TJ 42218, 18 juin 2026, RG 26/00156

MINUTE
ORDONNANCE DU : 18 Juin 2026
DOSSIER N° : N° RG 26/00156 - N° Portalis DBYQ-W-B7K-JENK
AFFAIRE : [M] [W] C/ S.A.S.U. [C] [T], [Y] [S]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT ETIENNE

Service des référés

ORDONNANCE DE REFERE

VICE PRESIDENTE : Alicia VITELLO

GREFFIERE : Céline TREILLE

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [M] [W], demeurant [Adresse 1]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-42218-2026-1962 du 31/03/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de St Etienne)

représenté par Maître Géraldine VILLAND, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE,

DEFENDERESSES

S.A.S.U. [C] [T], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Charles RICHARD, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE,

Monsieur [Y] [S], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Charles RICHARD, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE,

Débats tenus à l'audience du : 21 Mai 2026
Date de délibéré indiquée par la Présidente: 11 juin 2026, prorogé au 18 Juin 2026

DECISION: contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 septembre 2005, Monsieur [M] [W] a consenti à Monsieur [J] [O] et Madame [V] [I], un bail commercial portant sur un local situé [Adresse 4] à [Localité 1], pour une durée de 9 années entières à compter du 1er novembre 2005 et pour un loyer annuel de 5 400 € payable mensuellement.

Par acte sous seing privé du 27 mai 2019, le bail commercial a été cédé à Monsieur [Y] [S]. Un avenant au bail précise que la SASU [C] [T] sera subrogée dans tous les droits et obligations de Monsieur [J] [O] à compter du 13 juillet 2019, Monsieur [Y] [S] restant garant à titre solidaire avec la SASU [C] [T] du paiement des loyers, charges et accessoires et de la totale exécution des clauses du bail, pendant toute la durée du bail à compter de la date de la subrogation.

Par actes de commissaire de justice en date du 27 février 2026, Monsieur [M] [W] a assigné la SASU [C] [T] et Monsieur [Y] [S] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Étienne aux fins de résiliation du bail.

L'affaire est retenue à l'audience du 21 mai 2026, à laquelle Monsieur [M] [W] sollicite de voir :
- Prononcer la résiliation du bail susvisé signé entre les parties et résilié de plein droit en suite du commandement de payer du 19 mars 2025 resté sans effet ;
- Ordonner l'expulsion de la SASU [C] [T] et celle de tout occupant de son chef des locaux objets du bail résilié et ce, au besoin avec l'assistance de la force publique;
- Condamner la SASU [C] [T] solidairement avec Monsieur [Y] [S] à payer à Monsieur [M] [W] la somme principale de 37 737,12 €, au 30 avril 2026, pour les causes sus énoncées avec intérêts de droit à compter du commandement de payer ;
- Condamner la SASU [C] [T] solidairement avec Monsieur [Y] [S] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré de 10% en application de la clause pénale prévue au bail entre les parties ;
- Condamner la SASU [C] [T] solidairement avec Monsieur [Y] [S] au paiement des sommes dues au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation entre la date de la présente assignation et la date de la décision à intervenir ;
- Condamner la SASU [C] [T] solidairement avec Monsieur [Y] [S] au paiement d'une somme de 1 800 € à titre de participation aux frais et honoraires exposés en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les frais et dépens du procès dans lesquels seront compris les frais accessoires de procédure engagés à ce jour outre le coût du présent acte ;
- Débouter la SASU [C] [T] et Monsieur [S] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions.

Au visa des articles L143-2 et 145-41 du Code de commerce, Monsieur [M] [W] expose que des incidents de paiement sont intervenus ; qu'un commandement de payer les loyers a été signifié le 19 mars 2025 à la SASU [C] [T] ; qu'aucune régularisation de la dette n'est intervenue, au contraire ; que le commandement de payer n'a jamais été contesté ; que les désordres ayant pu affecter l'immeuble contenant le local commercial sont dus à la présence d'humidité dans les caves par la présence d'un groupe de climatisation, qui n'aurait jamais été raccordé, de sorte que l'écoulement du trop-plein de ce groupe se serait infiltré dans les caves; qu'un avenant au bail du 25 novembre 2016 a prévu l'installation d'une climatisation; que l'entretien incombe au preneur ; que par jugement en date du 12 novembre 2024, le Tribunal judiciaire de Saint-Etienne a rejeté l'intégralité des demandes de la SASU [C] [T] et de Monsieur [E], visant à obtenir la condamnation de Monsieur [W] au versement de la somme de 50 000 € de dommages intérêts pour la perte engendrée par l'impossibilité d'exploiter le fonds de commerce, car le demandeur ne démontrait pas l'impossibilité d'exploiter le fonds de commerce ; que la difficulté d'exploitation du fonds de commerce est de la responsabilité de la SASU [C] [T] et de celle de Monsieur [S], qui n'ont jamais entretenu le groupe de climatisation ; qu'il a été mis fin à l'arrêté municipal de mise en sécurité du 11 octobre 2022 le 13 février 2023 ; que seuls quatre mois de loyers pourraient être impactés par une difficulté d'exploitation ; que les difficultés de paiement sont apparues dès la reprise du bail. .

La SASU [C] [T] et Monsieur [Y] [S] sollicitent de voir :
- Prononcer la résiliation du bail commercial dont s'agit aux torts du propriétaire Monsieur [M] [W] ;
- Juger que l'affaissement du plancher du fonds de commerce est caractérisé de même que la dangerosité ce qui rend impossible toute exploitation du fonds de commerce;
- Juger qu'un arrêté de péril en effet est bien intervenu caractérisant la dangerosité de ce qu'aurait pu être l'exploitation du commerce de vêtements par Monsieur [S] et la SASU [C] [T], juger que Monsieur [W] est entièrement responsable du caractère non décent et de l'impossibilité d'exploiter le fonds pour la SASU [C] [T] ;
- Condamner Monsieur [M] [W] à servir à Monsieur [S] et la SASU [C] [T] une somme provisionnelle de 40 000 € à valoir sur l'important préjudice financier qui a été généré au preneur, débouter le même Monsieur [W] de ses réclamations chiffrées ;
- Le condamner à payer 4 000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens que Maître Richard pourra recouvrer en application des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.

Ils exposent que, suite au jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Saint-Etienne le 12 novembre 2024, ils ont interjeté appel, l'affaire est actuellement pendante et sera plaidée le 10 novembre 2026 ; que Monsieur [S], gérant de la SASU [C] [T], a constaté l'affaissement du plancher du local commercial ; qu'un expert amiable a déterminé que la cause du désordre pourrait être la présence d'humidité dans les caves par la présence d'un groupe de climatisation installé en 2016 et qui n'aurait jamais été raccordé ; que le trop-plein s'évacuerait dans les caves ; que la SASU [C] [T] et Monsieur [S] ne peuvent être tenus responsables car ils ne disposent pas de cave ; que la climatisation est installée au [Adresse 5], soit l'immeuble à côté du local objet du bail ; qu'un arrêté de péril a été pris par la Mairie et que l'exploitation du fonds de commerce n'a plus été possible ; que les parties sont d'accord sur la résiliation du bail qui doit intervenir aux torts du propriétaire ; que le rapport d'expertise mentionne la prolifération des mérules depuis 2016, alors que la SASU [C] [T] n'est preneur que depuis 2019 ; que Monsieur [S] est en situation de surendettement et que la commission a validé le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, de sorte qu'aucune condamnation ne peut être émise à son encontre.

L'affaire est mise en délibéré au 11 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler qu'il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la résiliation d'un bail, mais seulement de la constater, de sorte que la demande de la SASU [C] [T] et Monsieur [Y] [S] en ce sens est rejetée.

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il est de principe constant que le juge des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, trancher une contestation sérieuse portant sur l'existence même de l'obligation dont l'exécution est demandée.

Il résulte des pièces versées aux débats qu'un arrêté de mise en sécurité en date du 11 octobre 2022 a été pris par le Maire de [Localité 1] concernant l'immeuble dans lequel est situé le local commercial objet du bail liant les parties, ayant eu pour effet d'interdire totalement l'accès et l'exploitation dudit local jusqu'à l'arrêté de mainlevée en date du 13 février 2023. En outre, un nouvel arrêté de mise en sécurité a interdit tout accès au local à compter de la notification de l'acte, soit le 21 septembre 2023.

Or, le bailleur est tenu, en vertu des articles 1719 et 1720 du Code civil et de l'article L. 145-40 du Code de commerce, d'une obligation de délivrance et de maintien de la chose louée en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, obligation qui est d'ordre public en matière de bail commercial.

Il est établi par le rapport de visite de Monsieur [A] [L] que l'origine des désordres, consistant en la présence de champignons de type mérule dans les caves de l'immeuble, provient de la vidange du groupe de climatisation se trouvant à l'arrière de la cour du bâtiment situé au [Adresse 5]. Monsieur [L] précise que l'eau évacuée par le groupe de climatisation s'écoule dans le sol et s'infiltre par capillarité jusqu'au plancher du local poubelle du [Adresse 6] [Adresse 4], et s'est étendue au plancher et aux poutres se trouvant dans les caves du même n°46.

L'empêchement total d'exploiter subi par le preneur est ainsi directement imputable à un manquement du bailleur à son obligation essentielle de délivrance.

Dans ces conditions, le preneur est fondé à se prévaloir de l'exception d'inexécution prévue à l'article 1219 du Code civil, laquelle lui permettait de suspendre le paiement des loyers afférents à la période pendant laquelle il a été totalement privé de la jouissance des lieux, sans que cette suspension puisse lui être reprochée comme une inexécution fautive de ses propres obligations.

Il s'ensuit que le bien-fondé de la clause résolutoire, dont l'acquisition suppose une inexécution imputable au locataire d'une obligation lui incombant valablement, se heurte à une contestation sérieuse que le juge des référés n'a pas le pouvoir de trancher.

La demande tendant à voir constater la résiliation du bail sera en conséquence rejetée.

Il résulte des développements qui précèdent que le preneur était fondé, par application de l'exception d'inexécution, à suspendre le règlement des loyers afférents à ladite période, de sorte que l'exigibilité de ceux-ci est sérieusement contestable.

Par ailleurs, le preneur soulève à titre reconventionnel une demande en dommages-intérêts en réparation du préjudice subi du fait de l'impossibilité totale d'exploitation.

L'évaluation de ce préjudice, qui suppose d'apprécier l'étendue de la perte d'exploitation, du préjudice commercial et des frais exposés en pure perte pendant la période de fermeture, relève d'une appréciation au fond qui échappe à la compétence du juge des référés.

Il résulte de l'ensemble de ces éléments que la créance invoquée par le demandeur est sérieusement contestable, tant en son principe qu'en son quantum. En effet, les loyers afférents à la période d'empêchement total ne sont pas dus, le preneur ayant légitimement suspendu leur règlement en application de l'exception d'inexécution. En outre, les sommes qui pourraient demeurer dues au titre des autres périodes sont susceptibles d'être compensées avec la créance indemnitaire du preneur à l'encontre du bailleur, dont l'existence et le montant ne peuvent être tranchés qu'au fond. C'est d'ailleurs l'objet de la procédure actuellement pendant devant la Cour d'Appel de Lyon.

La demande en paiement sera en conséquence rejetée.

L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [M] [W], qui succombe, est condamné aux dépens.

PAR CES MOTIFS