TJ 56121, 18 juin 2026, RG 26/00180

N° RG 26/00180 - N° Portalis DBZH-W-B7K-C[Immatriculation 1]

MINUTE N° 26/ ARCHIVE N° 26/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 18 Juin 2026

DEMANDEUR :

Madame [O] [E], demeurant [Adresse 1]
comparante en personne

DEFENDEUR :

Monsieur [A] [V], demeurant [Adresse 2]
représenté par Monsieur [D] [V], son fils, muni d'un pouvoir

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Julie BESNARD

GREFFIER : Camille TROADEC

DÉBATS : 07 Mai 2026

DÉCISION : Mise à disposition le 18 Juin 2026 par décision contradictoire et en dernier ressort.

Le : 18/06/2026

Exécutoire à : Mme [E] [O]

Copie à : M. [V] [A]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 17 juin 2023, Monsieur [A] [V] a donné à bail à Madame [O] [E] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant le versement d’un loyer mensuel révisable de 514 euros, charges comprises, et le versement d’un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer hors charges, soit 464 euros.

Madame [O] [E] a quitté le logement le 6 août 2025, date à laquelle un état des lieux de sortie a été réalisé contradictoirement.

Le dépôt de garantie n’ayant pas été restitué par Monsieur [A] [V], Madame [O] [E] a saisi le conciliateur de justice aux fins de tenter de résoudre amiablement le litige. Un constat d’impossibilité de tentative préalable de conciliation a été dressé par le conciliateur de justice le 8 février 2026.

Par requête enregistrée le 27 février 2026, Madame [O] [E] a sollicité la convocation de Monsieur [A] [V] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Lorient, sollicitant la restitution de son dépôt de garantie de 464 euros, avec les majorations de retard de 10% du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard ainsi que des dommages et intérêts à hauteur de 2 000 euros au titre d’un préjudice moral.

A l’audience du 7 mai 2026, Madame [O] [E] maintient l’intégralité de ses demandes sollicitant la somme de 432 euros au titre de l’indemnité de retard. Elle souligne que la procédure lui a engendré du stress. Elle précise que seul le filtre de la hotte n’avait pas été changé au moment de l’état des lieux de sortie, et indique qu’elle attendait le décompte de la partie adverse pour les charges d’eau. Elle confirme avoir reçu un chèque de banque de la part du défendeur.

Monsieur [A] [V], représenté par Monsieur [D] [V], son fils, régulièrement muni d’un pouvoir à cet effet, dit avoir envoyé un chèque de banque d’un montant de 458,30 euros à Madame [E] le 3 avril 2026, chèque qu’elle n’a pas encaissé, ce montant tenant notamment compte de charges d’eau impayées ainsi que des majorations prévues en cas de restitution tardive du dépôt de garantie. Il s’oppose finalement lors de l’audience au paiement de ces majorations de retard sollicité par Madame [E] compte tenu de l’attitude de celle-ci.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la restitution du dépôt de garantie

Aux termes de l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers. […] Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. […] Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. […] A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile ».

Aussi, l’article 3-2 de ladite loi dans sa version applicable au dossier dispose qu’ « Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location ».

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Enfin, l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois et que, pendant ce délai de préavis, le locataire est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé.

En l’espèce, les parties s’accordent pour dire qu’un dépôt de garantie à hauteur de 464 euros avait été versé par Madame [O] [E] à son entrée dans le logement.

Monsieur [A] [V], qui reconnaît ne pas avoir restitué le dépôt de garantie dans les délais légaux, a adressé un courrier accompagné d’un chèque d’un montant de 458,30 euros à Madame [E], par lettre recommandée avec avis de réception reçue par la demanderesse le 9 avril 2026.

Il expliquait dans ce courrier qu’il avait déduit du dépôt de garantie le reliquat des consommations d’eau de la locataire à son départ du logement, soit une somme de 238,50 euros, ainsi que le reliquat de loyer due par Madame [O] [E] pour le mois d’août, soit 103,20 euros. Après avoir déduit ces deux montants du dépôt de garantie de 464 euros, Monsieur [A] [V] avait ajouté à cette somme la majoration du dépôt de garantie de 10% du loyer mensuel en principal due pour chaque période mensuelle commencée en retard, soit 336 euros. Ainsi, Monsieur [V] estimait devoir à Madame [E] cette somme de 458,30 euros.

Lors de l’audience, Madame [O] [E] admet qu’elle était dans l’attente du décompte du propriétaire concernant les charges d’eau restant à sa charge, ce dont témoigne également un SMS envoyé par Madame [E] le 25 mars 2026 à Madame [T] [V], représentant alors son père dans la gestion locative, et dans lequel Madame [O] [E] indique « j étais a jour au niveau des charges il manquait juste la régularisation de l eau selon le relevé du compteur le jour de l état des lieux ».

Monsieur [A] [V] produit en procédure un décompte concernant les charges d’eau dues par Madame [O] [E] de son entrée dans les lieux jusqu’à son départ.

Ainsi, et comme l’état des lieux de sortie contradictoire du 6 août 2025 le mentionne, le compteur d’eau affichait, lors du départ du logement de Madame [O] [E], une consommation d’eau de 2 543 mètres cubes, le décompte d’arriérés locatifs produit par Monsieur [A] [V] ainsi que le courrier envoyé par ce dernier à Madame [O] [E] le 3 avril 2026 précisant alors que la demanderesse restait redevable d’une somme de 238,50 euros au titre de ses consommations d’eau pour l’année 2025.

Dès lors, Monsieur [A] [V] justifiant de sa créance dans son principe et dans son montant, et Madame [O] [E] reconnaissant lors de l’audience être toujours débitrice de charges liées à sa consommation d’eau, il y a lieu de retenir du dépôt de garantie la somme de 238,50 euros au titre de ces consommations.

En outre, Madame [O] [E] a notifié son congé à Monsieur [A] [V] le 16 mai 2025, faisant courir le délai de préavis de 3 mois, de sorte qu’elle était redevable du loyer concernant l’ensemble du délai de préavis, c’est-à-dire jusqu’au 16 août 2025.

Dans son courrier adressé à Madame [O] [E] le 3 avril 2026, Monsieur [A] [V] indique que la demanderesse est redevable d’un reliquat de loyer pour le mois d’août de 103,20 euros, puisqu’elle n’avait payé que 136,80 euros sur les 240 euros dus.

Toutefois, Monsieur [A] [V] ne produit pas de décompte de cette créance de loyers, de sorte qu’il n’est pas possible de déterminer le montant du loyer actualisé, charges comprises, du mois d’août 2025, et de calculer ainsi la somme éventuellement due par Madame [O] [E].

Par conséquent, la retenue de 103,20 euros effectuée par Monsieur [A] [V] sur le montant du dépôt de garantie n’est pas justifiée.

Concernant enfin d’éventuelles majorations du dépôt de garantie, Monsieur [A] [V] a adressé un chèque à Madame [O] [E] pour le restituer, par lettre recommandée avec avis de réception postée le 3 avril 2026 selon le cachet de La Poste.

Monsieur [A] [V] reconnaît avoir restitué tardivement ce dépôt de garantie puisqu’il a inclus dans le montant de ce chèque la majoration de 10% du dernier loyer mensuel en principal (480 euros comme en convienne les parties), soit la somme de 48 euros multiplié par 7 périodes mensuelles commencées en retard. Monsieur [A] [V] estimait ainsi qu’il devait restituer le dépôt de garantie à compter du 7 septembre 2025, ce qui est juste par ailleurs compte tenu de la remise des clés par Madame [O] [E] à Monsieur [A] [V] le 6 août 2025 lors de l’état des lieux de sortie.

Aussi, Madame [O] [E] est seule responsable du fait de ne pas avoir encaissé ce chèque entre le 9 avril 2026, jour où elle l’a reçu par lettre recommandée, et le 7 mai 2026, jour de l’audience, de sorte que Monsieur [V] ne peut pas être condamné à des majorations de retard dues postérieurement au 3 avril 2026, jour d’envoi de ce chèque par lettre recommandée. La dernière période mensuelle commencée en retard, et justifiant une majoration, est donc bien celle du 7 mars 2026.

Pour l’ensemble de ces raisons, il convient de condamner Monsieur [A] [V] à payer la somme de 225,50 euros à Madame [O] [E] au titre du dépôt de garantie effectué (464 – 238,50 = 225,50), ainsi qu’à lui payer la somme de 336 euros au titre de la majoration (48 x 7 = 336), soit une somme totale de 561,50 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts de Madame [O] [E]

Aux termes de l’article 1231-1 du Code civil, « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

Aussi, l’article 1231-3 du Code civil dispose que « Le débiteur n’est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qui pouvaient être prévus lors de la conclusion du contrat, sauf lorsque l’inexécution est due à une faute lourde ou dolosive ».

En l’espèce, Madame [O] [E] sollicite la condamnation de Monsieur [A] [V] à une somme de 2 000 euros en réparation de son préjudice moral, estimant que l’inexécution par ce dernier de son obligation contractuelle de restitution du dépôt de garantie a engendré du stress chez elle en raison de la procédure judiciaire subséquente.

Toutefois, le paiement du dépôt de garantie avec majorations auquel est condamné Monsieur [A] [V] constitue déjà la réparation du préjudice contractuel subi par elle du fait de l’exécution tardive par le bailleur de ses obligations contractuelles.

Madame [O] [E] ne justifie alors pas d’un préjudice distinct démontrant le stress qu’aurait occasionné chez elle cette exécution tardive.

Dès lors, il convient de rejeter la demande de Madame [O] [E] sur ce fondement.

Sur les dépens :

Monsieur [A] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS