TJ 06069, 18 juin 2026, RG 26/00176

1 CCC DOSSIER  + 1 CC Me BOLIMOSKI + 1 CC Me LEGER ROUSTAN
Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

SERVICE DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 18 JUIN 2026

S.C.I. VICTORIA
c/
S.A.S. [Localité 1]

DÉCISION N° : 2026/
N° RG 26/00176 - 26/00461
N° Portalis DBWQ-W-B7K-QT6A

Après débats à l'audience publique des référés tenue le 20 Mai 2026

Nous, Madame Nathalie MARIE, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Laura MOUGIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

S.C.I. VICTORIA
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Véronique BOLIMOWSKI, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

ET :

S.A.S. [Localité 1]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Clara LEGER-ROUSTAN, avocat au barreau de GRASSE, avocat postulant,
Me Nadège LOUAFI RYNDINA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 20 Mai 2026 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 18 Juin 2026.

***

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seings privés à [Localité 4] en date du 25 septembre 2017, la société AMENAGEMENT [Localité 5] (RCS [Localité 6] 345 401 665) a consenti à la Société [Localité 1] un bail commercial portant sur des locaux constitués par une partie du lot n° 9 portant la mention « 13B » au plan du Cabinet Arpenteurs Géomètres annexé au bail initial, d'un immeuble sis à [Localité 7] [Localité 8], [Adresse 2].

Cette partie du lot n° 9 représente une surface de 97 m2.

Le bail a été consenti pour une durée de 9 années à compter du 1 er octobre 2017, pour se terminer à pareille époque de l'année 9 ans plus tard.

La destination des lieux loués est l'usage exclusif de « école maternelle, école primaire privées et plus généralement toute activité liée à l 'éducation des enfants ».

Le montant du loyer a été initialement fixé à la somme annuelle HT et hors charges de :
* 12.000 € pour la première année suivant la date de prise d'effet du bail,
* puis 14.400 € pour les années suivantes, outre l'impôt foncier et les différentes charges.

Une indexation annuelle automatique étant prévue sur la base de l'ILC.

Le loyer actuel indexé est de 1.243,73 € HT par mois, soit 1.492,47 € TTC, augmenté de la provision pour taxe foncière de 51 ,92 € et de charges à hauteur de 107,64 €.

La SCI VICTORIA vient aux droits de ce précédent bailleur en l'état de la cession à son profit des locaux par acte en date du 24 février 2021.

Par acte sous seings privés à [Localité 4] en date du 24 avril 2018, la AMENAGEMENT [Localité 5] (RCS [Localité 6] 345 401 665) a consenti à la Société [Localité 1] un bail commercial portant sur des locaux constitués par une partie des lots n° 8 et 9 portant la mention « 13C2 » au plan du Cabinet Arpenteurs Géomètres annexé au bail initial, d'un immeuble sis à [Localité 9] [Localité 10] [Adresse 3] ([Adresse 4]), [Adresse 2].

Le lot n0 8 représente une surface de 76 m2
Le lot n09 représente une surface de 108 m2

Le bail a été consenti pour une durée de 9 années à compter du 1 er avril 2018, pour se terminer à pareille époque de l'année 9 ans plus tard.

La destination des lieux loués est l'usage exclusif de « école maternelle, école primaire privées et plus généralement toute activité liée à l'éducation des enfants ».

Le montant du loyer a été initialement fixé à la somme annuelle HT et hors charges de 5.040 € pour la première année suivant la date de prise d'effet du bail, puis 6.000 € pour les années suivantes, outre l'impôt foncier et les différentes charges.

Une indexation annuelle automatique étant prévue sur la base de I 'ILC.

Le loyer actuel indexé est de 607,66 € HT par mois, soit 729,19 € TTC, augmenté de la provision pour taxe foncière de 46,50 € et de charges à hauteur de 53,26 €.

La SCI VICTORIA vient aux droits de ce précédent bailleur en l'état de la cession à son profit des locaux par acte en date 24 février 2021.

Pour le local 13B, il a été délivré deux commandements de payer les loyers visant la clause résolutoire, à savoir :
o le 7 août 2025 pour :
Le loyer du mois de juillet 2025 à hauteur de 1.629,40 €
Ce commandement visait la clause résolutoire contenue dans le bail.
o le 9 décembre 2025 pour :
• le loyer du mois de novembre 2025 à hauteur de 1.629,40 €
• le complément du dépôt de garantie à hauteur de 2.884,81 €

Ce commandement visait la clause résolutoire contenue dans le bail.

Pour le local 13C2, il a été délivré deux commandements de payer les loyers visant la clause résolutoire, à savoir :
o le 7 août 2025 pour :
o le solde du loyer du mois de juin 2024 à hauteur de 14,40 €
o le loyer et accessoires du mois de juillet 2025 à hauteur de 848,90 €
Ce commandement visait la clause résolutoire contenue dans le bail.
o le 9 décembre 2025 pour :
. le loyer et accessoires du mois de novembre 2025 à hauteur de 848,90 €
. le complément du dépôt de garantie à hauteur de 1.112,98 €
Ce commandement visait la clause résolutoire contenue dans le bail.

Faisant valoir qu’à la date du 9 janvier 2026, une partie des causes de ces commandements de payer n'a été réglée, et que de surcroit, les loyers du mois de janvier 2026 demeurent également impayés, la SCI VICTORIA a, par acte en date du 28 janvier 2026, fait assigner la SAS [Localité 1] devant le juge des référés aux fins de voir :
Vu les baux commerciaux en date des 25 septembre 2017, 24 avril 2018,
Vu les commandements de payer des 7 août 2025 et 9 décembre 2025,
Vu les articles 145-1 et suivants du Code de Commerce,
Vu l 'article 835 al. 2 du Code de Procédure Civile,
CONSTATER la résiliation, de plein droit à effet du 10 janvier 2026, des deux baux commerciaux liant les parties en date du 25 septembre 2017 pour le local 13B, et du 24 avril 2018 pour le local 13C2, par le jeu de la clause résolutoire rappelé dans les commandements délivrés par voie de Commissaire de Justice le 9 décembre 2025,
ORDONNER, à défaut de libération volontaire, l'expulsion de la Société [Localité 1] et de tous occupants de son chef des locaux commerciaux sis à [Adresse 5] [Localité 11] [Adresse 6], de la Copropriété « [Localité 12] BLEUX L2 », lot n0 9 portant la mention « 13B », lots n° 8 et 9 portant la mention « 13C2 », avec au besoin le concours de la force publique, en application de l'article R 153-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution et de l'aide d'un serrurier, dès la signification de l'ordonnance qui sera rendue,
JUGER que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place pourront être séquestrés dans les lieux, ou transportés dans tel garde-meubles du choix du bailleur, aux risques et frais et périls du défendeur,
- la Société [Localité 1] au paiement, à titre de provision, au profit de la SCI VICTORIA des sommes suivantes
Pour le local 13B :
o le complétement du dépôt de garantie à hauteur de 2.884,81 €
o solde loyer et accessoires de janvier 2026 1.077,00 €
Pour le local 13C2 :
o le complétement du dépôt de garantie à hauteur de 1.112,98 €
o le loyer et accessoires de décembre 2025 848,90 €
o le loyer et accessoires de janvier 2026 848,90 €
Outre intérêts au taux légal à compter des commandements de payer en date du 09 décembre 2025, portant sur la même somme, et à compter de l'assignation pour le surplus,
FIXER le montant de l'indemnité provisionnelle d'occupation mensuelle pour le lot 13B à la somme de 1.796,96 € augmentée de la provision sur charges et taxe foncière, à compter du 10 janvier 2026, et ce jusqu'au départ effectif de la Société [Localité 1] et de tous occupants de son chef, et remise des clés,
FIXER le montant de l'indemnité provisionnelle d'occupation mensuelle pour le lot 13C2 à la somme de 875,02 € augmentée de la provision sur charges, et taxe foncière à compter du 10 janvier 2026, et ce jusqu'au départ effectif de la Société [Localité 1] et de tous occupants de son chef, et remise des clés,
CONDAMNER la Société [Localité 1] à payer à la SCI VICTORIA lesdites indemnités provisionnelles d'occupation mensuelle,
CONDAMNER la Société [Localité 1] à payer à la SCI VICTORIA la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
CONDAMNER la Société [Localité 1] aux entiers dépens, qui comprendront le coût des commandements de payer des 7 août et 9 décembre 2025 pour les deux locaux, et aux émoluments proportionnels tels que visés dans le commandement par le Commissaire de Justice, et ce en application de l'article 696 du Code de Procédure Civile.

Par conclusions notifiées par le RPVA le 19 mai 2026, elle maintient ses demandes et s’oppose aux demandes, fins et conclusions de la société [Localité 1].
Elle déclare que :
* la Société [Localité 1] doit ses loyers et provisions charges sur les deux locaux objet des deux baux visés ci-dessus qui ne sont pas réglés,
* les commandements de payer du 9 décembre 2025 sont restés partiellement infructueux.
* en conséquence, il y aura lieu de constater la résiliation de plein droit à effet du 10 janvier 2025 pour les deux baux, et ce par le jeu de la clause résolutoire rappelée dans les commandements délivrés par voie de Commissaire de Justice le 9 décembre 2025,
* à compter du 10 janvier 2026, l’occupation est illicite, une indemnité d’occupation sera due,
* en application du bail, l’indemnité d’occupation mensuelle doit être établie forfaitairement sur la base du dernier loyer exigible, augmenté de 20 %,
* en conséquence il convient de faire droit aux demandes,
SUR LA POSITION ET LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES DU LOCATAIRE
* la ligne de défense de la société [Localité 1] consiste à tenter de neutraliser les effets de la clause résolutoire en déplaçant le débat du terrain des impayés vers celui de l’obligation de délivrance, afin de soutenir que les loyers auraient été légitimement suspendus en raison de désordres affectant les locaux commerciaux,
* or, les éléments versés aux débats démontrent précisément l’inverse de ce que soutient la défenderesse,
* d’abord les impayés de [Localité 1] sont récurrents, de nombreuses relances et mises en demeure ont été régulièrement faites lesquelles
remontent à 2022,
* ensuite, contrairement à ce que tente de faire croire la société [Localité 1], la SCI VICTORIA n’est jamais demeurée inactive,
* dès les premières alertes formulées par la société locataire, des interventions ont été diligentées, des entreprises missionnées et des investigations entreprises afin d’identifier l’origine exacte des infiltrations dénoncées,
* mais surtout, les conclusions adverses reconnaissent elles-mêmes que l’origine des désordres dénoncés ne relève pas directement des locaux donnés à bail ni d’un défaut intrinsèque imputable personnellement au bailleur,
* les désordres invoqués trouvent leur origine dans des éléments dépendant soit de tiers occupants, soit de la copropriété (parties communes de l’immeuble),
* il ne s’agit donc nullement d’un manquement personnel du bailleur à son obligation essentielle de délivrance,
* la SCI VICTORIA ne dispose évidemment d’aucun pouvoir direct sur les appartements privatifs situés au-dessus des locaux, pas plus que sur les canalisations collectives, ou les éléments structurels dépendant du syndicat des copropriétaires,
* elle ne peut davantage être tenue pour responsable des délais inhérents aux interventions de la copropriété, aux recherches de fuite complexes ou aux opérations techniques nécessitant l’intervention de multiples intervenants,
* par ailleurs, les désordres allégués sont anciens et parfaitement connus de la société [Localité 1] depuis de nombreux mois, voire années,
* or, malgré cette situation qu’elle prétend aujourd’hui rendre totalement incompatible avec l’exploitation des lieux, la société [Localité 1] a poursuivi l’exploitation de son école, maintenu son activité commerciale, et a continué à accueillir du public, occupant les locaux sans jamais solliciter judiciairement la suspension des loyers avant la présente procédure,
* cela démontre que les locaux n’étaient nullement impropres à leur destination au sens de la jurisprudence invoquée de manière inappropriée par la défenderesse,
* la société [Localité 1] tente désormais d’utiliser l’existence d’anciens désordres techniques pour tenter d’échapper aux conséquences de ses impayés locatifs répétés, récurrents, et des clauses résolutoires régulièrement acquises,
* s’agissant des travaux réalisés par la société [Localité 1] à la suite du dégât des eaux, la présentation faite par la société [Localité 1] est particulièrement inexacte et volontairement tronquée,
* contrairement à ce qu’elle affirme, ces travaux n’ont nullement été entrepris « face à l’inaction » prétendue de la SCI VICTORIA, bien au contraire,
* dès la déclaration du sinistre, les mécanismes assurantiels ont été immédiatement activés, des experts missionnés et une entreprise agréée par les assurances désignée afin de procéder aux travaux nécessaires,
* or, Madame [Q] (dirigeante de la société [Localité 1]) a fait le choix parfaitement unilatéral et délibéré d’écarter l’entreprise agréée désignée dans le cadre du dossier assurance, à savoir la société BELFOR, pour faire intervenir une entreprise de son propre choix, la société ANGELO,
* si Madame [Q] avait accepté l’intervention de l’entreprise agréée par les assurances, aucun frais n’avait vocation à être avancé par elle,
* les travaux litigieux avaient déjà fait l’objet d’une expertise, d’un chiffrage précis, et d’une prise en charge assurantielle à hauteur de 8.434,87 € ,
* dès que Madame [Q] a communiqué la facture de la société ANGELO, soit le 10 décembre 2024, celle-ci a immédiatement été transmise aux assurances par la SCI VICTORIA afin de permettre le traitement du dossier et l’indemnisation des travaux,
* dans le cadre des conventions inter-assurances, la compagnie du bailleur a effectivement procédé à l’indemnisation des travaux à hauteur du montant expertisé de 8.434,87 €,
* Madame [Q] a expressément demandé que cette indemnité d’assurance soit conservée et imputée sur les sommes qu’elle restait devoir au titre des loyers et charges,
* ainsi, loin d’avoir dû supporter personnellement le coût des travaux comme elle tente aujourd’hui de le faire croire au juge des référés, l’indemnité d’assurance a été directement affectée au règlement de ses propres dettes locatives,
* la société [Localité 1] ne peut aujourd’hui solliciter le remboursement de travaux déjà pris en charge par l’assurance, demander une seconde indemnisation, tout en ayant elle-même sollicité l’imputation des fonds d’assurance sur ses loyers impayés,
* une telle demande inique se heurte manifestement au principe de prohibition du double paiement et ne peut prospérer, à plus forte raison en référé,
* par ailleurs, les développements adverses démontrent également l’absence de lien certain entre les différents désordres évoqués,
* la fuite du 29 juillet 2024 provenait du plafond,
* les désordres évoqués plusieurs mois plus tard concernaient quant à eux les sols, les plinthes, et les murs,
* il ne peut donc sérieusement être soutenu qu’il s’agirait d’un seul et même désordre ayant une origine unique,
* les désordres dénoncés relevaient d’investigations techniques complexes impliquant potentiellement les parties communes, les réseaux collectifs, des appartements privatifs,
* le courriel d’une institutrice démontre que de multiples diligences ont été entreprises afin de rechercher l’origine des désordres et tenter d’y remédier,
* il ne peut dès lors être sérieusement reproché à la SCI VICTORIA une quelconque inertie ou abstention fautive,
* ces éléments excluent précisément toute évidence fautive imputable directement et exclusivement à la SCI VICTORIA, laquelle a toujours fait preuve d’une grande réactivité et d’un suivi rigoureux,
* la société [Localité 1] ne démontre nullement une inexécution suffisamment grave de l’obligation de délivrance permettant de suspendre totalement le paiement des loyers,
* l’exception d’inexécution demeure d’interprétation stricte,
* elle suppose une impossibilité réelle d’utiliser les lieux conformément à leur destination,
* or, tel n’est manifestement pas le cas en l’espèce dès lors que l’activité s’est poursuivie, les locaux sont demeurés occupés, aucun arrêté administratif de fermeture n’a été pris, aucune interdiction d’exploitation n’a été prononcée, et que la société [Localité 1] a continué à exploiter son école pendant toute cette période,
* ainsi, même à supposer l’existence de désordres, ils sont imputables à d’autres qu’au bailleur,
* ceux-ci ne sauraient justifier la suspension unilatérale du paiement des loyers et encore moins faire obstacle à l’acquisition des clauses résolutoires,
* les demandes reconventionnelles adverses portant sur le remboursement de travaux, des dommages et intérêts, et une prétendue inexécution contractuelle, se heurtent à l’existence de contestations sérieuses évidentes et excèdent manifestement les pouvoirs du juge des référés,
* la société [Localité 1] ne peut sérieusement solliciter l’écartement d’une exécution provisoire légalement attachée de plein droit à la décision à intervenir,
* quant à la demande délai de 24 mois, le locataire ne prouve pas avoir la capacité de verser les loyers courant auxquels s’ajoutent le rattrapage des impayés,
* le débouté de la société [Localité 1] s’impose.

Cette procédure a été enrôlée sous le n° RG 26/00176.

***

Par acte sous seings privés à ANTIBES en date du 5 et 17 juillet 2023, la SCI VICTORIA, devenue propriétaire des locaux adjacents, a consenti initialement à la Société [Localité 1] un bail commercial portant sur des locaux constitués par une partie du lot n0 8 portant la mention « 13C1 » au plan du Cabinet Arpenteurs Géomètres annexé au bail initial, d'un immeuble sis à ANTIBES - JUAN LES PINS (06160), [Adresse 2].

Le lot n0 8 représente une surface de 47,05 m2 .

Le bail a été consenti pour une durée de 9 années à compter du 1 er août 2023, pour se terminer à pareille époque de l'année 9 ans plus tard.

La destination des lieux loués est l'usage exclusif de « école maternelle, école primaire privées et plus généralement toute activité liée à l'éducation de l’enfant ».

Le montant du loyer a été initialement fixé à la somme annuelle HT et hors charges de 11.760 €, outre l'impôt foncier et les différentes charges, payable par trimestre et d'avance ; une indexation annuelle automatique étant prévue sur la base de l'ILC.

Le loyer actuel indexé est de 3.155,75 € € HT par TRIMESTRE , augmenté de la provision pour taxe foncière de 226.25 € et de charges à hauteur de 220 € , soit au total 4322,40 € TTC.

Il a été délivré deux commandements de payer les loyers visant la clause résolutoire, à savoir :

le 7 août 2025 pour :
• le loyer du mois de juillet 2025 à hauteur de 1.415,88 €
• le 9 décembre 2025 pour :
• le solde du loyer de août à octobre 2025 à hauteur de 137,04 €
• les loyers novembre 2025 à janvier 2026 à hauteur de 4.322,40 €
(loyer payable par trimestre et d'avance) 1.415,88 €
137,04 €
4.322,40 €

Faisant valoir que la société [Localité 1] reste devoir une somme totale de 7.266,84 € au titre des loyers ; que, fin janvier 2026, la société a donné congé pour le 31 juillet 2026 ; que cela ne la dispense pas de régler ses loyers ; et que malgré
les relances, aucun règlement n'a été effectué, la SCI VICTORA a, par acte en date du 25 mars 2026, fait assigner la SAS [Localité 1] devant le juge des référés aux fins de voir :

Vu le bail commercial
Vu les commandements de payer des 7 août 2025 et 9 décembre 2025,
Vu les articles 145-1 et suivants du Code de Commerce,
Vu l'article 835 al. 2 du Code de Procédure Civile,
Vu la résiliation du bail à effet du 31.07.2026
CONDAMNER la Société [Localité 1] au paiement, à titre de provision, au profit de la SCI VICTORIA des sommes suivantes :
Solde Loyer Novembre 2025 : 62.84 €
Loyer Décembre 2025 : 1440.80 €
Loyer Janvier 2026 : 1440.80 €
Loyer Février 2026 : 1440.80 €
Loyer Mars 2026 : 1440.80 €
Loyer Avril 2026 : 1440.80 € (les loyers étant payable par trimestre d'avance)
Soit au total la somme de : 7266.84 €
Outre intérêts au taux contractuel de 10 % à compter de la date d'échéance des sommes dues,
CONDAMNER la Société [Localité 1] à payer à la SCI VICTORIA la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
CONDAMNER la Société [Localité 1] aux entiers dépens, qui comprendront le coût des commandements de payer des 7 août et 9 décembre 2025 pour les deux locaux, et aux émoluments proportionnels tels que visés dans le commandement par le Commissaire de Justice, et ce en application de l'article 696 du Code de Procédure Civile.

Par conclusions notifiées par le RPVA le 19 mai 2026, la SCI VICTORIA demande à la juridiction de :
Vu le bail commercial
Vu les commandements de payer des 7 août 2025 et 9 décembre 2025,
Vu les articles 145-1 et suivants du Code de Commerce,
Vu l’article 835 al. 2 du Code de Procédure Civile,
Vu la résiliation du bail à effet du 31.07.2026
CONDAMNER la Société [Localité 1] au paiement, à titre de provision, au profit de la SCI VICTORIA des sommes suivantes :
Solde Loyer Novembre 2025 : 62.84 €
Loyer Décembre 2025 : 1440.80 €
Loyer Janvier 2026 : 1440.80 €
Loyer Février 2026 : 1440.80 €
Loyer Mars 2026 : 1440.80 €
Loyer Avril 2026 : 1440.80 € (les loyers étant payable par trimestre d’avance)
Loyer mai, juin , juillet 2026 : 4.322,40 € ( 1.440,80 € x3 mois )
Soit au total la somme de : 11.589,24 €
- Outre intérêts au taux contractuel de 10 % à compter de la date d’échéance des sommes dues,
CONDAMNER la Société [Localité 1] à payer à la SCI VICTORIA la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,
CONDAMNER la Société [Localité 1] aux entiers dépens, qui comprendront le coût des commandements de payer des 7 août et 9 décembre 2025 , et aux émoluments proportionnels tels que visés dans le commandement par le Commissaire de Justice, et ce en application de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

Elle déclare que :
A/ SUR LA POSITION ET LES DEMANDES DU [N]
* la Société [Localité 1] doit ses loyers et provisions sur charges sur ce local depuis novembre 2025,
* elle donné a donné congé pour le 31 juillet 2026, ce qui ne la dispensait pas de régler ses loyers et charges,
* le bail contient également une « Clause d’intérêts de retard » stipulant ce qui suit « A défaut de paiement d'une somme exigible (loyers, charges, accessoires, honoraires, etc.) à sa date d'échéance, celle-ci sera productive d'un intérêt calculé à hauteur d’une pénalité immédiate de dix pour cent (10%) et ce, sans qu'une quelconque mise en demeure préalable soit nécessaire, le PRENEUR étant mis en demeure par le seul effet de la signature des présentes et de la prise d'effet du Bail. »
* en conséquence, il y aura lieu de condamner par provision la Société [Localité 1] au paiement d’une provision correspondant au montant des loyers et charges impayés, soit 11.589,24 €, augmenté de l’intérêt de retard contractuel de 10 %,
B/ SUR LA POSITION ET LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES DU LOCATAIRE
* le locataire a conclu de façon unique dans les 2 procédures,
* la ligne de défense de la société [Localité 1] consiste à tenter de neutraliser les effets de la clause résolutoire en déplaçant le débat du terrain des impayés vers celui de l’obligation de délivrance, afin de soutenir que les loyers auraient été légitimement suspendus en raison de désordres affectant les locaux commerciaux,
* en réponse, et à la défense du bailleur, il convient de relever que :
* le locataire tente de déplacer artificiellement le débat judiciaire,
* en effet, alors que la présente procédure de référé porte exclusivement le paiement de loyers et charges, la société [Localité 1] tente désormais de transformer ce litige en une prétendue action en responsabilité du bailleur fondée sur des désordres affectant l’immeuble,
* or, les éléments versés aux débats démontrent précisément l’inverse de ce que soutient la défenderesse,
* d’abord les impayés de [Localité 1] sont récurrents, de nombreuses relances et mises en demeure ont été régulièrement faites lesquelles remontent à 2022,
* ensuite, contrairement à ce que tente de faire croire la société [Localité 1], la SCI VICTORIA n’est jamais demeurée inactive,
* mais surtout, les conclusions adverses reconnaissent elles-mêmes que l’origine des désordres dénoncés ne relève pas directement des locaux donnés à bail ni d’un défaut intrinsèque imputable personnellement au bailleur,
* le rapport d’expertise amiable produit par la société [Localité 1] démontre que les désordres invoqués trouvent leur origine dans des éléments dépendant soit de tiers occupants, soit de la copropriété (parties communes de l’immeuble),
* il ne s’agit donc nullement d’un manquement personnel du bailleur à son obligation essentielle de délivrance,
* par ailleurs, les désordres allégués sont anciens et parfaitement connus de la société [Localité 1] depuis de nombreux mois, voire années,
* malgré cette situation qu’elle prétend aujourd’hui rendre totalement incompatible avec l’exploitation des lieux, la société [Localité 1] a poursuivi l’exploitation de son école, maintenu son activité commerciale, et a continué à accueillir du public, occupant les locaux sans jamais solliciter judiciairement la suspension des loyers avant la présente procédure,
* en réalité, la société [Localité 1] tente désormais d’utiliser l’existence d’anciens désordres techniques dans lesquels son bailleur n’a aucune responsabilité pour tenter d’échapper aux conséquences de ses impayés locatifs répétés,
* le bailleur ayant de son côté fait régulièrement diligences auprès des différentes personnes, syndic , assurances, etc , pour accélérer le règlement des sinistres subis par son locataire,
* Madame [Q] (dirigeante de la société [Localité 1]) a fait le choix parfaitement unilatéral et délibéré d’écarter l’entreprise agréée désignée dans le cadre du dossier assurance, à savoir la société BELFOR, pour faire intervenir une entreprise de son propre choix, la société ANGELO,
* les travaux litigieux avaient déjà fait l’objet d’une expertise, d’un chiffrage précis, et d’une prise en charge assurantielle à hauteur de 8.434,87 €,
* Madame [Q] a volontairement décidé de refuser l’entreprise agréée, de choisir sa propre entreprise, de faire réaliser des travaux,
* dans le cadre des conventions inter-assurances, la compagnie du bailleur a effectivement procédé à l’indemnisation des travaux à hauteur du montant expertisé de 8.434,87 €,
* Madame [Q] a expressément demandé que cette indemnité d’assurance soit conservée et imputée sur les sommes qu’elle restait devoir au titre des loyers et charges,
* la société [Localité 1] ne peut aujourd’hui solliciter le remboursement de travaux déjà pris en charge par l’assurance, demander une seconde indemnisation, tout en ayant elle-même sollicité l’imputation des fonds d’assurance sur ses loyers impayés,
* il ne peut dès lors être sérieusement reproché à la SCI VICTORIA une quelconque inertie ou abstention fautive,
* la société [Localité 1] tente ainsi de transformer un dossier de sinistre lié à des fuites d’eau non imputables au bailleur et impliquant plusieurs intervenants extérieurs en une prétendue faute exclusive du bailleur afin de tenter d’échapper aux conséquences de ses impayés locatifs répétés,
* en matière de référé, le juge de l’évidence n’a pas vocation à trancher un débat complexe de responsabilité relatif à l’origine technique de désordres affectant un immeuble en copropriété,
* or, les pièces adverses, comme les pièces produites aux débats par le bailleur, démontrent sans contestation possible que les infiltrations dénoncées impliquent des tiers, des autres appartements, et les parties communes, et donc le syndicat de copropriété, ainsi que des éléments techniques extérieurs aux seuls locaux donnés à bail,
* ces éléments excluent précisément toute évidence fautive imputable directement et exclusivement à la SCI VICTORIA, laquelle a toujours fait preuve d’une grande réactivité et d’un suivi rigoureux ainsi qu’il ressort des mails et contact pris par le bailleur pour épauler son locataire,
* surtout, la société [Localité 1] ne démontre nullement une inexécution suffisamment grave de l’obligation de délivrance permettant de suspendre totalement le paiement des loyers,
* l’exception d’inexécution demeure d’interprétation stricte,
* elle suppose une impossibilité réelle d’utiliser les lieux conformément à leur destination,
* or, tel n’est manifestement pas le cas en l’espèce dès lors que l’activité s’est poursuivie, les locaux sont demeurés occupés, aucun arrêté administratif de fermeture n’a été pris, aucune interdiction d’exploitation n’a été prononcée, et la société [Localité 1] a continué à exploiter son école pendant toute cette période,
* les difficultés techniques alléguées relèvent au mieux d’un éventuel débat indemnitaire au fond impliquant plusieurs intervenants, dont la copropriété ou des tiers, mais certainement pas d’une contestation faisant obstacle en référé au constat de l’acquisition des clauses résolutoires, au paiement des loyers demeurés impayés, ni à l’octroi des provisions sollicitées,
* enfin, les demandes reconventionnelles adverses portant sur le remboursement de travaux, des dommages et intérêts, et une prétendue inexécution contractuelle, se heurtent à l’existence de contestations sérieuses évidentes et excèdent manifestement les pouvoirs du juge des référés, et surtout ne sont pas imputables au bailleur.
* conformément à l’article 489 du Code de procédure civile, les ordonnances de référé sont exécutoires à titre provisoire de droit,
* dès lors, la société [Localité 1] ne peut sérieusement solliciter l’écartement d’une exécution provisoire légalement attachée de plein droit à la décision à intervenir.
* quant à la demande délai de 24 mois, le locataire ne prouve pas avoir la capacité de verser les loyers courants et charges auxquels s’ajoutent le rattrapage des impayés.
* le débouté de la société [Localité 1] s’impose.

Cette procédure a été enrôlée sous le n° RG 26/00461.

***

Par conclusions notifiées par le RPVA le 15 mai 2026 et soutenues dans les deux procédures, la SAS [Localité 1] demande à la juridiction de :
A titre principal :
DIRE N’Y AVOIR LIEU à référé en présence d’une contestation sérieuse;
Par conséquent :
SE DECLARER INCOMPETENT pour statuer en référé
RENVOYER les parties à mieux se pourvoir.
DIRE n’y avoir lieu à application de l’article 837 du Code de procédure civile.
A titre subsidiaire :
DEBOUTER la SCI VICTORIA de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
CONDAMNER la SCI VICTORIA à délivrer les lieux en bon état;
CONDAMNER la SCI VICTORIA à rembourser à la SAS [Localité 1] la somme de 13.931 € des travaux effectués par cette dernière ;
CONDAMNER la SCI VICTORIA à rembourser à la SAS [Localité 1] une somme de 10.000 euros au titre de dommages et intérêts ;
A titre infiniment subsidiaire :
ECHELONNER les sommes dues par la Société [Localité 1] à la SCI VICTORIA sur deux années.
En tout état de cause :
DEBOUTER la SCI VICTORIA de ses demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;
ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
CONDAMNER la SCI VICTORIA à rembourser à la SAS [Localité 1] au règlement d’une somme de 2000 euros au titre de l’article 700 ;
CONDAMNER la SCI VICTORIA aux entiers dépens.

Elle réplique que :
Assignation de la SCI VICTORIA (28 janvier 2026) :
Par acte du 28 janvier 2026, la SCI VICTORIA sollicite du Président du Tribunal Judiciaire de Grasse, statuant en référé, notamment, de constater la résiliation de plein droit à effet du 10 janvier 2026 des deux baux commerciaux et à défaut de libération volontaire l’expulsion de la société [Localité 1], outre la condamnation de cette dernière au paiement de diverses sommes.
Seconde assignation de la SCI VICTORIA:
Par seconde assignation en référé, la SCI VICTORIA sollicite du Président du Tribunal Judiciaire de Grasse, statuant en référé de condamner la Société [Localité 1] au paiement, à titre de provision des sommes suivantes, concernant le local 13C1 :

A titre liminaire et principal :
1. Sur l’incompétence du Président du Tribunal Judiciaire statuant en référé
• Sur la contestation sérieuse :
o Sur les désordres constatés :
* la société [Localité 1], locataire gère l’[Localité 13] Internationale Montessori de [Localité 14], dirigée par Madame [U] [Q],
* Madame [Q] a dû faire face à de graves désordres au sein des locaux commerciaux que la SCI VICTORIA lui loue,
* les locaux sont inondés à chaque événement pluvial,
* un défaut d’étanchéité et d’isolation des locaux que la SCI VICTORIA loue à Madame [Q] l’expose à des inondations répétées alors qu’elle accueille des enfants au sein de son établissement,
* face aux nombreuses alertes de Madame [Q], la SCI VICTORIA n’a pris aucune mesure pour remédier durablement aux désordres causés par les inondations qui ne cessent de s’aggraver,
* elle a fait intervenir un plombier en juillet 2024 et en octobre 2024, dont l’intervention a été inefficace,
* il s’agit malheureusement des seules mesures prises par la SCI VICTORIA pour remédier aux désordres causés par les inondations qui ne cessent de s’aggraver en dépit des alertes formulées par Madame [Q],
* la situation n’a cessé de se dégrader jusqu’à devenir dangereuse pour la santé des élèves du locataire,
* dans un procès-verbal dressé par Commissaire de justice le 4 novembre 2024 il est fait état de très graves désordres,
* ce sinistre a rendu les locaux inexploitables et l’activité de l’école a été interrompue,
* face à l’inaction de la SCI VICTORIA, l’École internationale [Etablissement 1] a été contrainte d’effectuer des travaux de maçonnerie et peinture en 2024, à ses frais,
* par la suite, de nouvelles fuites de canalisation n’ont cessé de se déclarer et d’engendrer des dégâts importants dans les locaux de l’[Localité 13],
* Madame [U] [Q] les a signalés au bailleur sollicitant l’intervention d’un plombier,
* les fuites d’eau ont également perduré en 2026,
* l’une des institutrices de l’école a écrit à Madame [Q], pour l’informer des perturbations causées par les fuites d’eau et la venue des techniciens,
o Sur les manquements de la SCI VICTORIA :
* les constatations réalisées par les différents professionnels démontrent que des grosses réparations doivent irréfutablement être mise en œuvre d’autant que les désordres doivent certainement provenir des parties communes,
* face aux nombreuses alertes de la SAS TROISTA, la SCI VICTORIA n’a pris aucune mesure pour remédier durablement aux désordres causés par les inondations qui ne cessent de s’aggraver,
* or, il est de jurisprudence constante que les clauses dérogatoires du bail n’exonèrent pas le bailleur de son obligation de délivrance, qui est d’ordre public,
* par ailleurs, le demandeur ne justifie pas d’une urgence qui fonderait l’application de la passerelle au fond prévue par l’article 837 du Code de procédure civile,
* il est demandé par conséquent au Président du Tribunal Judiciaire de n’y avoir lieu à référé et de renvoyer les parties à mieux se pourvoir,
A titre subsidiaire :
1. Sur l’exception d’inexécution
* la société TROISTA subit depuis des mois une inexécution de l’obligation de délivrance de la SCI VICTORIA en sa qualité de bailleur, ce qui entraine des conséquences particulièrement graves pour son activité,
* en effet, la société [Localité 1] est tenue d’une obligation de sécurité à l’égard des enfants scolarisés qui utilisent les locaux loués,
* une partie des locaux loués est tout simplement rendue inutilisable car l’excès de moisissures et d’humidité présents mettraient en danger la santé des enfants,
* les fuites d’eau perdurent encore actuellement,
* la SCI VICTORIA n’a pas procédé aux travaux nécessaires pour rendre les locaux exploitables en dépit de ses obligations,
* par conséquent, la SCI VICTORIA sera déboutée de sa demande en vue d’obtenir la condamnation provisionnelle au paiement et loyers provisions et charges impayées, d’obtenir la résiliation des baux et de solliciter la restitution des locaux,
* par conséquent, la SAS [Localité 1] est fondée à refuser d’exécuter son obligation de paiement des loyers,
2. Sur les travaux effectués par la SAS TROISTA :
* le sinistre de 2024 a rendu les locaux inexploitables et l’activité de l’école a été interrompue,
* face à l’inaction de la SCI VICTORIA, l’École internationale [Etablissement 1] a été contrainte d’effectuer des travaux de maçonnerie et peinture, à ses frais, pour un total de 13 000 €,
* la SCI VICTORIA sera condamnée à rembourser à la SAS [Localité 1] la somme de 13.931 € des travaux effectués par cette dernière,
3. Sur les dommages et intérêts :
* la totale inaction du bailleur a causé divers préjudices à la société TROISTA :
- Les divers sinistres non pris en charge par le bailleur ont rendu les locaux inexploitables et l’activité de l’école a été interrompue ;
- Un défaut d’étanchéité et d’isolation des locaux que la SCI VICTORIA loue à Madame [Q] l’expose à des inondations répétées alors qu’elle accueille des enfants au sein de son établissement, mettant en cause la responsabilité de la société SAS [Localité 1] en vertu de son obligation de sécurité;
- Madame [U] [Q] a dû faire face aux plaintes de ses salariés et des parents des élèves. Certains élèves ont été retiré de cette école, ce qui représente des pertes importantes du chiffre d’affaires de la société [Localité 1] auxquels s’ajoutent les frais des travaux ;
- Comme détaillé supra, les fuites d’eau perdurent encore actuellement.
* par conséquent, la SCI VICTORIA sera condamnée au paiement de 10.000 euros à verser à la SCI [Localité 1] au titre des dommages et intérêts causés à la SCI [Localité 1],
A titre infiniment subsidiaire :
1- Sur la demande de délais de paiement :
* dans l’extraordinaire où la Société [Localité 1] serait condamnée à verser à la SCI VICTORIA les sommes réclamées par cette dernière, la Société [Localité 1] sollicite du Président du Tribunal Judiciaire d’échelonner les sommes sur une durée de deux ans,
En tout état de cause :
Sur l’exécution provisoire :
* Madame [Q] sollicite d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

MOTIFS DE LA DECISION

1- Sur la jonction des deux procédures

Il convient d’ordonner la jonction des procédures enrôlées sous les n° RG 26/00176 et 26/00461, qui concernent les mêmes parties et le même immeuble.

2- Sur les demandes des parties

Aux termes des dispositions de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Aux termes de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En application de ces textes il est possible en référé de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail, en application d'une clause résolutoire, lorsque celle ci est mise en œuvre régulièrement, et d’allouer des provisions.

Il convient toutefois de rappeler que la compétence du juge des référés est soumise à l'absence de toute contestation sérieuse.

L'article 1719 alinéa 1er du code civil fait obligation au bailleur de délivrer un local conforme et paisible.

A cet égard, si le preneur ne peut décider de sa propre autorité de ne plus payer le loyer, en invoquant des travaux non effectués par le bailleur ou le fait qu'il les a effectués à sa place, l'exception d'inexécution, par exception, est admise en cas d'impossibilité totale d'utiliser les lieux, notamment en cas de non-conformité du logement aux normes d'hygiène et de sécurité, le bailleur ne respectant pas alors l'obligation de délivrance mise à sa charge.

En l'espèce, les trois baux commerciaux ont pour objet la location de locaux à usage exclusif de « école maternelle, école primaire privées et plus généralement toute activité liée à l 'éducation des enfants ».

Il résulte des pièces produites, et notamment des courriels adressés par la société [Localité 1] tant au bailleur qu’au syndic de l’immeuble, dès le mois de juillet 2024 jusqu’au mois de mai 2025, des photographies jointes, du procès-verbal de constat du 4 novembre 2024, du rapport d’expertise amiable de la société A2CEB du 25 novembre 2024, et des courriers échangés entre les conseils des parties, que :
* les locaux loués par la société [Localité 1] sont atteints de multiples infiltrations depuis le mois de juillet 2024,
* les infiltrations ont des origines diverses :
- fuites de l’appartement du-dessus,
- désordres affectant les parties communes (parvis),
* les locaux de l’espace 2, l’espèce 3 et le dortoir sont devenus insalubres et l’activité de l’école a été interrompue suite au sinistre survenu fin octobre,
* des travaux ont été réalisés,
* des infiltrations sont réapparues dès le mois de février 2025 et ont persisté jusqu’au mois de mai 2025.

Les locaux, en l'état de ces constatations, ne semblant pas répondre aux normes d'hygiène et de sécurité ni pouvoir être utilisés conformément à leur destination contractuelle, il apparaît que les demandes de la bailleresse se heurtent à une contestation sérieuse au regard de l'exécution d'inexécution des obligations de cette dernière invoquée par la locataire, et ce, dès le mois de mai 2025.

Dans ces conditions, les demandes tant principales que reconventionnelles en remboursement de travaux et en allocation de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi à la suite du non-respect de l'obligation de délivrance ne relèvent pas de la compétence du juge des référés.

3- Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile

La SCI VICTORIA supportera les dépens.

Il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile

Chacune des parties sera déboutée de sa demande formée à ce titre.

PAR CES MOTIFS