TJ 06088, 18 juin 2026, RG 25/01750

COUR D’APPEL D’[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

M I N U T E
(Décision Civile)

JUGEMENT : [A] [O], [P] [S] c/ [X] [M], [D] [V] épouse [M]
MINUTE N° 2026/363
Du 18 Juin 2026
2ème Chambre civile
N° RG 25/01750 - N° Portalis DBWR-W-B7J-QK7K

Grosse délivrée à

Me COTTRAY-LANFRANCHI - 115
Me HUERTAS PLANTAVIN - 496

expédition délivrée à

le

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du dix huit Juin deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Sandra POLET
Greffier : Madame ISETTA,

Vu les articles 812 à 816 du code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

Les débats se sont tenus à l’audience publique du 12 Mars 2026 .
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu le 18 Juin 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 18 Juin 2026, signé par Madame POLET Présidente, assistée de Madame ISETTA, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEURS:

Monsieur [A] [O]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représenté par Me Laurence HUERTAS PLANTAVIN, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Madame [P] [S]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Laurence HUERTAS PLANTAVIN, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEURS:

Monsieur [X] [M]
[Adresse 3]
[Localité 4]
représenté par Me Catherine COTTRAY-LANFRANCHI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Madame [D] [V] épouse [M]
[Adresse 3]
[Localité 4]
représenté par Me Catherine COTTRAY-LANFRANCHI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par actes du 16 avril 2025, M. [A] [O] et Mme [P] [S] ont fait assigner M. [X] [M] et Mme [D] [V] épouse [M] devant le Tribunal judiciaire de Nice.

▪ Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 11 février 2026, et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, M. [O] et Mme [S] demandent au Tribunal, au visa des articles 1103, 1104, 1231-1, 1231-5 et 1304-3 du code civil, 700 du code de procédure civile, de :
- débouter les consorts [M] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;
- déclarer caduc le compromis de vente du 15 février 2023 et son avenant du 2 et 3 mai 2023 prorogeant le délai de signature de l'acte authentique au 15 juin 2023, date à laquelle cette signature n'est pas intervenue ;
- déclarér défaillie la condition suspensive d'obtention de prêt par la faute des acquéreurs ;
condamner les consorts [M] à payer les sommes suivantes, en application des dispositions contractuelles, à M. [O] et Mme [S] :
7 250 € au titre du dépôt de garantie ;14 500 € au titre de la clause pénale ;condamner les consorts [M] à payer les sommes suivantes, à titre de dommages et intérêts, à M. [O] et Mme [S] :
10 000 € pour résistance abusive et mauvaise foi ;10 000 € pour retard dans l'exécution de l'obligation ;- condamner les consorts [M] à payer à M. [O] et Mme [S] la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers de la présente instance.

▪ Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 15 janvier 2026, et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, M. [X] [M] et Mme [D] [V] épouse [M] demandent au Tribunal, au visa des articles 1103 et suivants du code civil, de :
rabattre l’ordonnance de clôture en date du 13 novembre 2025 ;
débouter purement et simplement Monsieur [A] [O] et Madame [P] [S] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;
dire et juger que le Notaire séquestre du dépôt de garantie d’un montant de 7.250 € devra restituer ledit dépôt de garantie à Monsieur et Madame [M] sur présentation du Jugement à intervenir ;
condamner Monsieur [A] [O] et Madame [P] [S] à verser à Monsieur et Madame [M] la somme de 3.000 € par application des dispositions de l'article 700 code de procédure civile ;
condamner Monsieur [A] [O] et Madame [P] [S], aux entiers dépens, avec distraction au profit de Maître Catherine COTTRAY-LANFRANCHI pour ceux dont elle a fait l’avance sans en avoir reçu provision sous sa due affirmation ;
rappeler que la décision à intervenir est exécutoire de droit, en l’ensemble de ses dispositions, frais irrépétibles et dépens inclus.

Pour un exposé complet des faits et de la procédure, il est expressément renvoyé aux écritures des parties conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 13 novembre 2025 par ordonnance du même jour.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le rabat de l'ordonnance de clôture

Les parties sollicitent le rabat de l'ordonnance de clôture afin de permettre l'admission de conclusions postérieures. Il apparaît que des conclusions ont été notifiées par RPVA le 15 janvier 2026 par les défendeurs et le 11 février 2026 par les demandeurs alors que la clôture est intervenue le 13 novembre 2025.

Compte tenu de l'accord des parties sur ce point, il convient d'ordonner le rabat de l'ordonnance de clôture conformément à l'article 803 du code de procédure civile et de fixer la nouvelle clôture à la date de l'audience de plaidoiries, le 12 mars 2026.

Sur la caducité du compromis de vente

Aux termes de l'article 1303 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L'article 1304-3 du même code dispose que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt.

En l'espèce, M. [O] et Mme [S] exposent avoir signé un compromis de vente les 17 et 20 février 2023, portant sur le bien immobilier leur appartenant, sis [Adresse 4] à [Localité 5]. Ce compromis prévoit notamment une condition suspensive d'obtention d'un prêt par les acquéreurs, M. et Mme [M]. La date butoir pour la signature de l'acte de vente était initialement fixée au 10 mai 2023. Par avenant des 2 et 3 mai 2023, la date butoir a été repoussée au 15 juin 2023.

Considérant que la vente n'a pas pu aboutir en raison d'une faute des acquéreurs, M. [O] et Mme [S] sollicitent que le compromis de vente et son avenant soient déclarés caducs.

Le compromis de vente signé entre les parties les 17 et 20 février 2023 prévoit notamment une condition suspensive d'obtention de prêt dans les conditions suivantes (page 11) :
montant maximum de la somme empruntée : 141 852 € ;
durée maximale de remboursement : 25 ans ;
taux nominal d'intérêt maximum : 3,5% l'an (hors assurances) ;
organisme prêteur : tout organisme bancaire.

Il est précisé que « Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l'emprunt entraînera la réalisation de la condition au sens de l'article 1304-3 du Code civil ».

Le contrat prévoit également, s'agissant de la réalisation de la condition suspensive, que l'acquéreur « devra, pour s'en prévaloir, produire TROIS (3) refus de prêt émanant de [Localité 6] (3) établissements bancaires différents ».

M. et Mme [M] exposent tout d'abord en réponse que le compromis sur lequel se fondent les demandeurs ne serait pas signé. Toutefois, les demandeurs produisent bien un compromis signé électroniquement par les parties, de sorte que ce moyen est inopérant.

Ils font ensuite valoir avoir sollicité plusieurs prêts auprès des établissements bancaires et s'être vu opposer quatre refus.

A ce titre, les défendeurs versent aux débats :
- un refus du Crédit Agricole de la Corse, daté du 1er juin 2023, relatif à un prêt d'un montant de 150 000 €, sur 240 mois, sans précision du taux ;
- un refus de la Caisse d'Epargne Provence Alpes Corse – comportant une date insérée dans un encart, de sorte que le document n'est pas probant –, portant également sur un prêt d'un montant de 150 000 € sur 240 mois, sans précision du taux ;
- un refus de la LCL daté du 14 juin 2023, pour un montant de 141 852 € sur une durée de 300 mois, sans précision du taux ;
- un refus de la Caisse d'Epargne Provence Alpes Corse daté du 21 septembre 2023, pour un montant de 141 852 € sur 240 mois, sans précision du taux.

Il sera ainsi relevé que :
- le premier courrier concerne un prêt d'un montant supérieur à celui contractuellement prévu, et aucun taux n'est mentionné, de sorte que les défendeurs ne justifient pas avoir sollicité un prêt conforme aux stipulations contractuelles ;
- le deuxième courrier présente les mêmes caractéristiques que le premier, de sorte qu'il ne permet pas davantage de démontrer une demande conforme aux stipulations contractuelles ;
- le troisième courrier ne mentionne pas le taux d'intérêt, ne permettant pas de démontrer le respect des conditions contractuelles ;
- le quatrième courrier est rédigé plus de trois mois après la date butoir de signature de l'acte de vente – fixé pour rappel au 15 juin 2023 –, et ne précise pas davantage le taux d'intérêt.

Sans avoir à s'interroger sur le destinataire de ces courriers (M. et Mme [M] ou la SCI [M]), en tout état de cause les défendeurs ne produisent aucun courrier de refus répondant aux critères posés par le contrat qu'ils ont signé. Le compromis précise bien que « Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l'emprunt entraînera la réalisation de la condition au sens de l'article 1304-3 du Code civil ».

L'absence de mention du taux d'intérêt ne permettant pas de vérifier la conformité de la demande aux stipulations contractuelles, elle suffit à elle seule à entraîner le rejet de ces pièces comme non probantes.

Ainsi, M. et Mme [M] ne démontrent pas avoir sollicité un prêt conforme aux conditions contractuelles.

En conséquence, le tribunal constate la caducité du compromis de vente et de son avenant.

Sur les demandes relatives au dépôt de garantie et à la clause pénale

Le compromis de vente comporte en page 13 une clause intitulée « Acompte – Dépôt de garantie », prévoyant le versement par l'acquéreur d'un acompte de 7 250 €, soit 5% du prix de vente. S'agissant du sort de cet acompte, il est prévu que « En cas de non réalisation de la vente par la faute de l'Acquéreur, et conformément aux dispositions de l'article 1960 du Code civil, le séquestre ne pourra remettre les fonds au Vendeur que du consentement de toutes les parties ou en exécution d'une décision judiciaire devenue définitive ».

Le contrat prévoit par ailleurs, également en page 13, une clause intitulée « La clause pénale », stipulant que : « Au cas où toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte notarié de vente et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à titre de clause pénale à l'autre partie, une somme représentant 10% du prix de vente soit un montant de QUATORZE MILLE CINQ CENTS EUROS (14 500,00 €), conformément aux dispositions de l'article 1231-5 du Code civil, indépendamment de tous dommages-intérêts. Cette clause pénale a également pour objet de sanctionner le comportement de l'une des parties dans la mesure où ce comportement n'a pas permis de remplir toutes les conditions d'exécution de la vente. Cette clause pénale ne peut toutefois priver chacune des parties de la possibilité de poursuivre l'autre en exécution de la vente ».

En l'espèce, les conditions relatives à l'exécution du contrat sont réputées remplies, puisque les défendeurs ne démontrent pas avoir obtenu trois refus de prêt répondant aux stipulations contractuelles.

Dès lors, la clause pénale précitée trouve à s'appliquer. M. et Mme [M] seront condamnés à verser aux demandeurs la somme de 14 500 € au titre de la clause pénale.

En revanche, s'agissant du dépôt de garantie à hauteur de 7 250 € que les demandeurs sollicitent en plus de la clause pénale, la demande sera rejetée. En effet, le versement du montant prévu au titre de la clause pénale apparaît suffisant sans qu'il soit opportun d'ajouter le montant correspondant au dépôt de garantie.

Le montant du dépôt de garantie ne sera toutefois pas restitué à M. et Mme [M] puisqu'il permettra de payer en partie le montant de la clause pénale. Il viendra donc en déduction des condamnations prononcées à l'encontre des défendeurs.

Sur les demandes formulées au titre des dommages et intérêts

M. [O] et Mme [S] sollicitent la somme de 10 000 € au titre de la résistance abusive et de la mauvaise foi et la somme de 10 000 € au titre du retard dans l'exécution de l'obligation.

Les demandeurs n'apportent toutefois aucun élément permettant de justifier de ces demandes chiffrées. Ils ne produisent aucun élément permettant de démontrer le préjudice subi, étant rappelé par ailleurs qu'ils sont bénéficiaires de la clause pénale.

Les demandes formulées à titre de dommages et intérêts seront ainsi rejetées.

Sur les autres demandes

- Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d'une partie qui bénéficie de l'aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l'instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

En l'espèce, M. et Mme [M], qui succombent à l’instance, seront condamnés aux entiers dépens.

- Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, M. et Mme [M] seront condamnés à verser à M. [O] et Mme [S] une somme qu’il est équitable de fixer à 3 000 €.

La demande formulée à ce titre par M. et Mme [M] sera en revanche rejetée.

- Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile dans sa version modifiée par décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites devant les juridictions du premier ressort à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. L'article 514-1 précise que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.

En outre, l'article 515 du même code dispose que lorsqu'il est prévu par la loi que l'exécution provisoire est facultative, elle peut être ordonnée, d'office ou à la demande d'une partie, chaque fois que le juge l'estime nécessaire et compatible avec la nature de l'affaire.

En l'espèce, il n'y a pas lieu à écarter l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS