation de délivrance que lui reproche le preneur, si ce n'est de multiples doléances sur l'état des locaux par des témoignages recueillis pour les besoins de la cause. Il n'est cependant pas possible de manquer de relever que la demande de renouvellement du bail formulée par lettre recommandée du 01/09/2025 par le gérant de la S.A.R.L. [S] [D], qui réclamait une baisse de loyer ne faisait état que du contexte économique actuel pour la justifier sans émettre la moindre réclamation concernant l'état des locaux et indiquait au contraire être prêt à discuter des modalités et conditions du renouvellement afin de parvenir à un accord « mutuellement bénéfique » et « en espérant que notre collaboration puisse se poursuivre dans les meilleures conditions », rendant difficilement compréhensible que les locaux soient soudain devenus inexploitables un mois plus tard en raison de manquements supposés insupportables et récurrents du bailleur.

Bien entendu, le juge des référés ne se prononcera pas sur le caractère prétendument non écrit d'une des clauses de répartition des charges du bail, ce qui excède ses pouvoirs et est dépourvu de pertinence pour s'opposer à l'application de la clause résolutoire.

La demande subsidiaire d'expertise, destinée à faire échec à l'application de la clause résolutoire, n'est pas fondée sur un motif légitime puisqu'elle n'est pas de nature à justifier le non-paiement des loyers mais à soutenir, dans les conditions déjà exposées, que le bailleur aurait manqué à ses obligations, ce qui n'est à l'évidence pas le cas.

Dès lors, il n'y a pas de contestation sérieuse sur le principe de l’acquisition de la clause résolutoire qui pourrait être constaté et qui pourrait justifier l’expulsion du preneur et de tous occupants de son chef au besoin avec l'aide de la force publique.

En ce cas, il ne serait pas nécessaire de rappeler les dispositions du code des procédures civiles d'exécution concernant les meubles, qui s'appliquent de plein droit.

L'indemnité provisionnelle d'occupation serait fixée au montant du dernier loyer avec charges.

Le décompte des loyers et accessoires permet de constater qu’il est dû 52 460,08 € jusqu'au 30 juin 2026, de sorte que cette somme n'est pas sérieusement contestable et sera accordée à titre de provision. Une clause pénale de 10 % prévue par l'article 26.3 du contrat n'est pas sérieusement contestable non plus, de sorte qu'une somme de 5 246,00 € est due à ce titre et sera ajoutée à titre provisionnel.

Le statut des baux commerciaux prévoit et encadre la faculté du juge d'accorder des délais et de suspendre les effets de la clause résolutoire dans les dispositions de l'article L 145-41 du code de commerce qui renvoient à celles de l'article 1343-5 du code civil. Ces dispositions imposent de tenir compte de la situation du débiteur et de prendre en considération les besoins du créancier.

Le bailleur consent à l'octroi de délais en admettant les difficultés économiques liées au contexte actuel évoqué par le preneur dans son courrier de demande de renouvellement du bail.

Le preneur a produit ses comptes et le bailleur en a fait une analyse pertinente en relevant les efforts du preneur pour réduire ses charges face à la baisse de son chiffre d'affaires.

Il est impératif que le paiement du loyer courant soit repris et que l'échéancier permette au preneur de rétablir sa situation sur une durée suffisante pour éviter de le priver de trésorerie.

Eu égard à l'importance de la dette accumulée, l'étalement sur un délai de vingt-trois mois, en plus du loyer courant, pour solder la dette, sera accordé.

Il est équitable de fixer à 1 500,00 € l’indemnité pour frais d’instance non compris dans les dépens que la S.A.R.L. [S] [D] devra verser à la demanderesse en application de l’article 700 du code de procédure civile.

DECISION

Par ces motifs, Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,