TJ 56121, 18 juin 2026, RG 26/00232

N° RG 26/00232 - N° Portalis DBZH-W-B7K-C6CVQ

MINUTE N° 26/ ARCHIVE N° 26/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 18 Juin 2026

DEMANDEUR :

Madame [O] [I], demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Louis LAURENT de la SCP WANSCHOOR ET ASSOCIES, avocat au barreau de LORIENT

DEFENDEURS :

Monsieur [D] [C], demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté

Monsieur [L] [J], demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Julie BESNARD

GREFFIER : Camille TROADEC

DÉBATS : 07 Mai 2026

DÉCISION : Mise à disposition le 18 Juin 2026 par décision réputée contradictoire et en premier ressort.

Le : 18/06/2026

Exécutoire à : Me LAURENT Louis

Copie à : M. [C] [D], M. [J] [L]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 septembre 2016, Madame [O] [I] a donné à bail à Monsieur [L] [J] et Monsieur [D] [C] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 1], moyennant un loyer mensuel de 500 euros et le versement d’un dépôt de garantie égal à un mois de loyer.

Par acte de commissaire de justice délivrés le 17 mars 2025 à étude, Madame [O] [I] a fait signifier à Monsieur [D] [C] et Monsieur [L] [J] un congé pour vendre pour la date du 27 septembre 2025.

Un état des lieux de sortie a été réalisé ce 27 septembre 2025 et signé par Madame [O] [I] et Monsieur [L] [J].

Par lettre recommandée avec accusé de réception distribuée le 24 décembre 2025, Madame [O] [I] a mis en demeure Monsieur [D] [C] et Monsieur [L] [J] de régler une somme de 13 512 euros au titre des réparations locatives. Cette mise en demeure est restée infructueuse.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 mars 2026, signifié à étude, Madame [O] [I] a fait assigner Monsieur [L] [J] et Monsieur [D] [C] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Lorient, aux fins de voir :

condamner solidairement Monsieur [D] [C] et Monsieur [L] [J] à lui payer la somme de 13 512 euros au titre des réparations locatives avec intérêt au taux légal à compter du 24 décembre 2025, date de la mise en demeure ;
condamner solidairement Monsieur [D] [C] et Monsieur [L] [J] aux dépens de l’instance ;
condamner solidairement Monsieur [D] [C] et Monsieur [L] [J] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
A l’audience du 7 mai 2026, Madame [O] [I], représentée par son conseil, qui a sollicité le bénéfice de ses entières écritures, maintient l’intégralité de ses demandes.

Bien que régulièrement convoqués à l’audience, Monsieur [D] [C] et Monsieur [L] [J] ne sont ni présents ni représentés, et n’ont pas fait connaître les raisons de leur absence. Il sera statué par jugement réputé contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Cependant, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative aux réparations locatives

Aux termes des dispositions de l'article 7 d) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, repris par le contrat de bail, le locataire prend en charge l'entretien courant du logement, les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives mentionnées par décret à l'exception des réparations occasionnées par vétusté, malfaçons, vices de construction, cas fortuits ou force majeure.

Aux termes des dispositions de l'article 7 c) du même texte, le locataire doit répondre des dégradations et pertes survenues pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive.

L’article 1732 du Code civil dispose quant à lui que le preneur à bail répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant la jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

En application de l’article 1353 dudit Code, il appartient au bailleur de prouver que les réparations dont il sollicite l’indemnisation sont imputables au locataire.

L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que l’état des lieux peut être établi par un commissaire de justice sur l’initiative de la partie la plus diligente, les parties devant alors en être avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Enfin, le dépôt de garantie est destiné à garantir la bonne exécution des obligations du locataire envers le bailleur, énoncées par l’article 7 de la loi susvisée du 06 juillet 1989 (paiement du loyer et des charges récupérables, paiement des réparations locatives, remise en état des lieux après travaux de transformation non autorisés) et le paiement des sommes dont le bailleur pourrait être tenu aux lieu et place du locataire, sous condition de justification.

En l’espèce, à l’appui de ses demandes, Madame [O] [I] verse aux débats :

l’état des lieux d’entrée dressé contradictoirement le 28 septembre 2016 ; l’état des lieux de sortie dressé contradictoirement entre Madame [I] et Monsieur [J] le 27 septembre 2025 ; un procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 14 octobre 2025 ; des factures de travaux réalisés dans le logement pour un montant total de 13 912,8 euros ; un devis de nettoyage d’un montant de 200 euros.
Il y a lieu de relever que le bien a été occupé par Monsieur [D] [C] et Monsieur [L] [J] durant 9 ans.

En outre, l’état des lieux d’entrée indiquait un bon état général du logement, outre des mentions concernant un coup au niveau de l’escalier et un coup au niveau d’un placard du palier.

Il ressort de l’état des lieux de sortie que le bien a été rendu très sale, avec des murs, plafonds et portes jaunis et tâchés par le tabac, des prises et interrupteurs encrassés, ainsi qu’avec les désordres supplémentaires suivants depuis l’entrée dans les lieux :
dans l’entrée : placo troué à droite de la porte ; dans le séjour : luminaire cassé ; au palier à l’étage : volet cassé, lumière hors-service ; dans la cuisine : plan de travail abîmé, éléments moisis, fuite au niveau de l’évier, robinet à remettre, trois trous au niveau du placo ; dans la salle de bain : lavabo fendu ; installation électrique : plafonnier de la cuisine hors-service, volet roulant électrique à l’étage hors-service ; hors-logement : pompe de relevage du plan d’épandage hors d’usage ; extérieurs non-entretenus, avec présence d’épaves, d’électroménager et d’un poulailler.
Si le procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 14 octobre 2025 indiquait que Madame [I] avait requis le concours d’un commissaire de justice pour « dresser l’état des lieux de sortie », ce dernier a été établi sans que Monsieur [J] et Monsieur [C] ne soient avisées de sorte qu’il ne pourra servir à imputer des dégradations locatives à ces deux locataires.

Ainsi, il y a lieu de retenir les éléments suivants pour le calcul des réparations locatives qui seront mises à la charge des locataires compte tenu des mentions présentes dans l’état des lieux d’entrée du 28 septembre 2016 et l’état des lieux de sortie du 27 septembre 2025 ainsi que des factures produites par Madame [I].

Il conviendra de tenir compte de la durée de location et de l’usure née de cette occupation étant précisé que la bailleresse ne justifie pas de ce que le bien immobilier était neuf ou avait été entièrement refait avant d’entrer dans les lieux.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient d’évaluer à la somme de 8500 euros le montant des dégradations locatives imputables aux locataires.

Si un dépôt de garantie de 500 euros était prévu dans le contrat de bail, Madame [I] indique que seule la somme de 400 euros a été versée par les locataires.

Les locataires, non-comparants, n’apportent aucun élément de nature à contester ce montant, de sorte qu’il convient de déduire 400 euros des sommes dues par eux.

Le contrat de bail signé par les parties ne contenant pas de clause de solidarité, et cette dernière étant légale ou conventionnelle mais ne se présumant pas, il y a lieu de considérer que la demande de condamnation solidaire s’analyse en une demande de condamnation in solidum.

Par conséquent, Monsieur [D] [C] et Monsieur [L] [J] seront condamnés in solidum à verser à Madame [O] [I] la somme totale de 8100 euros au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de présente décision.

Sur les autres demandes

Monsieur [D] [C] et Monsieur [L] [J], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [O] [I] les sommes exposées par elle dans la présente instance et non comprises dans les dépens.

Il convient donc de condamner in solidum Monsieur [D] [C] et Monsieur [L] [J] à lui payer la somme de 900 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS