TJ 31555, 8 juin 2026, RG 26/01229

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/01229
N° Portalis DBX4-W-B7K-VAIZ

JUGEMENT

N° B 26/

DU : 08 Juin 2026

[S] [J] [Y]

C/

[E] [L]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le 08 Juin 2026

à Me Alexandra TEMPELS RUIZ

Expédition délivrée
à toutes les parties

JUGEMENT

Le lundi 08 juin 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Michel BERGE, magistrat à titre temporaire au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection, statuant en matière civile, assisté de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 02 avril 2026, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [S] [J] [Y]
demeurant [Adresse 4]

comparant en personne, assisté de Maître Alexandra TEMPELS RUIZ, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [E] [L]
demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

Par acte sous seing privé du 11/04/2019, Monsieur [S] [Y] a donné à bail à Monsieur [E] [L] et Madame [K] une maison individuelle située [Adresse 6].

Madame [K] a quitté les lieux le 15/08/2021 ; Monsieur [E] [L] est resté dans les lieux qu’il quittera le 23/12/2024.

Par acte d'huissier du 27/02/2026, Monsieur [S] [Y] a assigné Monsieur [E] [L] devant le tribunal judiciaire de TOULOUSE, aux fins de voir ledit tribunal :

CONDAMNER Monsieur [E] [L] au paiement des arriérés de loyer d’un montant total de 2060€,
CONDAMNER Monsieur [E] [L] au paiement des indemnités de non-location s’élevant au montant de 3 760€,
CONDAMNER Monsieur [E] [L] également au remboursement des 6 912,13€ déboursés pour la remise en état des lieux,
CONDAMNER Monsieur [E] [L] au paiement de la somme de 1 570,21€ au titre des travaux et entretiens à charge du locataire, payés par le bailleur,
CONDAMNER Monsieur [E] [L] en outre au paiement de la somme de 1€ symbolique au titre du préjudice moral,
CONDAMNER Monsieur [E] [L] aux entiers dépens de l’instance.

En réplique Monsieur [E] [L] a demandé au tribunal de :
- Débouter le bailleur de l’ensemble de ses demandes
- Constater le manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent,
- Dire que le départ du locataire est légitime,
- Rejeter toute demande de paiement au titre des réparations et remise en état,
- Condamner le bailleur à verser au défendeur des dommages et intérêts à l’appréciation du tribunal
- La restitution du dépôt de garantie de 890€, majoré des pénalités légales de retard en tenant compte de la réduction de loyers liée à l’absence de chauffage
- Condamner le bailleur aux dépens.

Il est renvoyé pour le surplus aux écritures déposées.

A l'audience du 02/04/206, Monsieur [S] [Y] assisté de son avocat a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d’instance et le paiement de la somme de 1500€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [E] [L] présent, a maintenu ses demandes et prétentions.

L'affaire a été mise en délibéré au 08/06/2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Vu la loi du 06/07/1989,

Vu les justificatifs produits et notamment les états des lieux d’entrée et de sortie,

- Concernant la demande de Monsieur [E] [L] de faire constater le manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent,

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Parallèlement, le locataire a pour obligation en vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 « De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;
De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ».

L'obligation de fournir un logement décent s’apprécie de façon objective et la responsabilité du bailleur peut être engagée en cas de défaut de délivrance d’un logement conforme.

Il appartient donc à Monsieur [E] [L] de démontrer, d’une part, le caractère indécent du logement et, d’autre part, l’inaction de son propriétaire n’ayant pas permis de remédier aux désordres qu’il allègue.

A ce titre, il n’est pas justifié que les différents désordres invoqués ont été portés à la connaissance du bailleur pendant la durée du bail. En outre, certains désordres en lien avec la plomberie sont susceptibles de relever des opérations courantes mise à la charge du locataire par la loi.

Une seule demande en date du 11/11/2024 sera adressée au bailleur l’informant d’un dysfonctionnement de la chaudière.

Monsieur [Y] se rapprochera de son locataire afin d’y remédier ; lequel n’a donné aucune suite et quittera son logement le 23/12/2024.

En outre le locataire est défaillant dans l’entretien de la chaudière eu égard à son incapacité à produire les attestations d’entretien de la chaudière pour les années 2022- 2023 et 2024.

Ainsi, les affirmations de Monsieur [E] [L] ne sont corroborées par aucun élément probant extérieur.

En conséquence, Monsieur [E] [L] sera débouté de ladite demande.

- Concernant la « légitimité » la validité du départ du locataire :

Le tribunal relève que Monsieur [E] [L] a quitté son logement le 30/12//2024 sans respecter le délais de préavis applicable conformément aux dispositions du bail précité (information du bailleur par LR-AR du 23/02/2024) et après avoir déposé les clefs dans la boîte aux lettres.

En conséquence, Monsieur [E] [L] sera débouté de ladite demande.

- Concernant la validité de l’état des lieux de sortie établi le 23/01/2026 par un commissaire de justice :

Monsieur [E] [L] qui a été informé le 13/01/2025 de la date de l’état des lieux de sortie par la voie d’un commissaire de justice, ne s’est pas déplacé pour y assister.

L’état des lieux établi par un commissaire de justice est réputé être contradictoire.

Le tribunal considère donc qu’un état des lieux de sortie a été valablement établi et donc est opposable à Monsieur [E] [L].

A - Concernant la dette locative :

Dans la mesure où l’augmentation du loyer est conforme aux dispositions du bail us-visé et des textes en vigueur, Monsieur [E] [L] sera condamné à payer au titre de la révision du loyer de juin à novembre 2024 la somme de 180€ et au titre des loyers impayés la somme de 1 880€ soit un total de 2060€.

La demande de 4 mois d’indemnité de non-location (3760€) n’est pas opposable au locataire dans la mesure ou aucun justificatif de refus de location de son bien ou les délais imposés par les différents intervenants au chantier ne sont produit par Monsieur [S] [Y].

B - Concernant les réparations locatives :

Monsieur [S] [Y] sollicite la somme de 6 912,13€.

Sur le dépôt de garantie, le bailleur peut retenir le cas échéant, les sommes qui restent dues par le locataire.

La déduction de ces sommes doit être dûment justifiée.

Selon comparaison des états des lieux d'entrée du 11/04/2019 et de sortie du 11/03/2025, il en ressort les dégradations suivantes :

La Maison :
Etat des lieux d'entrée : Bon état ou usure normale (à l’exception de la cuisine)
Etat des lieux de sortie : Etat général : sale Et 3 chambres avec les tapisseries arrachées et nombreuses huisseries cassées.

Le Jardin :
Etat des lieux d'entrée : Bon état
Etat des lieux de sortie : jusqu’à avril 2024 Etat général non entretenue par le locataire.

Chambre Etage / côté jardin :
Etat des lieux d'entrée : usure normale et sol en bon état
Etat des lieux de sortie : Sale et Les murs présentent de multiples points d'arrachements.

Chambre Etage / côté rue :
Etat des lieux d'entrée : Usure normale et Sol en bon état.
Etat des lieux de sortie : Sale et [Localité 2] dégradés - Sol rayé - Prises arrachées.

Chambre Rez de chaussée / gauche :
Etat des lieux d'entrée : Sol : bon état et [Localité 2] : usure normale
Etat des lieux de sortie : Sol sale et multiples arrachements du revêtement mural.

Concernant la demande relative aux « éléments cassés» ( pièce 18) soit :

1 - le volet de la chambre étage rue
Etat des lieux d'entrée : Bon fonctionnement
Etat des lieux de sortie : Ensemble cassé.

2 - portail d'entrée
Etat des lieux d'entrée : Bon état
Etat des lieux de sortie : Ventail gauche cassé.

3 - porte d’entrée - jardin
Etat des lieux d'entrée : Bon fonctionnement
Etat des lieux de sortie : Dégradée, arrachements

4 - porte placard chambre -étage.
Etat des lieux d'entrée : Usure normale
Etat des lieux de sortie : [Localité 3] arraché

5 - porte chambre étage- jardin
Etat des lieux d'entrée : Bon état
Etat des lieux de sortie : Porte trouée

6 - mitigeur cuisine rdc :
Etat des lieux d'entrée : Bon fonctionnement.
Etat des lieux de sortie : Fuit

Le tribunal relève que le justificatif produit (pièce 18) ne permet pas de chiffrer avec précision le prix de chaque élément dont il est sollicité le changement,en conséquence la demande de 1387,90€ sera rejetée.

C - Concernant le chiffrage des réparations :

Le bailleur produit les justificatifs suivants (pièces 14-1 à 14-4, 15 et 15-1 et 18) :
Devis de l’entreprise EL FLEUOTR NETTOYAGES : 1 399€
Devis de l’entreprise LAPEYRE : 838,66€
Devis de l’entreprise LES 3 RIVIERES 82 : 2 322,84€
Devis de l’entreprise DEBARRASSE RAPIDE : 357€
Devis et facture de l’entreprise SOTRAGEAC : 108,90€
Devis [Localité 4] : 37€

Après comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie et la production des devis et factures lesquelles sont en adéquation avec les constations faites par le commissaire de justice il sera mis à la charge de Monsieur [E] [L], après déduction du dépôt de garantie, la somme de 4 634,23€ (5 524,23 € moins 890€).

D - Concernant la demande relative faite au titre des travaux et entretiens à la charge du locataire, d’un montant de 1570,21€ :

- Le remboursement des frais déboursés pour la réparation de la chaudière (275 €) et 569,73 € relatif aux deux factures de 2025 (pièces 2 et 14) :
Le tribunal constate que les justificatifs invoqués (pièces 2 et 14) ne sont pas produits.
En l’absence de ces 2 pièces, la demande sera rejetée.

- Le versement de dommages et intérêt dû à l’entretien du jardin effectué par le bailleur et un voisin soit la somme de 526,40€ (pièce 4)
En l’absence de justificatifs à savoir le nombre d’heures et leur coût, la demande sera rejetée.

- Le paiement de la facture de l’état des lieux de sortie (pièce 15) :
Le tribunal constate que le justificatif produit concerne une facture de réparations émise par SOTRAGEAC.
En l’absence de justificatif de frais d’un commissaire de justice, cette demande sera rejetée.

E - SOLDE ENTRE LES PARTIES :
Il sera mis à la charge de Monsieur [E] [L], après déduction du dépôt de garantie (soit la somme de 890€), la somme de 6 694,23€ se décomposant comme suit :
- 2060€ (dette loyers)
et
- 4 634,23€ (réparations soit 5 524,23 € moins 890€)

Monsieur [E] [L] sera condamné à payer à Monsieur [S] [Y] la somme de 6 694,23 € au titre des loyers impayées et des réparations locatives du bien loué situé [Adresse 7] [Localité 5] [Adresse 8].

Monsieur [S] [Y] sera débouté de sa demande de 1 € symbolique en l’absence de la production d’un justificatif prouvant son préjudice moral.

Monsieur [E] [L] sera condamné à payer à Monsieur [S] [Y] la somme de 1200€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [E] [L] sera condamné aux dépens.

PAR CES MOTIFS