TJ 62765, 11 juin 2026, RG 25/01548

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

R.G N° N° RG 25/01548 - N° Portalis DBZ4-W-B7J-CA46

N° de Minute : 26/00181

JUGEMENT

DU : 11 Juin 2026

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[T] [R]
[O] [A] épouse [R]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 11 Juin 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES,
dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS substitué par Maître Fleur BRIDOUX, avocat au barreau de SAINT-OMER

ET :

DÉFENDEURS

M. [T] [R], demeurant [Adresse 3]

Représenté par Me Charlotte LECERF, substituée par Maître François DOOGHE, avocats au barreau de SAINT-OMER

Mme [O] [A] épouse [R], demeurant [Adresse 3]

Non comparante, non représentée.

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 09 Avril 2026

Cathy BUNS, Vice-Présidente, chargée des Contentieux de la Protection, assistée de Mélanie ROUSSEL, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au greffe le 11 Juin 2026, date indiquée à l'issue des débats par Cathy BUNS, Vice-Présidente, chargée des Contentieux de la Protection, assistée de Annick FRANCHOIS, Greffier

Exposé du litige

Selon acte sous seing privé en date du 1er août 2023, Monsieur [U] [C] a donné à bail à Monsieur [T] [R] et Madame [O] [A] épouse [R] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 4], à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel payable d'avance d'un montant initial de 480 euros.
 
Par acte sous seing privé conclu le 29 juillet 2023, Monsieur [U] [C] a souscrit auprès de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES un contrat de cautionnement en garantie du paiement des loyers et des charges de Monsieur [T] [R] et Madame [O] [A] épouse [R].
 
Suite au non-paiement par Monsieur [T] [R] et Madame [O] [A] épouse [R] des échéances de loyers et de l’actionnement de la garantie par le bailleur, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a, par exploit signifié le 5 février 2025, fait commandement à Monsieur [T] [R] et Madame [O] [A] épouse [R] d'avoir à lui payer la somme principale de 2 090 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtée au 31 janvier 2025, outre 141,41 euros de frais, en se prévalant des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et de la clause de résiliation de plein droit incluse au bail.

Ce commandement a été signifié à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives dans le Pas de [Localité 4] par voie électronique (EXPLOC) le 6 février 2025.

Par acte d'huissier signifié le 29 octobre 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [T] [R] et Madame [O] [A] épouse [R] devant le Juge des Contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de SAINT-OMER aux fins de voir :

•  déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail et par conséquent de constater la résiliation du bail, et, à titre subsidiaire, voir prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;

•  ordonner l’expulsion des défendeurs et de tous occupants de leur chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;

•  condamner les défendeurs à lui payer solidairement la somme de 2 133 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 5 février 2025 sur la somme de 2 090 euros, et pour le surplus à compter de l'assignation ;

•  de fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges et de condamner la défenderesse à payer lesdites indemnités d’occupation à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

•  condamner in solidum les défendeurs à payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

•  dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

•  condamner in solidum les défendeurs aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.
 
En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation a été notifiée à la préfecture du Pas-de-[Localité 4] par voie électronique (EXPLOC) avec accusé de réception du 29 octobre 2025.
 
A l'audience du 9 avril 2026, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée, maintient l’intégralité des demandes contenues dans l’acte introductif, actualise sa demande en paiement à la somme de 2 481 euros arrêtée au 1er avril 2026 et s'oppose à la demande de délais de paiement formulée par Monsieur [T] [R].
Par conclusions reprises à l'audience, Monsieur [T] [R], représenté, demande des délais de paiement sur une durée de trois ans.
Dans le corps de ses conclusions, il précise demander ces délais afin de pouvoir rester dans le logement, ce dont il se déduit qu'il formule également une demande de suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit.

Madame [O] [A] épouse [R], régulièrement citée à personne, ne comparaît pas et n'est pas représentée.

Motifs de la décision

Sur le droit de la SAS Action Logement Services de venir aux droits des bailleurs
 
Conformément à l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Conformément à l’ordonnance n°2016-1048 du 20 octobre 2016, l’arrêté du 28 octobre 2016 relatif au retrait de l’agrément des comités interprofessionnels du logement à collecter la participation des employeurs à l’effort de construction et le décret n°2016-1769 du 15 décembre 2016 relatif à l’approbation des statuts d’Action Logement Services, la SAS Action Logement Services est en charge du dispositif Visale.
 
La convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de Visale en date du 24 décembre 2015 définit le dispositif Visale à son article 4 comme étant un “dispositif de garantie des loyers impayés, hors dégradation locative, pour les ménages entrants dans un logement du parc locatif privé dont le niveau de solvabilité est jugé suffisant”. Selon ce même article, “le dispositif Visale permet à un bailleur privé de bénéficier d’un contrat de cautionnement soumis à l’article 22 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, par Action Logement, lors de la signature d’un bail d’habitation avec un locataire bénéficiant d’un visa en cours de validité”.
 
L’article 7.1 de la convention susmentionnée stipule que “la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur”.
 
En l’espèce, au vu du contrat de cautionnement Visale conclu par le bailleur et des quittances subrogatives versées aux débats, il y a lieu de constater que la SAS Action Logement Services est subrogée dans les droits et actions du bailleur.
 
Sur le bien-fondé des demandes de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES
 
→ Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif
 
Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
 
Conformément aux articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.
 
Les dispositions de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que le prévoit son article 2, s'appliquant aux locations d'immeuble à usage principal d'habitation, sont d'ordre public.
 
           En l'espèce, il ressort des débats, du contrat de bail liant les parties, du contrat de cautionnement, du commandement de payer, de l’assignation, de la quittance subrogative n°16 du 20 mars 2026 et du décompte du 1er avril 2026 et des déclarations des parties à l'audience que Monsieur [T] [R] et Madame [O] [A] épouse [R] restent devoir à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3 618 euros au titre des échéances payés au bailleur en leur lieu et place par la caution, échéance de mars 2026 incluse.

Il est par ailleurs versé aux débats la décision de recevabilité et d'orientation du dossier de Monsieur [T] [R] et Madame [O] [A] épouse [R] vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. Toutefois, cette décision n'impose pas et n'a pas pour effet, à ce stade de la procédure, l'effacement effectif des dettes, en sorte que le montant repris à la procédure de surendettement ne peut être déduit du montant total dû.

La solidarité entre les copreneurs, qui ne se présume pas, est expressément prévue au bail en sorte que les condamnations en paiement en seront assorties.

Ni Monsieur [T] [R] ni Madame [O] [A] épouse [R], qui ne comparaît pas, ne démontrent d'autres paiements que ceux reconnus perçus par le bailleur ni ne font valoir d'autres élément de nature à contester la dette à leur égard à l'un ou à l'autre.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [T] [R] et Madame [O] [A] épouse [R] à payer solidairement à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2 481 euros au titre des échéances payés au bailleur en leur lieu et place par la caution, échéance de mars 2026 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 29 octobre 2025 sur la somme de 2 133 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

-> Sur la résiliation du bail et les délais de paiement

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour du commandement, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause de résiliation de plein droit concernant les impayés de loyer et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 5 février 2025 pour la somme en principal de 2 090 euros.
 
Il ressort par ailleurs du relevé de créance de la SA ACTION LOGEMENT SERVICES et des quittances subrogatives depuis l’origine que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, aucun règlement des défendeurs à la caution n'intervenant dans ce délai.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 6 avril 2026.

→ Sur les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause de résiliatio de plein droit

Aux termes de l'article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989 :
"VI. - Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :
1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

2° Lorsqu'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l'exigibilité de la créance locative en application du 4° de l'article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l'article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d'une demande de traitement de la situation de surendettement, l'exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu'à, selon les cas, l'approbation d'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ;

3° Par dérogation au 2° du présent VI, lorsqu'en application de l'article L. 733-10 du même code, une contestation a été formée par l'une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à la décision du juge statuant sur cette contestation ;

4° Lorsque le juge statuant en application de l'article L. 733-10 du même code a pris tout ou partie des mesures mentionnées au 2° du présent VI, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés dans ces mesures. Lorsque la suspension de l'exigibilité de la créance locative a été imposée pendant un délai en application du 4° de l'article L. 733-1 du code de la consommation, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l'article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d'une demande de traitement de la situation de surendettement, l'exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu'à, selon les cas, l'approbation d'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 dudit code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet".

En l'espèce, le dernier règlement justifié comme effectué par la caution en garantie des obligations des défendeurs date de février 2026.

Monsieur [R] justifie avoir effectué un règlement de 136 euros à son bailleur le 31 mars 2026, montant qui correspond au montant du loyer résiduel après déduction des APL en sorte que le règlement des loyers a été repris au jour de l'audience.

Ainsi, par application des dispositions de l'article précité, il convient d'accorder à Monsieur [R] des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement, selon les modalités précisées au dispositif du présent jugement.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus à l’égard de Monsieur [T] [R] et Madame [O] [A] épouse [R] pendant le cours des délais ainsi accordés.

Si ces délais ne sont pas respectés, et selon les modalités prévues au dispositif présent jugement, la clause de résiliation de plein droit reprendra ses effets et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de la défenderesse ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef.

→ Sur l’indemnité d’occupation
 
Le contrat de cautionnement VISALE stipule que la société ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les tous les droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation lui permet notamment d’agir en fixation de l’indemnité d’occupation laquelle doit être fixée au montant du loyer contractuel, outre les charges.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est ainsi bien fondée à demander, en cas de résiliation effective du bail, à ce que soit fixé le montant de l’indemnité d’occupation en réparation du préjudice né de l’occupation du logement après la résiliation du bail.
 
Il convient de fixer le montant cette indemnité, due à titre principal au bailleur, par rapport à la valeur locative du bien, par référence au montant du dernier loyer et des charges qui auraient été dus si la bail n’avait pas été résilié, soit 480 euros, et de condamner Monsieur [T] [R] et Madame [O] [A] épouse [R], solidairement le temps de leur occupation commune, à payer cette indemnité à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, et ce de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux.
 
Sur les demandes accessoires
 
En application de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [T] [R] et Madame [O] [A] épouse [R], qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens.
 
Eu égard à la situation respective des parties, il n'y a pas lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et la demande de ce chef de la SA ACTION LOGEMENT SERVICES sera rejetée.

Il convient enfin de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS