TJ 22278, 8 juin 2026, RG 26/00338

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-BRIEUC

LE 08 JUIN 2026

CHAMBRE CIVILE 2 Jugement du 08 Juin 2026

N° RG 26/00338 - N° Portalis DBXM-W-B7K-GBDT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Monsieur SEITE, Vice-Président faisant fonction de Président, statuant à juge unique (article 761 du Code de Procédure Civile)

GREFFIER. : Madame LANOIX lors des débats et Madame LE PAVOUX lors de la mise à disposition

DÉBATS : à l'audience publique du 09 Mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 08 Juin 2026 et conformément à l’article 450 du code de procédure civile les parties ont été avisées du prorogé du délibéré jusqu’au 08 Juin 2026

JUGEMENT rendu le huit Juin deux mil vingt six par mise à disposition au greffe

ENTRE :

Société INVEST ELM, dont le siège social est sis 8 Impasse des Baulais du Haut - 35780 LA RICHARDAIS

ET :

S.A.S. FONCIA BRETAGNE, dont le siège social est sis 1, Rue de l’Alma - 35000 RENNES
Représentant : Maître Benoît BOMMELAER de la SELARL CORNET VINCENT SEGUREL, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

L'immeuble situé 18 rue des Ancolies à PLESTAN (22640) est soumis au statut de la copropriété prévu à la loi du 10 juillet 1965.

Son syndic en exercice est la SAS FONCIA BRETAGNE (anciennement FONCIA ARMOR).

La société INVEST ELM est propriétaire du lot n°9 et n°111 de l'état descriptif de division de l'ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété.

Par acte authentique en date du 28 avril 2025, la société INVEST ELM a procédé à la vente de ses lots de copropriété.

Par acte d'huissier en date du 14 mai 2025, la SAS FONCIA BRETAGNE, agissant en qualité de syndic, a formé une opposition au paiement du prix de vente du lot de copropriété pour un montant de 2 821,38 euros correspondant aux charges de copropriété.

Par LRAR en date du 2 décembre 2025, le conseil du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 18 rue des Ancolies à Plestan, dûment représenté par son syndic, la société FONCIA BRETAGNE, a mis en demeure la société INVEST ELM de régler la somme de 2. 821,38 euros.

Par exploit signifié le 7 janvier 2026, la société INVEST ELM a assigné la SAS FONCIA BRETAGNE devant le Tribunal du céans aux fins de :

- Constater l'irrégularité et l'absence de fondement de l'opposition formulée le 14 mai 2025 par la société FONCIA ARMOR,
- Ordonner la mainlevée immédiate de ladite opposition,
- Autoriser la libération des fonds séquestrées entre les mains de Me [R] [U], notaire à Saint-Malo,
- Condamner FONCIA ARMOR à supporter les dépens ainsi qu'une somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- Dire que la décision sera exécutoire de plein droit à titre provisoire, nonobstant appel.
Dans ses dernières conclusions en défense, la SAS FONCIA BRETAGNE forme sur le fondement de l'article 9 du Cpc et de l'article 20 de la loi de 1965, les prétentions suivantes :
- JUGER irrecevable la contestation judiciaire de la Société INVEST ELM,
- En toutes hypothèses, REJETER les prétentions judiciaires de la Société INVEST ELM,
- ORDONNER à l'étude EMERAUDE NOTAIRES DE SAINT-MALO de se libérer des fonds au profit du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 18 rue des Ancolies à PLESTAN (22640), pris en la personne de son syndic à la société FONCIA BRETAGNE,
- CONDAMNER la Société INVEST ELM à verser à la Société FONCIA BRETAGNE la somme de 1 800 euros par application de l'article 700 du Cpc, outre les entiers dépens.

Dans ses conclusions n°2 et régulièrement communiquées aux parties le 09 03 2026 , la société INVEST ELM forme les prétentions suivantes :

-le rejet de la fin de non-recevoir soulevée par la SASU FONCIA,
-l'irrégularité de l'opposition au paiement du prix de vente la nullité de celle-ci,
-l'absence de créance certaine et exigible.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience le 9 mars 2026.

Le jour de l'audience, chacune des parties a déposé son dossier en déclarant s'en rapporter aux demandes et aux moyens figurant dans ses écritures.

La société INVEST ELM, représentée par Monsieur [T], a rappelé qu'après la vente d'un bien en copropriété géré par le syndic FONCIA BRETAGNE, une opposition a été formée pour un montant de 2 821,38 euros. Elle a contesté cette opposition en soutenant que la créance de charges est attachée au lot et due par le propriétaire alors que le décompte a été infligé au nom de Monsieur et Madame [T]. Monsieur [T] a confirmé qu'il était gérant de la société, mais qu'il était juridiquement distinct, de même que son épouse. La société INVEST ELM a également indiqué que la SAS FONCIA BRETAGNE avait intégré dans l'opposition des sommes déjà réglées le jour de la vente et a invoqué le dépassement du délai d'opposition de 14 jours. Elle a en outre relevé l'absence de ventilation des exercices antérieurs. Enfin, elle a rappelé avoir réglé l'ensemble des appels de fonds et a sollicité l'annulation de l'opposition ainsi que l'autorisation de récupérer la somme bloquée chez le notaire. La société INVEST ELM s'est désistée de ses autres demandes.

La SAS FONCIA BRETAGNE, représentée par son conseil, a indiqué que l'opposition a été formée au moment de la vente par acte d'huissier. Elle a précisé que le délai légal pour contester cette opposition était de trois mois et que l'assignation étant intervenue après ce délai, la demande était donc irrecevable. Elle a ajouté que le syndic a été assigné et non le syndicat de copropriété alors que c'est au nom de celle-ci que l'opposition a été faite par FONCIA. Elle a également précisé que l'acte d'opposition avait bien été délivré au nom de la société INVEST ELM et non de Monsieur et Madame [T], et que les sommes restaient dues par la société INVEST ELM en sa qualité de copropriétaire. Enfin, elle a indiqué qu'il y avait eu deux paiements le jour de la signature de l'acte authentique et que l'erreur de calcul du montant ne saurait justifier l'irrégularité de l'opposition. Elle a maintenu par ailleurs sa demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Le dossier a été mis en délibéré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l'action en contestation de l'opposition

La SAS FONCIA BRETAGNE invoque, à titre principal, l'irrecevabilité de l'action pour forclusion sur le fondement de l'article 20 de la loi de 1965. L'opposition datant du 14 mai 2025 et l'assignation du 7 janvier 2026, le délai de 3 mois est largement expiré. Elle invoque également l'irrecevabilité de l'action pour défaut de qualité à agir. Elle souligne que le demandeur a assigné le "Syndic" en son nom propre et non le "Syndicat des Copropriétaires".

La société INVEST ELM sollicite le rejet de la fin de non-recevoir et soutient qu'une opposition irrégulière ou dépourvue de créance certaine ne peut faire courir le délai de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965. Elle indique que la contestation ne porte pas uniquement sur le montant mais également sur l'identification du débiteur, la réalité de la créance et la régularité structurelle de la comptabilité du syndic.

Selon l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 " I.-Lors de la mutation à titre onéreux d'un lot, et si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date, attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l'immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal judiciaire de la situation de l'immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Le notaire libère les fonds dès l'accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d'accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l'opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l'opposition devant les tribunaux par une des parties. Les effets de l'opposition sont limités au montant ainsi énoncé ".

En l'espèce, il est constant que, par acte authentique en date du 28 avril 2025, la société INVEST ELM a procédé à la vente d'un lot de copropriété dépendant de l'immeuble sis 18 rue des Ancolies à Plestan (22640) correspondant notamment aux lots n°9 et n°111.

Par acte d'huissier en date du 14 mai 2025, la SAS FONCIA BRETAGNE, agissant en sa qualité de syndic, a formé opposition au paiement du prix de vente entre les mains du notaire pour un montant de 2 821,38 euros au titre de charges de copropriété impayées.

La société INVEST ELM a, par assignation en date du 7 janvier 2026, saisi le tribunal aux fins de contester ladite opposition.

La SAS FONCIA BRETAGNE soulève l'irrecevabilité de l'action pour forclusion au motif que l'assignation est intervenue plus de trois mois après l'opposition du 14 mai 2025.

Toutefois, l'article 20 I de la loi du 10 juillet 1965 précise expressément que le versement des sommes au profit du syndicat des copropriétaires ne peut intervenir qu'à l'expiration d'un délai de trois mois suivant la constitution par le syndic d'une opposition régulière. La référence à une opposition " régulière " suppose que l'acte d'opposition doit répondre aux conditions de validité tenant notamment à l'existence d'une créance certaine, liquide et exigible.

En effet, il est constant qu'une opposition entachée d'irrégularité ne saurait faire courir un quelconque délai de forclusion.

La société INVEST ELM ne se limite pas à contester le montant de la créance mais remet en cause la validité de l'opposition elle-même, en invoquant notamment des irrégularités tenant à l'identification du débiteur, à l'existence d'une créance certaine ainsi qu'à la régularité de la comptabilité du syndic.

Dès lors, son action n'est pas soumise au délai de forclusion précité.

La fin de non-recevoir tirée de la forclusion doit donc être rejetée.

La SAS FONCIA BRETAGNE soutient ensuite l'irrecevabilité de l'action au motif que l'assignation aurait été dirigée contre le syndic pris en son nom personnel et non contre le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic.

Il est constant que l'erreur ou l'imprécision affectant la désignation d'une partie dans un acte de procédure constitue un vice de forme, qui peut être relevée qu'à la condition pour celui qui l'invoque de prouver l'existence d'un grief que lui cause l'irrégularité.

Cependant, il n'est nullement établi en l'espèce que la désignation du syndic à la place du syndicat ait causé une incertitude sur l'identité du défendeur ou qu'elle ait eu pour effet de porter atteinte aux droits de la défense de ce dernier.

Dès lors, cette simple erreur de désignation, qui n'a causé aucun grief, ne saurait entraîner l'irrecevabilité de l'action.

Par conséquent, l'action introduite par la société INVEST ELM est recevable.

Sur le bien-fondé

Selon l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 " I.-Lors de la mutation à titre onéreux d'un lot, et si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date, attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l'immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal judiciaire de la situation de l'immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Le notaire libère les fonds dès l'accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d'accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l'opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l'opposition devant les tribunaux par une des parties. Les effets de l'opposition sont limités au montant ainsi énoncé ".

En vertu de l'article 1302 du Code civil " Tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.
La restitution n'est pas admise à l'égard des obligations naturelles qui ont été volontairement acquittées ".

L'article 1353 du Code civil ajoute que " Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ".

En l'espèce, il est constant que par acte d'huissier en date du 14 mai 2025, la SAS FONCIA BRETAGNE, agissant en sa qualité de syndic du syndicat des copropriétaires, a formé opposition au paiement du prix de vente entre les mains du notaire, pour un montant de 2 821,38 euros au titre de charges de copropriété prétendument impayées.

A l'audience, la société INVEST ELM soutient que l'opposition aurait été formée hors délai en invoquant un délai de quatorze jours prévus par l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965.

Toutefois, l'article 20 précité prévoit un délai de quinze jours (et non de quatorze jours) à compter de la réception de l'avis de mutation par le syndic pour former opposition. Il convient cependant de relever que la société INVEST ELM ne précise pas la date exacte de réception de l'avis de mutation par le syndic, de sorte qu'il n'est pas possible de caractériser un éventuel dépassement du délai.

Dès lors, le moyen portant de la tardiveté de l'opposition sera écarté.

La société demanderesse soutient ensuite que cette opposition serait entachée d'une irrégularité tenant à une erreur substantielle dans l'identification du débiteur. Elle soutient qu'il existerait une confusion entre la personne morale propriétaire du lot, à savoir la société INVEST ELM, et des personnes physiques, dès lors que le décompte produit est établi au nom de " Monsieur ou Madame [S] ou [F] [H] ". Cette désignation viserait ainsi une personne étrangère au litige et introduirait une confusion quant à l'imputation de la dette.

Toutefois, il est expressément précisé dans l'acte d'opposition que le syndic requérant est le créancier de la société dénommée Invest ELM, identifiée par sa dénomination sociale, son numéro d'immatriculation au RCS ainsi que son siège social.

S'agissant de l'état daté, également désigné par les parties comme le décompte, il est certes fait mention de " MR OU MRS [S] OU [F] [H] " (pièce n°1). Néanmoins, il s'agit d'un document distinct de l'acte d'opposition qui se limite à reprendre un tableau de décompte sans qu'il n'ait une quelconque incidence sur l'identification du débiteur dans l'acte d'opposition.

Dès lors, le débiteur ayant été bien identifié, le moyen de nullité tiré d'une erreur d'identification sera rejeté.

S'agissant dans un second temps, de la certitude et l'exigibilité de la créance, il est constant qu'en application des dispositions de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965, il n'est tenu compte que des créances du syndicat effectivement certaines, liquides et exigibles à la date de la mutation.

Ainsi, l'opposition doit comporter, non seulement la répartition des charges et travaux mais également le détail des sommes réclamées selon leur nature et le lot, objet de la vente, auxquelles elles sont afférentes.

Il résulte de l'examen de l'acte d'opposition que si des sommes dont la société INVEST ELM serait redevable, sont mentionnées au titre des charges de copropriété afférentes à l'ensemble immobilier situé 18 rue des Ancolies à Plestan (22640), pour les lots n°9 et n°11, celles-ci sont énoncées par poste de manière générale, à savoir : " 1- des provisions exigibles - 1.1 dans le budget prévisionnel …459,40 euros ; - 1.2 des charges impayées sur les exercices antérieurs … 1779,20 ; -1.5 des cotisations au fonds travaux … 22,96 euros ; 2. Au syndic établissement de l'état daté … 380 euros", sans davantage de précision sur les détails des créances exigées, leur nature et leur ventilation.

L'absence de précision quant aux montants réclamés est d'autant plus établie par les décomptes produits pour les lots n°9 et n°111 (pièces n°5 et n°6), arrêtés respectivement au 25 septembre 2024 et au 29 avril 2025 et qui font apparaître des soldes créditeurs de 1 622,28 euros et 1 711,97 euros.

Par ailleurs, il ressort des pièces versées aux débats que la société INVEST ELM a effectué plusieurs paiements antérieurement à l'opposition du 14 mai 2025, à savoir, deux paiements de 229,70 euros et deux paiements de 11,48 euros les 9 janvier 2025 et 28 avril 2025 (pièces n°3 et n°4).

L'acte d'opposition intègre néanmoins des sommes correspondant exactement à ces paiements, à savoir 459,40 euros (229,70 x 2) et 22,96 euros (11,48 x 2).

La concordance entre les montants et les dates démontre ainsi que des sommes déjà acquittées ont été incluses dans la créance invoquée.
En outre, l'historique de paiement atteste que ces versements, validés au 30 avril 2025, ont été pris en compte, laissant apparaître un solde de -2 668,32 euros (pièce n°8).

La SAS FONCIA ne conteste d'ailleurs pas l'existence de ces paiements mais soutient que les paiements allégués seraient largement inférieurs au montant de l'opposition, de sorte qu'il pourrait justifier qu'un cantonnement.

Cependant, le seul fait que la somme réclamée dans l'opposition intègre des sommes déjà acquittées affecte directement le caractère certain de la créance.

Le cantonnement ne peut donc être invoqué pour pallier cette irrégularité qui affecte le principe même de la créance.

En outre, l'argument portant sur l'absence de connaissance de ces paiements par le syndic à la date de la cession est sans effet car il était tenu préalablement à toute opposition de s'assurer de l'actualisation de la situation comptable du copropriétaire.

Dès lors, la créance invoquée inclut des sommes déjà éteintes par paiement remettant en cause ainsi son caractère certain.

En outre, l'absence de ventilation détaillée des postes de charges empêche d'en vérifier le montant, de sorte qu'elle ne présente pas davantage un caractère liquide.

Ainsi, à défaut de précision suffisante s'agissant des sommes réclamées dans l'opposition du syndicat de copropriété permettant à la société INVEST ELM de les identifier, il apparaît que l'opposition formée ne respecte pas les conditions de la loi du 10 juillet 1965 et doit être déclarée nulle, sans que les autres moyens soulevés ne soient à examiner.

En conséquence, il convient d'ordonner la mainlevée de cette opposition. Il y a lieu d'ordonner la libération des fonds séquestrés soit la somme de 2.821,38 euros entre les mains de Me [R] [U], notaire à Saint-Malo.

Les parties seront déboutées de leurs demandes plus amples ou contraires.

Sur les autres demandes

Le jour de l'audience, la société INVEST ELM a déclaré se désister de ses demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que des entiers dépens.

Il convient de lui en décerner acte.

L'équité s'oppose compte tenu de ce qui a été jugé à allouer une somme à la société SAS FONCIA au titre des frais irrépétibles. Elle sera déboutée de sa demande sur le fondement de l'article 700 du Cpc.

La société FONCIA doit être condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS