TJ 42218, 18 juin 2026, RG 25/00789

MINUTE
ORDONNANCE DU : 18 Juin 2026
DOSSIER N° : N° RG 25/00789 - N° Portalis DBYQ-W-B7J-I77S
AFFAIRE : S.D.C. SDC DE L’IMMMEUBLE [Adresse 1] À [Localité 1] C/ [J] [P], [K] [L] [A], S.A.S. SOCIETE [W]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT ETIENNE

Service des référés

ORDONNANCE DE REFERE

1ère VICE PRESIDENTE : Séverine BESSE

GREFFIERE : Céline TREILLE

PARTIES : DEMANDERESSE

Syndicat des Copropriétaires DE L’IMMMEUBLE [Adresse 1] À [Localité 1], représenté par sn syndic la SAS REGIE LI, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Axel OUVRELLE de la SELARL ARÊGÔ, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE,

DEFENDEURS

Monsieur [J] [P]
né le 11 Avril 1993 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Sophie PECCHINI, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE,avocat postulant, Maître François-Baptiste CROCE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Madame [K] [L] [A]
née le 07 Octobre 1993 à [Localité 3], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Sophie PECCHINI, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE,avocat postulant, Maître François-Baptiste CROCE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

S.A.S. SOCIETE [W], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Prisca WUIBOUT de la SELARL UDA AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE, avocat postulant, Maître Arnaud TOUATI de la SELARL HASHTAG AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant,

Débats tenus à l'audience du : 07 Mai 2026
Date de délibéré indiquée par la Présidente: 4 Juin 2026, prorogé au 18 Juin 2026

DECISION: contradictoire en 1er ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 22 septembre 2023, M. [J] [P] et Mme [N] [A] ont acquis le lot n°112 à usage de bureau dans l'immeuble en copropriété situé [Adresse 1] à [Localité 4].

Par acte notarié du même jour, l'état descriptif de division de la copropriété a été modifié pour supprimer ce lot n°112 en le divisant en quatre lots, trois locaux à usage d'habitation (lots n°136, 137 et 138) et un dégagement entre ces lots (lot n° 139).

Par actes de commissaire de justice en date du 24 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à Saint-Etienne a fait assigner M. [J] [G] et Mme [N] [A] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Etienne, afin de voir :
- Condamner in solidum Monsieur [J] [P] et Madame [K] [L] [A] à remettre en état la façade et la toiture de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5], sous astreinte de 500 euros par jour de retard commençant à courir dans le délai d'un mois à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir,
- Dire et juger que cette remise en état de la façade et de la toiture de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5] impliquera notamment de démolir la cloison extérieure en parpaing et la menuiserie toutes deux installées pour fermer la terrasse du lot n°137, et de recréer la cloison initiale qui donnait sur la terrasse de 2,80 m² en y insérant une fenêtre, et de réinstaller la porte-fenêtre permettant l'accès à la terrasse; de déposer la canalisation d'évacuation installée sur la façade de l'immeuble à partir du lot n°138 et se branchant à une canalisation commune et de remettre dans son état initial cette canalisation commune ; et de reboucher les trous réalisés pour le passage de la canalisation au travers de la façade de l'immeuble au niveau du lot n°138 et de la toiture de la cour couverte correspondant au bâtiment C, au niveau du passage cocher,
- Dire et juger que cette remise en état de la façade et la toiture de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5] se fera sous le contrôle et le constat de bonne fin d'un architecte, et que Monsieur [J] [P] et Madame [K] [L] [A] devront transmettre les attestations d'assurances décennales des constructeurs qui réaliseront ces travaux,
- Condamner in solidum, Monsieur [J] [P] et Madame [K] [L] [A] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5], la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
- Condamner in solidum Monsieur [J] [P] et Madame [K] [L] [A] aux entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de la SARL AREGO représentée par Maître Alex OUVRELLE, avocat sur son affirmation de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.

Par acte de commissaire de justice en date du 02 février 2026, M. [J] [P] et Mme [N] [A] ont procédé à l'appel en cause de la SAS [W].

La jonction des deux procédures a été prononcée à l'audience du 05 mars 2026 sous le numéro unique RG : 25/789.

L'affaire a été retenue à l'audience du 7 mai 2026.

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4] expose que :
- En février 2024, le syndic a été alerté par des copropriétaires de travaux réalisés sur les parties communes et la façade de l'immeuble,
- M. [P] et Mme [A] ont mandaté la société HSB RENOV pour réaliser d'importants travaux visant la création de trois logements dans ce qui était lors de leur achat un bureau,
- Postérieurement à la réalisation des travaux, M. [P] et Mme [A] ont demandé que soit inscrite à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale des copropriétaires une résolution visant à régulariser les travaux réalisés sans autorisation,
- L'autorisation a été obtenue uniquement pour les travaux de " raccordement électrique sur colonne montante commune pour installation de nouveaux compteurs électriques ",
- La ratification des travaux relatifs à l'installation de la canalisation d'évacuation des eaux usées, et la suppression du balcon avec modification de la façade et installation d'une fenêtre a été explicitement refusée, et les défendeurs n'ont pas contesté cette décision,
- Les propriétaires ont été mis en demeure de remettre l'immeuble dans l'état dans lequel il se trouvait avant la réalisation des travaux, en vain,
- Le syndic a été autorisé à intenter une action en référé par l'assemblée générale des copropriétaires du 30 juin 2025,
- Le règlement de copropriété prévoit que les murs porteurs ou non, les toitures et leurs couvertures, les terrasses à usage exclusif d'un seul copropriétaire, ainsi que les tuyaux d'écoulement à l'usage de tous les copropriétaires sont des parties communes de l'immeuble,
- Le changement des fenêtres extérieures et la fermeture d'une terrasse ne peuvent s'opérer qu'après avoir obtenu l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires,
- Les travaux sont irréguliers, puisqu'ils ont été réalisés sans l'autorisation préalable des copropriétaires alors qu'ils impactent les parties communes et affectent l'extérieur du bâtiment,
- Les locaux appartenant aux défendeurs étaient déjà raccordés aux réseaux d'évacuation des eaux usées lorsqu'ils en ont fait l'acquisition,
- La remise en état n'est ni impossible, ni disproportionnée, tant au regard du coût des travaux que de l'absence de bonne foi des copropriétaires et de l'intérêt qui présente cette remise en état pour la copropriété.

M. [P] et Mme [A] sollicitent de voir :
Au principal :
- Débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 6], de ses demandes de remise en état antérieur.
- Le débouter de sa demande au titre des frais irrépétibles.
- Le condamner à payer une indemnité de 2000€ aux concluants au titre des frais irrépétibles.
- Le condamner aux entiers dépens.
Subsidiairement :
- Surseoir à statuer sur les demandes, dans l'attente de la décision de l'assemblée générale des copropriétaires appelée à se prononcer sur la ratification des travaux non autorisés
Très subsidiairement :
- En cas de prescription de remise en état antérieur, indiquer que les travaux devront tenir compte des contraintes techniques inhérentes à la nature des lots à usage d'habitation, à la structure du bâtiment, après expertise ordonnée aux frais de la copropriété.
- Dire n'y avoir lieu d'assortir la mesure d'une astreinte.
- Condamner la société SAS [W] à garantir et relever les concluants de toutes injonctions et condamnations prononcées à leur encontre, outre le surcoût nécessité par la mise en conformité des travaux.
En tout état de cause, déclarer la décision à intervenir, commune et opposable à la SAS [W].
- Débouter la SAS [W] de sa demande au titre des frais irrépétibles,
- Condamner qui de droit aux dépens.

Ils exposent qu'ils ont été approchés par la société [W], spécialisée en investissement locatif " clé en main " ; qu'ils ne sont pas intervenus dans la conception technique ou opérationnelle ; qu'un contrat de prestation de services a été conclu avec la société [W] le 17 janvier 2022, aux termes duquel la mission de la société couvrait l'intégralité du projet ; qu'ils ont écrit aux copropriétaires pour leur apporter des précisions sur la nature des travaux réalisés en les assurant de leur bonne foi, en leur proposant de régulariser ; qu'ils ont indiqué au syndic que les travaux ont été réalisés conformément aux règles de l'art, et qu'ils participent à une amélioration de l'immeuble, en l'embellissant et en lui apportant une plus-value ; que la copropriété ne peut prétendre avoir découvert a posteriori l'existence des raccordements électriques, eaux vannes/pluviales, outre la modification d'un balcon, car elle a accepté les travaux de rénovation concernant quatre nouveaux lots sur la base des plans modificatifs, suivant délibération du 20 juin 2023 ; que s'agissant du raccordement des eaux vannes, la remise en état initiale est impossible car cela reviendrait à priver le lot n°137 d'une évacuation pour les eaux vannes, et donc de rendre le bien impropre à sa destination ; que la canalisation se situe côté cour, de sorte que l'atteinte à l'harmonie architecturale est moindre ; que s'agissant de la modification de la terrasse, les travaux ont renforcé la structure vétuste de l'immeuble et leur démolition affecterait et fragiliserait la structure de l'immeuble, ce qui serait dommageable pour la copropriété ; qu'ils sont fondés à déposer une nouvelle demande de ratification des travaux, en produisant les documents nécessaires, cette demande étant différente de celle précédemment soumise à l'assemblée générale des copropriétaires ; que la défaillance de la société [W], qui n'a pas prévu l'autorisation des travaux par la copropriété et la déclaration de travaux, justifie qu'elle soit condamnée à relever et garantir les consorts [Z] de toutes injonctions et condamnations prononcées à leur encontre ; que la société [W] est allée bien au-delà d'un simple accompagnement pour un investissement immobilier.

La société [W] sollicite de voir :
- DEBOUTER les Époux [P] de l'ensemble de leurs demandes formées à l'encontre de
[W] SAS, celles-ci se heurtant à une contestation sérieuse et excédant, en conséquence, les pouvoirs du juge des référés.
À titre subsidiaire :
- DÉBOUTER purement et simplement les Époux [P] de l'ensemble de leurs demandes formées à l'encontre de [W] SAS au motif qu'aucun manquement contractuel imputable à [W] SAS n'est caractérisé ;
En tout état de cause :
- DÉBOUTER les Époux [P] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre [W] SAS ;
- CONDAMNER les Époux [P] à verser à [W] SAS la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- CONDAMNER les Époux [P] aux entiers dépens.

Elle expose qu'aucune des diligences invoquées par les époux [P] ne relève des obligations mises à la charge de la société [W] au titre du contrat liant les parties ; que la demande des époux [P] tendant à voir condamner la société [W] à les relever et garantir de toutes condamnations suppose de déterminer l'étendue des obligations contractuelles de la société [W], d'apprécier la nature de son intervention et d'établir un éventuel lien de causalité entre les manquements allégués et les désordres allégués, ce qui implique une interprétation du contrat de service ; que cela ne relève pas de l'office du juge des référés ; qu'aucun manquement contractuel ne pourrait être imputé à la société [W] ; qu'aucune stipulation contractuelle ne prévoit que la société [W] aurait été investie d'une mission de conception technique des travaux, de maîtrise d'œuvre ou de validation de leur faisabilité juridique ; que la notion de projet " clé en main " utilisée à plusieurs reprises par les époux [P] ne repose sur aucun fondement contractuel ; que la copropriété avait autorisé, préalablement à l'acquisition, le changement de destination du lot ainsi que sa division ; que les époux [P] disposaient de l'ensemble des informations nécessaires leur permettant d'apprécier la faisabilité des travaux envisagés au regard des règles applicables.

MOTIFS DE LA DECISION

L'article 835 du Code de procédure civile dispose que " Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ".

Aux termes de l'article 25 b de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble doivent être autorisés par l'assemblée générale des copropriétaires.

Il résulte des pièces versées aux débats, et notamment du procès-verbal de constat du 7 février 2024, que M. [P] et Mme [A] ont fait procéder aux travaux suivants:
- Le percement de la façade sur cour à l'angle Sud, pour le passage d'un tuyau en PVC gris de forte section,
- D'importants travaux électriques sur le premier du premier étage, sans respect d'uniformisation de la cage d'escalier,
- L'installation de deux blocs de climatisation de marque Samsung sur la partie Nord de la façade,
- la suppression d'une loggia par un mur en parpaing doté d'une fenêtre,
et ce sans avoir obtenu l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires requise par l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965.

Plus encore, l'assemblée générale du 25 juin 2024 a refusé d'autoriser M. [P] et Mme [A] à effectuer les travaux suivants :
- Raccordement de plomberie sur une canalisation d'eaux usées commune au niveau des stationnements,
- Suppression d'un balcon couvert avec modification de façade et installation d'une fenêtre sur cour.

Cette méconnaissance des dispositions impératives du statut de la copropriété constitue un trouble manifestement illicite qu'il convient de faire cesser.

Il n'appartient pas au juge des référés d'apprécier l'opportunité des travaux ou leur conformité aux règles de l'art. L'absence d'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires suffit à caractériser le trouble manifestement illicite, auquel seule la remise en état peut mettre fin.

Il résulte des factures de travaux que le mur extérieur de l'immeuble donnant sur le balcon a été démoli avec création d'un mur extérieur en parpaing, ce qui constituent des travaux sur la structure de l'immeuble et son aspect extérieur. Il n'est produit aucune attestation d'assurance décennale.

En conséquence, il convient d'ordonner à M. [J] [P] et Madame [N] [A] de procéder à la remise en état des lieux, dans les conditions précisées au dispositif, et ce dans un délai de six mois à compter de la signification de la présente décision puis passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant deux mois.

Les consorts [Z] ne justifient d’aucun motif légitime au soutien de leur demande d'expertise aux frais de la copropriété. Il n'y a pas lieu de faire droit à cette demande.

La demande de voir condamner la société [W] à garantir les copropriétaires de la condamnation prononcée à leur encontre suppose d’apprécier l’étendue des obligations du prestataire sachant que le contrat prévoit l’accompagnement pour un achat immobilier dans le cadre d’un investissement locatif notamment dans le rapport avec les entreprises de travaux, ce qui excède les pouvoirs du juge des référés. Il n’y a pas lieu à référé sur cette demande de garantie.

L'équité conduit à condamner in solidum M. [J] [P] et Mme [N] [A] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à rejeter la demande de la société [W] à ce titre.

Enfin, il y a lieu de condamner in solidum M. [J] [P] et Mme [N] [A] aux dépens de l'instance. Il est fait droit à la demande fondée sur l'article 699 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS